5017665-10.2025.8.13.0525

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Pouso Alegre / Unidade Jurisdicional - 1º JD da Comarca de Pouso Alegre Avenida Doutor Carlos Blanco, 245, Residencial Santa Rita, Pouso Alegre - MG - CEP: 37558-720 PROJETO DE SENTENÇA PROCESSO: 5017665-10.2025.8.13.0525 RECORRENTE: Espólio de Alba Helena de Fátima Oliveira Camargo CPF: não informado RECORRENTE: Espólio de Jaime Sebastião Munhoes de Camargo CPF: não informado RECORRIDO(A): VITOR EMANUEL COSTA DE OLIVEIRA CPF: 021.523.356-51 RECORRIDO(A): VITORIA CHRISTIE DA ROCHA SANTOS DE OLIVEIRA CPF: 704.062.746-90 Visto, etc. Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1.995, passo a relatar os fatos mais importantes: O Espólios de Alba Helena de Fátima Oliveira Camargo e de Jaime Sebastião Munhões de Camargo, representados pelo inventariante Éder Oliveira de Camargo ajuizaram a presente ação em face de Vitor Emanuel Costa de Oliveira e Vitória Christie da Rocha Santos de Oliveira, narram que celebraram com os requeridos contrato de locação residencial em 07 de janeiro de 2025, tendo por objeto o imóvel situado na Rua Ciro Hermínio de Oliveira, nº 47/01. O contrato foi firmado pelo prazo de 12 meses, com aluguel mensal de R$660,00. Discorrem acerca das cláusulas contratuais que: impunha aos locatários a obrigação de devolver o imóvel nas condições em que o receberam, limpo, conservado e pintado; previa multa equivalente a três vezes meio salário-mínimo vigente para o caso de desocupação antecipada. Dizem que imóvel foi entregue recém-reformado, com materiais de primeira linha, em perfeito estado de conservação. Afirmam que, após a desocupação, constataram danos no imóvel: manchas de bolor pelo teto e no banheiro, tomadas deterioradas e porta quebrada. Atribuem os danos à falta de ventilação adequada pelos locatários, que mantinham o imóvel constantemente fechado, e ao descumprimento do dever contratual e legal de zelo. Pleiteiam o ressarcimento dos valores orçados para reparo (material de pintura: R$525,60; mão de obra: R$1.500,00; porta e assento sanitário: R$195,00), acrescidos da multa contratual de R$2.277,00, deduzida a caução de R$660,00, totalizando R$3.837,60. Os requeridos apresentaram contestação (ID10600030029). Em sede preliminar, arguiram a incompetência absoluta do Juizado Especial Cível, sustentando que a controvérsia sobre a origem do bolor e da umidade exigiria perícia técnica de engenharia, incompatível com o rito do JEC, nos termos do art. 3º, §3º, da Lei 9.099/95. No mérito, alegaram que o imóvel, por se tratar de porão, apresentava vício estrutural preexistente de infiltração e umidade excessiva, o que teria causado os danos e prejudicado a saúde do requerido Vitor, portador de problemas respiratórios. Sustentaram que não houve desocupação por iniciativa própria, mas por determinação da esposa do locador. Afirmaram ainda que o assento sanitário foi adquirido e instalado pelos próprios réus em substituição ao original, que já estava inservível, e que realizaram a limpeza do imóvel antes da entrega das chaves. Impugnaram os orçamentos por serem unilaterais e desacompanhados de notas fiscais de execução, bem como as fotografias por ausência de datação certificada. Requereram a concessão da gratuidade de justiça. Impugnação à contestação (ID 10619497726). Foi realizada audiência de instrução e julgamento (ID 10630613821). Em continuação da audiência, (ID 10703952284). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Passa-se a análise das preliminares. Os requeridos suscitam a incompetência absoluta do Juizado Especial Cível, sustentando que a controvérsia dos autos — distinguir se o bolor e a umidade no imóvel decorrem de vício estrutural preexistente ou de uso inadequado pelos locatários — demandaria perícia técnica de engenharia, prova incompatível com o rito simplificado dos Juizados Especiais. A preliminar não merece acolhimento. O art. 3º, §3º, da Lei 9.099/95 estabelece limites de competência material e de valor para o rito dos Juizados. O que torna o feito incompatível com o rito especial não é a simples necessidade de prova técnica enquanto espécie probatória, mas sim a complexidade da perícia exigida para o deslinde da causa. No caso concreto, o conjunto probatório já produzido permite formar convicção sem conhecimento técnico especializado. Constam dos autos fotografias do imóvel antes e depois da locação (ID 10538594566), que permitem a comparação visual do estado de conservação no ingresso e na devolução. Há orçamentos de materiais e mão de obra (IDs 10538594568 e 10538593428) e notas fiscais (ID 10619494968) que quantificam os custos de reparo. Foram colhidos depoimentos testemunhais em duas audiências (IDs 10630613821 e 10703952284), prestados por pessoas que tiveram contato direto com o imóvel e com as partes. As cláusulas contratuais, inclusive o contrato, constituem prova documental de simples interpretação. O áudio juntado (ID 10599602526) também é prova cujo conteúdo dispensa conhecimento técnico para compreensão. A distinção entre bolor decorrente de vício construtivo e bolor decorrente de falta de ventilação pode ser feita com base nesse acervo probatório, sem que se imponha a realização de perícia de engenharia. O juízo pode, examinando as fotografias, os depoimentos e a cronologia contratual, extrair inferências sobre a causa mais provável dos danos, aplicando as regras de ônus probatório e de experiência comum. Vejamos: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS. VALOR DA CAUSA INFERIOR A 60 (SESSENTA) SALÁRIOS MÍNIMOS. COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL DA FAZENDA PÚBLICA. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA COMUM. LEI FEDERAL Nº 12.153/09. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA COMPLEXA. IRDR N° 1.0000.17.016595-5/001. DECISÃO DESCONSTITUÍDA DE OFÍCIO. REDISTRIBUIÇÃO DO FEITO AO JUIZADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida nos autos de ação de produção antecipada de provas, na qual foi homologado o laudo pericial e facultado aos interessados solicitar certidões. O apelante pleiteia a expedição do Perfil Profissiográfico Previdenciário com base nas informações técnicas colhidas, alegando que o laudo pericial constitui prova essencial ao requerimento de aposentadoria especial. II. Questão em discussão Verificar a competência do juízo para processamento e julgamento da ação de produção antecipada de provas, considerando o valor atribuído à causa e a complexidade da prova pericial. III. Razões de decidir A ação foi ajuizada com valor inferior ao limite legal de sessenta salários mínimos, sendo, portanto, de competência do Juizado Especial da Fazenda Pública, conforme o art. 2º da Lei nº 12.153/09. A produção de prova técnica simples, ainda que pericial, não afasta a competência dos Juizados Especiais, consoante tese firmada no julgamento do IRDR nº 1.0000.17.016595-5/001. No caso, a perícia realizada não revelou complexidade capaz de justificar a tramitação na Justiça Comum. Reconhecida, de ofício, a incompetência absoluta do juízo de origem, impõe-se a desconstituição da sentença e a redistribuição do feito para unidade competente do Juizado Especial da Fazenda Pública. IV. Dispositivo e tese Recurso parcialmente provido para desconstituir a sentença e determinar a redistribuição do feito ao Juizado Especial da Fazenda Pública. Tese de julgamen to: É da competência do Juizado Especial da Fazenda Pública julgar ação de produção antecipada de provas com valor da causa inferior a sessenta salários mínimos, salvo se demonstrada a complexidade da perícia requerida. A prova técnica simples não afasta a competência do Juizado Especial. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.103635-6/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Bitencourt Marcondes , 19ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/07/2025, publicação da súmula em 17/07/2025) No mesmo sentido, a simples necessidade de exame de fotografias, de interpretação de cláusulas contratuais e de oitiva de testemunhas não configura a complexidade da causa que autorizaria o declínio de competência. A perícia técnica é meio de prova, não pressuposto de validade do procedimento. Quando o juízo pode formar sua convicção pelos demais elementos dos autos, inexiste óbice ao regular processamento no rito do Juizado Especial. Rejeito, portanto, a preliminar de incompetência, mantendo a competência deste Juizado para processamento e julgamento da causa. Os requeridos requereram a concessão do benefício da gratuidade de justiça na contestação, defiro o pedido de Justiça gratuita aos réus, tendo em vista que estão sendo assistidos pela Defensoria Pública, sabe-se que existe a minuciosa triagem e investigação socioeconômica sobre a pessoa que pretende ingressar em juízo pelo órgão, para que somente os realmente necessitados usufruam desse serviço. Sem mais, passa-se ao mérito: Os requerentes pleiteiam indenização pelos danos causados ao imóvel locado, no valor de R$2.220,60 (danos totais de R$2.220,60, já deduzida a caução de R$660,00, excluída a multa contratual analisada no tópico seguinte). Os pedidos referem-se a material de pintura (R$525,60), mão de obra (R$1.500,00) e porta e assento sanitário (R$195,00). A distribuição do ônus probatório é o ponto de partida da análise. O art. 373, I e II, do Código de Processo Civil estabelece que incumbe ao autor provar o fato constitutivo de seu direito, e ao réu provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo desse direito. No contexto da locação, o art. 23, II, III e V, da Lei 8.245/1991 impõe ao locatário o dever de zelar pelo imóvel como se fosse seu, restituí-lo no estado em que o recebeu, salvo deteriorações de uso normal, e reparar imediatamente os danos que causar. Assim, aos requerentes incumbe demonstrar que o imóvel foi entregue em bom estado e devolvido com danos que excedem o desgaste natural. Aos requeridos incumbe provar que os danos decorreram de vício estrutural preexistente ou de deterioração natural pelo uso regular. A jurisprudência informa que quanto a essa distribuição, assenta-se que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações de uso normal, e que cabe ao locador o ônus de demonstrar os danos alegadamente causados pelo locatário: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS COM REPAROS NO IMÓVEL - LAUDOS DE VISTORIA INICIAL E FINAL - ÔNUS DA PROVA - IMÓVEL COM DEFEITOS NO ESTADO ORIGINÁRIO - AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. - O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (Lei nº 8.245/91, art. 23, inciso III). - É do locador o ônus de demonstrar os danos alegadamente causados pelo locatário. Não o fazendo, não faz jus à restituição a este título. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.020681-3/001, Relator(a): Des.(a) Aparecida Grossi , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/06/2024, publicação da súmula em 27/06/2024) Os requerentes cumpriram adequadamente o ônus probatório que lhes cabia. As fotografias do imóvel antes da locação (ID 10538594566) exibem paredes limpas, pintura íntegra, teto sem manchas, tomadas aparentemente funcionais e porta em boas condições. As fotografias posteriores à desocupação revelam alteração substancial: o teto apresenta manchas escuras de bolor, as paredes mostram pontos de umidade, e o teto do banheiro está coberto por bolor. O contraste entre as duas séries de imagens é suficiente para demonstrar que o estado do imóvel se degradou durante o período de ocupação pelos requeridos. Os orçamentos e notas fiscais comprovam os custos necessários ao reparo. O orçamento de material de pintura emitido pelo Grupo MC Carlos Mouallem, datado de 27 de agosto de 2025 (ID 10538593428), discrimina os itens Ademais, os documentos juntados (ID 10619494968) corroboram a aquisição dos materiais. O orçamento de mão de obra, no valor de R$1.500,00, e o orçamento de porta e assento sanitário, no valor de R$195,00, completam a demonstração dos custos de reparo. O fato de os orçamentos serem documentos unilaterais não lhes retira a validade probatória no âmbito do Juizado Especial Cível, em que prevalecem os princípios da simplicidade e da informalidade, especialmente quando corroborados por fotografias e notas fiscais. O contrato de locação de 2024 (ID 10619494967) é elemento probatório para afastar a tese de vício estrutural preexistente. Os requeridos já ocupavam o imóvel desde janeiro de 2024 e, ao término do primeiro período contratual, optaram espontaneamente pela renovação para 2025. Essa conduta é incompatível com a alegação de que o imóvel padecia de vício estrutural grave de umidade e infiltração que o tornava insalubre. Se o imóvel fosse inabitável a ponto de prejudicar a saúde do requerido Vitor, como alegado na contestação, a conduta esperada de pessoas comuns seria a rescisão do contrato e a busca por outro imóvel, não a renovação por mais doze meses. A renovação configura aceitação tácita das condições do imóvel e enfraquece significativamente a tese defensiva. Os requeridos, por sua vez, não se desincumbiram do ônus de provar que os danos decorreram de vício estrutural preexistente. Os depoimentos de Gislaine da Silva Paula Santos (testemunha) e de Maria de Lourdes da Rocha (informante, mãe da requerida Vitória), colhidos na audiência (ID 10630613821), não contêm referência a qualquer inspeção técnica, laudo de engenharia ou constatação objetiva de vício construtivo no imóvel. As fotografias eventualmente juntadas pelos réus retratam o bolor existente, mas não provam que sua origem seja estrutural, e não por falta de ventilação adequada. O depoimento de Milton Augusto Ferreira (ID 10703952284), testemunha dos requerentes, integra o conjunto probatório e é valorado no contexto dos demais elementos dos autos. A alegação de que o assento sanitário foi adquirido e instalado pelos próprios réus em substituição a um original inservível, e por eles deixado no imóvel, não foi acompanhada de qualquer comprovação documental, nota fiscal, recibo ou outro documento em direito admitidos. O ônus de provar esse fato impeditivo do direito do autor pertencia aos réus, que dele não se desincumbiram. Quanto ao bolor e à umidade, a prova dos autos indica que a causa mais provável foi o uso inadequado do imóvel. O próprio autor descreve na inicial que se trata de um porão, tendo orientado os locatários a mantê-lo ventilado e arejado ao menos algumas horas por dia, recomendação que possivelmente teria sido ignorada. O bolor decorrente de ambiente permanentemente fechado, sem circulação de ar, não constitui deterioração natural pelo uso regular do imóvel, mas sim dano evitável por conduta diligente do ocupante. A Cláusula Quinta do contrato de 2025 (ID 10538595361) impunha expressamente a obrigação de devolver o imóvel limpo, conservado e pintado, nas condições em que foi recebido. Conclui-se, portanto, que os requerentes se desincumbiram do ônus de provar a existência dos danos e o nexo causal com a conduta dos requeridos, ao passo que estes não produziram prova suficiente do fato impeditivo alegado, consistente em vício estrutural preexistente. O pedido de indenização por danos materiais, no valor de R$2.220,60, deve ser julgado procedente. Os requerentes pleiteiam ainda a condenação dos requeridos ao pagamento da multa contratual de R$2.277,00, equivalente a três vezes meio salário-mínimo vigente, prevista no Parágrafo Primeiro da Cláusula Segunda do contrato de locação de 2025 (ID 10538595361). A cláusula contratual estabelece que, se o locatário desocupar o imóvel antes do prazo estipulado, ficará obrigado a pagar multa de três vezes meio salário-mínimo, podendo ser isentado a critério do locador, mediante termo aditivo expresso e formal. O art. 4º da Lei 8.245/1991, por sua vez, dispõe que o locatário pode devolver o imóvel antes do termo contratual, pagando a multa pactuada, que deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato: Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012) Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. A controvérsia reside em definir se a desocupação ocorreu por iniciativa exclusiva dos locatários, hipótese em que a multa seria devida, ou se decorreu de liberação ou determinação do locador, circunstância que afastaria a mora dos réus e, consequentemente, a incidência da penalidade contratual. A proval sobre esse ponto é o arquivo de áudio juntado pelos requeridos (ID 10599602526), cujo conteúdo transcrito revela que a esposa do requerente Éder afirmou expressamente à requerida Vitória: "venceu o contrato, vocês estão livres para procurar uma casa (...) a partir de agora, vocês estão livres para procurar uma casa e alugar". A declaração, embora formulada em tom de descontentamento com a conduta dos locatários, contém uma autorização expressa para desocupação, transmitida diretamente por pessoa que age em nome do locador. O áudio juntado pelos requeridos (ID 10599602526) é prova cujo valor probatório deve ser mitigado. Os requerentes impugnaram expressamente o arquivo na impugnação à contestação (ID 10619497726), arguindo a ausência de cadeia de custódia da prova digital, de certificação que ateste autenticidade e integridade, e de metadados que permitam verificar a origem, a data e a autoria da gravação. O art. 411, III, do Código de Processo Civil condiciona a autenticidade do documento eletrônico à não impugnação ou à verificação técnica de sua integridade. No caso, houve impugnação fundamentada e não há comprovação de integridade por meio de certificação digital ou perícia. O áudio, portanto, tem valor probatório reduzido, não sendo suficiente para, isoladamente, elidir a incidência da multa contratual. Ademais, o próprio contrato, na Cláusula Segunda, Parágrafo Primeiro, exige que a isenção da multa se dê mediante termo aditivo expresso e formal. A declaração oral da esposa do locador, ainda que se admitisse seu conteúdo, não supre a formalidade contratual exigida para a liberação da penalidade. A manifestação de descontentamento com os locatários, seguida da afirmação de que estariam livres para procurar outro imóvel, pode ser interpretada como comunicação de que o contrato não seria renovado. Assim, o áudio juntado pelos requeridos constitui indício relevante que, somado ao contexto dos autos, demonstra que a desocupação não decorreu de iniciativa exclusiva dos locatários. O conteúdo da gravação é corroborado pelo que o próprio requerente afirma na petição inicial (ID 10538594556): "os locadores informaram aos locatários que o contrato não seria renovado e que eles estavam livres para ir procurando outro imóvel, se quisessem". Ora, se o locador comunicou aos locatários que o contrato não seria renovado e que estavam livres para sair, há clara liberação para desocupação. A declaração não se limita a informar o término do vínculo: ela autoriza a saída imediata. Ainda que a impugnação da parte autora questione a integridade da prova digital, o fato nuclear — a liberação para desocupação — está confirmado durante o trâmite processual. O art. 4º da Lei 8.245/1991 prevê a multa para a hipótese de devolução antecipada por ato voluntário do locatário. Quando a desocupação é determinada ou autorizada pelo locador, não há mora do locatário, e a penalidade contratual perde seu pressuposto de incidência. A ratio da multa é compensar o locador pela frustração da expectativa de recebimento dos aluguéis pelo prazo contratual remanescente. Se o próprio locador dispensa o cumprimento do prazo e autoriza a saída, não há expectativa frustrada a indenizar. Por essas razões, nesta vertente decisória, a multa contratual é indevida, devendo ser afastada da condenação, que se limita aos danos materiais de R$2.220,60, deduzida a caução de R$660,00, totalizando R$1.560,60. Por fim, ante a ausência de índices de correção e juros no contrato juntados pelos litigantes, deverá ser aplicado a redação dada pela lei n.º 14.905/2024, ou seja, atualizada monetariamente pelo IPCA e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC. Assim, a procedência parcial é medida que se impõe. DISPOSITIVO: Ante o exposto, rejeito a preliminar de incompetência e afasto a multa contratual e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, os pedidos para condenar os requeridos Vitor Emanuel Costa de Oliveira e Vitória Christie da Rocha Santos de Oliveira, solidariamente, ao pagamento de R$1.560,60 (mil, quinhentos e sessenta reais e sessenta centavos), valor correspondente aos danos materiais de R$2.220,60, deduzida a caução de R$660,00. Sobre o valor da condenação incidirão correção monetária pelo IPCA desde a desocupação e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC a contar do trânsito em julgado, após a dedução do índice de correção monetária (IPCA), conforme estabelecem o art. 406 e seus parágrafos, do Código Civil, com nova redação dada pela lei n.º 14.905/2024. Defiro a concessão de justiça gratuita aos réus nos termos da fundamentação. Sem condenação em custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95. A gratuidade da justiça, dos requerentes, será analisada por ocasião de eventual recurso, desde que satisfatoriamente comprovada a alegada hipossuficiência econômica. Em caso de embargos de declaração, dê-se vista à parte contrária para, somente então, remeter os autos conclusos para análise. Havendo recurso, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, independente de nova conclusão, e remetam-se os autos à e. Turma Recursal, com as nossas homenagens e mediante cumprimento das diligências de praxe. Em atendimento às disposições contidas no Provimento 355/2018, ficam as partes interessadas intimadas de que todos os documentos digitalizados e juntados aos autos serão mantidos na Secretaria deste Juízo, pelo prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, ficando desde já autorizado que sejam descartados, caso não haja, no prazo supra, manifestação de interesse por qualquer das partes em manter a sua guarda, salvo determinação contrária desta Magistrada. Transitada em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se, com as cautelas de praxe. Publique-se. Intimem-se. Pouso Alegre, 21 de julho de 2026 JUSSARA GLORIA URBANO Juiz(íza) Leigo SENTENÇA PROCESSO: 5017665-10.2025.8.13.0525 RECORRENTE: Espólio de Alba Helena de Fátima Oliveira Camargo CPF: não informado RECORRENTE: Espólio de Jaime Sebastião Munhoes de Camargo CPF: não informado RECORRIDO(A): VITOR EMANUEL COSTA DE OLIVEIRA CPF: 021.523.356-51 RECORRIDO(A): VITORIA CHRISTIE DA ROCHA SANTOS DE OLIVEIRA CPF: 704.062.746-90 Vistos, etc. Nos termos do art. 40 da Lei 9099/95, homologo o projeto de sentença para que produza os seus jurídicos e legais fundamentos. Pouso Alegre, 21 de julho de 2026 ADRIANE APARECIDA DE BESSA ROSA Juiz de Direito Documento assinado eletronicamente