5017858-78.2023.8.13.0433

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Montes Claros / 5ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros Praça Doutor Lourenço Pimenta de Figueiredo, 0, Ibituruna, Montes Claros - MG - CEP: 39408-030 PROCESSO Nº: 5017858-78.2023.8.13.0433 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Abatimento proporcional do preço] AUTOR: DEIVID CRIST RODRIGUES SILVA CPF: 043.047.006-18 e outros RÉU: JOAO ALVERI OTTONI JUNIOR CPF: 32.073.614/0001-90 DECISÃO Trata-se de ação de rescisão contratual c/c abatimento proporcional do preço, suspensão de cobrança de parcelas e indenização por danos materiais, ajuizada por Deivid Crist Rodrigues Silva e outros em face de João Alveri Ottoni Junior, todos qualificados nos autos. Antes de sanear, cabe verificar se a causa comporta julgamento antecipado. A hipótese não se configura, pois há controvérsia fática relevante que demanda produção de prova oral e eventual complementação probatória. Os autores alegam descumprimento generalizado das obrigações de infraestrutura. A ré contesta e atribui os problemas à Associação dos Chacreiros. O laudo pericial já produzido aponta irregularidades, mas há pedidos de provas complementares formulados por ambas as partes, incluindo prova testemunhal e depoimento pessoal. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais é firme no sentido de que, comprovado o descumprimento contratual do empreendedor quanto às obras de infraestrutura, a parte lesada tem direito à rescisão contratual e à restituição de valores. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. LOTE DE TERRENO. EMPREENDIMENTO. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DO EMPREENDEDOR. RESCISÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DE TODOS OS VALORES. DANO MORAL RECONHECIDO. - Se o vendedor/empreendedor não cumpre a obrigação contratual de entrega das obras de infraestrutura necessárias para a fruição do imóvel, cumpre reconhecer a rescisão contratual por culpa exclusiva do mesmo, com reconhecimento de restituição de todos os valores desembolsados pelos compradores, inclusive a título de IPTU, comissão de corretagem e taxas de condomínio. - Comprovado o dano psicológico e o engodo praticado pelo empreendedor, cumpre reconhecer o dano moral indenizável. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.152979-5/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/10/2022, publicação da súmula em 21/10/2022) Não é caso de julgamento antecipado total (art. 355 do CPC) nem parcial (art. 356 do CPC), pois o conjunto probatório não está exaurido. A produção de provas orais e a eventual complementação pericial são necessárias ao deslinde da controvérsia. Passa-se à análise das preliminares. Em relação a preliminar de conexão, a matéria já foi definitivamente resolvida pelo acórdão do conflito de competência (ID 10268249585) que declarou este Juízo competente. Não há conexão a ser reexaminada. Assim, rejeito a preliminar de conexão. No que se refere a preliminar de ilegitimidade, esta é aferida à luz das afirmações da petição inicial, segundo a teoria da asserção. Os autores apontam João Alveri Ottoni Junior como empreendedor e signatário dos contratos, o que é suficiente para integrá-lo ao polo passivo. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais firma entendimento de que a legitimidade passiva do empreendedor se afirma pela vinculação ao negócio jurídico narrado na inicial. EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. AUSÊNCIA DE PRAZO CONTRATUAL PARA ENTREGA. PRÁTICA ABUSIVA. PRAZO DO CRONOGRAMA. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA E ÁREA DE LAZER. INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. MULTA CONTRATUAL. MANUTENÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. ALTERAÇÃO. NECESSIDADE. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual, reconhecendo o inadimplemento das vendedoras pela não conclusão das obras de infraestrutura e lazer prometidas em contrato de compra e venda de lote em loteamento residencial, com condenação à restituição integral dos valores pagos, aplicação de multa contratual e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) definir se a empresa integrante do mesmo grupo econômico possui legitimidade passiva para figurar no polo da demanda; (ii) estabelecer se houve inadimplemento contratual das vendedoras pela não entrega das obras de infraestrutura e lazer anunciadas; (iii) verificar a possibilidade de aplicação da multa contratual; (iv) analisar o cabimento de indenização por danos morais e o respectivo quantum; e (v) fixar a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR A legitimidade deve ser aferida com base nas afirmações iniciais da parte autora, sendo suficiente a alegação exordial de vinculação da ré ao empreendimento por meio do qual ela adquiriu o imóvel em questão. Caracteriza-se relação de consumo, incidindo a responsabilidade objetiva do fornecedor, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. Considera-se abusiva a ausência de estipulação contratual de prazo para conclusão das obras de infraestrutura, por conferir vantagem excessiva ao fornecedor, em afronta ao art. 39, XII, do CDC. Comprova-se o inadimplemento das vendedoras diante da não conclusão, no prazo do cronograma, das obras de infraestrutura e lazer, amplamente divulgadas como diferencial do empreendimento. Afasta-se a aplicação da teoria do adimplemento substancial, porquanto a obrigação principal do contrato não foi cumprida, frustrando a legítima expectativa do adquirente. Impõe-se a rescisão contratual, com a restituição integral dos valores pagos, diante da culpa exclusiva das vendedoras. Mantém-se a aplicação da multa contratual de 5% sobre o valor da negociação, prevista expressamente no contrato, por se mostrar proporcional e razoável. A situação vivenciada pelo autor extrapola o mero inadimplemento contratual, justificando a indenização por danos morais fixada. Ajusta-se a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais para incidir sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A ausência de prazo contratual para entrega das obras de infraestrutura em loteamento configura prática abusiva. A não conclusão das obras prometidas autorizam a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, com restituição integral dos valores pagos. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 14 e 39, XII; Lei nº 6.766/1979, art. 9º; CPC, art. 85, §2º. Jurisprudência relevante citada: AgInt nos EDcl no REsp nº 1.760.178/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 30.03.2020; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.22.139364-8/003, Rel. Des. Jaqueline Calábria Albuquerque, j. 19.03.2024. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.487493-6/001, Relator(a): Des.(a) Shirley Fenzi Bertão , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/02/2026, publicação da súmula em 25/02/2026) Assim, rejeito a preliminar de falta de interesse de agir. No que concerne a preliminar de falta de interesse de agir, a controvérsia sobre o cumprimento das obrigações contratuais e a resistência administrativa em solver as pendências demonstram a necessidade da tutela jurisdicional. A via judicial é adequada e necessária. Portanto, rejeito a preliminar de ausência de interesse de agir. Outrossim, no que diz respeito a preliminar de inépcia da inicial, a petição descreve de forma clara os descumprimentos contratuais alegados, com indicação individualizada das obrigações de infraestrutura não cumpridas, viabilizando o exercício do contraditório e da ampla defesa. Isso posto, rejeito a preliminar de inépcia da inicial. Sobre a impugnação à concessão da gratuidade da justiça deferida à parte requerente, afere-se que os documentos acostados nos autos serviram para demonstrar a hipossuficiência. Ademais, incumbe a quem impugna os benefícios da justiça gratuita a prova da capacidade econômico-financeira do beneficiado, demonstrando a possibilidade de pagamento das despesas do processo, o que não ocorre no presente caso, visto que não foram juntados quaisquer documentos comprobatórios das alegações do impugnante. Nesse sentido, entende o TJMG: EMENTA: APELAÇÃO - EMBARGOS DE TERCEIRO - IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA - PENHORA - VEÍCULO - POSSE - ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA - PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. Ao impugnar os benefícios da justiça gratuita, incumbe ao impugnante trazer as provas das suas alegações, ou seja, demonstrar por meio de documentos, que o impugnado possui meios para arcar com as despesas do processo. Aplica-se o princípio da causalidade para em matéria de honorários e de despesas processuais, por eles respondendo a parte que deu causa à instauração do processo. A fixação de honorários advocatícios deve levar em consideração o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para seu serviço para a fixação do valor. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.273763-5/001, Relator(a): Des.(a) Evangelina Castilho Duarte , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/03/2024, publicação da súmula em 22/03/2024) (grifo nosso) Assim, rejeito a preliminar de impugnação à concessão de justiça gratuita. Fixo os seguintes pontos controvertidos que serão objeto da atividade probatória: 1) Se as obras de infraestrutura do Condomínio Rural Joia do Cerrado (rede de distribuição de água, poço artesiano, reservatórios, vias internas, portaria e sistema de drenagem) foram executadas em conformidade com o contratado, com as normas técnicas aplicáveis (NBRs) e com a legislação ambiental, especialmente à luz das conclusões do Laudo Pericial de Engenharia (ID 10317795324). 2) Se as falhas apontadas no laudo pericial (insuficiência de vazão de água, má execução da rede hidráulica, defeitos estruturais na portaria, cascalhamento inadequado das vias e ausência de drenagem) configuram descumprimento contratual imputável ao requerido. 3) Se os problemas de infraestrutura são atribuíveis à gestão da Associação dos Chacreiros, como alega o réu, ou ao empreendedor/vendedor, como alegam os autores. 4) O montante dos gastos suportados pelos autores com soluções alternativas de água e infraestrutura e o valor do abatimento proporcional do preço ou da restituição a que fazem jus. 5) A existência e extensão dos danos materiais sofridos pelos autores em razão do alegado descumprimento contratual. A delimitação ora fixada observa o disposto no art. 357, inciso II, do Código de Processo Civil. Conforme entendimento do TJMG, cabe ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, segundo a regra geral de distribuição do ônus probatório, que será objeto de análise específica a seguir. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo. Os autores são consumidores finais das chácaras adquiridas, nos termos do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor. O requerido, na qualidade de empreendedor e vendedor dos lotes, enquadra-se no conceito de fornecedor previsto no art. 3º do CDC. A relação contratual de compra e venda de imóvel em loteamento, com obrigações de infraestrutura a cargo do vendedor, atrai a aplicação do CDC. Os autores são pessoas físicas em face de empreendedor que atua como pessoa jurídica ou equiparado, com nítida hipossuficiência técnica e informacional para acessar documentos técnicos, projetos de engenharia, licenças ambientais e comprovações de regularidade das obras. Tal circunstância autoriza a inversão do ônus da prova a seu favor, com fundamento no art. 6º, inciso VIII, do CDC. A inversão observa a regra de instrução consolidada pelo STJ, sendo determinada neste ato de saneamento para que a parte ré tenha oportunidade efetiva de se desincumbir do encargo que lhe é atribuído. Assim, a distribuição do ônus probatório fica assim definida. Compete ao réu/fornecedor o ônus de provar a regularidade da execução das obrigações contratuais de infraestrutura (rede de distribuição de água, poço artesiano, reservatórios, portaria, vias internas e sistema de drenagem), bem como a conformidade dessas obras com as normas técnicas aplicáveis (NBRs) e com a legislação ambiental vigente. Cabe também ao réu demonstrar eventual culpa exclusiva de terceiro (Associação dos Chacreiros) como excludente de responsabilidade. Compete aos autores o ônus de provar os gastos que alegam ter suportado com soluções alternativas de água e infraestrutura, bem como a extensão dos danos materiais sofridos e, se for o caso, o abalo moral experimentado. A inversão do ônus probatório ora determinada não se confunde com o ônus financeiro de antecipação das custas periciais, entendimento consolidado na jurisprudência do STJ. A prova pericial já foi produzida, de modo que a questão fica superada. Ademais, indefiro o pedido de nova perícia de engenharia formulado pelos autores. Já há laudo pericial completo e conclusivo produzido pelo perito judicial Eng. Ridley Pereira Ramos, que abordou exaustivamente todos os aspectos técnicos relevantes. Novo exame configuraria diligência inútil ou meramente protelatória, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC. Eventuais esclarecimentos podem ser obtidos por intimação do perito (art. 477, §3º, do CPC). Por fim, conforme o princípio do livre convencimento motivado do juiz constante no art. 371 do CPC, pode valorar a necessidade de produção de provas na demanda, indeferindo a produção daquelas inúteis, impertinentes ou meramente protelatórias. Nesse sentido é o julgado do TJ/MG. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. REVISIONAL - CONTRATO DE FINANCIAMENTO - PRELIMINAR CERCEAMENTO DE DEFESA - INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS - ABUSIVIDADE JUROS REMUNERATÓRIOS - ENCARGOS DE MORA - REPETIÇÃO DO INDÉBITO - DISTRIBUIÇÃO ÔNUS SUCUMBÊNCIAIS - SUCUMBÊNCIA MÍNIMA - O indeferimento da produção de prova pericial, uma vez evidenciada a sua desnecessidade para o deslinde da controvérsia instaurada, não implica em cerceamento de defesa. - É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano em contratos celebrados após 31.03.2000, data de publicação da Medida Provisória n. 1.963-7/2000 (em vigor como MP 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada. - É lícita a livre pactuação dos juros remuneratórios, restando evidenciada a abusividade apenas quando a taxa contratada for superior a uma vez e meia a taxa média do mercado à ocasião da celebração do contrato. - Os juros remuneratórios são devidos no período de inadimplência, à taxa média de mercado estipulada pelo Banco Central do Brasil, limitada ao percentual contratado. - A repetição do indébito deverá ocorrer de forma simples, quando ausente a comprovação de má fé. - Se um litigante decair de parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.064007-8/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Aleixo , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/08/2019, publicação da súmula em 20/08/2019) Nessa esteira, o presente caso trata-se de ação de rescisão contratual, cujo arcabouço probatório demonstra-se robusto para convencimento do juiz. Assim, a produção de provas orais violaria o princípio constitucional da duração razoável do processo, previsto no art. 5°, LXXVIII da Constituição Federal. Sendo assim, indefiro o pedido de produção de prova oral. Diante do exposto, verifico que se encontram presentes os pressupostos processuais e de análise do mérito, as partes são legítimas e estão bem representadas, e, não havendo preliminares ou nulidades que possam ser conhecidas de ofício, declaro o feito saneado. Encerrada a instrução probatória, intimem-se as partes para apresentarem as alegações finais, na forma de memoriais no prazo sucessivo de 15 (quinze) dias (art. 364,§2º do CPC). Intime-se. Cumpra-se. Montes Claros, data da assinatura eletrônica. EVANDRO CANGUSSU MELO Juiz de Direito 5ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros