5017702-09.2025.8.13.0114

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5017702-09.2025.8.13.0114/MG AUTOR : JUNIO CEZAR SOUZA ALMEIDA ADVOGADO(A) : NILDO MOTTA DA SILVA (OAB MG214179) ADVOGADO(A) : KESSIA THAMIRES DA SILVA SANTOS (OAB MG180308) RÉU : BRUNO VINICIUS GOMES DE FREITAS ADVOGADO(A) : LEON BAMBIRRA OBREGON GONÇALVES (OAB MG084034) DECISÃO Vistos, etc. Trata-se de ação de imissão na posse ajuizada por Júnio Cezar Souza Almeida em face de Bruno Vinícius Gomes de Freitas. Alegou ter adquirido, em leilão promovido pela Caixa Econômica Federal, imóvel localizado na Rua Antônio de Berrio, nº 106, casa 02, bairro Eldorado, cuja propriedade foi regularmente registrada em seu nome. Sustentou que, apesar da aquisição e de tentativas extrajudiciais para obtenção da posse, o réu permaneceu ocupando indevidamente o bem, motivo pelo qual requereu tutela de urgência para imissão na posse, despejo do ocupante, condenação ao pagamento de aluguéis pela ocupação indevida e confirmação definitiva da medida. Após o recolhimento das custas iniciais, foi deferida tutela de urgência, determinando-se a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 60 dias, sob pena de remoção compulsória, multa diária e cumprimento forçado da ordem. O réu foi citado, não houve acordo em audiência de conciliação e, posteriormente, foi cumprido o mandado de remoção compulsória, com a efetiva imissão do autor na posse do imóvel. Em contestação, cumulada com reconvenção, o réu alegou ilegitimidade passiva, afirmando não exercer mais a posse do imóvel, que teria sido alienado informalmente a terceiros, bem como requereu a suspensão do processo em razão de ação em trâmite na Justiça Federal que discute a validade da consolidação da propriedade fiduciária e do leilão extrajudicial. No mérito, sustentou a nulidade do leilão por supostas irregularidades na constituição em mora e na intimação, além de alegar que o imóvel foi arrematado por preço vil. Impugnou o pedido de pagamento de aluguéis e a multa diária, e, em reconvenção, pleiteou indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, consistentes na instalação de pia de pedra, box, armário de banheiro e fechamento do portão. Em impugnação à contestação e contestação à reconvenção, o autor sustentou que o registro imobiliário em seu favor goza de presunção de legitimidade e que o réu não apresentou qualquer decisão judicial capaz de invalidar ou suspender os efeitos da arrematação. Rebateu as preliminares de ilegitimidade passiva e de suspensão do feito, argumentando que as alegações do requerido são contraditórias, uma vez que nega a posse do imóvel, mas questiona a validade do leilão e pleiteia indenização por benfeitorias. Defendeu a regularidade do procedimento de alienação fiduciária, a inexistência de prova de qualquer vício no leilão, a legitimidade do pedido de aluguéis compensatórios e das astreintes, bem como a improcedência da reconvenção, diante da ausência de comprovação das benfeitorias e da inexistência de posse de boa-fé após a consolidação da propriedade. Ao final, requereu a confirmação da tutela de urgência, a procedência da ação, a improcedência da reconvenção e a condenação do réu ao pagamento das verbas sucumbenciais. Decisão de saneamento refutou as preliminares e fixou como pontos controvertidos (i) a validade e eficácia do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e do leilão extrajudicial que culminou na aquisição do imóvel pelo autor, especialmente diante das alegações de nulidade da constituição em mora, ausência de regular notificação e suposta ocorrência de preço vil; (ii) a existência do direito do autor à imissão definitiva na posse do imóvel, decorrente do exercício do jus possidendi fundado em título regularmente registrado; (iii) a existência de ocupação injusta apta a justificar a condenação do requerido ao pagamento de indenização correspondente aos frutos civis do bem, mediante arbitramento de aluguéis compensatórios; (iv) a regularidade e proporcionalidade das medidas coercitivas fixadas para cumprimento da tutela concedida; e (v) a procedência da reconvenção, consistente na pretensão de indenização por alegadas benfeitorias realizadas no imóvel, mediante verificação de sua efetiva realização, natureza jurídica, boa-fé possessória e eventual direito ao ressarcimento. Em especificação de provas, o requerido almejou a produção de prova documental, consistente na juntada de documentos provenientes da ação que tramita na Justiça Federal e na expedição de ofício à Caixa Econômica Federal para apresentação integral do procedimento administrativo de consolidação da propriedade, incluindo comprovantes de notificação da mora, editais dos leilões e comunicações ao devedor. Pleiteou, ainda, prova pericial para avaliar se o imóvel foi arrematado por preço vil e para apurar a existência, natureza, extensão e valor das benfeitorias alegadas. Requereu também prova testemunhal e o depoimento pessoal do autor, com o objetivo de demonstrar quem exercia a posse do imóvel à época das notificações e da imissão na posse, bem como comprovar que não era o possuidor do bem, afastando sua responsabilidade pelo pagamento de aluguéis. Ao final, requereu a produção de todos os demais meios de prova admitidos em direito, inclusive prova complementar e esclarecimentos periciais, caso necessários. O autor apresentou especificação de provas, ratificando toda a documentação já juntada aos autos e impugnando parcialmente os requerimentos probatórios formulados pelo réu. Destacou que o juízo já rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva e de suspensão do processo, delimitando como pontos controvertidos a regularidade da consolidação da propriedade fiduciária e do leilão, o direito à imissão definitiva na posse, a responsabilidade pela ocupação injusta e pelos frutos civis, a regularidade das medidas coercitivas e o pedido reconvencional de indenização por benfeitorias. Sustentou que a prova documental já produzida é suficiente para demonstrar a aquisição regular do imóvel, a existência de matrícula registrada em seu nome e a ausência de qualquer decisão judicial que tenha suspendido ou anulado a arrematação, requerendo que toda essa documentação seja considerada por ocasião do julgamento. Requereu, ainda, o depoimento pessoal do réu, sob pena de confissão, por entender que apenas ele pode esclarecer as contradições existentes em sua defesa quanto à cadeia possessória, às alienações informais, às alegadas benfeitorias, à ocupação do imóvel e às supostas irregularidades do procedimento de consolidação da propriedade. Impugnou o pedido genérico do réu para futura juntada de documentos oriundos da ação em trâmite na Justiça Federal, sustentando que tal requerimento configura reserva probatória abstrata e viola as regras de preclusão e de produção documental previstas no CPC, admitindo apenas a juntada posterior de documentos nas hipóteses legais de documento novo ou superveniente. Quanto ao pedido de expedição de ofício à Caixa Econômica Federal, manifestou concordância, desde que a diligência seja restrita aos documentos oficiais relativos ao procedimento de constituição em mora, consolidação da propriedade fiduciária, leilões extrajudiciais, arrematação e eventual existência de decisão judicial suspendendo tais atos. Também impugnou a realização de perícia para aferição de suposto preço vil, argumentando que uma avaliação atual do imóvel não é apta a demonstrar seu valor de mercado na época do leilão, sendo inadequada para esse fim. Subsidiariamente, caso deferida, requereu que a avaliação considere exclusivamente a realidade existente na data do leilão e que os honorários periciais sejam antecipados pelo réu. Da mesma forma, insurgiu-se contra a perícia destinada à comprovação das benfeitorias, afirmando que o réu não apresentou qualquer prova mínima de autoria, data, custos ou necessidade das obras, razão pela qual a perícia não pode suprir seu ônus probatório. Subsidiariamente, requereu que eventual perícia se limite à verificação da existência atual das intervenções, sua natureza, valor residual e possibilidade de retirada, permanecendo com o réu o ônus de comprovar quem as realizou. Impugnou o pedido genérico de prova testemunhal formulado pelo réu, sustentando que questões relativas à regularidade do procedimento de alienação fiduciária e dos atos registrais devem ser comprovadas por documentos oficiais, e não por testemunhas. Caso a prova oral seja deferida, requereu que ela seja limitada a fatos materiais efetivamente presenciados pelas testemunhas, mediante prévia indicação do rol e da pertinência de cada depoimento. Em relação ao seu próprio depoimento pessoal, afirmou não se opor, desde que os questionamentos se restrinjam aos fatos de seu conhecimento direto, não abrangendo procedimentos internos da Caixa Econômica Federal ou fatos anteriores à aquisição do imóvel. Por fim, reiterou o pedido de condenação do réu ao pagamento de indenização correspondente aos frutos civis do imóvel, sustentando que a ocupação injusta impediu o exercício pleno do direito de propriedade. Requereu autorização para apresentar, oportunamente, elementos técnicos para apuração do valor locativo do imóvel, como parecer de corretor, pesquisas de mercado e imóveis comparáveis, ou, caso não seja possível a fixação imediata do valor, que a quantificação seja realizada em liquidação de sentença. Ao final, requereu o deferimento das provas indicadas, o indeferimento dos requerimentos probatórios genéricos formulados pelo réu, a confirmação da imissão na posse, a condenação do requerido ao pagamento dos frutos civis durante o período de ocupação indevida, a improcedência da reconvenção e a condenação do réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Vieram-me os autos conclusos. Relatados, decido. Nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil, incumbe ao Magistrado, como destinatário da prova, determinar as diligências necessárias à instrução do feito, bem como indeferir aquelas que se revelem inúteis, protelatórias ou desnecessárias ao julgamento da causa. A atividade probatória não se subordina exclusivamente à vontade das partes, devendo observar os critérios da pertinência, necessidade, adequação e utilidade em relação aos pontos controvertidos previamente delimitados na decisão de saneamento. No caso concreto, a instrução deve permanecer rigorosamente vinculada às questões fáticas e jurídicas remanescentes, quais sejam: a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e do leilão extrajudicial; o direito do autor à imissão definitiva na posse; a eventual responsabilidade do requerido pelos frutos civis decorrentes da ocupação do imóvel; a regularidade das medidas coercitivas anteriormente impostas; e a procedência ou não da pretensão reconvencional relativa às alegadas benfeitorias. Sob essa perspectiva, passa-se ao exame individualizado dos requerimentos probatórios. No tocante ao pedido formulado pelo requerido para futura juntada de documentos oriundos da ação em trâmite perante a Justiça Federal, não merece acolhimento. Com efeito, o requerimento foi deduzido de forma absolutamente genérica, sem individualização dos documentos pretendidos, sem demonstração de sua existência concreta e tampouco de sua efetiva relevância para os pontos controvertidos delimitados na presente demanda. O ordenamento processual civil não admite verdadeira reserva abstrata de atividade probatória, consistente na autorização genérica para futura produção documental em momento indeterminado da marcha processual. A disciplina constante dos arts. 434 e 435 do Código de Processo Civil já contempla as hipóteses excepcionais de juntada posterior de documentos novos ou supervenientes, bem como daqueles cuja obtenção somente tenha sido possível após a fase postulatória, não havendo necessidade, nem cabimento jurídico, de pronunciamento judicial conferindo autorização genérica para futura complementação documental. Assim, eventual documento efetivamente novo ou superveniente poderá ser oportunamente apreciado à luz dos requisitos legais próprios, inexistindo espaço para deferimento de pedido formulado em caráter preventivo e abstrato. Diversa solução merece o requerimento de expedição de ofício à Caixa Econômica Federal. A controvérsia instaurada pelo requerido repousa, em grande medida, sobre alegadas irregularidades ocorridas durante o procedimento administrativo da alienação fiduciária, especialmente quanto à constituição em mora, às notificações do devedor fiduciante, aos atos preparatórios da consolidação da propriedade e à regularidade dos leilões extrajudiciais. Tratando-se de documentos que permanecem sob a guarda exclusiva da instituição financeira responsável pelo procedimento extrajudicial, mostra-se pertinente e útil a determinação de sua apresentação, na medida em que poderão contribuir para o esclarecimento objetivo dos fatos controvertidos, sem importar em inversão do ônus da prova nem em produção probatória exploratória. Todavia, a diligência deve observar os limites da necessidade e da proporcionalidade. Assim, o ofício deverá restringir-se à apresentação dos documentos oficiais relativos ao procedimento de constituição em mora, consolidação da propriedade fiduciária, notificações expedidas ao devedor, respectivos comprovantes de recebimento, editais dos leilões, documentação da arrematação e eventual informação acerca da existência de decisão judicial que tenha suspendido ou invalidado referidos atos. Quanto ao requerimento de realização de perícia destinada à aferição de suposto preço vil da arrematação, o pedido não merece deferimento. A caracterização jurídica de preço vil não decorre simplesmente da constatação de eventual diferença entre o valor da arrematação e o preço de mercado do imóvel, tampouco pode ser reconstruída mediante avaliação técnica realizada anos após a alienação judicial ou extrajudicial. O objeto da perícia pretendida revela manifesta inadequação metodológica. Isso porque eventual avaliação contemporânea do bem não possui aptidão científica para reproduzir, com grau satisfatório de confiabilidade, as condições econômicas existentes à época da realização do leilão, considerando as naturais oscilações do mercado imobiliário, fatores econômicos supervenientes, alterações urbanísticas, valorização da região e demais variáveis inerentes à dinâmica patrimonial. Em outras palavras, a prova técnica pretendida não seria capaz de demonstrar, de forma objetiva, qual era o efetivo valor mercadológico do imóvel no momento da arrematação, circunstância indispensável para qualquer análise acerca de eventual desproporção econômica. Além disso, eventual discussão acerca da existência de preço vil deverá ser apreciada mediante os elementos contemporâneos ao procedimento expropriatório eventualmente produzidos pelas partes, não sendo a perícia retrospectiva instrumento idôneo para suprir tal deficiência probatória. Revela-se, portanto, prova inadequada ao objeto pretendido, impondo-se seu indeferimento com fundamento no art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Situação parcialmente distinta ocorre em relação ao pedido de prova pericial formulado na reconvenção para apuração das alegadas benfeitorias. Embora assista razão ao autor ao afirmar que a prova técnica não pode servir como mecanismo de substituição do ônus probatório originariamente imposto ao reconvinte pelo art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, também é certo que eventual perícia poderá mostrar-se útil para a verificação objetiva da existência física das intervenções alegadas, sua natureza jurídica, estado de conservação, possibilidade de remoção e eventual repercussão patrimonial residual. Naturalmente, a perícia não se prestará a demonstrar quem realizou as obras, quando foram executadas, quais valores foram despendidos ou se efetivamente decorreram de atuação do requerido, circunstâncias que permanecem submetidas ao ônus probatório da própria parte reconvinte. Assim, a eventual prova técnica limitar-se-á, exclusivamente, à constatação objetiva da existência das intervenções, sua classificação técnica como benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias, eventual valor residual incorporado ao imóvel e possibilidade de remoção, sem que disso decorra qualquer presunção quanto à autoria das obras ou ao direito à correspondente indenização. Quanto aos requerimentos de produção de prova testemunhal e depoimentos pessoais das partes, verifica-se que ambos guardam relação com fatos potencialmente controvertidos relativos à cadeia possessória, à ocupação do imóvel, às circunstâncias da resistência ao exercício da posse e às alegadas benfeitorias. Todavia, a efetiva necessidade da instrução oral somente poderá ser adequadamente aferida após a conclusão da instrução documental ora determinada, especialmente porque parcela significativa das controvérsias poderá ser solucionada mediante a documentação cuja apresentação foi deferida. Com efeito, questões relacionadas à regularidade da alienação fiduciária, constituição em mora, notificações legais e atos registrais constituem matérias eminentemente documentais, insuscetíveis de demonstração por meio de prova oral. Por essa razão, a apreciação acerca da efetiva pertinência da prova testemunhal e dos depoimentos pessoais das partes fica diferida para momento processual oportuno, após o cumprimento das diligências documentais ora deferidas, ocasião em que será possível verificar, com maior precisão, a persistência de controvérsias fáticas que efetivamente reclamem instrução oral, evitando-se produção probatória desnecessária e prestigiando-se os princípios da economia processual, da duração razoável do processo e da eficiência da atividade jurisdicional. Ante o exposto: 1- Promova a Secretaria a expedição de ofício à Caixa Econômica Federal, para que, no prazo de 30 (trinta) dias, encaminhe aos autos cópia integral dos documentos oficiais relativos ao procedimento de excussão extrajudicial da garantia fiduciária incidente sobre o imóvel objeto da presente demanda, restringindo-se a diligência à apresentação dos seguintes documentos: (a) procedimento de constituição em mora do devedor fiduciante; (b) notificações expedidas e respectivos comprovantes de recebimento; (c) documentação referente à consolidação da propriedade fiduciária; (d) editais dos leilões extrajudiciais realizados; (e) documentação da arrematação do imóvel; e (f) informação acerca da eventual existência de decisão judicial que tenha determinado a suspensão ou invalidação dos referidos atos, sob pena das cominações legais cabíveis. A presente, assinada digitalmente e acompanhada de autenticação mecânica, possui força de ofício; 2 - Após a resposta ao ofício, determino a intimação das partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, querendo, apresentarem quesitos, com fulcro no inciso III do §1o do art. 465, CPC/15; 3 – Em seguida, após decurso do prazo dado no item “1” acima, sem que necessária nova conclusão, proceda a Secretaria a nomeação de i. perito engenheiro civil por sorteio, modalidade gratuita, perante o sistema AJ, do e. TJ/MG, fixando os honorários no valor máximo permitido pelo sistema; 4 – Após, sem que necessária nova conclusão, com fulcro no art. 477, CPC/15, intime-se o i. perito nomeado para, no prazo de 30 (trinta) dias, apresentar o laudo pericial, oportunidade na qual o pagamento dos honorários periciais será solicitado virtualmente por esse Juízo pela via do Sistema AJ. O perito judicial deverá responder aos quesitos formulados pelas partes; Pontue-se que o trabalho pericial deverá ser limitado à verificação objetiva da existência física das intervenções alegadas, sua natureza técnica, classificação jurídica, eventual valor residual incorporado ao imóvel e possibilidade de remoção, vedada sua utilização como meio de suprimento do ônus probatório do reconvinte quanto à autoria, época de realização e custeio das obras. 5 – Procedida a entrega e juntada aos autos do laudo pericial, sem que seja necessária nova conclusão, intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, querendo, se manifestarem sobre o conteúdo do laudo, com fulcro no §1o do art. 477, CPC/15. 6 – Apresentados quesitos suplementes, sem que necessária nova conclusão, intime-se o i. expert para apresentação de laudo complementar, em 30 (trinta) dias; 7 – Finalmente, apresentado laudo complementar ou estabilizado o laudo primevo apresentado, sem que necessária nova conclusão, proceda a Secretaria a autorização de pagamento dos honorários periciais no sistema AJ, do e. TJ/MG, via requisitório; 8– Caso o i. perito nomeado apresente recusa expressa ou tácita à nomeação, ou exija valor superior ao teto permitido pelo sistema, proceda a Secretaria a nomeação, por sorteio, de novo i. expert, cumprindo conforme acima, sem que necessária nova conclusão; Cumpra-se. Ibirité, 20/07/2026 BDD