5020152-35.2024.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 2ª Vara de Feitos da Fazenda Pública Municipal da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5020152-35.2024.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] DESAPROPRIAÇÃO (90) ASSUNTO: [Desapropriação] AUTOR: MUNICIPIO DE BELO HORIZONTE CPF: 18.715.383/0001-40 RÉU: GATTI PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 51.576.814/0001-00 SENTENÇA I - RELATÓRIO Ação de desapropriação proposta pelo Município de Belo Horizonte em face de Gatti Participações e Empreendimentos Imobiliários Ltda., partes devidamente qualificadas nos autos. Alega o autor, em síntese, que: (i) o imóvel constituído pelo lote 001B, quadra 021A, situado na Rua Adalberto Ferraz, n. 149, Bairro Lagoinha, Belo Horizonte/MG, com área de 402,00m², foi declarado de utilidade pública pelo Decreto Municipal n. 18.450, de 21.9.2023, para implantação de praça pública integrante do Plano de Qualificação Urbanística Centro-Lagoinha (Plano de Obras n. 3206:NO-S-INF-23); (ii) a desapropriação não pôde ser efetivada mediante acordo na esfera extrajudicial, tendo a expropriada rejeitado a proposta de indenização; (iii) com fundamento no art. 15 do Decreto-Lei n. 3.365/1941, requer a imissão provisória na posse, independentemente de perícia prévia, bastando o depósito do valor da avaliação administrativa; (iv) oferta, a título de indenização, o valor total de R$ 866.246,77 (oitocentos e sessenta e seis mil, duzentos e quarenta e seis reais e setenta e sete centavos), sendo R$ 761.584,98 pelo terreno e R$ 104.661,79 pelas benfeitorias. Requer o deferimento da imissão provisória na posse, a citação da ré, a procedência do pedido com expedição de carta de sentença para incorporação do imóvel ao patrimônio público municipal, desembaraçado de quaisquer ônus. Proferido despacho determinando a intimação do Município para efetuar o depósito judicial da quantia indenizatória para análise do pedido liminar (Id. 10158064206), O Município requereu prazo de 30 dias para o depósito (Id. 10162063191), o que foi deferido (Id. 10164191146). O Município juntou o comprovante de depósito judicial do valor de R$ 866.246,77 (Id. 10177457960). Deferida a imissão provisória na posse do imóvel e nomeado perito engenheiro civil (Id. 10179678485). Realizada a imissão provisória na posse (Id. 10215366245). Citada, a parte ré apresentou contestação no Id. 10258928674, na qual alegou, em síntese, que: (i) não se opõe à desapropriação, mas recusa a oferta por considerá-la irrisória e incompatível com a realidade do mercado imobiliário; (ii) o laudo administrativo da SUDECAP não atendeu a todos os critérios da NBR 14.653-2, especialmente quanto à readaptação da área remanescente; (iii) o valor do metro quadrado utilizado como paradigma está defasado, considerando que o imóvel foi adquirido em 2016 por R$ 1.050.000,00 e em outubro de 2023 por R$ 1.000.050,00; (iv) requer o levantamento do valor depositado, ou alternativamente de 80% (oitenta por cento) do depósito; (v) pugna pela produção de prova pericial judicial para apuração do justo valor da indenização, acrescido de juros compensatórios e moratórios e correção monetária. O Município requereu a imediata transferência da propriedade (Id. 10260285704). Determinada a transferência da propriedade do imóvel ao Município, com a expedição de ofício ao 5º Registro de Imóveis de Belo Horizonte, bem como a intimação do ente municipal para apresentar certidão de quitação de débitos fiscais e a expedição de edital para ciência de terceiros (Id. 10281294174). O ofício foi expedido ao 5º Registro de Imóveis (Id. 10302429835) e o edital foi publicado (Id. 10316249634 e Id. 10316251587). Nomeada perita para atuar no feito (Id. 10308058163). As partes impugnaram o valor dos honorários periciais (Ids. 10321581101, 10312579299). Proferida decisão homologando os honorários periciais em R$ 8.000,00 (oito mil reais) e determinando o depósito pelo Município (Id. 10386245602). O depósito foi efetuado (Id. 10394334018). Apresentado o laudo pericial, no qual a perita concluiu que o valor de mercado do imóvel é de R$ 862.000,00 (oitocentos e sessenta e dois mil reais), sendo R$ 751.907,98 relativos ao terreno e R$ 110.092,02 relativos às benfeitorias (Id. 10443092403 e seguintes). O Município concordou com o laudo pericial (Ids. 10454772180 e 10454792858). A expropriada impugnou o laudo (Id. 10460009882), requerendo esclarecimentos. A perita prestou esclarecimentos complementares (Id. 10518036740). A expropriada apresentou nova impugnação (Id. 10536826668) e a perita reiterou o laudo (Id. 10570673185). Nova impugnação da ré (Id. 10577823690) e novos esclarecimentos pela perita (Id. 10615648983). Homologado o laudo pericial e os esclarecimentos prestados (Id. 10648760631). Em sede de alegações finais, o Município pugnou pela procedência do pedido e fixação da indenização em R$ 862.000,00 (Id. 10658791508) e a expropriada concordou com o laudo pericial e requereu a procedência com fixação da indenização nos termos da perícia (Id. 10666172400). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Inexistindo questões de ordem pública a serem conhecidas de ofício ou irregularidades a serem sanadas, estando o feito em ordem, passo ao exame do mérito. A controvérsia submetida a julgamento cinge-se à fixação do valor da justa indenização devida ao expropriado em decorrência da desapropriação do imóvel situado na Rua Adalberto Ferraz, n. 149, Lote 001B, Quadra 021A, Bairro Lagoinha, Belo Horizonte/MG. A desapropriação por utilidade pública encontra fundamento no art. 5º, inciso XXIV, da Constituição da República, que condiciona a intervenção do Estado na propriedade privada ao pagamento de prévia e justa indenização em dinheiro. O Decreto-Lei n. 3.365/1941, que disciplina o procedimento expropriatório por utilidade pública, estabelece em seu art. 27 os elementos a serem considerados pelo juiz na fixação do valor indenizatório, destacando-se a estimação dos bens para efeitos fiscais, o preço de aquisição, o interesse que deles aufere o proprietário, a situação, estado de conservação e segurança do imóvel, o valor venal dos bens da mesma espécie nos últimos cinco anos e a valorização ou depreciação da área remanescente. Sobre o direito à transferência da propriedade, o art. 34-A, §4º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, incluído pela Lei n. 14.421/2022, dispõe que, após a apresentação da contestação pelo expropriado, se não houver oposição expressa com relação à validade do decreto desapropriatório, deverá ser determinada a imediata transferência da propriedade do imóvel para o expropriante, prosseguindo o processo apenas para resolução das questões litigiosas. No caso dos autos, a parte ré não impugnou a validade do decreto expropriatório nem o direito potestativo de desapropriar. Em sua contestação (Id. 10258928674), a expropriada declarou expressamente que "não se opõe à desapropriação", limitando sua insurgência ao valor da indenização. Assim, foi determinada e efetivada a transferência da propriedade do imóvel para o Município de Belo Horizonte, mediante ofício ao 5º Registro de Imóveis (Id. 10302429835), em conformidade com o art. 34-A, §4º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, que dispõe: Art. 34-A. Se houver concordância, reduzida a termo, do expropriado, a decisão concessiva da imissão provisória na posse implicará a aquisição da propriedade pelo expropriante com o consequente registro da propriedade na matrícula do imóvel. (…) § 4º Após a apresentação da contestação pelo expropriado, se não houver oposição expressa com relação à validade do decreto desapropriatório, deverá ser determinada a imediata transferência da propriedade do imóvel para o expropriante, independentemente de anuência expressa do expropriado, e prosseguirá o processo somente para resolução das questões litigiosas. A controvérsia, portanto, se limita ao valor da indenização a ser paga pela desapropriação do imóvel. O laudo pericial (Id. 10443092403 e seguintes) avaliou o terreno pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com base em 23 imóveis utilizados como parâmetro e análise estatística, alcançando Grau II de Fundamentação e Grau II de Precisão, conforme a NBR 14.653-2. As benfeitorias foram avaliadas com base na tabela de custos da SUDECAP, aplicando-se a depreciação pelo método de Ross-Heideck. A perícia apurou o valor de R$ 751.907,98 para o terreno e de R$ 110.092,02 para as benfeitorias, totalizando R$ 862.000,00, considerados os critérios técnicos de avaliação e a depreciação das benfeitorias adotados no laudo. Após a apresentação de esclarecimentos periciais (Ids. 10518036740, 10570673185 e 10615648983), o laudo foi homologado por decisão judicial (Id. 10648760631). Ressalte-se que após a prestação dos esclarecimentos periciais, a própria expropriada manifestou concordância com o laudo e seus esclarecimentos, reconhecendo que os pontos questionados foram devidamente enfrentados, sem inconsistências capazes de comprometer as conclusões da perícia (Id. 10646014551). Tal posicionamento foi reiterado nas alegações finais (Id. 10666172400). O Município, por sua vez, também anuiu às conclusões do laudo pericial nas manifestações de Ids. 10454772180, 10543910926 e 10638663679. Portanto, uma vez que o valor indenizatório encontrado advém de laudo pericial de boa qualidade, técnico e minucioso, o qual contém dados do imóvel, métodos e critérios de avaliação, não há motivos para desconsiderar suas conclusões, especialmente diante da concordância das partes. Neste sentido, a jurisprudência do TJMG: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO - FIXAÇÃO DA ÁREA A SER DESAPROPRIADA - LAUDO PERICIAL JUDICIAL - SUFICIÊNCIA E ADEQUAÇÃO - EXTENSÃO DA ÁREA MANTIDA - VALOR DA INDENIZAÇÃO - JUSTA COMPENSAÇÃO - ART. 5º, INCISO XXIV, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL - METODOLOGIA ADEQUADA - LAUDOS PARTICULARES - FORÇA PROBATÓRIA INFERIOR - PRESUNÇÃO DE IMPARCIALIDADE DO PERITO JUDICIAL. Em ação de desapropriação, cabe ao Poder Público determinar a área estritamente necessária à consecução do interesse público, nos termos do Decreto-Lei nº 3.365/1941. A extensão da área desapropriada foi definida com base em laudo técnico judicial, que observou a proporcionalidade e as necessidades da obra pública, afastando a necessidade de desapropriação integral do imóvel, como pleiteado pelos apelantes. O valor da indenização fixado em sentença deve corresponder ao justo valor de mercado do bem expropriado, sendo fundamentado em laudo técnico judicial elaborado com metodologia adequada e imparcial. Laudos particulares, por não terem sido produzidos sob contraditório judicial, possuem força probatória inferior ao laudo oficial elaborado por perito nomeado pelo juízo. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.462487-0/001, Relator(a): Des.(a) Antônio Bispo , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/05/2025, publicação da súmula em 14/05/2025) EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO - IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE - DEPÓSITO PRÉVIO - VALOR DA INDENIZAÇÃO - NOVA PERÍCIA - DESNECESSIDADE - AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADE NA DECISÃO AGRAVADA - RECURSO NÃO PROVIDO. Nos termos do art. 15, caput e § 1º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, é possível a concessão da imissão provisória na posse do imóvel desapropriado antes mesmo da avaliação judicial definitiva, desde que haja decreto declarando a utilidade pública do bem e seja realizado o depósito prévio do valor estimado. O laudo pericial, elaborado por profissional de confiança do juízo e seguindo metodologia técnica adequada, goza de presunção de veracidade e imparcialidade, não sendo suficiente a discordância da parte para sua desconsideração. A divergência entre laudos particulares e a avaliação judicial não configura, por si só, inexatidão manifesta que justifique a realização de nova perícia, conforme previsão do art. 480 do CPC. Não há irregularidade na decisão que, diante do cumprimento dos requisitos legais, concedeu a imissão provisória na posse ao ente público, especialmente diante da urgência da obra de interesse coletivo. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.23.124772-7/004, Relator(a): Des.(a) Alberto Diniz Junior , 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/05/2025, publicação da súmula em 09/05/2025) A procedência dos pedidos iniciais é, portanto, medida que se impõe, com a fixação da indenização no importe de 862.000,00 (oitocentos e sessenta e dois mil reais). III - DISPOSITIVO Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pelo Município de Belo Horizonte em face de Gatti Participações e Empreendimentos Imobiliários Ltda. e DECLARO por questões de utilidade pública, incorporado ao patrimônio do Município de Belo Horizonte o imóvel situado na Rua Adalberto Ferraz, n. 149, Bairro Lagoinha, Belo Horizonte/MG, com área de 402,00m², índice cadastral n. 106021A 001B 0018, matriculado sob o n. 9.153 no 5º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte, mediante o pagamento de indenização no valor de R$ 862.000,00 (oitocentos e sessenta e dois mil reais), sendo R$ 751.907,98 (setecentos e cinquenta e um mil, novecentos e sete reais e noventa e oito centavos) relativos ao terreno e R$ 110.092,02 (cento e dez mil, noventa e dois reais e dois centavos) relativos às benfeitorias. Considerando que o valor da indenização fixado é inferior ao montante ofertado pelo Município de Belo Horizonte, deixo de fixar honorários advocatícios, por não incidirem, na hipótese, os pressupostos previstos no art. 27, § 1º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941. A eventual incidência de juros de mora se dará no importe de 2% (dois por cento) ao ano, nos termos do art. 97, §§ 16 e 16-A, do ADCT, tendo como termo inicial o dia 1º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser feito (art. 15-B do Decreto-Lei n. 3.365/1941). Por outro lado, deixo de fixar o pagamento dos juros compensatórios, dada a inexistência de documentação que ateste a condição estipulada pelo § 1º do art. 15-A do Decreto-Lei n. 3.365/1941. O Município é isento do pagamento das custas processuais. Quanto às despesas processuais, fica suspensa a exigibilidade da verba até o trânsito em julgado da decisão proferida no IRDR n. 82 do TJMG. Certificado o trânsito em julgado, proceda-se à liberação do valor remanescente depositado nos autos a título de indenização em favor da expropriada, observados os requisitos previstos no art. 34 do Decreto-Lei n. 3.365/1941. Sentença não sujeita à remessa necessária, uma vez que o valor da indenização não é superior ao dobro do ofertado pelos autores (art. 28, § 1º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941). Esta sentença, transitada em julgado, servirá como título hábil para a transcrição no registro de imóveis, conforme dispõe o artigo 29 do Decreto-Lei n. 3.365/1941). Transitada em julgado e nada mais sendo requerido, arquivem-se com baixa. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. BARBARA HELIODORA QUARESMA BOMFIM BICALHO Juíza de Direito 2ª Vara de Feitos da Fazenda Pública Municipal da Comarca de Belo Horizonte