5020805-53.2026.4.03.0000

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5020805-53.2026.4.03.0000 RELATOR: ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO AGRAVANTE: DEMETRIO GABRIEL ANTONIO, VIVIAN CRISTINA CASSIANO ANTONIO ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: PEDRO CORREA GOMES DE SOUZA - SP374644-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento à negativa de tutela de urgência, em ação pelo rito comum, ajuizada para suspender a execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente. Alegou o agravante (ID 385045204), em suma: (1) ser nulo o procedimento expropriatório em razão da ausência de comprovação da comunicação aos devedores sobre as datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais, exigência prevista no artigo 27, §2º-A, da Lei 9.514/97, sustentando a impossibilidade de produção de prova negativa e requerendo a aplicação da distribuição dinâmica do ônus da prova, nos termos do artigo 373, §1º, do Código de Processo Civil, de modo que incumba à Caixa Econômica Federal demonstrar o envio e recebimento das notificações; (2) ser inválida a intimação cartorária por excesso de execução, aduzindo que o Laudo Pericial Contábil juntado aos autos apurou o valor da mora em R$ 78.987,93, ao passo que a agravada exigiu no cartório o montante de R$ 80.582,35, configurando cobrança a maior de R$ 1.594,42 e violando o artigo 26, caput e §1º, da Lei 9.514/97, o que obstaculizou a purgação da mora e, nos termos do Tema Repetitivo 28 do Superior Tribunal de Justiça, descaracteriza a mora; (3) ter ocorrido anatocismo ilegal, alegando que a metodologia da agravada na incorporação das três prestações não pagas (junho a agosto de 2018) ao saldo devedor resultou na incidência de juros remuneratórios sobre juros remuneratórios vencidos e não pagos, sem o lançamento separado dos juros em planilha; (4) ter direito à utilização dos saldos do FGTS para purgar a mora, invocando entendimentos do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal Regional Federal da 3ª Região no sentido de que o rol do artigo 20 da Lei 8.036/90 é exemplificativo e permite a utilização do fundo para pagamento de financiamento habitacional, e afirmando possuir saldo vinculado superior ao valor da mora apurado no laudo, pelo que requerem liminarmente a autorização para levantamento e depósito do montante de R$ 78.987,93 e a determinação para que a agravada emita as guias complementares para continuidade do pagamento das prestações vincendas; (5) ser indevida a cobrança das taxas administrativas, por ausência de comprovação de contraprestação específica, em desacordo com o Tema 958 do Superior Tribunal de Justiça, e ter havido venda casada pela imposição de seguradora vinculada ao grupo econômico da agravada, em violação ao Tema 972 do Superior Tribunal de Justiça e aos artigos 39, I, e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que tais encargos inflaram o valor exigido no cartório e tornam abusiva a mora; (6) estarem presentes os requisitos da tutela de urgência, aduzindo que a probabilidade do direito decorre das nulidades processuais, do excesso de execução apontado no laudo, do anatocismo e da cobrança de encargos abusivos, e que o periculum in mora consiste no risco de perecimento irreparável do imóvel residencial do núcleo familiar com a sua venda extrajudicial a terceiro de boa-fé. DECIDO. Nos termos do artigo 932, CPC, incumbe ao relator, por decisão monocrática: não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou não impugnado em específico quanto aos fundamentos da decisão recorrida (inciso III); negar provimento a recurso contrário a súmulas de Tribunais Superiores ou da própria Corte (inciso IV, a), a julgados repetitivos de Cortes Superiores (inciso IV, b) e a entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência (inciso IV, c); e, facultadas contrarrazões, dar provimento ao recurso se a decisão recorrida contrariar súmula de Tribunais Superiores ou da própria Corte (inciso V, a), julgado repetitivo de Cortes Superiores (inciso V, b), e entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência (inciso V, c). Segundo a Corte Superior, a legislação processual também permite “ao relator decidir monocraticamente o recurso, quando amparado em jurisprudência dominante ou Súmula de Tribunal Superior, consoante exegese do artigo 932, IV e V, do CPC/2015. Eventual mácula na deliberação unipessoal fica superada, em razão da apreciação da matéria pelo órgão colegiado na seara do agravo interno” (AgInt nos EDcl no CC 139.267, Rel. Min. MARCO BUZZI, DJe 18/11/2016; AINTARESP 1.524.177, Rel. Min. MARCO BELLIZZE, DJE 12/12/2019; AIRESP 1.807.225, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJE 26/11/2019; AIRESP 1.702.970, Rel. Min. PAULO SANSEVERINO, DJE 30/08/2019; AIRESP 1.365.096, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJE 01/07/2019; e AIRESP 1.794.297, Rel. Min. OG FERNANDES, DJE 12/06/2019). A hipótese comporta julgamento sob tais parâmetros. De início, cumpre destacar a constitucionalidade do procedimento de consolidação de propriedade imóvel alienada fiduciariamente em garantia, reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal no Tema de Repercussão Geral 982: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Estabelecida a higidez jurídica do procedimento de execução extrajudicial, questões nodais referentes às modificações legislativas ocorridas foram objeto de construção jurisprudencial. Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, após a promulgação da Lei 13.465/2017, a purgação da mora e a convalescença do contrato de financiamento imobiliário no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é possível apenas se anterior à averbação de consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário, diversamente do que ocorria no regime anterior em que, por aplicação de regra do Decreto-lei 70/1966 (artigo 34), a purgação da mora era possível até a assinatura do auto de arrematação. Neste sentido, o Tema Repetitivo 1288/STJ: “a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do artigo 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do artigo 27 da Lei n. 9.514/1997.” Portanto, no ordenamento vigente, consolidada a propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário, o devedor fiduciante detém apenas preferência na aquisição do imóvel, pela totalidade do saldo devedor (valor remanescente do débito financiado acrescido dos encargos e despesas previstos na Lei 9.514/1997). Neste quadrante, temática frequentemente tratada em demandas na Justiça Federal envolve aspectos atinentes, por exemplo, à notificação de atos no âmbito do procedimento extrajudicial. A propósito, a jurisprudência desta Corte destaca que, à luz da Lei 13.465/2017, somente é obrigatória ciência pessoal ao devedor fiduciante da abertura do prazo para purgar a mora, que pode, porém, ser realizada por edital se o devedor estiver em local incerto ou não sabido, conforme previsto no artigo 26, § 4.º da Lei 9.514/1997. A informação a respeito das datas, locais e horários dos leilões de alienação do imóvel, diversamente, pode ser feita, por sua vez, por correspondência, nos termos do artigo 27, § 2º-A, da Lei 9.514/1997. Ressalte-se ademais que o ajuizamento de ação anulatória antes da realização dos leilões, com a juntada do respectivo edital, evidencia a ciência prévia da parte acerca de sua realização, afastando-se a alegação de nulidade por ausência de notificação: AI 5032469-18.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. CARLOS FRANCISCO, DJEN 22/04/2026: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra decisão proferida em ação anulatória que havia deferido liminar para suspender procedimento de consolidação da propriedade fiduciária de imóvel. A parte agravante sustenta a regularidade do procedimento administrativo de consolidação da propriedade, realizado nos termos da Lei nº 9.514/1997, e a ausência de prova de nulidade por parte do devedor fiduciante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se houve ilegalidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em favor da credora; e (ii) saber se a ausência de juntada formal de prova de notificação dos leilões é suficiente para anular o procedimento, diante da alegada ciência inequívoca do devedor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de mútuo com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel rege-se pelos arts. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, prevendo procedimento específico para consolidação da propriedade em caso de inadimplemento do devedor fiduciante. 4. Constatado o inadimplemento contratual, a consolidação da propriedade fiduciária em nome da credora depende da prévia intimação pessoal do devedor para purgação da mora, providência que foi regularmente certificada pelo Oficial do Registro de Imóveis, ato dotado de fé pública. 5. A alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017 afastou a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 aos contratos com alienação fiduciária, limitando a purgação da mora ao prazo anterior à averbação da consolidação da propriedade, ressalvado o direito de preferência até a realização do segundo leilão. 6. A jurisprudência do TRF da 3ª Região firmou entendimento de que o marco temporal para definição do regime jurídico aplicável é o momento da manifestação de vontade do devedor em purgar a mora. 7. A ausência de juntada formal de documentos de notificação dos leilões não conduz, por si só, à nulidade do procedimento quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor, especialmente pelo ajuizamento de ação antes da realização das praças e pela juntada do edital correspondente. 8. Aplica-se o princípio pas de nullité sans grief, reconhecido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, quando comprovado que o devedor teve conhecimento prévio das datas dos leilões e pôde exercer suas prerrogativas legais. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. Tese de julgamento: “1. É regular a consolidação da propriedade fiduciária quando observadas as formalidades previstas na Lei nº 9.514/1997 e certificada a intimação do devedor fiduciante para purgação da mora. 2. A ausência de juntada formal de notificação dos leilões não acarreta nulidade do procedimento se demonstrada a ciência inequívoca do devedor, inexistindo prejuízo ao exercício de seus direitos. 3. A Lei nº 13.465/2017 limita a purgação da mora, nos contratos de alienação fiduciária de imóvel, ao momento anterior à averbação da consolidação da propriedade, assegurado o direito de preferência até o segundo leilão”. Legislação relevante citada: Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 26, 27, §§ 2º-A e 2º-B, e 39, II; Lei nº 13.465/2017; Decreto-Lei nº 70/1966, art. 34. Jurisprudência relevante citada: TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, j. 03.04.2020; STJ, REsp 1.462.210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18.11.2014; TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, j. 14.02.2019; TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18.03.2020; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 03.12.2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 25.03.2019.” (grifos não originais) AI 5024934-38.2025.4.03.0000, Rel. Juíza Federal ELIANA MARCELO, DJEN 22/04/2026: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INTIMAÇÃO POR EDITAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento a agravo de instrumento, mantendo o indeferimento de tutela de urgência destinada à suspensão de leilões de imóvel, no âmbito de procedimento de alienação fiduciária, sob alegação de nulidade da intimação por edital para purgação da mora. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é válida a intimação por edital para purgação da mora, realizada no procedimento de alienação fiduciária, bem como se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência. III. Razões de decidir 3. A Lei nº 9.514/1997 autoriza a intimação por edital quando o devedor se encontra em local ignorado, incerto ou inacessível, desde que certificadas diligências infrutíferas pelo serventuário competente. 4. As diligências do devedor foram infrutíferas, com certificação de que se encontra em local ignorado, legitimando a intimação por edital. 5. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui presunção relativa de veracidade, não afastada por prova em sentido contrário. 6. A ausência de demonstração de intenção de purgar a mora ou exercer o direito de preferência afasta a alegação de prejuízo decorrente de eventual falha na comunicação dos leilões. 7. Não se verifica probabilidade do direito nem perigo de dano, considerando a regularidade do procedimento e a realização dos leilões sem êxito. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A intimação por edital no procedimento de alienação fiduciária é válida quando comprovadas diligências infrutíferas para localização do devedor. 2. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis goza de presunção relativa de veracidade, afastável apenas por prova inequívoca. 3. A ausência de demonstração de prejuízo ou de intenção de purgar a mora afasta a nulidade do procedimento. 4. Inexistentes os requisitos da tutela de urgência, mantém-se o indeferimento da medida.” Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.021; Lei nº 9.514/1997, art. 26, §§ 4º a 4º-B; Lei nº 8.935/1994, art. 3º. Jurisprudência relevante citada: TRF3, AI 5015095-86.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed., j. 03.11.2025." (grifos não originais) Acrescente-se que os atos certificados pelo oficial do registro de imóvel gozam de fé pública e corroboram, diante da falta de demonstração de vício ou ilegalidade, a inexistência de perspectiva concreta de probabilidade do direito aventado para efeito de desconstituição de atos praticados no procedimento extrajudicial: AI 5031218-62.2025.4.03.0000, Rel. Des. Fed. CARLOS FRANCISCO, DJEN 16/04/2026: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA E PARA AS PRAÇAS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, que indeferiu pedido de antecipação da tutela. O agravante sustenta a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais, sob alegação de irregularidades na notificação para purgação da mora e de ausência de comunicação válida das datas das praças. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se houve ilegalidade no procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, em razão de suposta ausência ou insuficiência de notificação do devedor fiduciante para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões extrajudiciais, apta a justificar a invalidação dos atos praticados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária rege-se pelos artigos 22 a 27 da Lei nº 9.514/1997, que disciplinam a constituição da propriedade fiduciária, a consolidação em favor do credor e a realização de leilão extrajudicial em caso de inadimplemento. 4. Constatado o inadimplemento contratual, a propriedade do imóvel foi regularmente consolidada em nome da credora fiduciária, com observância das formalidades legais, conforme averbação efetuada no registro imobiliário, a qual goza de presunção de veracidade. 5. A legislação admite diversos meios legítimos de intimação do devedor fiduciante, inclusive correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, sendo suficiente a comprovação da ciência inequívoca para a validade do procedimento. 6. A ausência de juntada formal de documentos específicos de notificação não conduz, por si só, à nulidade dos leilões, quando demonstrado que o devedor teve conhecimento efetivo das datas das praças em tempo hábil para o exercício de seus direitos. Aplica-se o princípio segundo o qual não há nulidade sem demonstração do prejuízo, sendo inadmissível obstar o exercício regular do direito do credor fiduciário quando observados os artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: “1. O procedimento de consolidação da propriedade e de leilão extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é válido quando observadas as formalidades legais e demonstrada a ciência inequívoca do devedor fiduciante. 2. A ausência de prova formal de notificação não enseja nulidade do leilão se inexistente prejuízo ao devedor, comprovado o conhecimento efetivo das datas das praças”. Legislação relevante citada: Lei nº 9.514/1997, artigos 22, 26 e 27. Jurisprudência relevante citada: TRF3, ApCiv 5026408-58.2017.4.03.6100, 1ª Turma, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 03.04.2020; TRF3, AI 5019613-66.2018.4.03.0000, 1ª Turma, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, j. 14.02.2019; TRF3, AI 5016167-55.2018.4.03.0000, 2ª Turma, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 18.03.2020; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 03.12.2019; STJ, AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 25.03.2019.”(grifos não originais) Nesse âmbito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça encontra-se consolidada no sentido de que a declaração de nulidade de atos no curso do procedimento executivo extrajudicial condiciona-se à mínima demonstração de efetivo prejuízo ao devedor fiduciante. Não se anula ato, pois, sem utilidade atrelada à garantia do exercício regular de direito pelo devedor fiduciante: AgRg no AREsp 606.517/PR, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 28/03/2019: “AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ARTIGO 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. ‘PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF’. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o artigo 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça. 3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo ‘pas de nullité sans grief’, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos artigos 249, § 1º, e 250, parágrafo único, do CPC/1973. 4. Agravo regimental desprovido.” (grifos não originais) Além disso, não é suficiente alegar, de forma eventual, a intenção de purgar a mora ou de exercer o direito de preferência, sendo indispensável, por um lado, comprovar objetivamente a capacidade econômica para tanto e, por outro, demonstrar previamente que tal pretensão ainda é juridicamente exercitável conforme a legislação vigente. Assim, não há que se cogitar de purgação da mora ou exercício do direito de preferência fora dos limites legais, em qualquer tempo ou modo, conforme a conveniência ou possibilidade de uma das partes do contrato. Ainda que se invoque o direito à moradia e outros direitos correlatos, estes não possuem caráter absoluto a ponto de se sobreporem a princípios fundamentais do ordenamento jurídico, como a segurança jurídica, a legalidade, a autonomia privada e a liberdade contratual, entre outros: AI 5004087-83.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed CARLOS MUTA, DJEN 14/06/2023: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIRETO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS NÃO COMPROVADOS. RECURSO DESPROVIDO. 1. Caracterizada inadimplência em contrato de financiamento regido pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com garantia de alienação fiduciária do imóvel, regido pela Lei 9.614/1997, tem o devedor fiduciante o direito de purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário e alienação extrajudicial do bem, consolidada a jurisprudência da Corte no sentido da constitucionalidade de tal procedimento extrajudicial. 2. Na redação originária da Lei 9.614/1997 a purgação da mora pelo devedor fiduciante era possível mesmo após consolidação da propriedade, desde que exercido o direito até a assinatura do auto de arrematação. Com a edição da Lei 13.465/2017, que alterou a Lei 9.614/1997, a purgação da mora e convalescença do contrato de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário somente é admissível se for anterior à averbação da consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário. Se posterior, resta ao devedor fiduciante apenas o direito de exercer direito de preferência na aquisição do imóvel pela totalidade do saldo devedor (valor remanescente do débito financiado acrescido dos encargos e despesas previstos na Lei 9.514/1997). 3. Na hipótese de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ainda na vigência da redação originária da Lei 9.514/1997, embora firmados precedentes a favor da purgação da mora até assinatura do auto de arrematação, o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, a partir da Lei 13.465/2017, a consolidação da propriedade não mais permite purgação da mora, podendo o devedor fiduciante apenas exercer direito de preferência na aquisição do imóvel em leilão extrajudicial. 5. No que concerne a vícios do procedimento extrajudicial, o devedor fiduciante deve provar o prejuízo sofrido, consistente em supressão de oportunidade para exercer direito, que poderia e intentava efetivamente exercer para afastar a inadimplência e retomar o curso regular do financiamento, não sendo bastante, pois, mera alegação de lesão em abstrato por violação da legislação. A formulação de razões recursais genéricas quanto a eventuais nulidades e ilegalidades do procedimento, focando mais, nitidamente, no aspecto do dano decorrente da perda do imóvel, não autoriza tutela recursal de urgência. 6. Ademais, não basta eventualmente afirmar intento de purgar mora ou exercer direito de preferência, pois, além de provar objetivamente as condições econômicas para tanto, é essencial, anteriormente, demonstrar que a pretensão ainda pode ser exercida segundo a legislação. Não existe, portanto, direito de purgar mora e exercer direito de preferência fora dos limites e parâmetros legais, a qualquer tempo ou de qualquer modo, segundo a conveniência ou possibilidade de uma das partes da relação contratual, ainda que se afirme o direito à moradia e outros correlatados, os quais não prevalecem como absolutos em detrimento de princípios do ordenamento jurídico, como são os da segurança jurídica, legalidade, autonomia e liberdade contratual, entre outros. 7. Frise-se, em específico diante da circunstância de que, no caso concreto, a consolidação da propriedade ocorreu após da vigência da Lei 13.465/2017, que não foi demonstrada efetiva condição de quitação do financiamento para obstar o leilão do imóvel, tanto que ainda se argumenta em termos de renegociação da dívida, possibilidade de acordo, entre outras medidas que deveriam ter sido providenciadas antes do inadimplemento e decurso de prazos e etapas do procedimento de alienação da garantia, afastando, assim, nos termos da jurisprudência da Turma, neste momento de cognição inicial, a própria relevância da arguição jurídica a amparar a tutela requerida. 8. Agravo de instrumento desprovido.” (grifos não originais) No caso dos autos, os agravantes sustentam a nulidade do procedimento de expropriação por ausência de intimação sobre os leilões. O argumento não prospera. Os agravantes foram intimados para purgar a mora pessoalmente em 27/10/2025 (ID 385045213 – Pág. 21), tendo transcorrido o prazo sem pagamento, resultando na consolidação extrajudicial da propriedade em 19/03/2026 (ID 587489556 dos autos originários). Ademais, o ajuizamento de ação noticiando que o imóvel já foi objeto de dois leilões extrajudiciais negativos demonstra que os agravantes tinham conhecimento de sua ocorrência, o que satisfaz o objetivo do artigo 27, §2º-A, da Lei 9.514/97, descabendo cogitar da nulidade do procedimento sem prova concreta do prejuízo. O pedido de inversão do ônus da prova não se sustenta na fase de cognição sumária própria da tutela de urgência, pois a distribuição dinâmica do ônus pressupõe situação concreta de impossibilidade ou excessiva dificuldade na produção da prova pela parte onerada, circunstância que não está evidenciada nos autos. Ademais, tal questão será melhor aquilatada nos autos da ação originária, após a regular intimação da parte ré para contestação. A diferença apontada entre o valor exigido no cartório (R$ 80.582,35) e o valor apurado no parecer técnico dos agravantes (R$ 78.987,93) (ID 385045214 e ID 385045215) não é suficiente para configurar, em sede de cognição sumária, o excesso de execução capaz de invalidar a intimação cartorária e descaracterizar a mora, nos termos do Tema Repetitivo 28 do Superior Tribunal de Justiça. Com efeito, o Tema 28 do Superior Tribunal de Justiça diz respeito à descaracterização da mora em contratos bancários quando comprovada a abusividade dos encargos exigidos na fase de normalidade contratual, situação que não se confunde com eventual divergência aritmética entre as planilhas de cálculo apresentadas pelas partes. No caso concreto, a diferença de R$ 1.594,42, que correspondente a menos de 2% do valor total, decorre de metodologias de cálculo distintas, e o parecer técnico juntado pelos agravantes reconhece expressamente não ser possível identificar o motivo da divergência porque a Caixa Econômica Federal não forneceu memória de cálculo detalhada (ID 385045214). A ausência de certeza quanto à origem da diferença, aliada ao fato de que o próprio perito assistente não pôde apurar a causa do dissenso, afasta a probabilidade do direito no grau exigido para a concessão de tutela de urgência. A cognição exauriente necessária para a aferição do valor correto da mora, com contraditório pleno, é incompatível com o juízo de verossimilhança próprio das medidas de urgência. Quanto ao alegado anatocismo, a decisão agravada assentou, com fundamento no contrato e nos documentos dos autos, que a incorporação das três prestações não pagas (junho a agosto de 2018) ao saldo devedor foi realizada a pedido do próprio mutuário, configurando renegociação contratual e não capitalização indevida de juros. Quanto a utilização do FGTS para purgar a mora, trata-se de pedido inviável, porquanto já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, à luz do Tema 1288 do Superior Tribunal de Justiça. A cobrança de taxa de administração e de seguro habitacional nos contratos de financiamento imobiliário celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, quando expressamente pactuada, é considerada válida pela jurisprudência dominante deste Tribunal Regional Federal da 3ª Região, tendo a decisão agravada examinado o ponto e afastado a abusividade diante da existência de pactuação contratual e do respaldo normativo pertinente. Nesse ponto, inaplicáveis os Temas 958 e 972 do Superior Tribunal de Justiça, invocados pelos agravantes, os quais exigem, para a declaração de invalidade dos encargos, a demonstração em concreto da ausência de contraprestação e da imposição coercitiva do seguro, respectivamente. A mera alegação genérica, desacompanhada de prova documental idônea acerca da ausência de prestação do serviço e da compulsoriedade na contratação do seguro, é insuficiente para afastar os encargos em sede de tutela de urgência. De outra monta, os agravantes alegam estar configurada a possibilidade de dano irreparável pela perda do imóvel de moradia, o que, contudo, não tem o condão de suprir a ausência do fumus boni iuris, pelo que a análise do periculum perde autonomia decisória no caso concreto. É assente na jurisprudência que os requisitos da tutela de urgência são cumulativos, e a ausência de um deles é suficiente para o indeferimento da medida, independentemente da presença do outro. De todo modo, cumpre registrar que o simples risco de perda de imóvel em procedimento extrajudicial legalmente previsto não configura, automaticamente, periculum in mora apto a justificar a suspensão do procedimento. O ordenamento jurídico contemplou expressamente a execução extrajudicial por alienação fiduciária como instrumento legítimo de satisfação do crédito imobiliário. Sua utilização, quando regular, não constitui dano injusto. A irreversibilidade do procedimento, por si só, não basta: é necessário que a tutela se destine a preservar direito verossímil, o que, como demonstrado, não se verifica no caso em tela. Registre-se, por sua vez, que eventual irregularidade procedimental poderá ser resolvida em perdas e danos, na forma do parágrafo único do artigo 30 da Lei 9.514/1997 (incluído pela Lei 13.465/2017), que estabelece que, averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as controvérsias sobre questões contratuais ou procedimentais não obstam o prosseguimento do procedimento expropriatório. Tal opção legislativa, que reforça a segurança jurídica do crédito imobiliário, está em vigor e é aplicável ao caso. Anote-se, por oportuno, que a própria situação fática descrita nos autos, inadimplemento prolongado desde novembro de 2020, abrangendo mais de cinco anos de prestações não pagas, somado à ausência de pagamento do condomínio e do imposto predial e territorial urbano, com constrições registradas na matrícula do imóvel, afasta qualquer presunção de que a execução da garantia fiduciária representa medida desproporcional ou abusiva por parte da agravada. Nestes termos, não se vislumbra, nas razões recursais, qualquer argumento jurídico que supere a solidez dos fundamentos da decisão agravada ou que demonstre error in judicando capaz de ensejar a reforma pretendida. Ante o exposto, com esteio no artigo 932, IV, do CPC, conheço do agravo de instrumento e, no mérito, nego-lhe provimento, mantendo integralmente a decisão recorrida. Publique-se. Oportunamente, arquive-se. São Paulo, data da assinatura. ELIANA MARCELO Juíza Federal Convocada Relatora