5020410-12.2020.8.13.0145

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Juiz De Fora / 2ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora Rua Marechal Deodoro, 662, Fórum Benjamim Colucci, Centro, Juiz De Fora - MG - CEP: 36015-460 PROCESSO Nº: 5020410-12.2020.8.13.0145 CLASSE: [CÍVEL] REVISIONAL DE ALUGUEL (140) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: CONS CENTRAL DIOCESANO DA SOC SAO VICENTE DE PAULO CPF: 21.580.071/0001-80 RÉU: TORRES DO BRASIL S.A. CPF: 38.350.109/0001-21 e outros SENTENÇA Vistos, etc. Trata-se de ação revisional de aluguel movida por Conselho Central Diocesano da Sociedade de São Vicente de Paulo em face da Claro S.A. Alega o autor que firmou contrato de locação de área destinada à instalação de equipamentos de telecomunicações, originalmente celebrado em 1999 com a Embratel e posteriormente sucedido pela ré, encontra-se prorrogado por prazo indeterminado desde o término de sua vigência, em julho de 2019. Sustenta que o aluguel atualmente pago, no importe de R$1.864,46 mensais, encontra-se muito abaixo do valor de mercado, apontando como parâmetro outras locações celebradas na mesma área, cujos valores variam entre R$7.188,60 e R$10.000,00 mensais. Afirma que as tentativas de composição extrajudicial restaram infrutíferas, diante da contraproposta apresentada pela ré, e que a manutenção do valor vigente acarreta prejuízo econômico e enriquecimento sem causa da locatária, especialmente por se tratar de entidade filantrópica. Requer, assim, a fixação de aluguel provisório no valor de R$8.000,00 mensais, a partir da citação, nos termos do art. 68, II, da Lei nº 8.245/1991, bem como, ao final, a procedência do pedido para revisão definitiva do aluguel para o referido montante. Custas iniciais pagas em ID 917744808. Alugueis provisórios fixados em R$8.000,00 (oito mil reais). Regularmente citada, a ré apresentou contestação em ID 2076799854. Sustenta, em síntese, que a pretensão revisional carece de suporte probatório, porquanto a autora não juntou documentos aptos a demonstrar a alegada valorização do mercado imobiliário ou os contratos mencionados na inicial. Afirma que a fixação do aluguel deve observar critérios técnicos, mediante perícia judicial, e apresenta contratos de locação que, segundo alega, revelam valores médios inferiores ao atualmente pago. Aduz, ainda, que o aluguel provisório foi fixado sem elementos suficientes e em desacordo com o art. 68 da Lei nº 8.245/91, requerendo sua revogação ou, subsidiariamente, sua redução ao limite legal de 80% do valor pleiteado. Ao final, pugna pela improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, pela fixação do aluguel em R$ 2.046,00 mensais. Réplica em ID 2329936398. Intimadas as partes para especificarem provas, manifestou o autor pela prova oral e pericial, ID 2399936528. Lado outro, pugnou a ré pelo julgamento antecipado, e, subsidiariamente, pela prova pericial, ID 2603711475. Acórdão que deu provimento ao agravo para indeferir/ revogar a fixação de aluguel provisório, ID 5556373091. Perícia deferida em ID 9386463239. Laudo pericial em ID 10413340541. Em ID 10417329198 o autor manifestou-se ciente e de acordo com o laudo pericial. Em ID 10422726432 foi requerida a substituição processual da Claro S.A pela empresa Torres do Brasil S.A. Em tal oportunidade, foi impugnado laudo pericial e apresentados quesitos complementares. Substituição deferida em ID 10477545166. Esclarecimentos prestados pelo perito em ID 10504207500, 10536617114 e 10554212876. Homologação do laudo pericial em ID 10630205095. Alegações finais em ID 10638336765 e 10645372280. Vieram-me os autos conclusos. Eis a síntese do necessário. FUNDAMENTO E DECIDO Trata-se de ação revisional de aluguel. O direito de ação do autor está resguardado pela Constituição Federal em seu artigo 5º, inciso XXXV. Encontram-se presentes os pressupostos básicos de constituição e desenvolvimento regular do processo, bem como as condições da ação. No mais, supera a fase instrutória e, não havendo prejudiciais, preliminares, nulidades ou irregularidades a serem apreciadas, passo ao exame de mérito. MÉRITO Em síntese, pretende o autor a revisão dos alugueis referente ao contrato de locação firmado junto ao réu. Lado outro, defende a parte ré a inexistência de provas suficientes a demonstrar a valorização de mercado do imóvel, impugnando o laudo confeccionado pelo perito do juízo. Assim, tem-se que a controvérsia consiste em analisar se o valor atual corresponde ao de mercado ou se deve ser reajustado. Posto isso, consigno que a relação entre as partes é regulada pela Lei do Inquilinato, Lei No 8.245, de 18 de Outubro de 1991, sendo ação revisional de aluguel disciplinada pelos arts. 19 e 68 a 70. Tal instrumento processual é destinado à adequação judicial do valor do aluguel às condições vigentes do mercado, quando houver desequilíbrio entre o preço contratado e o valor locatício de mercado. “Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.” Desse modo, após o decurso do prazo mínimo de três anos da fixação do aluguel, por acordo entre as partes ou em decisão judicial, locador ou locatário podem pleitear sua revisão, incumbindo ao autor demonstrar, por meio de elementos probatórios, a efetiva defasagem entre o aluguel vigente e o valor de mercado do imóvel, observados os critérios técnicos e as peculiaridades da locação. No caso sob exame, o perito nomeado pelo juízo apresentou laudo pericial em ID 10413340541, e apresentou como valor de mercado para locação a quantia de R$8.000,00 (oito mil reais), tendo por referência o mês de fevereiro de 2025. Ainda que o réu apresente parecer técnico em ID 10422758115 e 10512903067 e impugne o laudo pericial, entendo que o expert do juízo fundamentou suficientemente o laudo apresentado, indicando seus parâmetros e fontes. Desse modo, as ponderações formuladas pela parte ré não são suficientes para desconstituí-lo, tratando-se, em verdade, de mero descontentamento. Em casos análogos, já decidiu o e. TJMG: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - PROVA PERICIAL - LAUDO OFICIAL - VALOR LOCATÍCIO - MANUTENÇÃO ÍNDICE DE REAJUSTE IGPM-FGV - APLICABILIDADE - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - REDUÇÃO - LEGALIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO. - Nas ações revisionais de aluguel, a prova pericial oficial constitui elemento decisivo para fixação do valor locatício, prevalecendo sobre pareceres técnicos unilaterais, salvo demonstração de erro técnico grave ou parcialidade, o que não ocorreu no caso. - A adoção do IGPM-FGV como índice de atualização encontra respaldo na Lei 8.245/91, não configurando "duplo reajuste", mas mera preservação do equilíbrio contratual no tempo. - A redução do percentual de honorários advocatícios, em embargos de declaração, mostra-se legítima diante da sucumbência recíproca e da aplicação dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.077270-4/001, Relator(a): Des.(a) Fabiano Rubinger de Queiroz , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/10/2025, publicação da súmula em 13/10/2025) Ementa: DIREITO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. FIXAÇÃO DO VALOR LOCATIVO COM BASE EM LAUDO PERICIAL. JUROS DE MORA SOBRE DIFERENÇAS APURADAS. TRÂNSITO EM JULGADO. I. CASO EM EXAME 1.Ação revisional de aluguel ajuizada com o objetivo de redimensionar o valor do aluguel mensal. Realizada perícia técnica para apuração do valor locativo justo, tendo o laudo apontado novo montante mensal. A parte autora pleiteia a adoção do valor do laudo do assistente técnico pericial, enquanto a parte ré impugna tal laudo, pretendendo a fixação com base na perícia judicial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há duas questões em discussão: (i) definir se o valor do aluguel deve ser fixado com base na conclusão do laudo pericial; (ii) estabelecer o termo inicial da incidência dos juros de mora sobre as diferenças apuradas em decorrência da revisão judicial do valor locatício. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.O valor locativo de mercado, em ações revisionais de aluguel, somente pode ser determinado ao final do processo, mediante produção de prova pericial, assegurado o contraditório e a ampla defesa. 4.Inexistindo fundamentos técnicos ou jurídicos idôneos para afastar as conclusões do laudo pericial, este deve ser acolhido como base para a fixação do novo valor do aluguel. 5. A incidência de juros de mora sobre as diferenças de aluguel apuradas somente se justifica a partir do trânsito em julgado da sentença revisional e da citação válida na fase de cumprimento de sentença, momento em que se torna exigível a obrigação conforme o art. 69 da Lei nº 8.245/91. IV. DISPOSITIVO 6. Primeiro Recurso parcialmente provido e Segundo Recurso provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.245090-2/002, Relator(a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/09/2025, publicação da súmula em 16/09/2025) Demonstrada então a disparidade entre o valor de mercado e o praticado entre as partes, deve o aluguel ser reajustado tendo por base o laudo pericial de ID 10413340541. Nos termos do artigo 69 da Lei No 8.245, o aluguel fixado retroage à citação, devendo ser abatidos os valores efetivamente pagos neste interregno. “Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.” Considerando que a quantia de R$8.200,00 (oito mil e duzentos reais) tem por referência o mês de fevereiro de 2025, deve ser aplicada a deflação, ano a ano, até 01 de dezembro de 2020, com aplicação do índice IGP-M, e abatidos os valores pagos em tal período. Ainda quanto ao cálculo dos valores, assevero que os juros de mora sobre as diferenças somente são aplicáveis após o trânsito em julgado da sentença revisional e da citação válida na fase de cumprimento de sentença. DISPOSITIVO Ante o exposto, nos moldes do artigo 487, inciso I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, para: 01) FIXAR o valor devido a título de aluguel em R$8.200,00 (oito mil e duzentos reais), para o período de fevereiro de 2025 a fevereiro de 2026. Para o período anterior, deve ser aplicada a deflação, ano a ano, até 01 de dezembro de 2020, tendo por base o índice IGP-M, e abatidos os valores pagos em tal período. Para o período posterior, deverá a atualização ocorrer na forma como prevista pelas partes em contrato. Inexistindo previsão, anualmente pelo IGP-M. 02) CONDENO o réu a pagar os alugueis nos termos acima fixados. Sobre as diferenças vencidas, deverão incidir correção monetária da data do vencimento e juros de mora após a citação válida na fase de cumprimento definitivo sentença, com base nos índices fixados em contrato. Inexistindo previsão, correção monetária desde o efetivo vencimento, correspondente ao IPCA, nos termos do art. 389, § único do Código Civil e Súmula 43 do STJ. Após a citação válida na fase de cumprimento sentença, juros de mora, correspondente à taxa SELIC, do qual deverá ser deduzido o IPCA, nos termos do art. 406, §1º do Código Civil, sendo que, se o resultado for negativo após a dedução, devera ser considerada uma taxa equivalente a zero para cálculo da taxa de juros no período de referência, nos termos do §3º do mesmo artigo. Condeno o réu ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios e, atenta à complexidade da causa e ao disposto no art. 85, § 2º do CPC, fixo a verba honorária em 15% (quinze por cento) do valor da condenação. Ressalto ainda que os embargos de declaração só têm lugar quando há obscuridade, contradição, omissão ou erro material, estreitas hipóteses do art. 1.022, do CPC. Assim, consigno que eventuais embargos que não se enquadrem nos pressupostos mencionados, e expressem tão-somente seu inconformismo com os fundamentos e a justiça da decisão embargada, serão reputados como protelatórios e estarão sujeitos a multa de até 2% do valor atualizado da causa, vide artigo 1.026, §2º do CPC, a qual não é abarcada pela gratuidade de justiça, §3º. Advirto as partes que, na fase de cumprimento de sentença, deverá ser apresentado o demonstrativo do débito através de cálculo realizado pelo sistema CADEJ (Sistema de Cálculo de Débito Judiciário), de forma a evitar controvérsias desnecessárias que poderão retardar o andamento do processo, com a remessa dos autos à Contadoria, atrasando, assim, o seu consequente encerramento. Por fim, fica(m) advertida(s) a(s) parte(s) de que, decorrido o prazo de 45 (quarenta e cinco) dias do trânsito em julgado da sentença, os documentos digitalizados e juntados aos autos eletrônicos serão descartados, na forma do art. 55, §1° da Portaria Conjunta n°411/PR/2015 do TJMG. Transitada em julgado a decisão, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. P.R.I.C Juiz De Fora, data da assinatura eletrônica. IVANETE JOTA DE ALMEIDA Juíza de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora