5018028-51.2025.8.13.0701

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberaba / 4ª Vara Cível da Comarca de Uberaba Avenida Maranhão, 1580, Santa Maria, Uberaba - MG - CEP: 38050-470 PROCESSO Nº: 5018028-51.2025.8.13.0701 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Imissão] AUTOR: WASHINGTON FERNANDO DA SILVA CPF: 044.432.616-21 RÉU: FABIANA MODESTO DE MORAES CPF: 035.840.756-70 e outros SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de Ação de Imissão na Posse c/c Rescisão de Contrato de Locação e Cobrança de Aluguéis e Acessórios com Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por WASHINGTON FERNANDO DA SILVA em face de ROBERTO RIBEIRO DE MORAES e FABIANA MODESTO DE MORAES. Narra a parte autora, em síntese, ser proprietária e locadora do imóvel comercial localizado na Avenida Quinze de Novembro, nº 312, Bairro Estados Unidos, Uberaba/MG, cuja locação foi celebrada com o primeiro requerido, na condição de locatário, e com a segunda requerida, na condição de fiadora e avalista, em 18 de agosto de 2024, pelo prazo de 36 (trinta e seis) meses, mediante aluguel mensal de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). Relata que, a partir de janeiro de 2025, os locatários cessaram o pagamento dos aluguéis e dos encargos acessórios (CODAU e IPTU), o que culminou no corte do fornecimento de água do imóvel e obrigou o autor a firmar um termo de confissão e parcelamento de dívida no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) perante a concessionária de água para restabelecer a ligação. Afirma, ainda, que os réus promoveram a desocupação fática do imóvel e deixaram as chaves informalmente em sua residência, sem aviso prévio ou vistoria formal, caracterizando abandono do bem. Ao final, requereu: a concessão de tutela de urgência para imissão imediata na posse do bem; a decretação da rescisão do contrato de locação; a condenação solidária dos réus ao pagamento dos aluguéis e encargos acessórios vencidos e vincendos, despesas com vistoria, pintura e reparos, multa moratória de 10%, cláusula penal; e o deferimento da justiça gratuita. Decisão que deferiu à gratuidade de justiça em face da parte autora, ID 10481098620. O Oficial de Justiça cumpriu o mandado de constatação, certidão na qual atestou que o imóvel se encontrava desocupado há cerca de um mês e que o autor já havia retomado a posse direta e fática das dependências ID 10519663519. Em despacho de ID 10522739452, este Juízo reconheceu a perda superveniente do objeto da medida de urgência possessória e determinou a citação dos réus para responderem aos pleitos de rescisão e cobrança. Apresentada a contestação em conjunta no ID 10552809285. Arguiu-se, em preliminar: ausência de pressuposto de desenvolvimento válido do processo ante a invalidade das notificações extrajudiciais, recebidas por terceiros, a inadequação da via eleita/falta de interesse de agir quanto ao pleito possessório. No mérito, alegaram a ocorrência de onerosidade excessiva e a aplicação da teoria da imprevisão ante a crise financeira e drástica queda no faturamento do estabelecimento comercial. Impugnaram a cobrança, sustentando a impossibilidade de cumulação da multa moratória de 10% com a cláusula penal compensatória de 3 aluguéis por configurarem bis in idem, a ilegitimidade da inclusão de honorários advocatícios contratuais na planilha judicial e a ausência de comprovação de pagamento do IPTU e CODAU pelo autor. Requereram o deferimento da justiça gratuita e a realização de perícia contábil. Impugnação à contestação ID 10574219428. Instadas as partes a especificarem provas ID 10591246009, o autor requereu a produção de prova oral em ID 10574199529 e os réus pleitearam a produção de prova pericial contábil ID 10592672964. Em decisão saneadora de ID 10690402694,restou rejeitada a preliminar de ausência de pressuposto processual, acolheu a preliminar de falta de interesse processual superveniente quanto ao pedido de imissão na posse, extinguindo o feito sem resolução do mérito em relação a esta pretensão, nos termos do art. 485, VI, do CPC, bem como indeferiu a produção de prova oral e de perícia contábil por se mostrarem impertinentes e desnecessárias e por fim, declarou encerrada a instrução probatória e abriu prazo para a apresentação de memoriais. É o relatório do necessário. Passo a fundamentar e decidir. FUNDAMENTAÇÃO DO MÉRITO Não há nulidades a declarar nem irregularidades a sanar. O processo encontra-se em ordem. A controvérsia de mérito cinge-se a apurar: o adimplemento ou inadimplemento das obrigações locatícias pelos réus e a rescisão do contrato; a aplicabilidade da teoria da imprevisão/onerosidade excessiva; o termo final das obrigações contratuais e a extensão do débito; a legalidade da cumulação das multas moratória e compensatória e a necessidade de redução equitativa; a exigibilidade dos honorários advocatícios contratuais na cobrança judicial; e o cabimento dos valores pleiteados a título de encargos (CODAU, IPTU) e eventuais reparações materiais. A relação jurídica locatícia travada entre as partes resta incontroversa e está devidamente comprovada pelo Instrumento Particular de Contrato de Locação assinado pelos litigantes (ID 10469176017). O inadimplemento quanto ao pagamento dos aluguéis a partir de janeiro de 2025 foi admitido pelos réus em sua peça defensiva, que sustentaram ter deixado de adimplir a contraprestação em razão de dificuldades financeiras e crise no faturamento do estabelecimento comercial. Nesse contexto, a alegação defensiva calcada na Teoria da Imprevisão e na Onerosidade Excessiva (art. 478 do Código Civil) não prospera. É firme a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) no sentido de que dificuldades financeiras, oscilações de mercado e retração de faturamento constituem riscos intrínsecos à atividade empresarial desenvolvida pelos locatários, incapazes de caracterizar evento extraordinário e imprevisível indispensável à revisão ou à exoneração do dever de adimplir os encargos locatícios contratados. Conforme dispõe: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - TEORIA DA APARÊNCIA - VALIDADE - TEORIA DA IMPREVISÃO - INAPLICABILIDADE - EXCESSO DE EXECUÇÃO - AUSÊNCIA DE PROVA - HONORÁRIOS RECURSAIS - MAJORAÇÃO - RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a prova documental coligida for suficiente para o deslinde da controvérsia, sendo a perícia contábil desnecessária para aferir abusividades contratuais passíveis de exame jurídico direto pelo magistrado. 2. É válida a notificação extrajudicial entregue no endereço contratual do devedor, ainda que recebida por terceiro, em observância à Teoria da Aparência consolidada na jurisprudência pátria. 3. Dificuldades financeiras, inadimplência de clientes e oscilações de mercado constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não autorizando a revisão contratual com base na Teoria da Imprevisão ou Onerosidade Excessiva. 4. A Cédula de Crédito Bancário é título executivo extrajudicial dotado de presunção de liquidez, certeza e exigibilidade, nos termos da Lei nº 10.931/04. 5. À míngua de demonstração objetiva de abusividade nos encargos pactuados, impõe-se a manutenção da rejeição dos embargos, vedado o reconhecimento de ofício de cláusulas abusivas em contratos bancários (Súmula 381 do STJ). 6. Recurso não provido, com majoração da verba honorária. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.189779-7/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/05/2026, publicação da súmula em 01/06/2026). EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS EDUCACIONAIS. PANDEMIA DE COVID-19. ENSINO PRESENCIAL SUBSTITUÍDO POR ENSINO A DISTÂNCIA. REDUÇÃO DAS MENSALIDADES. IMPOSSIBILIDADE. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. INÉPCIA DA INICIAL. INOCORRÊNCIA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de cobrança fundada em contrato de prestação de serviços educacionais, condenando a ré ao pagamento do débito correspondente às mensalidades inadimplidas, com correção monetária, juros e multa contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia recursal cinge-se a examinar: (i) se a petição inicial é inepta por ausência de documentos indispensáveis; e (ii) se a alteração da modalidade de ensino, de presencial para a distância, em razão da pandemia de COVID-19, autoriza a revisão contratual e redução das mensalidades, com fundamento na teoria da imprevisão e no princípio do equilíbrio contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se reconhece a inépcia da petição inicial quando presentes todos os elementos essenciais exigidos pelos arts. 319 e 320 do Código de Processo Civil, especialmente quando instruída com documentação hábil à formação do juízo de cognição. 4. A substituição temporária do ensino presencial por aulas remotas, determinada por força maior e em cumprimento às normas sanitárias, não implica descumprimento contratual nem autoriza a redução automática das mensalidades, quando comprovada a continuidade da prestação dos serviços educacionais. 5. A aplicação da teoria da imprevisão exige a demonstração concreta de desequilíbrio econômico-financeiro decorrente de evento extraordinário, o que não se verifica no caso dos autos, sendo insuficiente a mera alegação de dificuldades financeiras. 6. Circunstâncias pessoais, como afastamento laboral ou desempreg o, não transferem à instituição de ensino o risco da atividade econômica do contratante. 7. Precedentes deste Tribunal reconhecem a impossibilidade de revisão contratual e redução das mensalidades escolares em razão da pandemia, ausente prova de enriquecimento sem causa da instituição de ensino. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso a que se nega provimento (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.408000-5/001, Relator(a): Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira , 21ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/02/2026, publicação da súmula em 26/02/2026). Assim, configurada a infração às obrigações contratuais pelo não pagamento dos aluguéis e acessórios, a rescisão do pacto locatício é medida que se impõe, nos termos do art. 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/1991. Quanto ao termo final das obrigações locatícias, a responsabilidade do locatário e de sua fiadora pelo pagamento dos aluguéis e encargos estende-se até a efetiva imissão do locador na posse direta do imóvel ou até a entrega/devolução das chaves. No caso em tela, consta dos autos prova documental e fotográfica que demonstra que os réus devolveram informalmente as chaves, deixando-as na residência do autor em 17 de abril de 2025 (IDs 10469189854 e 10469181422). A desocupação fática antes do ajuizamento foi ratificada pelo Mandado de Constatação (ID 10519663519). Dessa forma, considera-se 17 de abril de 2025 como a data do encerramento da fruição do imóvel e termo final para a cobrança das obrigações locatícias mensais. São devidos, portanto, os aluguéis integrais relativos aos meses de janeiro, fevereiro e março de 2025, além do aluguel proporcional ao mês de abril de 2025. Nos termos da Cláusula 4ª do contrato de locação, competia ao locatário o pagamento das contas de energia elétrica, água (CODAU) e IPTU referentes ao período de ocupação do bem. A pendência em relação à concessionária de água resta demonstrada pelo Termo de Reconhecimento de Dívida da CODAU acostado ao ID 10469160139, comprovando o débito acumulado no período locatício e a celebração do parcelamento com entrada paga pelo proprietário. Assim, os réus respondem solidariamente pelos valores das faturas de água referentes aos meses de ocupação contratual adimplidos ou assumidos pelo autor perante a concessionária. Igualmente, o IPTU proporcional do exercício de 2025 referente aos meses de efetiva ocupação é devido pelos locatários, visto que o pacto locatício iniciou-se somente em 18/08/2024 e o contrato prevê expressamente o pagamento "somente dos meses morados ao ano" (Cláusula 4ª). Por outro lado, improcede o pedido autoral referente à condenação em despesas com reformas, pinturas e reparos estruturais do imóvel. A jurisprudência do TJMG é uníssona no sentido de que a cobrança de indenização por estragos no imóvel locado exige a realização de vistoria inicial e final acompanhadas por ambas as partes ou laudo pericial formal, sob pena de violação ao contraditório. Meras fotografias produzidas unilateralmente não se prestam a comprovar que os danos não decorreram do uso normal do bem ou do desgaste natural do tempo, tampouco atestam o estado prévio do imóvel quando do início do contrato. De acordo com a jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - RELAÇÃO SUBLOCAÇÃO - DESPESAS COM REFORMA DE IMÓVEL - VISTORIA FINAL - CIÊNCIA DO LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO - CONTEXTO PROBATÓRIO - OBRIGAÇÃO DE RESSARCIMENTO DOS REPAROS NO IMÓVEL. É possível exigir do locatário os gastos atinentes aos reparos do imóvel ao termo do contrato de locação. A indicação dos reparos a serem realizados geralmente é constatada ao final da locação por meio do relatório de vistoria. O relatório de vistoria unilateral, produzido pelo locador, em regra não é suficiente para impor a obrigação de reparos no imóvel. No entanto, tendo em vista a revelia do locatário, o qual teve ciência dos termos do relatório de vistoria, bem como dos reparos a serem realizados no imóvel (in casu circunscrito basicamente à pintura), mostra-se pertinente a sua condenação ao pagamento dos valores mencionados. Recurso provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.172406-3/001, Relator(a): Des.(a) Manoel dos Reis Morais , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/09/2023, publicação da súmula em 14/09/2023). Na planilha que acompanha a exordial, o autor incluiu simultaneamente a multa moratória de 10% sobre cada aluguel em atraso, cláusula penal compensatória; honorários advocatícios contratuais de 10%. Conforme pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, a cumulação da multa moratória com a multa compensatória (cláusula penal) em contrato de locação somente é admitida se fundadas em fatos geradores distintos. Quando a rescisão contratual e o pedido de incidência da multa compensatória decorrem unicamente do inadimplemento dos aluguéis mesmo fato gerador da multa moratória , a exigência simultânea de ambas as penalidades configura manifesto bis in idem e enriquecimento sem causa. A propósito, destaca-se o entendimento assente na jurisprudência do TJMG: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - TAXAS CONDOMINIAIS - EXCESSO DE EXECUÇÃO - CUMULAÇÃO INDEVIDA - IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA - INOPONIBILIDADE - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - DIREITOS AQUISITIVOS - IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PENHORABILIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - A alegação de excesso de execução, por constituir matéria de ordem pública, pode ser conhecida a qualquer tempo e grau de jurisdição, desde que evidenciada ilegalidade manifesta. - É vedada a cumulação de multa moratória com cláusula penal compensatória quando ambas derivam do mesmo fato gerador (inadimplemento), sob pena de caracterização de bis in idem e afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. - A proteção conferida pela Lei nº 8.009/90 ao bem de família não socorre o devedor de taxas condominiais, visto que a obrigação possui natureza propter rem, incidindo a exceção prevista no art. 3º, IV, da citada lei e no art. 833, § 1º, do CPC. - É juridicamente viável a constrição judicial sobre os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária, uma vez que tais direitos possuem expressão econômica e integram a esfera patrimonial do devedor fiduciante, nos termos do art. 835, XII, do CPC, não se confundindo com o domínio pleno do credor fiduciário. - Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.25.498075-8/001, Relator(a): Des.(a) Maria Luiza de Andrade Rangel Pires (JD 2G) , 4º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, julgamento em 11/05/2026, publicação da súmula em 12/05/2026). Destarte, fundamentando-se a pretensão de cobrança e a rescisão tão somente na impontualidade e inadimplência do pagamento dos aluguéis, deve ser mantida unicamente a multa moratória de 10% (dez por cento) sobre as prestações em atraso, afastando-se a incidência da multa compensatória, inscrita na planilha inicial. Em relação a inclusão de honorários advocatícios contratuais de 10% na planilha de cálculo elaborada para a propositura da ação judicial revela-se indevida. A cláusula contratual que prevê a cobrança de honorários advocatícios possui aplicabilidade restrita às hipóteses de cobrança extrajudicial ou à fase de purga da mora. Uma vez ajuizada a demanda para cobrança dos débitos locatícios, incide o regime processual estabelecido pelo Código de Processo Civil, competindo exclusivamente ao magistrado fixar os honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85 do CPC. Assim, revela-se incabível a cumulação ou exigência, na esfera judicial, de honorários contratuais previamente estipulados, porquanto a remuneração decorrente da sucumbência constitui matéria de ordem processual, submetida à apreciação exclusiva do Juízo, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Portanto, imperioso o expurgo das parcelas cobradas a título de honorários contratuais de 10% . DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por WASHINGTON FERNANDO DA SILVA em face de ROBERTO RIBEIRO DE MORAES e FABIANA MODESTO DE MORAES, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: I- Decretar a rescisão do Contrato de Locação celebrado entre as partes (ID 10469176017), fixando como termo final do vínculo locatício o dia 17 de abril de 2025 (data da desocupação e entrega informal das chaves); II- Condenar os réus, solidariamente, ao pagamento em favor do autor dos aluguéis vencidos a partir de janeiro de 2025 até a data de 17 de abril de 2025 (sendo o mês de abril/2025 proporcional a 17 dias), com valor mensal base de R$ 4.000,00, acrescidos unicamente da multa moratória contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor principal de cada prestação vencida; III- Condenar os réus, solidariamente, ao ressarcimento das faturas de água (CODAU) do período de ocupação vencidas e inadimplidas até 17/04/2025, no montante comprovadamente assumido/pago pelo autor (ID 10469160139), bem como das parcelas proporcionais do IPTU/2025 vincendas até a data da desocupação; Os valores da condenação serão atualizados monetariamente pelo IPCA, desde o vencimento de cada obrigação, incidindo juros de mora desde o respectivo vencimento, na forma do art. 397 do Código Civil, calculados segundo o índice legal previsto no art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024. JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de cobrança cumulada de multa compensatória de 3 aluguéis (Cláusula 7ª), de honorários advocatícios contratuais na planilha e de indenização por despesas de vistoria, pintura e reformas no imóvel. Condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 20% (vinte por cento) para o autor e 80% (oitenta por cento) para os réus, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil. Fixo os honorários advocatícios de sucumbência no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, distribuídos na mesma proporção das custas. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, inexistindo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe e baixa na distribuição. Uberaba, data da assinatura eletrônica. JOSE PAULINO DE FREITAS NETO Juiz de Direito 4ª Vara Cível da Comarca de Uberaba