5018253-51.2026.4.03.6100

PODER JUDICIÁRIO 9ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5018253-51.2026.4.03.6100 AUTOR: CARLA DE ARRUDA MEDEIROS, VICTOR SCANFERLA DA SILVA ADVOGADO do(a) AUTOR: RAFAELA SILVA DOS SANTOS - SP511644 ADVOGADO do(a) AUTOR: FAGNER SANTANA DE OLIVEIRA - SP377247 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de PROCEDIMENTO COMUM proposto por CARLA DE ARRUDA MEDEIROS e VICTOR SCANFERLA DA SILVA contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, com o objetivo de revisar cláusulas de contrato de financiamento imobiliário, afastar a cobrança de juros capitalizados mensais, limitar os juros remuneratórios à taxa média de mercado, anular a cobrança de seguro prestamista e de taxa de administração de contrato, obter a restituição em dobro das quantias pagas a maior e o ressarcimento do valor gasto com laudo técnico particular. Alega que celebrou com a instituição ré contrato de financiamento imobiliário sob o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), nº 8.7877.1434791-8, em 28/06/2022, no valor financiado de R$ 196.236,00 (mais tarifas totalizando R$ 219.200,40), para aquisição do apartamento nº 1603 do Condomínio Eleva Tatuapé, São Paulo/SP, matrícula nº 196.925, sob taxa de juros remuneratórios de 10,30% ao ano, pelo prazo de 360 meses e sistema de amortização SAC (Id 588248403). Afirma que, conforme apurado em parecer técnico particular acostado aos autos, a taxa praticada pela ré supera a taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central do Brasil para a mesma operação na época da contratação, estipulada em 7,21% ao ano (ou 7,44% a.a.), o que acarreta excessiva onerosidade e desequilíbrio contratual. Argumenta que são aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor, sendo cabível a inversão do ônus da prova e a relativização do princípio do pacta sunt servanda para afastar cobranças ilegais. Sustenta, ainda, a ilegalidade da cobrança de juros capitalizados mensais sem ajuste expresso, a abusividade do seguro prestamista cobrado sem contrato próprio e em venda casada no valor de R$ 38,79 mensais (totalizando R$ 13.964,40), a ilegalidade da taxa de administração de contrato (TAC) de R$ 25,00 mensais (totalizando R$ 9.000,00), fazendo jus à devolução em dobro do indébito e ao ressarcimento das despesas com a elaboração de laudo pericial. Por fim, requer a concessão de tutela de urgência para suspender o procedimento expropriatório extrajudicial e eventual leilão do imóvel, autorizar o depósito judicial das parcelas mensais no valor incontroverso de R$ 1.156,94 (ou R$ 1.219,13), obstando a caracterização da mora, a inscrição de seus nomes em cadastros restritivos de crédito e a consolidação da propriedade do bem em favor da ré. Atribuiu-se à causa o valor de R$ 228.200,40. Custas não recolhidas em virtude do pedido de gratuidade da justiça (Id 588392673). Determinada a regularização da representação processual e da comprovação da hipossuficiência financeira, a parte autora apresentou manifestações e documentos (Id 593444708 e 596231193), tendo a Secretaria certificado que os autos estão em termos. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Defiro os benefícios da gratuidade da justiça à parte autora, tendo em vista os documentos comprobatórios de hipossuficiência apresentados (Id 593444708 e 59623119). O artigo 300 do Código de Processo Civil disciplina a tutela de urgência, que pode ser deferida independente de oitiva da parte contrária, nos seguintes termos: “Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. Em obediência ao princípio do “pacta sunt servanda”, o mutuário deve responder pelo saldo devedor remanescente e pelas prestações a cujo pagamento se obrigou. No caso dos autos, não há prova inequívoca de que a ré agiu em desconformidade com as cláusulas contratuais. O CDC é aplicável naquilo que não contrarie regramento legal próprio do Sistema Financeiro da Habitação. Partindo então de tal conclusão, nesta fase de cognição sumária, não é possível verificar nada que possa ser alterado em benefício do mutuário ou que revele abusividade ou oneração excessiva. Afasto, desde