5018728-51.2021.8.13.0027

CMS PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Betim / 3ª Vara Cível da Comarca de Betim Rua Professor Osvaldo Franco, 55, Centro, Betim - MG - CEP: 32600-234 PROCESSO Nº: 5018728-51.2021.8.13.0027 CLASSE: [CÍVEL] MONITÓRIA (40) ASSUNTO: [Compra e Venda] AUTOR: AGUA MARINHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. CPF: 10.349.312/0002-40 RÉU: PAULO JUNIO RODRIGUES DE SOUZA CPF: 077.413.456-99 SENTENÇA Vistos etc. I. RELATÓRIO ÁGUA MARINHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. ajuizou a presente Ação Monitória em face de PAULO JUNIO RODRIGUES DE SOUZA, com fundamento no art. 700 e seguintes do Código de Processo Civil, objetivando a constituição de título executivo judicial para cobrança de crédito decorrente de relação contratual imobiliária (ID 6369448011). Segundo exposto na inicial, as partes celebraram, em 22/09/2018, Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma, relativo ao Apartamento nº 403, Bloco 01, do Empreendimento Conquista Felicidade, situado em Betim/MG, pelo valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais). Aduziu a parte autora que, em razão da insuficiência do financiamento habitacional obtido pelo réu junto à Caixa Econômica Federal para a integral quitação do preço, as partes firmaram Instrumento Particular de Confissão de Dívida, por meio do qual o réu reconheceu dever a importância de R$ 25.194,31, cujo saldo, projetado até setembro de 2021, alcançou R$ 21.463,06 (ID 6369448011). Sustentou, ainda, que o réu deixou de honrar as prestações habitacionais e os encargos do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, os quais foram debitados diretamente da conta bancária da autora, gerando débito adicional de R$ 5.775,32, também projetado até setembro de 2021 (ID 6369448011). Requereu a expedição de mandado de pagamento no valor total de R$ 27.238,38 (vinte e sete mil duzentos e trinta e oito reais e trinta e oito centavos), sob pena de constituição de título executivo judicial, nos termos do art. 701 e 702, §8º, do CPC. Efetuado o depósito das custas e determinada a expedição do mandado, o réu foi devidamente citado em 08/06/2022 (ID 9491344331 e ID 9491356391) e, no prazo legal, opôs Embargos à Ação Monitória (ID 9539710618), alegando, em síntese: (i) que o valor cobrado não refletiria a real evolução do débito, porquanto as partes teriam celebrado dois aditivos de renegociação e refinanciamento, em 03/09/2019 e em 28/07/2020, os quais teriam sido omitidos pela autora; (ii) que realizou diversos pagamentos parciais, conforme extrato de pagamentos e saldos (ID 9539718418); (iii) a incidência da teoria da imprevisão e do caso fortuito/força maior (arts. 317, 393, 478 e 479 do Código Civil), em razão da pandemia de Covid-19 e de sua demissão em dezembro de 2019 (ID 9539710618). Ao final, pugnou pelo reconhecimento de excesso de execução, reputando devido tão somente o valor de R$ 13.597,70, além da concessão dos benefícios da gratuidade da justiça. A parte autora apresentou impugnação aos embargos (ID 9567140301), na qual arguiu, em preliminar, o descabimento da gratuidade da justiça ao réu e, no mérito, a inaplicabilidade da teoria da imprevisão e a regularidade dos valores cobrados, sustentando a força vinculante do contrato (pacta sunt servanda). Por meio da decisão de ID 9603846435, o feito foi saneado, tendo este Juízo: (a) fixado como ponto controvertido a existência de dívida e sua exigibilidade nos termos do art. 701 do CPC; (b) deferido a produção de prova oral (depoimento pessoal do réu e prova testemunhal) e de prova pericial contábil; e (c) mantido a distribuição do ônus da prova na forma do art. 373 do CPC. Em sede de embargos de declaração (ID 9718102701), foi esclarecido que o custeio da perícia recairia sobre o Estado, dado que a prova fora requerida pelo réu, beneficiário da gratuidade da justiça (ID 9762354486). Após sucessivas escusas e nomeações de profissionais (ID 9907123067, ID 10217000386, ID 10329480380 e ID 10340245995), foi nomeada a perita contábil Elizaura de Almeida Colet (ID 10424473315), que apresentou o laudo pericial em 31/10/2025 (ID 10572191358). Em síntese, a perita concluiu que: (i) não há duplicidade de cobrança; (ii) os juros remuneratórios foram aplicados de forma linear simples, sem capitalização mensal; (iii) a taxa de 1% ao mês está em conformidade com a série BACEN-SGS nº 25.497 (taxas médias de mercado para financiamento imobiliário); (iv) a multa moratória de 2% e os juros moratórios de 1% a.m. observam o art. 52, §1º, do Código de Defesa do Consumidor; e (v) o valor total da dívida, de R$ 27.238,38, com data-base em setembro de 2021, está tecnicamente correto e compatível com as condições contratuais pactuadas (ID 10572191358). A parte autora manifestou concordância integral com o laudo (ID 10594796372). O réu, por sua vez, impugnou-o tecnicamente (ID 10598988779), sustentando omissão quanto aos aditivos de renegociação, inconsistências na planilha de evolução (Anexo 01) e equívoco metodológico consistente na referência ao Sistema de Amortização Francês (Tabela Price). Instada a se manifestar, a perita judicial prestou esclarecimentos em duas oportunidades (ID 10620770642 e ID 10656913428), nos quais afirmou que não utilizou a Tabela Price para a apuração do débito, mas sim juros lineares simples de 1% ao mês incidentes sobre o saldo devedor, com abatimento integral das parcelas comprovadamente pagas e consideração dos aditivos contratuais, esclarecendo que o Anexo 01 teria finalidade meramente ilustrativa da trajetória do saldo. Por meio da decisão de ID 10709414461 (reiterada, para fins de publicação, no ID 10711084943), este Juízo homologou o laudo pericial contábil e os esclarecimentos prestados, indeferiu a produção de prova oral anteriormente deferida, por reputá-la, à luz do art. 370, parágrafo único, do CPC, inteiramente prescindível ante o exaurimento técnico e documental da matéria controvertida, declarou encerrada a instrução processual e determinou a intimação das partes para apresentação de alegações finais por memoriais, nos termos do art. 364, §2º, do CPC. Em suas alegações finais (ID 10723503114), a autora reiterou a regularidade dos valores cobrados, a robustez do conjunto probatório produzido e a ausência de qualquer prova, por parte do réu, capaz de infirmar a pretensão inicial, pugnando pela procedência integral da ação. A parte ré, em suas alegações finais (ID 10723681686), reconheceu a existência da relação contratual e do débito, mas renovou, com fundamentação técnica pormenorizada, a impugnação ao laudo pericial, sustentando, em síntese: (i) a ausência de memória de cálculo mensal analítica e reproduzível; (ii) contradição aritmética no Anexo 01, no qual as colunas "Prestação" e "Amortização" apresentam valores idênticos, sem coluna destinada aos juros; (iii) a ausência de reconstrução dos efeitos dos aditivos de 03/09/2019 e 28/07/2020 sobre o saldo devedor; (iv) a falta de conciliação entre os diferentes valores mencionados no laudo (R$ 25.194,31, R$ 27.976,78, R$ 31.095,37, R$ 21.463,06 e R$ 5.775,32); (v) a ausência de individualização dos débitos habitacionais de R$ 5.775,32; e (vi) a inadequação do uso da série BACEN-SGS nº 25.497 como parâmetro comparativo. Requereu, em ordem sucessiva, a reconsideração da homologação do laudo, a conversão do julgamento em diligência com realização de segunda perícia (art. 480 do CPC), a remessa dos autos à Contadoria Judicial, a reabertura da instrução para produção da prova oral anteriormente deferida e, subsidiariamente, o acolhimento parcial dos embargos, com reconhecimento do excesso de R$ 13.640,68 e limitação do título ao saldo de R$ 13.597,70, além da manutenção da gratuidade da justiça e da condenação da autora nos ônus sucumbenciais na proporção do excesso reconhecido. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO Do mérito A ação monitória disciplinada nos arts. 700 e seguintes do CPC exige, para o seu regular processamento, a demonstração de prova escrita, líquida e certa, ainda que sem eficácia de título executivo. No caso em exame, a autora instruiu a inicial com o Contrato de Promessa de Compra e Venda (ID 6369448017), o Instrumento Particular de Confissão de Dívida (ID 6369448033), os extratos bancários demonstrativos dos débitos das prestações habitacionais (ID 6369448037 e seguintes) e as planilhas de cálculo do débito (ID 6369593014 e ID 6369593016), documentos idôneos a comprovar a existência da relação jurídica entre as partes e a origem do crédito perseguido, satisfazendo os requisitos do art. 700, I, do CPC. Tempestivamente opostos os embargos (art. 702, caput, do CPC), caberia ao réu, nos termos do art. 702, §2º, ao alegar excesso de cobrança, declarar de imediato o valor que entende correto e apresentar demonstrativo discriminado e atualizado da dívida — ônus do qual, de fato, se desincumbiu, ao indicar o valor de R$ 13.597,70 e apresentar extrato de pagamentos e saldos (ID 9539718418) e planilha de evolução (ID 9539716475). A controvérsia dos autos está, portanto, corretamente delimitada: não se discute a existência da relação contratual, mas o quantum devido, tendo em vista os aditivos de renegociação alegados e os pagamentos parciais comprovados. Da teoria da imprevisão e do caso fortuito/força maior Não subsiste a tese de aplicação da teoria da imprevisão (art. 478 do Código Civil) para fins de resolução ou revisão do Instrumento Particular de Confissão de Dívida. A pandemia de Covid-19, conquanto represente fato notório de repercussão econômica geral, não pode ser invocada de forma abstrata e dissociada da comprovação de nexo causal direto e da onerosidade excessiva especificamente demonstrada em relação à obrigação discutida nestes autos. No caso concreto, o próprio réu relata que, a despeito das dificuldades financeiras enfrentadas, permaneceu apto a negociar e a celebrar dois aditivos contratuais (03/09/2019 e 28/07/2020) e a realizar pagamentos parciais — circunstância que evidencia não a impossibilidade superveniente da prestação, mas a voluntária adequação bilateral das condições de pagamento, solução que a própria dogmática contratual preconiza como preferencial à resolução (art. 479 do Código Civil). Dessa forma, a matéria relativa à situação de desemprego e à redução de renda do réu, conquanto documentalmente incontroversa, não tem o condão de afastar a exigibilidade da obrigação contratual, mas apenas confirma a necessidade de que a cobrança observe as renegociações efetivamente pactuadas entre as partes — o que, como se verá, foi objeto de específica análise pericial. Da prova pericial contábil e da impugnação técnica renovada em memoriais O cerne da controvérsia remanescente refere-se à correção do valor apurado pela perícia contábil oficial, cuja homologação foi objeto de nova e fundamentada impugnação técnica por ocasião das alegações finais do réu (ID 10723681686). Em que pese a decisão de ID 10709414461 já haver enfrentado e rejeitado a impugnação anteriormente formulada (ID 10598988779), por se tratar de decisão interlocutória sobre prova não sujeita a agravo de instrumento imediato (art. 1.015 do CPC), a matéria permanece disponível para reapreciação por ocasião do julgamento de mérito, nos termos do art. 1.009, §1º, do CPC, razão pela qual este Juízo passa a enfrentar, de forma expressa, cada um dos pontos técnicos suscitados, em atenção ao art. 489, §1º, IV, do CPC. Quanto à alegada ausência de coluna de juros e à identidade entre os valores de "Prestação" e "Amortização" no Anexo 01, a perita esclareceu, de forma expressa e reiterada (ID 10620770642 e ID 10656913428), que o referido anexo tem natureza meramente ilustrativa da trajetória do saldo devedor, e que o cálculo efetivamente realizado para a apuração do débito baseou-se em juros lineares simples de 1% ao mês incidentes sobre o saldo devedor remanescente, sem capitalização mensal, com abatimento integral das parcelas comprovadamente pagas pelo réu e consideração dos aditivos contratuais de 03/09/2019 e 28/07/2020. A imprecisão redacional do anexo ilustrativo, embora mereça reparo técnico, não invalida a metodologia central adotada pela perita, tampouco a conclusão de que os valores conferem com as condições contratuais pactuadas. No que concerne à alegada falta de conciliação entre os valores de R$ 25.194,31 (valor original da confissão de dívida, base abril/2021), R$ 21.463,06 (saldo da confissão, projetado a setembro/2021) e R$ 5.775,32 (débito relativo às prestações habitacionais e juros de obra suportados pela autora), tais montantes correspondem exatamente à mesma composição indicada na petição inicial (ID 6369448011) e nas planilhas que a instruem (ID 6369593014 e ID 6369593016), cuja soma (R$ 21.463,06 + R$ 5.775,32) resulta precisamente no valor total pleiteado de R$ 27.238,38. Os valores de R$ 27.976,78 e R$ 31.095,37, mencionados no corpo do laudo e no Anexo 01, constituem apenas referências intermediárias e ilustrativas de etapas do cálculo, sem repercussão autônoma sobre o resultado final apurado e homologado, não se evidenciando, portanto, incompatibilidade insanável a comprometer a conclusão pericial. Quanto à ausência de individualização documental, item a item, dos R$ 5.775,32 relativos às prestações habitacionais debitadas da conta da autora, observa-se que tal componente do débito está amparado nos extratos bancários acostados à petição inicial (ID 6369448037 a ID 6369593012), que discriminam os débitos automáticos correspondentes, documentação que não foi especificamente impugnada pelo réu quanto à sua autenticidade, mas apenas quanto ao grau de detalhamento da memória pericial. A ausência de tabela analítica elaborada pela perita não afasta a força probante dos documentos bancários originais, que integram o acervo probatório dos autos independentemente do laudo. No tocante à utilização da série BACEN-SGS nº 25.497 como parâmetro de comparação de mercado, tal elemento foi utilizado pela perita em caráter meramente reforçativo e subsidiário — para evidenciar a razoabilidade da taxa contratada —, e não como fundamento exclusivo e autônomo da conclusão pericial, a qual se apoia, primordialmente, na conformidade da taxa de 1% ao mês com o que foi expressamente pactuado no contrato e na confissão de dívida (cláusula de encargos), taxa esta, ademais, dentro dos limites de razoabilidade normalmente admitidos pela jurisprudência para negócios dessa natureza. Por fim, quanto ao requerimento de conversão do julgamento em diligência, com realização de segunda perícia (art. 480 do CPC) ou remessa à Contadoria Judicial, tal providência somente se justifica quando a prova técnica realizada se mostrar insuficiente, contraditória em seus fundamentos essenciais, ou manifestamente equivocada, o que não é o caso dos autos. A perita judicial, profissional de confiança do Juízo e equidistante dos interesses das partes, respondeu de forma fundamentada aos 15 quesitos formulados pelo réu (ID 10572191358) e prestou esclarecimentos complementares por duas vezes (ID 10620770642 e ID 10656913428), sempre ratificando, de forma coerente e sem contradição em sua essência técnica, a metodologia utilizada e a conclusão alcançada. As imprecisões redacionais apontadas pelo réu, conquanto pertinentes, dizem respeito à forma de apresentação de um anexo ilustrativo, e não à substância do trabalho pericial, não configurando, por si sós, causa suficiente para a repetição da prova técnica, providência que, no caso, apenas postergaria, sem proveito prático correspondente, a solução da lide, em contrariedade aos princípios da razoável duração do processo e da efetividade da tutela jurisdicional (art. 4º e art. 6º do CPC). Também não comporta acolhimento o pedido de reabertura da instrução para produção da prova oral anteriormente deferida na decisão saneadora. Como bem fundamentado na decisão de ID 10709414461, a matéria fática relevante para a solução da lide é de natureza eminentemente documental e contábil, existência de aditivos, pagamentos parciais e composição do saldo devedor, tendo sido exaustivamente elucidada pela prova técnica e pelos documentos acostados aos autos por ambas as partes. A situação financeira pessoal do réu, ainda que fosse objeto de comprovação por depoimento pessoal ou prova testemunhal, em nada alteraria a apuração objetiva e matemática do saldo devedor, sendo a diligência, nesse contexto, manifestamente prescindível, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC, sem que disso resulte qualquer cerceamento de defesa. A parte ré, conquanto tenha se desincumbido do ônus formal de indicar o valor que entende devido (art. 702, §2º, do CPC), não produziu prova técnica equivalente, quer por meio de assistente técnico, quer por perícia própria, capaz de infirmar, com igual força probatória, a conclusão pericial oficial, tendo se limitado a apontar imprecisões redacionais em anexo de caráter ilustrativo, insuficientes para superar a presunção de idoneidade que assiste ao trabalho técnico realizado por perito de confiança do Juízo (art. 479 do CPC). Nesse contexto, e à luz da regra de distribuição do ônus da prova fixada na decisão saneadora (art. 373 do CPC), não há como reconhecer o excesso de execução alegado, impondo-se a rejeição dos Embargos à Ação Monitória e a consequente procedência da ação principal. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, este Juízo: a) REJEITA os Embargos à Ação Monitória opostos por PAULO JUNIO RODRIGUES DE SOUZA (ID 9539710618); b) JULGA PROCEDENTE o pedido formulado na Ação Monitória ajuizada por ÁGUA MARINHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., resolvendo o mérito com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil e, em consequência, nos termos do art. 702, §8º, do CPC, CONSTITUI, de pleno direito, em título executivo judicial, o crédito da autora no valor de R$ 27.238,38 (vinte e sete mil duzentos e trinta e oito reais e trinta e oito centavos), com data-base em setembro de 2021, o qual deverá ser, a partir de então: (i) atualizado monetariamente pelo IPCA/IBGE (ou índice que vier a substituí-lo), nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, até a data do efetivo pagamento; e (ii) acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, na forma pactuada entre as partes e confirmada pela prova pericial, contados desde a citação (08/06/2022 — ID 9491344331 e ID 9491356391), até a data do efetivo pagamento, taxa contratual que prevalece sobre a taxa legal supletiva do art. 406 do Código Civil, aplicável apenas na ausência de convenção entre as partes; c) CONDENA a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, considerando o grau de zelo profissional evidenciado, a natureza e a complexidade da causa e o tempo exigido para o serviço, ao longo de mais de quatro anos de tramitação; d) Fica MANTIDA a gratuidade da justiça deferida à parte ré (ID 9603846435 e ID 9762354486), razão pela qual a exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência (custas e honorários) fica SUSPENSA, nos termos do art. 98, §3º, do CPC. e) Observe a Secretaria, ainda, a expedição da certidão de honorários periciais em favor da perita Elizaura de Almeida Colet, nos limites da Resolução nº 232/2016 do Conselho Nacional de Justiça, no que se refere à parcela custeada pelo Estado (ID 9762354486). Ademais, visando à melhoria da administração judiciária, deixo consignado desde logo que, independente de nova conclusão, havendo recurso de: 1. embargos de declaração, intime-se a parte ré para impugna-los em 5 (cinco) dias, caso queira, nos termos o art. 1.023, §2º, do CPC; 2. Em sendo interposta apelação, intime(m)-se o(s) apelado(s) para contrarrazões, no prazo de 15 dias, nos termos do art. 1010, §1º, do CPC; 3. No caso de apelação adesiva, intime(m)-se o(s) apelante(s) para apresentar (em) contrarrazões, no prazo de 15 dias, nos termos do art. 1010, §2º, do CPC; 4. Suscitadas preliminares em contrarrazões, nos termos do art. 1009, §1º, intime (m)-se o(s) recorrente(s) para se manifestar(em), no prazo de 15 dias, consoante o §2º do mesmo artigo. 5. Caso a sentença prolatada tenha decretado extinção do processo, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485 do CPC, determino à Secretaria do Juízo, em caso de interposição de apelação e, após o decurso de prazo de apresentação das contrarrazões, antes de realizar-se a remessa os autos ao egrégio TJMG, fazerem-no conclusos para que seja prolatada decisão em que se analise eventual juízo de retratação. 6. Cumpridas as diligências acima enumeradas, e devidamente certificado nos autos, remetam-se os autos ao TJMG, nos termos do art. 1010, §3º do CPC. Com o trânsito em julgado e cumpridas as diligências acima, arquivem-se os autos com as baixas e anotações de estilo. P.I.C. Betim, data da assinatura eletrônica. MUCIO MONTEIRO DA CUNHA MAGALHAES JUNIOR Juiz(íza) de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Betim