5017094-93.2025.8.13.0701

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Poços De Caldas / 5ª Vara Cível da Comarca de Poços de Caldas Rua Pernambuco, 707, - até 614/615, Centro, Poços De Caldas - MG - CEP: 37701-021 PROCESSO Nº: 5017094-93.2025.8.13.0701 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] AUTOR: DROGARIA SAO PAULO S.A. CPF: 61.412.110/0001-55 RÉU: PAULO RICARDO BUENO DE OLIVEIRA CPF: 346.857.746-04 Drogaria São Paulo S.A. propôs ação de obrigação de fazer em face de Paulo Ricardo Bueno de Oliveira. Aduz a parte autora que é locatária do imóvel situado na avenida João Pinheiro, nºs 258, 260, 270 e 272, centro, Poços de Caldas, de propriedade do requerido, com base no contrato firmado em 01 de setembro de 2013, e posteriormente, renovado até 09 de outubro de 2026. Alega que por meio de profissional habilitado realizou vistoria sendo constatado que o telhado estava comprometido, em razão de fatores naturais, da ausência de manutenção estrutural por parte do locador e do desgaste do tempo de exposição da madeira. Conclui requerendo a condenação do requerido na obrigação de fazer consistente na realização, às suas expensas, das obras necessárias à substituição do telhado, com reparação completa da cobertura do imóvel, ou subsidiariamente autorização judicial para a realização dos reparos indispensáveis à preservação do imóvel, com o abatimento dos valores despendidos nos aluguéis vincendos. Comprovado o recolhimento das custas iniciais (ID 10469564197) e concedida a tutela liminar de urgência para determinar o início das obras de reparo (ID 10474222787). A parte requerida compareceu aos autos (ID 10488830676) e apresentou contestação, alega que a responsabilidade pela manutenção ordinária e conservação do telhado, durante a locação, é expressamente atribuída à locatária, a inexistência de descumprimento contratual e legal pelo locador, impugna o laudo apresentado, impugna o pedido subsidiário e afirma a abusividade do valor exigido para os reparos. Intimada a parte autora apresentou réplica a contestação, impugna as alegações da tese defensiva apresentada, a revelia da parte requerida e reafirma a pretensão inicial. O requerido alegou fatos supervenientes relativos ao término das obras de reparo em 03 de setembro de 2025, o requerente contestou a obra realizada. Deferida a produção de prova pericial o perito anexou o laudo (ID 10695341526), sendo homologado (ID 10709244041). Considerando a desnecessidade na instauração da fase de instrução probatória, do que as partes foram intimadas, vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Fundamento e decido. Promovo o julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, I do Código de Processo Civil, sob o fundamento de que as provas produzidas nos presentes autos são suficientes, ademais que o Magistrado é o destinatário das provas, devendo indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (artigo 370 do Código de Processo Civil). Não há que se falar de cerceamento de defesa, vez que preenchidas as condições faz-se salutar o julgamento antecipado da lide em homenagem à duração razoável do processo, Artigo 5º, LXXVIII Constituição da República e artigo 139, II do Código de Processo Civil. Constantes os pressupostos de existência e de validade e não havendo matérias processuais a serem decididas, tampouco defeitos para serem sanados, passo à análise do mérito. A parte requerida compareceu aos autos (10488830676), mas somente apresentou contestação posteriormente ao prazo legal. Portanto, não havendo contestação, apesar de comparecer aos autos, conforme o art. 239, §1º do CPC, aplico o artigo 344 do CPC. Ensinam Luiz Guilherme Marinoni e Sérgio Cruz Arenhart1: “Verificada a ocorrência de revelia no feito, prevê a lei que o réu revel sofra inúmeras consequências em razão de sua renitência em colaborar com o Judiciário. Esses efeitos podem ser de ordem material, quando se destinem a influenciar a resolução do mérito da ação (como é o caso da presunção de veracidade dos fatos), ou processual, quando apenas alterem os critérios da relação jurídica processual (situação em que se encaixa o julgamento antecipado da lide e o prosseguimento do processo sem intimação do réu revel.” No mérito trata-se de ação de obrigação de fazer, sendo a natureza jurídica da demanda de direito civil e aplicável o ônus ordinário probatório do art. 373 do Código de Processo Civil. A parte autora requer a condenação da parte requerida na obrigação de fazer consistente nos reparos necessários ao telhado, enquanto a parte demandada sustenta que a obrigação contratual de realizar os reparos é da locatária enquanto persistir a locação. Do laudo pericial produzido destaco o seguinte2: (…) 5. Constatam-se evidências técnicas de infestação por cupins na estrutura do telhado? Em caso positivo, quais os elementos objetivos (galerias, túneis, fezes, som cavo, perda de seção, etc.)? Resposta: Na data de 06/05/2026 realizamos a perícia no telhado, objeto da ação judicial e não foram encontradas evidências de infestações por cupins nas estruturas do telhado. As evidências de infestação podem ser observadas nos documentos anexos aos autos, porém foram eliminadas após a manutenção realizada no telhado antes dos trabalhos periciais. (…) 7. Os danos observados são compatíveis exclusivamente com ataque de cupins ou há associação com outras patologias (umidade, infiltração, apodrecimento)? Resposta: Na data em que foi realizada a perícia “in loco”, não encontramos danos compatíveis com os relatados nos autos do processo. Foi realizada uma manutenção estrutural no telhado e os danos foram corrigidos. 