5020349-58.2020.8.13.0079

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Contagem / 6ª Vara Cível da Comarca de Contagem Avenida Maria da Glória Rocha, 425, Bitácula ou 40 Alqueires, Contagem - MG - CEP: 32010-375 PROCESSO Nº: 5020349-58.2020.8.13.0079 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Promessa de Compra e Venda] AUTOR: TIAGO JOSE DIAS GOES CPF: 061.901.786-42 RÉU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA CPF: 08.343.492/0001-20 SENTENÇA Vistos, etc. I. Relatório Trata-se de ação pelo rito comum ajuizada por TIAGO JOSÉ DIAS GOES em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, partes devidamente qualificadas nos autos. A parte autora alegou, em síntese, que adquiriu da ré, na planta, a unidade autônoma nº 104 do Bloco 14 do empreendimento Residencial Rondônia, situado na Rua Arterial, nº 615, Bairro Parque das Mangueiras, nesta Comarca. Sustentou que o imóvel foi comercializado sob o diferencial de ser uma unidade do tipo "Giardino", dotada de área privativa descoberta, "quintal privativo". destinada ao lazer, recreação e convivência familiar. Afirmou que, após a conclusão das obras e entrega das chaves, constatou a instalação de caixas coletivas de esgotamento sanitário, caixas de gordura e de sabão, na sua área privativa, responsáveis por receber efluentes de múltiplos apartamentos sobrepostos do mesmo bloco. Asseverou que tais instalações violam a norma técnica ABNT NBR 8160/1997 (item 4.2.6.2), ensejam risco de transbordamento, emanação de odores e proliferação de vetores, além de impor servidão de passagem forçada de equipes de manutenção pelo interior do seu apartamento para limpeza periódica dos dispositivos. Aduziu que a construtora incorreu em vício por inadequação e quebra dos deveres de informação e boa-fé objetiva, resultando em expressiva desvalorização imobiliária do bem e abalo moral. Por essas razões, requereu a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais decorrentes da depreciação do imóvel, a ser apurada em liquidação, e por danos morais no montante de R$20.000,00, além dos consectários legais e da sucumbência. A petição inicial foi emendada para qualificação complementar das partes (id. 3049041545). Citada, a ré apresentou contestação (id. 6649653073). Suscitou, preliminarmente: defeito de representação processual da parte autora e ausência de desejo de litigar; (impugnação ao pedido de gratuidade de justiça; inépcia da petição inicial com pedido de condenação em litigância de má-fé pelo uso de fotografias e laudos de outros processos; e falta de interesse de agir por ausência de prévio acionamento das vias administrativas. Em prejudicial de mérito, arguiu a decadência do direito com base no art. 26, II, do CDC e art. 445 do Código Civil, bem como a prescrição trienal nos termos do art. 206, § 3º, V, do CC. No mérito, defendeu a estrita regularidade construtiva e a conformidade das instalações com a ABNT NBR 8160, afirmando que as caixas de gordura, sabão e passagem são exigidas pela boa técnica e legislação ambiental, não se confundindo com caixas de inspeção. Ressaltou que a possibilidade de instalação constava expressamente prevista na cláusula 8.2 do Memorial Descritivo e que o autor assinou o termo de vistoria sem ressalvas, de modo que inexiste falha de informação, depreciação imobiliária ou dano moral indenizável. Pugnou pelo acolhimento das preliminares ou prejudiciais e, no mérito, pela improcedência dos pedidos. Juntou documentos. A parte autora apresentou réplica (id. 694444817), rebatendo as defesas processuais, refutando a prescrição e a decadência e reiterando a pretensão indenizatória com pedido de prova pericial de engenharia. Intimadas à especificação de provas, o autor manifestou interesse na perícia técnica de engenharia (id. 7109678039) e a ré pugnou pelo julgamento antecipado da lide (id. 7356903022). Decisão de saneamento de id. 9532847424, foram rejeitadas as preliminares de defeito de representação, impugnação à gratuidade judiciária, inépcia da inicial e falta de interesse de agir. Restaram igualmente afastadas a prejudicial de decadência e a prescrição, reconhecendo-se a incidência do prazo decenal do art. 205 do Código Civil. Na mesma oportunidade, deferiu-se a produção de perícia técnica de engenharia civil e fixaram-se os pontos controvertidos. As partes apresentaram