logo, o argumento quanto à aplicação da inversão do ônus da prova, prevista no Código de Defesa do Consumidor. Nas causas onde se discute matéria atinente ao Sistema Financeiro Habitacional, in virtude do caráter contratual da relação, impera a vontade das partes ao firmarem o pacto. Nesse sentido: "INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE NAS QUESTÕES QUE ENVOLVEM FINANCIAMENTO HABITACIONAL. Não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas questões que envolvem financiamento habitacional, que fica restrita ao âmbito contratual, pela manifestação volitiva das partes em relação ao que foi pactuado."(TRF/4ª Região, DJ2 nº 94-0E, 14.05.200, p. 189). Ademais, o dispositivo legal invocado é regra de juízo, cabendo ao Juiz, ao aplicá-la, verificar se está presente uma das hipóteses de inversão do ônus da prova, prevista no Estatuto Processual Civil, estas sim aplicáveis obrigatoriamente, verificando-se, o preenchimento de seus requisitos. A propósito: "A inversão do ônus da prova dá-se "ope judicis", isto é, por obra do juiz, e não "ope legis" como ocorre na distribuição do ônus da prova pelo CPC, art. 333. Cabe ao magistrado verificar se estão presentes os requisitos legais para que se proceda à inversão. Como se trata de regra de juízo, quer dizer, de julgamento, apenas quando o juiz verificar o "non liquet" é que deverá proceder à inversão do ônus da prova, fazendo-o na sentença, quando for proferir o julgamento de mérito ( "Watanabe, CDC Coment. , 498; TJSP-RT 706/67) "(Código de Processo Civil Comentado e legislação processual civil extravagante em vigor, Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Ed, Revista dos Tribunais, 4ª ed., pág 1085/1086, nota 15)." Quanto ao juro contratual, manifestou-se o E. STJ: “não há limitação de juros em contratos de empréstimo não regidos por legislação especial que autorize” (Resp 292548, Relator Min. Antônio de Pádua Ribeiro). No caso concreto, o contrato de financiamento habitacional sob o rito do SFH (Id 588241996) prevê expressamente a taxa de juros nominal de 10,30% a.a., bem como a utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC), o qual, por sua própria natureza, afasta a ocorrência de capitalização de juros ou amortização negativa, uma vez que a parcela de amortização é constante e os juros decrescentes são calculados mensalmente sobre o saldo devedor atualizado (Id 588241996 e 588248403). Não há prova inequívoca de que a parte ré agiu em desconformidade com as cláusulas contratuais, bem como não se pode afirmar que os valores apontados pela parte autora são os corretos. No que tange à cobrança de seguro e taxa de administração, constata-se que tais encargos possuem previsão contratual expressa no instrumento firmado entre as partes, estando em consonância com as normas que regem o Sistema Financeiro da Habitação e o Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHAB), inexistindo, em análise perfunctória, elementos que demonstrem a ocorrência de venda casada ou abusividade na cobrança (Id 588241996). Assim, caso configurado um débito, o mutuário fiduciante, que detém apenas a posse direta do bem imóvel, é constituído em mora e, não purgando o débito, aquela propriedade dissipa-se em favor da instituição financeira fiduciária, consolidando-se nesta a propriedade plena da coisa. Com relação ao pedido de autorização para depositar as parcelas incontroversas, é de salientar que a prestação não pode ser paga pelo valor que a parte autora entende devido, sendo de observância obrigatória o que foi pactuado no cálculo da parcela mensal. Eventual pleito revisional não desobriga a parte de cumprir o estipulado contratualmente. Portanto, analisando os autos, verifico a inexistência dos requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência, notadamente a prova inequívoca do direito alegado, a demonstrar a probabilidade das alegações da parte autora. Diante do exposto, ausentes os requisitos legais, INDEFIRO o pedido de tutela antecipada. Cite-se a ré para contestar a ação no prazo legal. Intimem-se. São Paulo, data da assinatura eletrônica. CRISTIANE FARIAS RODRIGUES DOS SANTOS Juíza Federal