5019682-44.2023.8.13.0701

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberaba / 4ª Vara Cível da Comarca de Uberaba Avenida Maranhão, 1580, Santa Maria, Uberaba - MG - CEP: 38050-470 PROCESSO Nº: 5019682-44.2023.8.13.0701 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Liminar] AUTOR: AGROPECUARIA ESMERALDA S.A CPF: 04.112.129/0001-42 RÉU: THIAGO COSTA DE TONI CPF: 043.223.186-22 e outros SENTENÇA Vistos. I – RELATÓRIO AGROPECUÁRIA ESMERALDA S.A. ajuizou Ação de Rescisão Contratual cumulada com Pedido de Tutela de Urgência em face de JORGE CARLOS DE TONI, RICARDO DELFINO e THIAGO COSTA DE TONI. A autora alegou que firmou com os requeridos, em 22 de março de 2019, um Contrato de Parceria para Realização de Empreendimento Imobiliário e Outras Avenças, tendo por objeto a edificação do Loteamento Náutico Caminho das Águas, no Município de Água Comprida, Estado de Minas Gerais. Sustentou que, na qualidade de parceira outorgante, cumpriu sua obrigação de disponibilizar o imóvel de sua propriedade, promovendo o desmembramento da área de 68,6588 hectares em 16 de julho de 2021, registrada sob a matrícula nº 100.869 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Uberaba (ID 9866532404). Aduziu que cabia exclusivamente aos requeridos, na condição de parceiros empreendedores, a responsabilidade pelo projeto, aprovação, execução e implementação das obras de infraestrutura, bem como o início das vendas dos lotes no prazo de dois anos a contar do registro do desmembramento, o qual expirou em 16 de julho de 2023 (ID 9866523726). Apontou que os réus incorreram em graves falhas na condução do processo administrativo de aprovação perante a Municipalidade, o que culminou no embargo das obras da portaria e no transcurso do prazo contratual sem o início das obras de infraestrutura e da comercialização dos lotes (ID 9866523726). Pugnou, liminarmente, pela reintegração na posse do imóvel e pela suspensão dos efeitos do Decreto Municipal nº 084/2022 e do processo administrativo correspondente (ID 9866523726). No mérito, requereu a declaração de rescisão do contrato de parceria por culpa exclusiva dos réus, com o retorno das partes ao status quo ante e a devolução definitiva do imóvel (ID 9866523726). Decisão que determinou a emenda da petição inicial para adequação do valor da causa ao proveito econômico pretendido (ID 9868077528). A autora apresentou emenda limitando o pedido de retomada possessória exclusivamente ao imóvel de matrícula nº 100.869 e retificando o valor da causa para R$ 1.702.283,72 (ID 9869169143). A tutela de urgência foi parcialmente deferida apenas para proibir a venda de lotes do empreendimento até o julgamento definitivo da lide, sob pena de multa e demais sanções legais (ID 9875302514). A autora interpôs agravo de instrumento em face do indeferimento dos demais pleitos liminares (ID 9896633041), ao qual o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais negou provimento, mantendo a decisão de primeiro grau (ID 10255622698). Realizadas audiências de conciliação no Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania, as tentativas de autocomposição restaram infrutíferas (ID 9905578713 e ID 10084324858). O requerido Thiago Costa de Toni apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a incorreção do valor da causa e a falta de interesse processual pela ausência de posse direta dos réus sobre o imóvel, que fora integralizado ao patrimônio da pessoa jurídica Esmeralda I Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. (ID 10082763259). No mérito, alegou a ausência de descumprimento contratual, imputando a demora na aprovação do projeto à burocracia dos órgãos públicos e cartórios, o que autorizaria a prorrogação do prazo, e defendeu a aplicação da teoria do adimplemento substancial em razão dos investimentos realizados (ID 10082763259). O requerido Ricardo Delfino contestou arguindo a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, sob o fundamento de que a relação contratual definitiva se estabeleceu com a sociedade de propósito específico constituída pelas partes, e não com as pessoas físicas (ID 10091411115). Suscitou a falta de interesse de agir por ausência de mora e de prévia notificação extrajudicial para rescisão. No mérito, sustentou a inexistência de culpa pelo atraso, a revogação indevida do primeiro decreto de aprovação pelo Município e o adimplemento substancial do contrato pelas obras parciais executadas no local. O requerido Jorge Carlos de Toni apresentou contestação genérica, pela qual aderiu e ratificou integralmente as defesas apresentadas pelos demais corréus (ID 10100423483). A autora apresentou réplicas refutando as preliminares e reiterando os termos da petição inicial, instruindo os atos com novos documentos, inclusive manifestações oficiais do Município de Água Comprida (ID 10122766934 e ID 10122787161). O feito foi saneado por meio da decisão de ID 10212658838, oportunidade em que foram rejeitadas as preliminares de ilegitimidade passiva e de ausência de notificação prévia, postergada a análise da preliminar de falta de interesse de agir para o mérito, fixados os pontos controvertidos e deferidas as provas pericial e oral. A decisão saneadora foi integrada pela decisão de ID 10220496575, que incluiu novos pontos controvertidos relativos ao lastro das notas fiscais emitidas e aos efeitos da minuta da segunda alteração contratual da sociedade de propósito específico (ID 10220496575). Os embargos de declaração opostos pelos réus foram rejeitados (ID 10249864462). O laudo pericial foi apresentado pelo engenheiro civil Elizeu Romualdo Junior (ID 10514639465). O perito concluiu que apenas 6,81% das obras previstas no projeto e cronograma foram executadas, estimando o valor das benfeitorias parciais em R$ 922.476,84 (ID 10514639465). Intimado, o perito prestou esclarecimentos técnicos adicionais (ID 10545235899). A autora manifestou-se sobre o laudo e os esclarecimentos, acompanhada de parecer divergente de seu assistente técnico, impugnando os quantitativos de terraplanagem e a falta de lastro das notas fiscais (ID 10532529767 e ID 10594134980). O laudo pericial foi devidamente homologado por este Juízo (ID 10599679499). Em audiência de instrução e julgamento, procedeu-se à colheita dos depoimentos pessoais das partes e à oitiva das testemunhas arroladas (ID 10615823345, ID 10646918340 e ID 10668097699). As partes apresentaram alegações finais por memoriais, oportunidade em que a autora requereu a aplicação da pena de confissão ao réu Jorge Carlos de Toni por seu não comparecimento injustificado ao depoimento pessoal, reiterando o pedido de procedência integral da ação (ID 10682101831). Os requeridos repisaram as preliminares e pugnaram pela improcedência dos pedidos iniciais (ID 10682079904). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e decido. II – FUNDAMENTAÇÃO De início, antes de adentrar ao mérito propriamente dito, passo à análise das preliminares que restam pendentes. Os réus sustentaram a ilegitimidade passiva e a ausência de interesse processual da autora sob o argumento de que a relação contratual definitiva se estabeleceu com a Sociedade Esmeralda I Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., sustentando que somente esta possuiria legitimidade passiva e que o imóvel, por ter sido integralizado ao patrimônio da SPE, estaria sob a posse de terceiro estranho à lide (ID 10082763259 e ID 10091411115). Razão não assiste aos requeridos. O Contrato de Parceria para Realização de Empreendimento Imobiliário e Outras Avenças foi pactuado entre a autora, na qualidade de parceira outorgante, e as pessoas físicas dos réus, na qualidade de parceiros empreendedores, os quais assumiram obrigações pessoais e solidárias de projetar, aprovar e executar as obras de infraestrutura do loteamento (ID 9866532004). A Sociedade Esmeralda I Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. constitui mero instrumento societário de execução operacional da parceria, instituído por força do próprio contrato de parceria e sem autonomia de fins em relação ao pacto principal que lhe deu origem. A pretensão inicial é de resolução do negócio jurídico principal (contrato de parceria) por inadimplemento dos parceiros empreendedores (pessoas físicas), relação jurídica esta estritamente interpartes, da qual a pessoa jurídica da SPE não participou como contratante originária. Desfeita a parceria que servia de causa e sustentáculo para a constituição da SPE, a desconstituição da própria sociedade e a reversão da integralização do imóvel nela registrado configuram meros efeitos materiais secundários e decorrência lógica da resolução do negócio principal, sendo plenamente oponíveis à pessoa jurídica instrumentalizada pelas partes. Sendo os réus os sócios e administradores exclusivos da referida SPE, a representação e pertinência subjetiva da lide operam-se perfeitamente com a presença deles no polo passivo. Rejeito, pois, a tese de ilegitimidade e de necessidade de inclusão da SPE. Prosseguindo, impõe-se apreciar o pedido de aplicação da pena de confissão formulado pela autora em face do requerido Jorge Carlos de Toni, em razão de seu não comparecimento injustificado à audiência de instrução e julgamento para a colheita de seu depoimento pessoal (ID 10682101831). Nos termos do artigo 385, § 1º, do Código de Processo Civil, a parte que, pessoalmente intimada para prestar depoimento pessoal e advertida da pena de confesso, não comparecer ou se recusar a depor sujeita-se à presunção de veracidade dos fatos contra ela alegados. No caso concreto, conquanto o mandado de intimação pessoal tenha retornado negativo, constata-se que a correspondência foi corretamente endereçada ao domicílio fornecido pelo próprio requerido em sua manifestação defensiva nos autos. O parágrafo único do artigo 274 do CPC estabelece que se presumem válidas as intimações dirigidas ao endereço constante dos autos, ainda que não recebidas pessoalmente pelo interessado, caso a modificação temporária ou definitiva não tenha sido comunicada ao Juízo. Incumbe aos demandados zelar pela exatidão de sua qualificação e informar eventuais alterações de endereço no curso da lide, pautando sua conduta pelos princípios da cooperação e boa-fé processual. Portanto, à luz do disposto no artigo 274 do CPC, reputa-se perfeitamente válida a intimação encaminhada ao endereço do requerido. Como consequência jurídica direta do descumprimento do dever processual, impõe-se a aplicação da pena de confissão ficta em desfavor de Jorge Carlos de Toni, presumindo-se verdadeiros os fatos articulados na petição inicial que dependam de sua prova. Registre-se, porém, que tal presunção é de natureza relativa (juris tantum) e deve ser sopesada em consonância com os demais elementos probatórios coligidos ao longo da instrução processual. Nesse ponto, cumpre ainda salientar que a outorga de procuração com poderes ao corréu Thiago Costa de Toni (ID n.º 10614658346) não afasta a obrigação de comparecimento, visto que o depoimento pessoal constitui ato personalíssimo, não se admitindo a representação por mandatário para tal finalidade. No mérito, a controvérsia cinge-se a verificar a ocorrência de inadimplemento contratual por culpa exclusiva dos réus, parceiros empreendedores, apto a ensejar a resolução do contrato de parceria e o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução do imóvel de matrícula nº 100.869 à autora, cuja análise passa-se a empreender. As partes firmaram o Contrato de Parceria para Realização de Empreendimento Imobiliário e Outras Avenças em 22 de março de 2019, estabelecendo que a autora disponibilizaria o imóvel rural de sua propriedade e os réus assumiriam a obrigação exclusiva de projetar, aprovar, executar e implementar o loteamento denominado Loteamento Náutico Caminho das Águas (ID 9866532004). O parágrafo primeiro da cláusula 8.3 do referido instrumento estabeleceu o prazo objetivo de dois anos, contados do registro do desmembramento da área a ser loteada na primeira etapa, para a incorporação do imóvel na sociedade de propósito específico, início das obras de infraestrutura e início da venda dos lotes. O desmembramento da área foi devidamente registrado em 16 de julho de 2021, dando origem à matrícula nº 100.869, oportunidade em que se iniciou a contagem do prazo bienal (ID 9866532404). Por conseguinte, o prazo limite para que os réus dessem início às obras de infraestrutura básica e iniciassem a comercialização regular dos lotes expirou em 16 de julho de 2023. Contudo, é fato incontroverso nos autos que, até a referida data, nenhuma venda de lote havia sido iniciada, tampouco as obras de infraestrutura básica do loteamento estavam concluídas ou em estágio avançado (ID 10514639465). Os requeridos sustentaram que a demora decorreu de entraves burocráticos imputáveis exclusivamente ao Município de Água Comprida e ao Cartório de Registro de Imóveis, o que atrairia a aplicação do parágrafo segundo da cláusula 8.3, que prevê a prorrogação do prazo na hipótese de atraso provocado por órgãos públicos. No entanto, a análise minuciosa do acervo probatório afasta a tese defensiva. A prova documental, consubstanciada no inteiro teor do processo administrativo municipal nº 1086/2019 e nº 10/2022, demonstra que a demora na aprovação do projeto decorreu de falhas, omissões e negligência técnica dos próprios parceiros empreendedores (ID 9866529372 a ID 9866520127). Constata-se que, ao longo do trâmite administrativo, a Municipalidade apontou reiteradas irregularidades nos projetos apresentados pelos réus, tais como: lotes projetados com testada inferior ao mínimo legal exigido pelas diretrizes urbanísticas locais; ausência de assinatura dos responsáveis técnicos nos projetos de abastecimento de água; ausência de apresentação de projeto elétrico e de esgotamento sanitário; e divergências de metragens entre os memoriais descritivos e as plantas urbanísticas. Ademais, o Decreto Municipal nº 084/2022, que aprovou o loteamento em 28 de novembro de 2022, estabeleceu em seu artigo 6º a obrigação de a empreendedora apresentar seguro garantia no importe de R$ 17.346.386,51 no prazo de quinze dias úteis após a publicação, sob pena de revogação sumária da aprovação (ID 9866529987). Os réus, contudo, deixaram transcorrer o prazo in albis, solicitando sucessivas dilações de prazo (ID 9866501727 e ID 9866512764). Quando finalmente apresentaram propostas de apólice de seguro, estas foram rejeitadas pela Administração Pública em razão de irregularidades, inclusive por terem sido emitidas por seguradora que não detinha autorização da Superintendência de Seguros Privados para operar na modalidade habitacional (ID 9866516347). O Ofício nº 0143/2023, expedido pela Prefeitura de Água Comprida em 6 de outubro de 2023, é categórico ao certificar que o trâmite processual administrativo encontrava-se paralisado por culpa da empreendedora, que não adotou as medidas necessárias para sanar as pendências e regularizar a garantia financeira exigida por lei (ID 10122739299). A prova oral colhida em audiência corroborou a desídia dos réus. A testemunha Frederico Fortes Ferreira, diretor de governo e turismo do Município à época, confirmou em seu depoimento que as sucessivas negativas de aprovação e a paralisação do feito decorreram de falhas técnicas apresentadas pelos empreendedores, que se mostraram inábeis para atender às exigências legais e para apresentar uma garantia financeira idônea. No mesmo sentido, a testemunha Luiz Renato de Abreu Júnior, engenheiro civil do Município, asseverou que o cronograma de obras teve de ser readequado em razão das inconsistências apresentadas pelos réus, o que impediu a liberação das obras de infraestrutura. Por outro lado, as testemunhas arroladas pelos requeridos, tais como Breno Carlos Afonso, Luís Pretucílio Mereb e Vainir Vitor de Andrade, asseveraram que os réus empenharam esforços para sanar as exigências e que a demora decorreu do excesso de burocracia dos órgãos ambientais e cartórios locais, os quais impunham novas condicionantes a cada protocolo. Conquanto se reconheça a complexidade dos trâmites administrativos, as justificativas das testemunhas de defesa não elidem a inadimplência contratual dos réus, visto que o risco de atrasos junto ao Poder Público é intrínseco à atividade de loteamento. Dessa forma, resta demonstrado que o atraso na aprovação e no registro do loteamento não pode ser imputado à burocracia estatal. Configurada a culpa exclusiva dos parceiros empreendedores, afasta-se a aplicação da cláusula de prorrogação de prazo, restando caracterizado o inadimplemento contratual. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais é firme no sentido de reconhecer a culpa exclusiva do empreendedor pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura de loteamento, não configurando caso fortuito ou força maior os entraves administrativos inerentes à atividade: EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES - PRIMEIRO RECURSO - DESISTÊNCIA POSTERIOR - HOMOLOGAÇÃO - SEGUNDO RECURSO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE - INTERPRETAÇÃO PELOS VETORES DA BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL - FINALIDADE RESIDENCIAL DO NEGÓCIO - OBRAS DE INFRAESTRUTURA E LAZER COM ATRASO SIGNIFICATIVO E INEXECUÇÃO PARCIAL - COMPROVAÇÃO POR ATA NOTARIAL E PROVA PERICIAL - FRUSTRAÇÃO OBJETIVA DA FINALIDADE CONTRATUAL - VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA E DO DEVER DE PROBIDADE - FATORES AMBIENTAIS E ADMINISTRATIVOS QUE SE INSEREM NO RISCO DA ATIVIDADE - FORTUITO INTERNO QUE ATRAI A RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - INAPLICABILIDADE NO CASO CONCRETO - VÍCIO QUE INIBE A CONCLUSÃO DO CONTRATO E QUALIFICA INADIMPLEMENTO ESSENCIAL DA PROMITENTE VENDEDORA - CULPA EXCLUSIVA QUE INDICA A MANUTENÇÃO DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL IMPOSTA PELA SENTENÇA, COM A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A desistência do recurso pode ser exercida livremente pelo recorrente, em qualquer momento processual, sendo desnecessária a concordância da parte adversa ou dos demais litisconsortes, conforme dispõe o art. 998 do Código de Processo Civil. Hipótese em que homologada a desistência do primeiro recurso de apelação. 2. A disciplina civil impõe que a interpretação e a execução do contrato se orientem pelos vetores da boa-fé objetiva e da função social, compreendidas como parâmetros de conduta das partes e de controle do conteúdo obrigacional. Inteligência do art. 422 do Código Civil que impõe às partes o dever de agir com lealdade, probidade, transparência e cooperação, observando condutas compatíveis com os fins econômicos e sociais do contrato. 3. Nos contratos de promessa de compra e venda de lote inserido em condomínio residencial planejado, a finalidade do negócio jurídico transcende a simples aquisição do terreno, abrangendo a legítima expectativa de construção e moradia, condicionada à entrega tempestiva da infraestrutura e das áreas de lazer prometidas no momento da celebração. 4. Comprovado, por ata notarial e prova pericial, atraso significativo e a inexecução parcial de obras essenciais do empreendimento, inclusive anos após o prazo contratualmente estipulado para sua entrega, configura-se inadimplemento substancial, suficiente para comprometer a utilidade econômica do contrato e frustrar sua finalidade objetiva. 5. Dificuldades de ordem ambiental, urbanística ou administrativa integram o risco da atividade de incorporação e loteamento, caracterizando fortuito interno, insuscetível de afastar a responsabilidade do empreendedor perante o adquirente. 6. Não se aplica a Teoria do Adimplemento Substancial quando o descumprimento contratual não é mínimo ou irrelevante, mas prolongado e suficiente para esvaziar o núcleo funcional do negócio jurídico. 7. Caracterizada a culpa exclusiva da vendedora pela rescisão contratual impõe-se a devolução integral das parcelas pagas, inclusive valores de entrada e corretagem, com aplicação dos juros desde a citação, sob pena de enriquecimento sem causa. Inteligência da Súmula 543/STJ. Precedente. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.242099-7/001, Relator(a): Des.(a) Francisco Costa , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/02/2026, publicação da súmula em 09/02/2026) A autora também fundamentou o pedido de rescisão na ocorrência de embargo da obra por culpa exclusiva dos réus, hipótese expressamente prevista na alínea "d" da cláusula 8.2 do contrato. A prova testemunhal e documental coligida aos autos demonstrou que as obras da portaria do condomínio foram efetivamente embargadas pela fiscalização municipal. A testemunha Alessandra Ali Bento esclareceu que os réus deram início à construção da portaria sem a prévia aprovação dos projetos arquitetônicos e sem a expedição do necessário alvará de construção. O engenheiro municipal Luiz Renato de Abreu Júnior confirmou que determinou a paralisação imediata das obras em razão da ausência de licenciamento e de projetos aprovados, o que culminou no embargo administrativo. Por outro lado, os requeridos invocaram a aplicação da teoria do adimplemento substancial, sustentando que realizaram investimentos vultosos no local e que as benfeitorias parciais executadas impediriam a resolução do contrato (ID 10082763259 e ID 10091411115). A aplicação da teoria do adimplemento substancial, de construção doutrinária e jurisprudencial, pressupõe que a obrigação principal tenha sido cumprida em sua quase totalidade, restando pendente apenas parcela ínfima do contrato, de modo que a resolução importaria em flagrante desproporcionalidade e violação à boa-fé objetiva. No caso concreto, o laudo pericial homologado por este Juízo foi categórico ao concluir que apenas 6,81% das obras previstas no projeto e no cronograma físico-financeiro foram efetivamente executadas (ID 10514639465). Constatou-se que o empreendimento se encontra em estágio embrionário, pendente de execução de 93,19% das obras de infraestrutura básica indispensáveis para a regularização e entrega do loteamento, tais como pavimentação asfáltica, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto e escoamento de águas pluviais. Ademais, o perito judicial, em seus esclarecimentos de ID 10545235899, atestou que as ruas, alamedas, avenidas e terraplanagem não constavam como executadas nas fotos e vídeos de drone datados de julho e setembro de 2023 e junho de 2024, tampouco nas atas notariais lavrada. Concluiu o expert que a quase totalidade das poucas benfeitorias encontradas no local (exceto a cerca de alambrado) foi edificada após as referidas constatações notariais, ou seja, muito tempo após o escoamento do prazo contratual de 16 de julho de 2023 e após o ajuizamento da presente demanda. Nesse diapasão, restando evidenciado que o descumprimento contratual é quase total, mostra-se inaplicável a teoria do adimplemento substancial, sendo de rigor a resolução do pacto. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais afasta a aplicação da referida teoria quando o percentual de cumprimento da obrigação é ínfimo: EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO REVISIONAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E PEDIDO DE LIMINAR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA RESCISÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA AFASTADA. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por compradora contra sentença única que julgou improcedente ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, cumulada com consignação em pagamento, ajuizada pela compradora, e procedente a ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos, proposta pela vendedora. A sentença declarou rescindido o contrato, determinou a reintegração do imóvel, fixou multa rescisória e condenou ao pagamento de taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve inovação recursal quanto à alegação de irregularidade do loteamento e pedido de indenização por benfeitorias; (ii) saber se houve nulidade da sentença por ausência de citação na ação de rescisão; (iii) saber se é cabível a incidência de multa rescisória e revisão das cláusulas contratuais por abusividade; (iv) saber se é legítima a cobrança de taxa de fruição em contrato de lote não edificado; (v) saber se é aplicável a teoria do adimplemento substancial para afastar a resolução contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Houve inovação recursal quanto à alegação de irregularidade do loteamento e pedido de indenização por benfeitorias, pois não foram objeto de discussão no juízo de origem. 4. A nulidade por ausência de citação foi rejeitada, pois comprovada a regular citação da parte apelante. 5. A multa rescisória encontra respaldo contratual e legal (Lei nº 13.786/2018), sendo devida diante da inadimplência da compradora. 6. A taxa de fruição deve ser afastada, pois se trata de lote não edificado, o que afasta o benefício econômico ensejador da cobrança, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 7. Inviável a aplicação da teoria do adimplemento substancial, pois a parte apelante não quitou sequer 10% das parcelas contratadas, sendo incabível manter vínculo contratual diante de tão reduzido cumprimento da obrigação principal. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido, apenas para afastar a condenação ao pagamento de taxa de fruição. Tese de julgamento: 1. "Configura inovação recursal a inclusão em apelação de temas não debatidos no juízo de origem, como irregularidade do loteamento e indenização por benfeitorias". 2. "É válida a citação pessoal regularmente certificada nos autos, afastando-se nulidade da sentença". 3. "A cláusula de multa rescisória em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano é válida, nos termos da Lei nº 13.786/2018". 4. "É indevida a cobrança de taxa de fruição em caso de lote não edificado, por ausência de benefício econômico efetivo". 5. "A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando a parte não adimpliu sequer percentual mínimo relevante das obrigações contratuais." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CC, arts. 421, 422, 475 e 478; CDC, arts. 6º, V, e 51; CPC, arts. 240 e 1.009, § 1º; Lei nº 13.786/2018, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.974.289/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 20.06.2022; STJ, AgInt no REsp 1.949.444/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 20.06.2022. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.469156-4/001, Relator(a): Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/05/2025, publicação da súmula em 03/06/2025) A instrução probatória revelou, ainda, inconsistências na escrituração contábil e na comprovação dos supostos gastos realizados pelos réus no empreendimento. A autora impugnou a idoneidade das notas fiscais emitidas em abril de 2023 pelas empresas Super Forte Concreto Ltda. (NF nº 441 e nº 459), no valor de R$ 200.510,91, e Itacolomi Construtora Br (NF nº 1 e nº 12), no montante de R$ 150.000,00 cada, sob a alegação de ausência de lastro e de efetiva prestação dos serviços (ID 10122766934). O perito judicial, ao analisar a aplicação dos materiais, constatou que os réus adquiriram aproximadamente 657 metros cúbicos de concreto usinado da empresa Superforte, contudo, apenas 10,94 metros cúbicos foram efetivamente empregados na obra (fundações da portaria), restando um excedente de 647,06 metros cúbicos sem prova de utilização ou destinação no loteamento (ID 10545235899). No tocante aos serviços de limpeza de terreno faturados pela Itacolomi Construtora em 22 de junho de 2023, o perito atestou que a referida nota fiscal é inteiramente incompatível com o estado de vegetação densa e fechada (capim e braquiária) encontrado no imóvel por ocasião de sua primeira visita técnica em 20 de fevereiro de 2025 (ID 10545235899). Tais constatações evidenciam que os requeridos lançaram despesas vultosas contra o caixa da sociedade de propósito específico sem a efetiva contraprestação dos serviços ou emprego dos materiais no loteamento, agindo em flagrante violação aos deveres de lealdade, transparência e boa-fé que devem nortear os contratos de parceria. Desse modo, configurado o inadimplemento absoluto por culpa exclusiva dos réus, a resolução do contrato de parceria é medida que se impõe, com o consequente retorno das partes ao status quo ante, nos termos do artigo 475 do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” O retorno ao estado anterior importa na desconstituição da integralização do imóvel de matrícula nº 100.869 e na devolução de sua posse e propriedade plenas à autora, livre de quaisquer ônus ou embargos. Em se tratando de ação possessória, especificamente de reintegração de posse, devem ser preenchidos os requisitos previstos nos incisos do art. 561, do Código de Processo Civil, quais sejam: 1) a posse anterior da autora; 2) o esbulho praticado pelos réus; 3) a data do esbulho; 4) e a perda da posse. A posse anterior da autora sobre o imóvel fica comprovada pela narrativa fática da petição inicial e pelos documentos que a instruem. Já a comprovação da perda da posse da autora, e do esbulho/data do esbulho praticado pelos réus se dá com a declaração da rescisão do contrato de parceria, na presente sentença, momento a partir do qual a posse dos réus passa a ser injusta, autorizando a retomada do imóvel pela autora. Nesse sentido, é a interpretação contrario sensu da ementa colacionada abaixo: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - FORÇA ESPOLIATIVA NOVA - REQUISITOS - POSSE ANTERIOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL - ESBULHO NÃO CONFIGURADO - INDEFERIMENTO. 1. Em ação possessória de força espoliativa nova (menos de ano e dia), defere-se a antecipação da tutela possessória se o autor comprovar sua posse, a turbação ou o esbulho praticado pelo réu, a data da turbação ou esbulho, a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; ou a perda da posse, na ação de reintegração. 2. Enquanto não se declara a rescisão judicial do contrato, não se pode concluir pela presença de posse injusta a caracterizar o esbulho, o que impede a antecipação da tutela de reintegração de posse. (TJMG- Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.22.247043-7/001, Relator(a): Des.(a) José Américo Martins da Costa , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/04/2023, publicação da súmula em 17/04/2023) Sem prejuízo, no tocante às benfeitorias parciais realizadas no local, estimadas pelo perito em R$ 922.476,84, conquanto a cláusula 8.1 do contrato estabeleça que a rescisão se dará sem direito a indenização, a perda total das obras de infraestrutura que agregaram valor à terra importaria em enriquecimento sem causa da proprietária do terreno, o que é vedado pelo artigo 884 do Código Civil. Por conseguinte, impõe-se o dever de indenizar as intervenções úteis e necessárias que efetivamente se incorporaram ao imóvel. Todavia, do valor total estimado pelo perito judicial, devem ser deduzidas as quantias relativas às notas fiscais emitidas sem lastro ou sem efetivo emprego na obra (o concreto usinado faturado e não utilizado e os serviços de limpeza de terreno incompatíveis com a vegetação local), as quais totalizam R$ 497.182,43. Desse modo, a indenização devida limita-se ao valor remanescente de R$ 425.294,41. Ademais, inaplicável o direito de retenção previsto no artigo 1.219 do Código Civil, haja vista que a desídia na condução do empreendimento e o embargo das obras afastam a boa-fé possessória necessária para obstar a desocupação imediata da área. Portanto, a procedência parcial dos pedidos iniciais, com a declaração da rescisão, reintegração de posse e parcial ressarcimento das benfeitorias, é medida de rigor. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a rescisão do Contrato de Parceria para Realização de Empreendimento Imobiliário e Outras Avenças e de seus aditivos (ID n.º 9866532004), firmado entre as partes em 22 de março de 2019, por culpa exclusiva dos requeridos Jorge Carlos de Toni, Ricardo Delfino e Thiago Costa de Toni; b) DETERMINAR o retorno das partes ao status quo ante, com a desconstituição da integralização do imóvel objeto da matrícula nº 100.869 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Uberaba, Estado de Minas Gerais, devendo a propriedade e a posse plena do referido bem retornar ao patrimônio exclusivo da autora Agropecuária Esmeralda S.A., livre de quaisquer ônus, gravames ou embargos; c) CONFIRMAR a tutela de urgência parcialmente deferida em ID 9875302514, proibindo em definitivo a comercialização de quaisquer lotes do empreendimento denominado Loteamento Náutico Caminho das Águas, sob pena de multa e demais sanções legais; d) CONCEDER a tutela de urgência possessória para determinar a imediata reintegração da autora na posse do imóvel de matrícula nº 100.869, fixando o prazo de 30 (trinta) dias para que os requeridos promovam a desocupação voluntária da área e retirem os equipamentos e estruturas removíveis, sob pena de desocupação compulsória; d.1) Saliento que, na ausência de desocupação voluntária, deverá ser expedido o competente mandado de reintegração de posse, com rubrica de urgência, ficando o oficial de justiça encarregado de seu cumprimento, autorizado a requisitar força policial, se necessário for. e) CONDENAR a autora ao pagamento de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias efetivamente incorporadas ao imóvel, no valor de R$ 425.294,41 (quatrocentos e vinte e cinco mil, duzentos e noventa e quatro reais e quarenta e um centavos), corrigido monetariamente de acordo com a tabela da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais desde a homologação do laudo pericial e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, autorizada a compensação de valores. Sem prejuízo, após o trânsito em julgado, DETERMINO: a) Oficie-se ao Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Uberaba para que tome ciência da presente decisão e proceda às averbações necessárias na matrícula nº 100.869. b) Oficie-se à Prefeitura Municipal de Água Comprida comunicando a rescisão do contrato de parceria e a devolução do imóvel à autora, para fins de regularização dos cadastros municipais e do processo administrativo correspondente. Em razão da sucumbência recíproca, condeno a autora ao pagamento de 20% (vinte por cento) e os requeridos, solidariamente, ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais, despesas com a perícia técnica e honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, e do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil. Certificado o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquive-se o feito com baixa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Uberaba/MG, 14 de julho de 2026. JOSÉ PAULINO DE FREITAS NETO Juiz de Direito 4ª Vara Cível da Comarca de Uberaba