seus respectivos quesitos (autor em id. 9545196941; ré em id. 9549806009). Foi nomeado o perito oficial André Valadão Caldeira (id. 9617101336), sendo os honorários periciais fixados em R$ 3.750,00 (id. 10088208555) e integralmente depositados pela parte autora (ID 10094430284). O laudo pericial oficial foi juntado aos autos nos id’s 10394275268; 10394268291 a 10394283820. A parte autora manifestou concordância com as conclusões do perito oficial (id. 10399305026). A ré apresentou manifestação de discordância parcial, instruída com parecer técnico de assistente (id’s 10412196289 e 10412221396), sem formulação de pedidos de esclarecimentos periciais. O laudo pericial oficial foi devidamente homologado por decisão judicial (id.10582388330), oportunidade em que se determinou a expedição de alvará para levantamento da verba honorária pericial e se facultou a apresentação de alegações finais. A parte autora apresentou memoriais de alegações finais (ID 10596491760), reiterando o pedido de procedência integral da ação. A parte ré quedou-se inerte. É o relatório. Decido. II. Fundamentação O processo encontra-se em ordem, não havendo nulidades a sanar nem outras provas a produzir, tendo a instrução probatória sido encerrada de forma regular após a entrega e homologação da prova técnica pericial. As preliminares e prejudiciais de mérito foram devidamente solvidas na decisão saneadora de ID 9532847424, cujos fundamentos ora ratifico integralmente. Passo, pois, ao exame direto do mérito. II.1 - Mérito A controvérsia cinge-se em verificar se a instalação de caixas coletivas de gordura e sabão na área privativa descoberta "giardino" do apartamento nº 104 do Bloco 14, pertencente ao autor, configura vício de qualidade e defeito de informação na construção e comercialização do empreendimento pela ré, e se tal fato enseja a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais (desvalorização imobiliária) e compensação por danos morais. A relação jurídica existente entre as partes qualifica-se indubitavelmente como relação de consumo, porquanto o autor se amolda ao conceito de consumidor, art. 2º do CDC, e a ré ao de fornecedora de produtos e serviços no ramo da incorporação e construção civil, nos termos do art. 3º do CDC. Aplicam-se, portanto, as regras de ordem pública e interesse social do Código de Defesa do Consumidor, com ênfase na responsabilidade civil objetiva da construtora pelos danos decorrentes de defeitos de projeto, execução e comercialização, prescindindo da averiguação de culpa (arts. 12, 14 e 18 do CDC). Dentre os direitos básicos do consumidor, destaca-se o direito à informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com a correta especificação de suas características, limitações, qualidade e riscos (art. 6º, III, do CDC), bem como o direito à proteção contra práticas abusivas e à efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais (art. 6º, VI, do CDC). In casu, o conjunto probatório demonstra que o autor adquiriu a unidade autônoma térrea com a legítima expectativa de usufruir de um quintal privativo "giardino" como extensão residencial de lazer, convivência e descanso (id. 368863401). Todavia, a entrega do imóvel revelou a existência física de 2 caixas sanitárias de grande porte instaladas no piso dessa área privativa (id. 10394268291). A tese defensiva da construtora, sustentada na suposta ciência prévia do adquirente por força da cláusula 8.2 do Memorial Descritivo, não se sustenta. O referido dispositivo contratual estabelece genericamente que: "Caso necessário, o lançamento de esgoto poderá ser executado por sistema de bombas e as caixas de gordura, sabão e passagem de esgoto e água pluvial poderão ser executadas nas áreas privativas descobertas do pavimento térreo." (ID 6649653079, p. 7). Essa disposição, redigida de forma condicional e imprecisa "caso necessário", "poderão ser executadas", transfere ao consumidor uma absoluta incerteza, retirando da construtora o dever de indicar, de forma ostensiva e prévia à venda, qual unidade térrea específica receberia a infraestrutura sanitária coletiva do edifício. A fornecedora, detentora do projeto executivo de engenharia e hidrossanitário elaborado anteriormente ao lançamento das vendas, tinha conhecimento técnico acerca da disposição das instalações hidráulicas do empreendimento, inclusive de que a prumada dos tubos de queda provenientes das cozinhas e lavanderias das unidades sobrepostas convergiria para a área privativa da unidade 104 do Bloco 14. A ausência de informação acerca dessa limitação no momento da oferta, com a consequente transferência do ônus ao consumidor por meio de cláusula contratual genérica, configura violação ao princípio da transparência e ao dever de informação adequada, clara e precisa previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor. Noutro giro, a prova técnica pericial produzida sob o crivo do contraditório, revelou dados conclusivos sobre a irregularidade técnica e os prejuízos decorrentes da edificação (laudo pericial de id’s 10394275268 e 10394268291): Constatação das instalações: no interior da área privativa da unidade 104 do Bloco 14 foram instaladas 2 (duas) caixas de esgotamento sanitário (sendo 1 caixa de gordura e 1 caixa de sabão) pertencentes ao sistema comum do edifício, as quais recebem continuamente os efluentes das pias de cozinha, tanques e máquinas de lavar de todos os apartamentos superiores do bloco (id. 10394268291, fls. 18/25). Desconformidade com normas técnicas: o perito judicial atestou categoricamente que a instalação das referidas caixas coletivas na área privativa do autor infringe a norma técnica ABNT NBR 8160/1997, "Sistemas prediais de esgoto sanitário - Projeto e execução", cujo item 4.2.6.2 preconiza expressamente que: "Não devem ser colocadas caixas de inspeção ou poços de visita em ambientes pertencentes a uma unidade autônoma, quando os mesmos recebem a contribuição de despejos de outras unidades autônomas." (ID 10394268291, fls. 25/26). Embora a construtora busque escusar-se na nomenclatura dos dispositivos ("caixa de gordura/sabão" versus "caixa de inspeção"), a finalidade da norma técnica reside exatamente em impedir que uma fração ideal de propriedade exclusiva seja compulsoriamente onerada com o recolhimento de dejetos orgânicos coletivos, convertendo-se em estação de descarte e manutenção de uso condominial. 3. A perícia também apurou a inexistência de qualquer via de acesso externo independente à área privativa do autor, constatando que os serviços de manutenção e limpeza periódica (quadrimestral ou trimestral) exigem obrigatoriamente a passagem de equipes estranhas e o transporte de baldes, mangueiras e equipamentos de desentupimento por dentro de todos os cômodos residenciais da parte autora (hall, sala e cozinha), configurando uma indevida servidão de passagem urbana sobre imóvel residencial exclusivo (id. 10394268291, fls. 25/26, 43, 52/53). Restam, portanto, demonstrados a conduta ilícita da ré, consubstanciada na entrega do imóvel em desconformidade com a boa técnica e com o dever de informação, o defeito do produto ou serviço e o nexo causal entre a conduta e os prejuízos suportados pelo consumidor. Quanto ao dano material, a desvalorização imobiliária do bem restou tecnicamente comprovada e quantificada no laudo pericial judicial homologado (id.10394268291, fls. 26/41 e 52/53). A perícia apurou que o valor de mercado contemporâneo do imóvel sem vícios corresponde a R$197.000,00 (cento e noventa e sete mil reais) e que o valor comercial depreciado em decorrência direta das interferências das caixas sanitárias coletivas e da servidão forçada de passagem equivale a R$ 167.000,00 (cento e sessenta e sete mil reais), resultando em um dano material efetivo de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) na data-base do laudo em 17/02/2025 (id. 10394268291, fls. 39/40 e 53). Nesse sentido, rejeito as alegações do assistente técnico da ré quanto à metodologia de "área equivalente" da NBR 12.721 e redução fracionária da área descoberta para R$ 1.941,20 (id. 10412221396). A NBR 12.721 disciplina critérios de custo de construção para fins de rateio e incorporação, não se sobrepondo à ABNT NBR 14.653-2, que rege especificamente a avaliação de mercado e permite aferir a perda de valor venal da unidade imobiliária em razão de gravames físicos e operacionais. Nesse contexto, a desvalorização econômica da unidade decorre do ônus permanente a ela imposto, decorrente do trânsito interno de pessoas, da possibilidade de odores e da consequente redução de sua atratividade no mercado imobiliário. Por essas razões, mostra-se adequado acolher o montante apurado na perícia judicial, no valor de R$ 30.000,00. No que tange ao dano moral, a jurisprudência do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais orienta que a instalação de caixas coletivas de esgotamento sanitário em área privativa residencial, sem informação prévia e clara ao consumidor, extrapola os limites do mero inadimplemento contratual e do aborrecimento cotidiano, leia-se: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - INSTALAÇÃO DE CAIXAS DE ESGOTO E GORDURA EM ÁREA PRIVATIVA ("GIARDINO") - RELAÇÃO DE CONSUMO - RESPONSABILIDADE OBJETIVA - VÍCIO CONSTRUTIVO - VIOLAÇÃO À NBR 8160/1999 - INSTALAÇÃO DE DISPOSITIVOS QUE RECEBEM EFLUENTES DE OUTRAS UNIDADES EM ÁREA AUTÔNOMA - AFRONTA À NORMA TÉCNICA - DEVER DE INFORMAÇÃO - DANO MORAL CONFIGURADO - RESTRIÇÃO AO USO DA ÁREA PRIVATIVA - NECESSIDADE DE ACESSO DE TERCEIROS - VIOLAÇÃO À INTIMIDADE E À LEGÍTIMA EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR - QUANTUM INDENIZATÓRIO - MANUTENÇÃO - RECURSO DESPROVIDO. 1. Tratando-se de pretensão indenizatória decorrente de inadimplemento contratual e vício de construção, incide o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, não se aplicando os prazos trienal (art. 206, §3º, V, CC) ou quinquenal (art. 27 do CDC). 2. A instalação de caixas de inspeção/gordura que recebem efluentes de outras unidades em área privativa de unidade autônoma viola a NBR 8160/1999 da ABNT, que veda a colocação de tais dispositivos em ambientes pertencentes a unidade autônoma quando destinados ao atendimento coletivo. 3. Cláusula genérica constante do memorial descritivo, prevendo que as caixas "poderão ser executadas" em áreas privativas, não satisfaz o dever de informação clara e adequada imposto pelo art. 6º, III, do CDC. 4. A presença de equipamentos sanitários coletivos em área privativa, com necessidade de acesso de terceiros e potencial risco à salubridade, ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral indenizável. 5. Mantém-se o valor da indenização fixado em R$ 15.000,00, por atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como à função compensatória e pedagógica da condenação. 6. Recurso desprovido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.471322-5/001, Relator(a): Des.(a) Fabiana da Cunha Pasqua , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/03/2026, publicação da súmula em 31/03/2026) EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E RESPONSABILIDADE CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. VÍCIO CONSTRUTIVO. INSTALAÇÃO DE CAIXAS DE ESGOTAMENTO SANITÁRIO EM ÁREA PRIVATIVA. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR. DANOS MORAIS. MAJORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL NA CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por adquirente de imóvel contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada em face de construtora, condenando a ré ao pagamento de indenização por danos materiais decorrentes da desvalorização do imóvel e por danos morais em razão da instalação de caixas de gordura e de esgotamento sanitário em área privativa da unidade habitacional. O apelante requer a majoração da indenização por danos morais e a alteração do termo inicial dos juros moratórios para a data do evento danoso. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 2 questões em discussão: (i) definir se o valor fixado a título de danos morais é suficiente para compensar a lesão decorrente do vício construtivo reconhecido judicialmente; e (ii) estabelecer se os juros moratórios devem incidir desde o evento danoso ou a partir da citação. III. RAZÕES DE DECIDIR A perícia judicial comprova que as caixas de gordura e de sabão foram instaladas na área privativa do imóvel do autor e recebem efluentes provenientes de outras unidades, impondo restrições ao uso regular da propriedade. A manutenção periódica do sistema exige o ingresso de prestadores de serviço no interior da residência, com trânsito por áreas de convivência familiar e transporte de recipientes destinados à remoção de resíduos, comprometendo a privacidade e o sossego dos moradores. A situação ultrapassa os meros dissabores cotidianos, pois decorre da quebra da legítima expectativa criada pela fornecedora quanto às caracterís ticas essenciais do imóvel ofertado, configurando efetiva lesão aos direitos da personalidade do consumidor. O vício construtivo compromete a destinação recreativa da área privativa e ocasiona desvalorização econômica do imóvel, circunstância reconhecida pela prova pericial. A responsabilidade da fornecedora decorre do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, sendo devida a reparação integral dos danos comprovados, observada a extensão do prejuízo nos termos do art. 944 do Código Civil. A indenização por danos morais fixada em R$ 5.000,00 revela-se insuficiente diante da gravidade da lesão, de sua permanência e de sua repercussão na esfera pessoal do consumidor, sendo adequada a majoração para R$ 15.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Os juros moratórios incidem a partir da citação, por se tratar de responsabilidade decorrente de inadimplemento contratual relacionado à aquisição do imóvel, nos termos do art. 405 do Código Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A instalação de estruturas de esgotamento sanitário em área privativa do imóvel, sem informação adequada ao adquirente, viola a legítima expectativa do consumidor e configura vício construtivo apto a gerar danos morais e materiais. A necessidade periódica de acesso de terceiros ao interior da residência para manutenção de sistema sanitário instalado em área privativa extrapola os meros aborrecimentos e caracteriza lesão à privacidade e ao sossego do morador. A indenização por danos morais deve refletir a gravidade e a permanência da lesão, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Em hipóteses de inadimplemento contratual na entrega de imóvel em desconformidade com as legítimas expectativas do adquirente, os juros moratórios incidem a partir da citação. Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, caput; CC, arts. 405 e 944. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.116906-1/002, Relator(a): Des.(a) Antônio Bispo , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/08/2026, publicação da súmula em 21/08/2026) A situação retratada nos autos, portanto, enseja evidente abalo moral indenizável, afinal o autor adquiriu imóvel próprio na expectativa de usufruir de privacidade e bem-estar em sua área externa, vendo seus planos frustrados ao se deparar com caixas de esgoto de terceiros em seu quintal. A necessidade de franquear o interior de sua residência à entrada periódica de terceiros para desentupimento e retirada de matéria fétida atinge diretamente a intimidade, o sossego e a dignidade do lar (art. 5º, X e XI, da CR/88). Na quantificação da indenização por danos morais, ponderando a capacidade econômico-financeira da construtora ré, a gravidade e o caráter contínuo e irreversível do prejuízo imposto ao autor, bem como os postulados da razoabilidade e proporcionalidade sem gerar enriquecimento sem causa, fixo a indenização em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), quantia adequada e alinhada ao patamar acolhido pela jurisprudência deste Tribunal em casos análogos. III. Dispositivo Isso posto, considerando tudo quanto foi visto e examinado, com base nos fundamentos expostos, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos materiais, desvalorização imobiliária, no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Sobre o montante incidirão juros de mora, a contar da citação, calculados pela taxa referencial SELIC com dedução da variação do IPCA, até a véspera da data de elaboração do laudo pericial (16/02/2025). A partir de 17/02/2025 (data do laudo), incidirá exclusivamente a taxa referencial SELIC, a qual já engloba atualização monetária e juros moratórios; b) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), com acréscimo de juros de mora, a contar da citação, pela taxa referencial SELIC deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), até a véspera da data desta sentença. A partir da presente decisão (arbitramento), incidirá exclusivamente a taxa referencial SELIC, a qual engloba correção monetária (Súmula 362 do STJ) e juros moratórios. Em virtude da sucumbência integral da ré, condeno-a ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios sucumbenciais que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação atualizado (art. 85, § 2º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. De Belo Horizonte para Contagem, data da assinatura eletrônica. ALEXANDRE C. BANDEIRA 47º Juiz de Direito Auxiliar Em Cooperação - PROJEF