5017678-97.2024.8.13.0313

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ipatinga / 1ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga Rua Maria Jorge Selim de Sales, 170, Centro, Ipatinga - MG - CEP: 35160-011 PROCESSO Nº: 5017678-97.2024.8.13.0313 ar* CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Alienação Fiduciária, Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato] AUTOR: WARLEY JHONY LOPES DOS SANTOS CPF: 123.798.636-28 e outros RÉU: RESERVA QUINTAS DO VALE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S/A. CPF: 27.384.862/0001-11 SENTENÇA Cuida-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais e materiais, movida por Nasley Kenedy Lopes dos Santos, Warley Jhony Lopes dos Santos, Leandro Moreira dos Santos, Raissa Ketuly Lopes dos Santos, Geidmar de Almeida Santos e Rayanne Kely Lopes dos Santos em face de Reserva Quintas do Vale Empreendimentos Imobiliários SPE S/A e Parcelar Urbanismo S.A., na qual os autores alegam terem adquirido, em 18 de maio de 2021, o lote identificado como número 05 da quadra 12, com área aproximada de 360,00 m², no empreendimento denominado "Reserva Quintas do Vale" (Reserva do Lago), localizado no município de Santana do Paraíso/MG, com o objetivo de nele edificarem a residência da família. Sustentam que foram atraídos por vasta campanha publicitária que apresentava o loteamento com promessas de infraestrutura completa. O valor do imóvel foi estipulado em R$ 209.800,00, a ser quitado mediante uma entrada de R$ 13.000,00 e mais 120 parcelas mensais de R$ 1.640,00, corrigidas pelo IGPM, cujos pagamentos foram efetuados regularmente pelos autores, conforme extrato de pagamentos juntado aos autos. Todavia, embora as obras de infraestrutura tivessem previsão contratual de entrega para novembro de 2020, com possível prorrogação de até 180 dias, ou seja, até maio de 2021, até a data do ajuizamento da ação, já transcorridos quase três anos, o loteamento não teria sido devidamente entregue com toda a infraestrutura prometida. Em especial, destaca-se a inexistência de Estação de Tratamento de Esgoto (ETE) funcional e a existência de lotes do empreendimento ocupados por árvores nativas de grande porte na quadra 04, cuja supressão depende de autorização ambiental, o que compromete a regularização urbanística e ambiental do empreendimento. Mencionam que, em 17/05/2024, protocolaram pedido de aprovação do projeto para construção do lote, mas o alvará foi negado pelo Município em razão das pendências envolvendo o empreendimento. Ressaltam, ainda, as divergências existentes entre o que foi inicialmente prometido e aquilo que efetivamente foi executado. Aduzem que, além do descumprimento contratual, a postura das rés causou frustração, angústia e sofrimento aos adquirentes, ante a inviabilização do sonho de construir sua moradia própria. Quanto às cláusulas contratuais, destacam que o contrato prevê penalidades somente em desfavor do comprador inadimplente, sendo que, por simetria e em observância ao princípio do equilíbrio contratual, essas penalidades deveriam também ser aplicadas contra as rés em razão do descumprimento injustificado. Em sede de tutela de urgência, pleiteiam a suspensão dos pagamentos das parcelas vincendas. No mérito, requerem a condenação da requerida na obrigação de entregar o lote nº 5, quadra 12, regularizado, bem como a aplicação de multa de 2% e juros moratórios de 1% ao mês, prevista na cláusula de impontualidade (cláusula terceira, parágrafo primeiro), contados a partir de maio de 2021, sobre o valor do contrato (R$ 209.800,00), a ser apurado em sede de liquidação de sentença. Pleiteiam, ainda, o reembolso de honorários contratuais de 25% e custas processuais, bem como a condenação da parte ré ao pagamento de danos morais no valor de R$ 40.000,00. Por fim, pugnam pela concessão da justiça gratuita e pela inversão do ônus da prova A inicial veio acompanhada de documentos e procuração. O pedido de justiça gratuita foi indeferido no ID 10311088158. Na mesma oportunidade, foi deferida a tutela de urgência para determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, vedando às rés a realização de cobranças ou inscrições restritivas em nome da parte autora, bem como foi deferida a inversão do ônus da prova. Devidamente citada, a ré apresentou contestação no ID 10432471469. Preliminarmente, impugnam a concessão da justiça gratuita e o pedido de inversão do ônus da prova. No mérito, defendem a inexistência de culpa pelo atraso na entrega das obras. Atribui a demora a fato de terceiro e força maior, sustentando que a COPASA/MG teria, sistematicamente, criado embaraços e adiado a aprovação final dos projetos de água e esgoto, sendo que sem o "Termo de Recebimento de Obras" da concessionária, a entrega do loteamento seria ilegal. Alega, também, que a pandemia da COVID-19, evento imprevisível e inevitável, impactou severamente o cronograma das obras, paralisando atividades e afetando a cadeia de suprimentos, o que caracterizaria excludente de responsabilidade, conforme previsto contratualmente. Nega a ocorrência de propaganda enganosa, afirmando que o material publicitário era meramente ilustrativo e que as obras entregues possuem padrão de qualidade elevado, o que teria gerado expressiva valorização imobiliária dos lotes. Sustenta, ainda, a impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer, por depender da prática de atos atribuídos a terceiros, inclusive ao Poder Público. Impugna os pedidos de indenização por danos morais e materiais, argumentando a ausência de ato ilícito e de dano efetivo. Destaca que os autores assinaram o contrato quando já escoado o prazo de entrega as obras, razão pela qual não há falar em descumprimento por parte da construtora. Junta vasta documentação, incluindo projetos, contratos, certidões e fotografias do empreendimento. Ao final, requer a improcedência dos pedidos iniciais e a condenação dos requerentes em litigância de má-fé. Impugnação à contestação apresentada no ID 10440368005, em óbvia contrariedade. A ré interpôs Agravo de Instrumento contra a decisão que havia deferido a inversão do ônus da prova (ID 10432670877). O Tribunal de Justiça de Minas Gerais acolheu a preliminar de nulidade e cassou a inversão do ônus da prova deferida antes do contraditório (ID 10508608148). Intimadas para especificarem provas, a ré requereu o depoimento pessoal dos autores e a produção da prova pericial (ID 10490651860) e os autores pleitearam a produção de prova testemunhal (ID 10502993521). Na decisão de saneamento (ID 10596286650), em reapreciação da matéria, indeferiu-se a inversão do ônus da prova, fixou-se os pontos controvertidos e deferiu-se a utilização, como prova emprestada, dos laudos periciais produzidos nos autos dos processos nº 5007902-10.2023.8.13.0313 e 5000893-94.2023.8.13.0313, que versam sobre o mesmo empreendimento. Na mesma oportunidade, foi indeferida a produção de prova oral. Os laudos periciais emprestados foram devidamente juntados aos autos (ID 10602090641). Intimadas as partes para se manifestarem sobre as provas periciais, a ré apresentou manifestação no ID 10608798492 e os autores impugnaram e solicitaram esclarecimentos no ID 10627220484. Os autos vieram conclusos para julgamento. FUNDAMENTAÇÃO A parte autora solicitou esclarecimentos complementares no ID 10627220484. Data venia, as questões complementares suscitadas pela parte autora encontram-se fartamente elucidadas pelos dois laudos periciais juntados aos autos. Isto posto, indefiro o pedido. O feito, portanto, encontra-se apto ao julgamento, tendo em vista a desnecessidade de produção de outras provas. A impugnação à justiça gratuita formulada pela ré resta prejudicada, uma vez que o benefício foi indeferido por este juízo na decisão de ID 10311088158, tendo os autores efetuado o recolhimento das custas processuais. Passo ao mérito. A controvérsia posta nos autos cinge-se à apuração do descumprimento contratual por parte das requeridas; à viabilidade da obrigação de fazer consistente na entrega do lote regularizado; ao cabimento da inversão da multa moratória e à configuração de danos morais. Infere-se dos autos que as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda para a aquisição do lote número 05 da quadra 12, no loteamento Reserva Quintas do Vale (ID 10283677619). O referido ajuste estipulou que as obras de infraestrutura do empreendimento deveriam ser entregues em novembro de 2020, admitindo-se a prorrogação por até 180 dias por motivos de caso fortuito ou força maior. Assim, computando-se o prazo de tolerância, o termo final para a entrega do loteamento com toda a infraestrutura básica concluída expirou em maio de 2021. A requerida sustenta que as obras internas de sua responsabilidade foram substancialmente concluídas, e que o atraso na entrega definitiva do empreendimento decorreu exclusivamente de entraves burocráticos criados pela COPASA, além dos impactos causados pela pandemia da Covid-19, o que caracterizaria excludentes de responsabilidade civil. Contudo, tais argumentos não comportam acolhimento. O laudo pericial produzido nos autos da prova emprestada (ID 10602074718) foi conclusivo ao apontar que, embora as obras internas de terraplanagem, pavimentação e demarcação de lotes estivessem fisicamente adiantadas, o sistema de esgotamento sanitário do loteamento permanecia inoperante, pendente de interligação à Estação de Tratamento de Esgoto Sanitário (ETE). O perito constatou, ainda, que o loteamento não possuía alvará de construção para a execução das obras, apesar da existência de algumas edificações em andamento sem a correspondente autorização, bem como que todos os lotes da quadra 04 encontram-se com vegetação nativa e necessitam de licença ambiental. Nesse sentido, é o trecho a seguir (ID 10602074718 - Pág. 7): “O empreendimento que também é objeto deste laudo, é constituído por trezentos e noventa e oito (398) lotes, divididos em dezesseis (16) quadras, com infra-estrutura já concluída, com vias internas de circulação já asfaltadas, rede elétrica visivelmente instalada e já entregue à concessionária, com redes pluviais interna e externa direcionadas para a lagoa de contenção existente no empreendimento, rede de água tratada e esgotamento sanitário interno já concluídos, com ressalvas na ligação entre o sistema de esgotamento sanitário (SES) do loteamento denominado Reservas do Lago, e a Estação de Tratamento de Esgoto Sanitário (ETE), que segundo informações da copasa, falta apenas a instalação de uma elevatória de esgoto bruto (EBB), necessária para o lançamento dos efluentes no interceptor da copasa, localizado na margem oposta do córrego. Ainda segundo a Copasa, o projeto para esta elevatória já recebeu aprovação, aguardando apenas o início das obras por parte do empreendedor. A necessidade de instalar a referida Estação Elevatória de Esgoto (EBB) surgiu após se constatar que o último PV instalado antes do lançamento foi construído abaixo do nível previsto inicialmente em projeto, o que impossibilitou a ligação ao interceptor Garrafa. Foi identificado ainda, durante vistoria feita no loteamento, algumas construções em andamento sendo executadas. Em vista disso, na primeira semana após a vistoria realizada, o profissional que vos fala e assina, visitou em diligência o departamento jurídico e a secretaria de obras do Município de Santana do Paraíso, e constatou em documento público e nos relatos do departamento jurídico, que até na presente data da vistoria, não existia liberação de alvará de construção para o empreendimento como um todo. Por tanto, todas as construções que estavam em andamento no referido loteamento no momento da vistoria, estavam sendo executadas de forma irregular perante aos órgãos públicos. Durante a vistoria também foi observado que todos os lotes da quadra 04 do Loteamento Reserva Quintas do Vale se encontravam com vegetação nativa e árvores de grande porte, necessitando portanto de licença ambiental para o devido aproveitamento dos lotes no empreendimento.” O segundo laudo igualmente identificou as mesmas pendências em relação à rede de esgoto, bem como as descreveu as divergências entre as obras realizadas e as promessas publicitárias, conforme conclusões de ID 10602082852 - pág. 20. Desse modo, resta evidente que o loteamento não foi entregue aos adquirentes em condições de habitabilidade e fruição. Embora os autores tenham adquirido o imóvel em maio de 2021, já próximo ao término do prazo contratual, é incontroverso que, até o presente momento, o empreendimento ainda não se encontra devidamente regularizado. A pandemia de Covid-19, embora tenha impactado o setor, não pode servir como justificativa genérica para um atraso que se estende por anos e que tem como causa principal as dificuldades técnicas e burocráticas da própria empreendedora. Ademais, a Lei n° 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, prevê o seguinte: "Art. 2° O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. (...) § 5º A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. § 6º A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: I - vias de circulação; II - escoamento das águas pluviais; III - rede para o abastecimento de água potável; e IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar." GRIFAMOS Nesse sentido, a lei que dispõe sobre o parcelamento do solo exige não apenas a construção da rede, mas o EFETIVO ABASTECIMENTO DE ÁGUA POTÁVEL E ESGOTAMENTO SANITÁRIO. E não poderia deixar de ser assim, por razões óbvias. É inaceitável que uma empresa construa um loteamento e não forneça o mínimo necessário para que o comprador possa nele construir e residir. Sem água não é possível nem mesmo dar início à construção. O descumprimento do fornecimento de água e soluções para o esgotamento sanitário inviabilizam a construção e consequente fruição do bem. De acordo com a lei de parcelamento dos solos, conforme demonstrado acima, o empreendimento, antes de ser negociado, deve gozar de infraestrutura de fornecimento de água e esgoto. O legislador assim previu justamente para que o consumidor não se visse em situações desse jaez, em que o empreendedor negocia os lotes e deixa os consumidores em situação de não poder usufruí-los por inexistência de infraestrutura básica. Não se pode afastar a responsabilidade do fornecedor, eis que essa ocorreu no momento em que negociou os lotes, antes que estivessem dotados da infraestrutura necessária. Não obstante o descumprimento contratual da ré seja manifesto, a parte autora pleiteou a condenação na obrigação de fazer consistente na entrega do lote devidamente regularizado, com todas as obras de infraestrutura concluídas e licenças regularizadas. Ocorre que a condenação na obrigação de fazer de entrega dos lotes revela-se inócua. A ré não adotou as cautelas devidas e infringiu a lei ao negociar os lotes sem que sua infra-estrutura básica estivesse completa e sem as licenças e aprovações dos órgãos publicos exigidos pela lei. Não é possível determinar o cumprimento de uma obrigação, com aplicação de astreintes, se já se verificou que a conclusão das obras de saneamento e a liberação de licenças dependem precipuamente de terceiros (concessionárias de serviços públicos, como a COPASA, e órgãos públicos ambientais e municipais). Assim, não é possível condenar a ré em obrigação que ela não possui capacidade de cumprir de forma direta e exclusiva, sob pena de proferir provimento judicial inócuo e inexequível. Ademais, ainda que se cogitasse acolher a pretensão relativa à obrigação de fazer, ela teria que ser convertida em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC, cujos parâmetros devem ser definidos pelo juízo. Verifico que os autores requereram indenização pelo inadimplemento da construtora, defendendo a inversão da multa prevista na cláusula terceira, parágrafo primeiro, do contrato (cláusula de impontualidade). Inicialmente, o contrato não possui a mencionada cláusula. A cláusula terceira apenas dispõe sobre o termo final para a entrega do loteamento, sem estipular multa. Mas o contrato prevê cláusula específica para a hipótese de descumprimento do prazo de conclusão das obras de infraestrutura (cláusula 5.4.1, alínea “b”) (ID 10283677619). Trata-se de cláusula penal por meio da qual as partes prefixaram as perdas e danos decorrentes do atraso da obrigação, estabelecendo multa correspondente a 0,5% do valor efetivamente pago pelo comprador para cada mês de mora. Nesse contexto, a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, cumulada com a incidência da cláusula penal específica, implicaria a fixação de duas indenizações fundadas no mesmo fato gerador, o que configuraria patente bis in idem. Assim, entendo que a incidência da cláusula penal é suficiente para indenizar os compradores pelos prejuízos decorrentes do atraso na conclusão das obras de infraestrutura. Contudo, é necessário estabelecer os limites da referida cláusula penal, uma vez que "o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal", nos termos do art. 412 do Código Civil. Em complemento, o art. 413 do mesmo diploma autoriza que o magistrado reduza equitativamente a penalidade se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. A respeito: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - CLÁUSULA PENAL - MULTA COMPENSATÓRIA - REDUÇÃO JUDICIAL - POSSIBILIDADE. 1. A cláusula penal constitui obrigação acessória válida e eficaz, destinada a compelir o devedor ao adimplemento e a indenizar previamente o credor em caso de inadimplemento. 2. Nos termos do art. 412 do Código Civil, a multa contratual não pode exceder o valor da obrigação principal, limite observado no caso concreto. 3. A redução judicial da penalidade, prevista no art. 413 do Código Civil se aplica quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando a multa se revelar manifestamente excessiva, hipóteses não configuradas. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.366893-3/001, Relator(a): Des.(a) José Américo Martins da Costa , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/10/2025, publicação da súmula em 24/10/2025) GRIFOS No caso em apreço, colhe-se dos laudos periciais que o loteamento está praticamente concluído, faltando apenas a construção de uma estação elevatória de esgoto e a obtenção de licenças ambientais para a retirada da vegetação nativa na quadra 04 (ID 10602074718). A obrigação principal foi quase integralmente cumprida pela loteadora. Outrossim, verifica-se que o loteamento deveria ser entregue em maio de 2021. Na data desta sentença, transcorreram-se cinco anos do referido prazo. A aplicação da multa penal por prazo indeterminado resultará em multa claramente desproporcional, frente ao grau de descumprimento do contrato por parte da loteadora, correndo o risco ainda de superar o valor da obrigação principal. Nesse sentido, entendo ser necessário estabelecer limite máximo para a referida multa, aplicando-se conjuntamente os arts. 412 e 413 do Código Civil. Assim, a requerida deve ser condenada ao pagamento da referida multa de 0,5% do valor pago por mês de atraso, contados a partir de junho de 2021, porém LIMITADA ao percentual máximo de 30% (trinta por cento) do valor do contrato (R$ 209.800,00). Por outro lado, afasta-se o pedido de reembolso das custas e honorários advocatícios contratuais requeridos pelos autores. Não há previsão nesse sentido no contrato. Ainda que tivesse, a contratação de advogado para atuação em juízo decorre de ajuste estritamente particular entre a parte e seu patrono, e a parte ré não participou do ajuste. Os honorários devidos pelo vencido limitam-se aos de sucumbência, arbitrados pelo juízo. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, assiste razão aos autores. O descumprimento contratual perpetrado pelas rés, consistente no atraso de anos na entrega da infraestrutura básica do loteamento, ultrapassou o mero aborrecimento cotidiano. A demora impediu os autores de usufruírem do imóvel adquirido e frustrou a legítima expectativa de utilizá-lo como local de lazer e descanso, configurando lesão à esfera extrapatrimonial passível de reparação. O argumento da ré de que os autores tinham ciência do estágio das obras não afasta o dever de indenizar, pois a promessa de entrega regularizada vincula o fornecedor, que não pode comercializar lotes sem condições efetivas de habitabilidade e edificação. Também não se pode exigir que o consumidor aguarde indefinidamente o cumprimento da obrigação legal imposta ao construtor. Ressalvo, contudo, que o descumprimento das promessas publicitárias, por si só, não se mostra suficientemente relevante para justificar a majoração da indenização por danos morais, sobretudo porque as divergências se concentraram, em sua maior parte, nas áreas livres e de lazer. Assim, para a fixação do quantum indenizatório, deve o julgador pautar-se pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sopesando a extensão do dano, o grau de culpa do ofensor, o porte econômico das partes e o caráter pedagógico-punitivo da medida, de modo a desestimular a reiteração da conduta ilícita sem proporcionar o enriquecimento sem causa das vítimas. No caso dos autos, atendendo-se à situação a que a parte autora foi submetida, ao porte econômico da parte ré, bem como o tempo de frustração pelo uso do bem, hei por bem fixar a indenização no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais). DISPOSITIVO Ante o exposto, confirmo a liminar deferida e, no mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: I) condenar a ré ao pagamento da multa contratual de 0,5% do valor efetivamente pago pelos autores por cada mês de atraso, contados a partir de junho de 2021, com base na cláusula 5.4.1, alínea “b”, do contrato de ID 10283677619 - Pág. 3, LIMITADA ao percentual máximo de 30% (trinta por cento) do valor do contrato (R$ 209.800,00), nos termos dos artigos 412 e 413 do Código Civil; II) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Sobre esse montante deverá incidir, nos termos dos arts. 389 e 406 do Código Civil, alterado pela Lei nº 14.905, de 2024, a SELIC (que já engloba a correção e os juros). Os índices acima incidirão a partir da publicação da sentença, data em que o valor do dano moral foi arbitrado e, portanto, a quantia se tornou conhecida e passou a ser devida. Insta acrescentar que o valor foi fixado nesta data, já atualizado, atendendo-se ao valor que hoje representa a quantia exata que é suficiente para penalizar o agressor e indenizar a vítima. Tendo em vista a sucumbência recíproca, condeno os autores e o réu ao pagamento das custas, despesas processuais, bem como honorários advocatícios, respectivamente nos percentuais de 30% e 70%. Quanto aos honorários fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, com fulcro no artigo 85, parágrafo segundo, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, remetam-se os autos ao arquivo com a devida baixa. P.R.I. Ipatinga, data da assinatura eletrônica. ELIMAR BOAVENTURA CONDE ARAÚJO Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga