5020756-70.2022.8.13.0313

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ipatinga / 3ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga Avenida Maria Jorge Selim de Sales, Centro, Ipatinga - MG - CEP: 35160-011 PROCESSO Nº: 5020756-70.2022.8.13.0313 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO (93) ASSUNTO: [Inadimplemento, Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel] AUTOR: CRISTIANO GOMES PEREIRA CPF: 032.453.996-77 RÉU: ROMEU BESSA JUNIOR CPF: 878.791.316-04 SENTENÇAª Relatório Cristiano Gomes Pereira ajuíza ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança em face de Romeu Bessa Júnior visando à rescisão do contrato de locação comercial, à desocupação das lojas situadas na Rua Coelho Neto, nº 126, Bairro Ideal, Ipatinga/MG, e ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios em atraso. Requer a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita e a concessão de tutela de urgência para determinar a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias. Sustenta a parte autora que o imóvel era objeto de usufruto de seu genitor, Antônio Pereira Gomes, o qual celebrou contrato de locação comercial com o requerido. Afirma que, após o falecimento do usufrutuário, passou a exercer os direitos relativos ao imóvel. Aduz que o réu deixou de adimplir os aluguéis e os encargos locatícios, abrangendo água, energia elétrica e IPTU, a partir de maio de 2022. Alega, ainda, que o locador encaminhou notificação extrajudicial ao requerido em 11/05/2022, visando à rescisão contratual e à desocupação do imóvel, sem êxito. A inicial foi despachada (ID 9630882087). Deferidos os benefícios da assistência judiciária gratuita ao autor. Deferida a liminar condicionada ao oferecimento de caução. Caução prestada em ID 9632459376. O comprovante de citação foi juntado aos autos em 17/10/2022 (ID 9632754134), com notificação para desocupação voluntária. A parte ré informa a interposição de agravo de instrumento (ID 9644426269). Em sede de agravo de instrumento, foi deferida a atribuição de efeito suspensivo ao recurso (ID 9647693761). Juízo negativo de retratação (ID 9646431411). O recurso interposto foi provido para revogar a medida de desocupação, ao fundamento de que a mora não se encontrava suficientemente demonstrada e de que a controvérsia quanto à autenticidade dos documentos demandava produção de perícia grafotécnica (ID 9741932173). Contestação (ID 9645533319). Argui preliminar de ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que o contrato de locação apresentado estaria em nome de sua companheira, Lívia do Carmo Amaral. No mérito, sustenta que os aluguéis e encargos estavam quitados. Afirma que os pagamentos eram realizados diretamente ao locador, em dinheiro, mediante recibo, e que, em março de 2022, teria antecipado o pagamento de dez meses de aluguel, no importe de R$ 16.000,00, além de ter quitado os meses de abril e maio daquele ano. Aduz, ainda, que os encargos referentes a água, energia elétrica e IPTU estavam adimplidos. Em reconvenção, requer a repetição em dobro do valor de R$ 15.071,37, que reputa indevidamente cobrado, a manutenção no imóvel pelo período correspondente aos aluguéis supostamente antecipados e a condenação da parte autora ao pagamento de compensação por danos morais, no valor de R$ 7.000,00. Impugnação à contestação (ID 9842104650). Instadas as partes a especificarem provas, a parte autora requereu a produção de prova testemunhal, documental e pericial grafotécnica sobre o documento impugnado (ID 9872537163). A parte requerida requereu prova testemunhal, depoimento pessoal da parte autora, juntada de documentos e perícia grafotécnica acerca dos recibos de aluguel (ID 9873342107). Decisão de saneamento do processo (ID 10101791468) rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva, concedeu ao requerido os benefícios da assistência judiciária gratuita e deferiu a produção de prova pericial grafotécnica Laudo pericial em ID 10619402930. Após a juntada do laudo, a parte autora requereu sua homologação, a declaração de falsidade documental, a procedência dos pedidos iniciais e a condenação do requerido por litigância de má-fé (ID 10623101246), reiterando, posteriormente, o pedido de julgamento antecipado do mérito e de levantamento da caução (ID 10654330611). É o relatório. Decido. Fundamentação Não havendo questões pendentes de decisão que precedam ao mérito, passo a julgá-lo. Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Sustenta o autor que seu genitor, Antônio Pereira Gomes, na condição de usufrutuário, celebrou com o requerido contrato de locação comercial tendo por objeto duas lojas situadas na Rua Coelho Neto, nº 126, Lojas 1 e 2, Bairro Ideal, Ipatinga/MG, com as respectivas benfeitorias. Afirma que, após o falecimento do locador, sucedeu-lhe nos direitos relacionados ao imóvel. O réu, por sua vez, sustenta que não incorreu em mora, uma vez que os aluguéis e encargos locatícios estariam quitados. Afirma que os pagamentos eram realizados em espécie diretamente ao locador, mediante a emissão de recibos, e que, em março de 2022, antecipou, a pedido de Antônio Pereira Gomes, o pagamento de dez meses de aluguel, no importe de R$ 16.000,00, além de ter adimplido os aluguéis referentes aos meses de abril e maio daquele ano. Aduz, ainda, que as despesas de água, energia elétrica e IPTU estavam em dia. Inicialmente, cumpre destacar que o contrato de locação, regido pela Lei nº 8.245/91 e pelas disposições gerais do Código Civil, gera obrigações recíprocas entre locador e locatário. Importante mencionar ainda, o artigo 373, do CPC, in verbis: Art. 373. O ônus da prova incumbe: I – ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. No caso, a relação locatícia encontra-se demonstrada pelo contrato juntado em ID 9630510570, celebrado entre Antônio Pereira Gomes, na qualidade de locador, e Romeu Bessa Júnior, como locatário, tendo por objeto duas lojas situadas na Rua Coelho Neto, nº 126, Bairro Ideal, Ipatinga/MG. O instrumento estabelece o valor mensal de R$ 1.500,00, com vencimento até o dia 05 de cada mês, bem como atribui ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos encargos e tarifas incidentes sobre o imóvel, tais como IPTU, água, energia elétrica e telefone. Verifica-se, ainda, que a pretensão de desocupação perdeu o objeto no curso da demanda. Com efeito, a parte autora informou que, após tomar conhecimento de que o requerido pretendia vender os móveis e maquinários do estabelecimento para mudar-se da cidade, foi procurada por Dinei, interessado na aquisição. Narrou que, embora tenha esclarecido a existência desta ação e a impossibilidade de, naquele momento, celebrar nova locação, Dinei, por orientação do requerido e sem prévia ciência ou anuência do autor, adquiriu os maquinários, recontratou os empregados que trabalhavam para Romeu e passou a explorar o comércio no local. Aduziu que o requerido deixou o imóvel sem comunicar sua saída, sem entregar as chaves e sem apresentar documentação relativa à quitação dos encargos locatícios, tendo apenas permitido que terceiro ingressasse no estabelecimento e desse continuidade à atividade comercial. Afirmou, por fim, que posteriormente celebrou ajuste com Dinei (IDs 9765855320 e 9765919011). Por outro lado, o réu afirmou ter desocupado o imóvel em fevereiro de 2023, alegando que o fez após o término do período que entendia abrangido pelo alegado pagamento antecipado dos aluguéis (ID 9766053052). Assim, não subsiste interesse processual no prosseguimento do pedido de despejo, porquanto a desocupação do imóvel é fato incontroverso entre as partes. Verifica-se, ainda, que, embora a pretensão de desocupação tenha perdido o objeto no curso da demanda, subsiste o interesse no reconhecimento da rescisão do vínculo locatício. A desocupação do imóvel é fato incontroverso entre as partes, de modo que resta prejudicado apenas o pedido de despejo. Todavia, uma vez reconhecida a mora do locatário, impõe-se declarar rescindido o contrato de locação, por falta de pagamento dos aluguéis, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91. Da alegada quitação dos aluguéis O requerido acostou aos autos recibos relativos aos pagamentos dos aluguéis dos meses de janeiro a maio de 2022 (ID 9645533121), bem como recibo datado de 10/03/2022, no valor de R$ 16.000,00, no qual sustenta ter antecipado o pagamento de dez meses de aluguel (ID 9645533718). A controvérsia concentra-se no recibo de R$ 16.000,00, cuja assinatura atribuída a Antônio Pereira Gomes foi expressamente impugnada pela parte autora (ID 9842104650). Nessa hipótese, competia ao requerido, que apresentou o documento, comprovar sua autenticidade, por se tratar de fato extintivo do direito invocado pela parte autora. Para tanto, foi determinada a realização de perícia grafotécnica, sob o crivo do contraditório e ampla defesa, sob a lavra do perito grafotécnico Cristiano Loureiro Vieira, a qual examinou o recibo original apresentado pelo requerido e realizou cotejo com diversos padrões gráficos atribuídos a Antônio Pereira Gomes, obtidos em documentos particulares e oficiais produzidos entre os anos de 1972 e 2021, inclusive documentos provenientes do Instituto de Identificação, DETRAN/MG, tabelionato de notas, instituição bancária e contratos de locação. Conforme consignado no laudo pericial de ID 10619402930, a assinatura questionada consiste em rubrica estilizada, enquanto os padrões fornecidos se apresentam sob a forma de assinaturas legíveis ou rubricas simples. Ao final, o perito concluiu não ser possível vincular a assinatura constante do recibo de R$ 16.000,00 aos padrões gráficos atribuídos ao falecido Antônio Pereira Gomes, por ausência de compatibilidade entre os grafismos examinados. “Não é possível vincular a amostra questionada (assinatura em forma de rubrica estilizada) aos padrões gráficos fornecidos (assinatura legível e assinatura em forma de rubrica simples), por não apresentarem compatibilidade, ou seja, não são compatíveis” (Laudo pericial de ID 10619402930, pág. 26). O laudo registrou, ainda, que o recibo foi preenchido com canetas distintas em campos específicos e não contíguos, tais como o número do recibo, a descrição relativa aos “10 meses”, os dados de identidade e CPF. Veja-se: O perito submeteu o recibo questionado à luz ultravioleta (UV) e observou diferenças de luminosidade em campos específicos do documento. Tal variação indica que o recibo foi produzido com canetas distintas […]. Usualmente, quando um documento é preenchido com uma única caneta e a tinta se esgota durante o preenchimento, é comum que o restante seja completado com outra caneta. Entretanto, no presente caso, a diferença de luminosidade manifesta-se em campos específicos e não contíguos (campos que ficam próximos entre si no documento, um ao lado do outro) do recibo, tais como: o número do documento, o ponto na descrição do valor, a expressão “10 meses pg”, bem como os números do documento de identidade e do CPF, circunstância considerada não usual sob o ponto de vista técnico-documentoscópico” (Laudo pericial de ID 10619402930, pág. 22). Contudo, o perito esclareceu expressamente que não foram encontradas evidências suficientes para afirmar a adulteração do documento (Laudo pericial ID 10619402930, pág, 28). Portanto, a prova técnica não autoriza o reconhecimento da falsidade material do recibo, como pretende a parte autora. Contudo, tampouco confirma sua autenticidade ou demonstra que a assinatura nele aposta tenha sido produzida por Antônio Pereira Gomes. Assim, diante da impugnação expressa da assinatura e da ausência de prova autônoma apta a demonstrar a efetiva entrega da quantia de R$ 16.000,00 ao locador, não se mostra comprovado o alegado pagamento antecipado de dez meses de aluguel. Os recibos juntados em ID 9645533121 demonstram, em princípio, pagamentos individualizados referentes aos meses de janeiro a maio de 2022, mas não comprovam a quitação dos aluguéis posteriores, cuja satisfação o requerido pretende fundamentar exclusivamente no recibo de ID 9645533718. Impugnada a autenticidade da assinatura atribuída ao locador, incumbia ao requerido, que produziu o documento, comprovar sua autenticidade, nos termos do art. 429, II, do CPC. Desse modo, não tendo o réu comprovado o pagamento antecipado das parcelas subsequentes, resta caracterizada a mora quanto aos aluguéis vencidos após maio de 2022 até fevereiro de 2023, observada a desocupação do imóvel informada pelas partes nos IDs 9765919011 e 9766053052. Assim, cabe a condenação do réu ao pagamento dos alugueis vencidos no período compreendido entre junho de 2022 e fevereiro de 2023, no valor mensal de R$ 1.500,00, perfazendo o montante de R$ 13.500,00, devendo o montante ser atualizado monetariamente apenas pela taxa SELIC desde a data da presente sentença, nos termos da nova redação do artigo 406 do Código Civil c/c o disposto na Resolução CMN nº 5.171/2024 do Bacen. Dos encargos locatícios Quanto aos encargos de água, energia elétrica e IPTU, verifico que o contrato de ID 9630510570 atribui referidas despesas ao locatário. Nos termos do art. 23, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, incumbe ao locatário pagar os impostos, taxas e demais encargos incidentes sobre o imóvel locado, quando essa obrigação lhe tiver sido atribuída contratualmente, como ocorreu no caso. A parte autora juntou extratos e faturas da COPASA em IDs 9630603284, 9630604968 e 9630595048. Por sua vez, o requerido apresentou certidão negativa de débitos junto à concessionária de água e comprovantes de pagamentos de contas de água e energia elétrica (IDs 9645533719, 9645533320 e 9645532823). Competia à parte autora demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, inclusive mediante a individualização dos encargos efetivamente inadimplidos e dos respectivos valores. A parte autora sustenta que parte dos pagamentos comprovados pelo réu ocorreu após a citação, conforme impugnação de ID 9842104650. Entretanto, não apresentou demonstrativo individualizado dos encargos que permaneceriam pendentes, tampouco comprovou ter suportado os valores cuja cobrança pretende, especialmente no que se refere ao IPTU. Embora o pagamento constitua fato extintivo do direito alegado, cujo ônus compete ao réu, na forma do art. 373, inciso II, do CPC, a documentação juntada por este, somada à ausência de discriminação precisa pela parte autora acerca das parcelas ainda exigíveis, impede a identificação segura de eventual saldo devedor a título de água, energia elétrica e IPTU. Assim, ausente prova suficiente do valor efetivamente devido a título de encargos locatícios, o pedido não comporta acolhimento na espécie. Da reconvenção A pretensão reconvencional não merece acolhimento. Nos termos do art. 940 do Código Civil, aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas, ficará obrigado a pagar ao devedor o dobro do que houver cobrado. No caso, contudo, o requerido não se desincumbiu do ônus de demonstrar a quitação antecipada dos aluguéis no importe de R$ 16.000,00, nos termos do art. 373, II, do CPC, não restando comprovado que a parte autora tenha exigido judicialmente dívida já paga. Também não há falar em compensação por danos morais. A compensação por danos morais exige a comprovação de efetiva violação a direitos da personalidade, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil, não sendo suficiente a mera alegação de desconfortos, incômodos ou transtornos inerentes à relação contratual. No entanto, o ajuizamento da presente demanda, em contexto de controvérsia objetiva acerca do adimplemento das obrigações locatícias, configura exercício regular do direito de ação, hipótese que não constitui ato ilícito, conforme art. 188, I, do Código Civil. Assim, ausente a demonstração de ato ilícito, dano moral efetivo e nexo de causalidade, requisitos indispensáveis à responsabilização civil, impõe-se a rejeição do pedido de compensação por danos morais formulado pelo réu em sede de reconvenção. Quanto ao pedido reconvencional de manutenção do requerido no imóvel até fevereiro de 2023, verifica-se igualmente a perda superveniente do objeto. O próprio requerido afirmou ter desocupado o imóvel naquele mês (ID 9766053052), circunstância também reconhecida pela parte autora nos IDs 9765855320 e 9765919011. Assim, não subsiste interesse processual no exame da pretensão de permanência no imóvel, cujo período indicado pelo reconvinte já se exauriu. Da litigância de má-fé Por fim, indefiro o pedido de condenação do requerido por litigância de má-fé. Nos termos dos arts. 79 e 80 do CPC, a imposição da penalidade exige a demonstração de comportamento processual enquadrável nas hipóteses legais, tais como alteração consciente da verdade dos fatos, uso do processo para objetivo ilegal ou atuação temerária. Embora o recibo de ID 9645533718 não se revele suficiente para comprovar o alegado pagamento antecipado, a perícia grafotécnica de ID 10619402930 não concluiu pela falsidade ou adulteração do documento, inexistindo prova de que o requerido tenha deliberadamente apresentado documento falso ou alterado a verdade dos fatos. O exposto converge para a parcial procedência dos pedidos iniciais. Dispositivo Diante do exposto, JULGO EXTINTO, por perda superveniente do objeto, o pedido de despejo, sem resolução do mérito, o, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão inicial, extinguindo o feito com resolução de mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) declarar rescindido o contrato de locação celebrado entre Antônio Pereira Gomes e Romeu Bessa Júnior, relativo às lojas situadas na Rua Coelho Neto, nº 126, Bairro Ideal, Ipatinga/MG; b) condenar o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos entre junho de 2022 e fevereiro de 2023, no montante de R$ 13.500,00, devendo o montante ser atualizado monetariamente apenas pela taxa SELIC desde a data da presente sentença, nos termos da nova redação do artigo 406 do Código Civil c/c o disposto na Resolução CMN nº 5.171/2024 do Bacen; JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção, com resolução do mérito, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Condeno, ainda, o réu/reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais relativas à reconvenção, bem como de honorários advocatícios em favor do patrono do reconvindo, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado atribuído à reconvenção. Contudo, em razão da assistência judiciária gratuita deferida ao réu/reconvinte, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Com o trânsito em julgado, determino a expedição de alvará para levantamento, em favor da parte autora, da caução por ela prestada, conforme comprovante de ID 9632447290. Determino, ainda, a expedição de requisição para pagamento dos honorários periciais devidos ao perito por meio do Sistema Auxiliares da Justiça – AJ. Após, sem qualquer manifestação das partes, remetam-se os autos ao arquivo. Havendo pagamento espontâneo, expeça-se alvará. Consigno, ainda, que a parte interessada na liberação dos respectivos valores deverá cumprir com todas as intimações feitas pela Secretaria como atos ordinatórios, sob pena de não levantamento dos valores, tendo em vista que esta unidade judiciária cumpre com o Aviso 08/2023 da CGJ-MG e Provimento 75/2018. Considerando o início do procedimento de migração dos processos para o sistema Eproc, eventual cumprimento de sentença deverá ser requerido no referido sistema. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Ipatinga, data da assinatura eletrônica. PATRICIA DE SANTANA NAPOLEAO Juiz(íza) de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga