5018314-19.2020.4.03.6100

PODER JUDICIÁRIO 9ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5018314-19.2020.4.03.6100 AUTOR: MOSSORO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI ADVOGADO do(a) AUTOR: SIDNEY PEREIRA DE SOUZA JUNIOR - SP182679 ADVOGADO do(a) AUTOR: ARTHUR FERRARI ARSUFFI - SP346132 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação de conhecimento, sob o procedimento comum, ajuizada por MOSSORÓ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). Pleiteia a autora a condenação da ré, em ressarcimento por danos materiais e extrapatrimoniais, como compensação por danos e prejuízos, que alega haver sofrido em decorrência de descumprimentos contratuais praticados pela instituição financeira, no âmbito da construção e financiamento do denominado empreendimento "Eco Residencial Alto da Bela Vista", em Mossoró/RN, além de danos extrapatrimoniais (lucros cessantes), por investimentos perdidos ou em que foi obrigada a indenizar judicialmente diversos clientes, por culpa da CEF. Os pedidos indenizatórios abrangem valores de condenações judiciais suportadas em ações movidas por mutuários, custos de defesa, investimentos em pré-desenvolvimento de outros projetos e abalo à sua imagem comercial, conforme a inicial, e emenda à inicial (Id 39065378). Após regular processamento do feito, que incluiu a solução de conflito de competência pelo E. TRF da 3ª Região, que fixou a competência desta 9ª Vara Cível, e não da 26ª Vara Cível, em que já tramitam outras duas ações, de cunho semelhante (Id 476784492), este Juízo proferiu decisão de saneamento e organização do processo em 11 de junho de 2026 (Id nº 588411280). Referida decisão afastou, em análise preliminar, a prejudicial de prescrição, postergando seu exame aprofundado para a sentença; fixou os pontos controvertidos; distribuiu dinamicamente o ônus da prova; deferiu a produção de prova documental e o aproveitamento de prova pericial emprestada dos autos do Processo nº 5018139-25.2020.4.03.6100; e indeferiu, por ora, a produção de prova oral. Intimadas, as partes se manifestaram, apresentando os pleitos que ora se passa a decidir. A parte autora, MOSSORÓ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI, apresentou pedido de esclarecimentos e ajustes à decisão saneadora (Id 590099399), com fundamento no art. 357, §1º, do CPC. Pugnou, em suma, por três providências: a inclusão expressa, dentre os pontos controvertidos, da "regularidade dos critérios técnicos utilizados na avaliação das unidades habitacionais [...], a existência ou não de subavaliação e o impacto dessa subavaliação nos prejuízos suportados"; a apreciação do pedido de expedição de ofício ao Banco do Brasil para exibição de documentos relativos às avaliações; e o esclarecimento de que o indeferimento provisório das provas oral e pericial não obsta a renovação futura de tais requerimentos. A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por sua vez, opôs, em 25 de junho de 2026, embargos de declaração (Id 590667032), alegando omissões, obscuridades e contradições na decisão saneadora. Em seu arrazoado, a embargante requer: 1) o reconhecimento imediato da prescrição das pretensões de natureza não regressiva, especificamente os pedidos de indenização por custos de pré-desenvolvimento (R$ 600.000,00) e por danos extrapatrimoniais (R$ 200.000,00); 2) a fixação de um critério temporal objetivo para a análise da prescrição das pretensões regressivas, considerando prescritos os desembolsos ocorridos antes do triênio que antecedeu o ajuizamento da ação; 3) a inclusão de pontos controvertidos autônomos, notadamente o regime jurídico do empreendimento (PMCMV Faixa I vs. "Imóvel na Planta") e a culpa exclusiva ou concorrente da autora; 4) a delimitação da ordem de exibição de documentos, para que se restrinja aos fatos deste processo, e o reconhecimento da suspensão dos efeitos da decisão proferida na Ação de Exibição de Documentos nº 0020617-05.2017.4.01.3400; 5) a determinação para que a autora junte as petições iniciais das ações movidas pelos mutuários; e 6) a dilação do prazo para 60 (sessenta) dias, para cumprimento da ordem de juntada do processo administrativo, dada sua complexidade. Em cumprimento ao art. 1.023, §2º, do CPC, apresentou a parte autora, após intimada, impugnação aos embargos (Id nº 593093657), em que refutou a existência dos vícios apontados, e defendeu a manutenção da decisão embargada. Posteriormente, a CEF reiterou seu pedido de dilação de prazo, reforçando as dificuldades operacionais para a coleta dos documentos (Id 597892763). Vieram os autos conclusos para decisão. É O RELATÓRIO. DECIDO. O presente momento processual exige a análise conjunta das manifestações das partes, que, embora veiculadas por instrumentos distintos (pedido de esclarecimentos e embargos de declaração), convergem no objetivo de aprimorar e delimitar a fase instrutória inaugurada pela decisão saneadora. A apreciação seguirá a ordem cronológica de protocolo. I-DO PEDIDO DE ESCLARECIMENTOS DA PARTE AUTORA (Id 590099399) A petição da autora, fundamentada no art. 357, §1º, do CPC, veicula legítima pretensão de colaboração para a delimitação estável das questões de fato e de direito, devendo ser analisada sob a ótica do saneamento cooperativo. 1.1. Da Inclusão do Ponto Controvertido Relativo à Subavaliação A autora requer que a controvérsia sobre a "regularidade dos critérios técnicos utilizados na avaliação das unidades habitacionais", a "existência ou não de subavaliação" e seu "impacto econômico" seja expressamente incluída entre os pontos controvertidos. O pleito merece acolhida. A decisão saneadora, ao deferir o aproveitamento da prova pericial produzida na Ação nº 5018139-25.2020.4.03.6100, que versa justamente sobre a avaliação técnica das unidades, implicitamente reconheceu a pertinência da matéria. Contudo, a explicitação formal deste ponto controvertido é medida de técnica processual que confere maior clareza e segurança às partes, orientando a produção e a valoração das provas. Importa ressaltar, todavia, que o objeto daquela ação conexa é a indenização direta pela diferença de valores, enquanto a presente demanda possui um viés predominantemente regressivo. Assim, a controvérsia sobre a subavaliação, nestes autos, deve ser examinada sob a ótica de sua contribuição para o nexo de causalidade entre a conduta da CEF e os danos regressivos alegados (e.g., se a subavaliação contribuiu para o inadimplemento dos mutuários, que por sua vez gerou as ações judiciais cujos custos a autora agora busca reaver). Acolho, portanto, o pedido para integrar a decisão saneadora, fixando como ponto controvertido a ser instruído a “existência de subavaliação das unidades do empreendimento 'Eco Residencial Alto da Bela Vista', a regularidade dos critérios técnicos empregados pela CEF e a sua influência como nexo causal para os danos regressivos e extrapatrimoniais pleiteados pela autora”. I.2. Do Pedido de Expedição de Ofício ao Banco do Brasil A autora requer a apreciação do pedido de expedição de ofício ao Banco do Brasil para exibição de documentos relativos às avaliações. Este Juízo entende que tal medida, neste momento, é prematura. A instrução já conta com a determinação de juntada do processo administrativo completo pela CEF e o aproveitamento de um complexo laudo pericial (prova emprestada). A produção de provas deve seguir uma ordem lógica e econômica, evitando-se diligências que possam se revelar desnecessárias. Assim, postergada a análise deste pedido para momento ulterior, após a juntada de todo o acervo documental já determinado e do laudo pericial, quando será possível aferir a real necessidade de complementação da prova por meio de ofício a terceiro. I.3. Da Renovação dos Pedidos de Prova Oral e Pericial A autora busca o esclarecimento de que o indeferimento "por ora" da prova oral e a postergação da perícia específica não geram preclusão. A interpretação da autora está correta, eis que a expressão "por ora" utilizada na decisão saneadora indica, por sua própria semântica, uma deliberação de caráter provisório, condicionada ao desenvolvimento da instrução. Dessa forma, esclareço que as referidas deliberações não impedem que os requerimentos de produção de prova oral e de perícia técnica complementar sejam renovados pelas partes, justificadamente, após a completa produção da prova documental e a juntada da prova pericial emprestada. II- DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DA CEF (Id 590667032) A CEF opôs embargos de declaração, alegando vícios do art. 1.022 do CPC, em face da decisão saneadora. Conforme dispõe o art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração se destinam a sanar obscuridade, contradição, omissão ou corrigir erro material contido em qualquer decisão judicial. Analiso cada ponto suscitado. II.1. Da Alegada Omissão Quanto à Prescrição (Itens "e" e "f" da Inicial) A embargante sustenta que a decisão saneadora foi omissa por não ter reconhecido, de plano, a prescrição das pretensões de indenização por custos de pré-desenvolvimento e danos extrapatrimoniais, que, segundo alega, teriam natureza direta e estariam sujeitas ao prazo trienal. Não assiste razão à embargante. Como já exposto na análise do pedido da autora, a decisão saneadora enfrentou a prejudicial de mérito de forma fundamentada, postergando o exame aprofundado para a sentença, por entender que a matéria depende de dilação probatória. Não se trata de omissão, mas de exercício do poder de organização do processo pelo magistrado (art. 357, CPC), que considerou temerário decidir sobre a prescrição de parcelas da pretensão sem antes esclarecer, com base em provas, a natureza jurídica de cada dano e o momento exato de sua ocorrência. A pretensão da CEF, em verdade, busca a reforma do entendimento do Juízo por meio de via processual inadequada. Os embargos não se prestam a reexaminar o acerto da decisão, mas a sanar vícios de fundamentação, os quais inexistem no ponto. Rejeito os embargos neste tópico. II.2. Dos Pedidos de Integração e Aprimoramento da Instrução Os demais pontos dos embargos, embora veiculados como vícios, materializam pedidos de ajuste e detalhamento da organização probatória, passíveis de análise à luz do já mencionado art. 357, §1º, do CPC. II.2.1 Critério Temporal da Prescrição Regressiva e Juntada das Petições Iniciais: A CEF pede a fixação de critério objetivo para a prescrição das verbas regressivas e a juntada das petições iniciais das ações dos mutuários. Ambos os pedidos são procedentes e complementares. A aferição da prescrição "desembolso a desembolso" exige, logicamente, a prova da data de cada pagamento. Da mesma forma, a comprovação do direito de regresso depende da demonstração de que a condenação sofrida pela autora se deu pelos mesmos fatos que ela imputa à CEF, o que torna as petições iniciais documentos essenciais. II.2.2 Inclusão de Pontos Controvertidos: O pleito da CEF para incluir, como pontos controvertidos autônomos, o regime jurídico do empreendimento e a culpa concorrente da autora, alinha-se ao pedido já acolhido da própria autora, contribuindo para a precisa delimitação do objeto da prova, motivo pelo qual é acolhido. II.2.3- Delimitação da Ordem de Exibição e Dilação de Prazo: A embargante demonstra preocupação legítima com a amplitude da ordem de exibição e com o exíguo prazo para seu cumprimento. As justificativas apresentadas nas petições (Ids 590667032 e 597892763, que detalham o volume do acervo, sua dispersão geográfica (São Paulo e Rio Grande do Norte) e a existência de documentos em meio físico, e sob guarda de terceiros, são verossímeis e justificam uma adequação da medida, tanto em seu objeto quanto em seu prazo. O deferimento da dilação, contudo, deve ser condicionado a um controle judicial para assegurar a cooperação da ré. Diante do exposto, acolho parcialmente os embargos, com efeitos integrativos, para aprimorar a organização da fase instrutória. III - DISPOSITIVO Ante o exposto: 1- Quanto ao Pedido de Esclarecimentos (Id 590099399): a) ACOLHO o pedido para, integrando a decisão saneadora, fixar, também, como ponto controvertido a “existência de subavaliação das unidades do empreendimento 'Eco Residencial Alto da Bela Vista', a regularidade dos critérios técnicos empregados pela CEF e a sua influência como nexo causal para os danos regressivos e extrapatrimoniais pleiteados pela autora”. b) Postergo a análise do pedido de expedição de ofício ao Banco do Brasil para momento processual oportuno. c) Esclareço que os requerimentos de produção de prova oral e pericial específica poderão ser renovados, justificadamente, após a fase de produção de prova documental. 2) QUANTO AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO (Id 590667032): a) REJEITO os embargos no que tange ao pedido de reconhecimento imediato da prescrição dos itens "e" e "f" da petição inicial. b) ACOLHO PARCIALMENTE os embargos, com fulcro no art. 1.022, parágrafo único, do CPC, para, conferindo-lhes efeitos integrativos: i. Integrar a decisão saneadora, fixando como pontos controvertidos autônomos o regime jurídico aplicável ao empreendimento e a eventual culpa exclusiva ou concorrente da autora. ii. Determinar à autora que, no prazo de 30 (trinta) dias, junte aos autos cópia das petições iniciais das ações movidas pelos mutuários, além dos demais documentos já ordenados na decisão saneadora. iii. Deferir a dilação de prazo requerida pela CEF, fixando o novo prazo de 60 (sessenta) dias, a contar da intimação desta decisão, para a juntada do processo administrativo. A ordem fica delimitada aos documentos pertinentes ao empreendimento "Eco Residencial Alto da Bela Vista", conforme fundamentação. Como condição, determino que a CEF, no prazo improrrogável de 20 (vinte) dias, apresente um inventário do acervo e um cronograma de trabalho, sob pena de revogação da dilação e aplicação das medidas do art. 400 do CPC. (...) As demais disposições da decisão saneadora (Id 588411280) permanecem hígidas. Cumpridas as determinações, intimem-se as partes para manifestação sobre os documentos juntados, no prazo comum de 15 (quinze) dias. P.R.I. São Paulo, 25 de agosto de 2026 CRISTIANE FARIAS RODRIGUES DOS SANTOS JUÍZA FEDERAL