8. Os elementos estruturais (vigas, caibros, ripas e apoios) apresentam perda de capacidade resistente? Resposta: Os elementos estruturais do telhado não apresentam perda de capacidade resistente. Foi realizada uma manutenção estrutural no telhado e os elementos danificados foram substituídos antes da realização da perícia. (…) 11. Considerando a natureza do ataque por cupins, a manifestação visível ocorre de forma tardia em relação ao início da infestação? Resposta: Sim. A literatura preconiza que uma infestação de cupins se torna evidente após 2 a 4 anos de instalação do ninho e após os primeiros sinais uma infestação severa pode destruir uma estrutura entre 3 a 6 meses. (…) 15. Do ponto de vista técnico, a situação pode ser caracterizada como vício oculto? Resposta: Analisando os relatos e fotos nos autos do processo, esta é uma possibilidade. 16. Os danos decorrem de desgaste natural, ação biológica (cupins/umidade) ou uso inadequado do imóvel? Resposta: Analisando os relatos e fotos nos autos do processo, a causa provável é ação biológica (revoada de cupins reprodutores na primavera/verão), falta de inspeção periódica e ausência de tratamentos protetores, tais como: cupinicidas, vernizes ou celantes contra a umidade. 17.Há indícios de falha construtiva, ausência de tratamento preventivo ou deficiência de manutenção estrutural? Resposta: Analisando os relatos e fotos nos autos do processo, as causas prováveis são ausência de tratamento preventivo e manutenção. (…) 19. As patologias identificadas são típicas de responsabilidade do proprietário (estrutura)? Resposta: Sim. Pela análise dos documentos anexos aos autos do processo. (…) 30. A não intervenção tende a agravar os danos existentes? Resposta: Sim. Na data da perícia no dia 06/05/2026 já haviam executado as intervenções necessárias. (…) 31. A obra necessária caracteriza-se como manutenção ordinária ou extraordinária (estrutural)? Resposta: Extraordinária. 32. Tais intervenções são, do ponto de vista técnico, de responsabilidade do proprietário do imóvel? Resposta: Sim. (…) 1. Descrever detalhadamente o estado atual do imóvel, especialmente da cobertura. Resposta: É importante salientar que os trabalhos periciais foram referentes à avaliação das condições do telhado que cobre a edificação principal do terreno. A Drogaria São Paulo (Autora do processo) utiliza somente uma área dessa edificação principal que se encontra em boas condições de uso. A área não utilizada na edificação principal encontra-se com a estrutura em boas condições, porem se resolverem utiliza-la será necessário fazer uma manutenção geral por estar em condição de desuso. No fundo do terreno tem uma estrutura térrea construída e encontra-se em ruínas. Como ela não é coberta pelo telhado objeto da perícia, não foi considerada nos cálculos de áreas e nos comentários gerais. Durante a perícia “in loco” observamos que os problemas analisados nos relatos e fotos nos autos do processo haviam sido sanados através de manutenção realizada no telhado. Com a manutenção o telhado foi considerado em boas condições de uso e segurança. (…) 3) Há sinais de abandono, desuso ou uso inadequado? Resposta: Nas áreas utilizadas pela Drogaria São Paulo, não há sinais de abandono. Nas demais áreas há sinais de abandono e desuso.Não há sinais de uso inadequado. (…) 5) Há elementos técnicos que indiquem que o processo de deterioração foi agravado por ausência de manutenção adequada, intervenções insuficientes ou uso contínuo do imóvel em condições inadequadas? Resposta: As evidências técnicas encontradas no processo de deterioração foram: desgaste natural combinado com falta de manutenção adequada. (…) 17) Houve comunicação tempestiva ao locador? Resposta: Baseado nos levantamentos dos relatos, fotos e documentos anexos aos autos do processo, a situação em que se encontrava o telhado era grave e necessitava de intervenção urgente. Por isso a comunicação ao Locador foi adequada. (destaquei). Conforme as considerações apresentadas no laudo pericial, que possui presunção de veracidade juris tantum, verifico que assiste razão à parte autora, uma vez que, além de revel, existem elementos probatórios robustos que indicam que a principal responsável pelo dano é a parte requerida. Embora existam indícios de parcela de responsabilidade da requerente, esta não é relevante nem interferiu significativamente para o evento objeto dos autos. Em que pese as obrigações contratuais (ID 10463727460), a parte requerida/locadora deve se atentar ao fato de que, apesar de a regra ser a livre contratação, não pode estipular em contrato objeto contrário ao que está previsto em lei, sendo aplicável, nesse caso, o art. 22, III e X, e parágrafo único, alínea “a”, in verbis: Art. 22. O locador é obrigado a: III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; Nesse sentido, não pode o locador querer atribuir a manutenção extraordinária de ponto estrutural e necessário ao locatário, que, inclusive, o informou adequadamente sobre o problema do telhado, ficando, portanto, caracterizada a responsabilidade do locador quanto ao vício que comprometia sua utilização regular pela locatária. Destaco o seguinte entendimento do E. Tribunal de Justiça de Minas Gerais3: EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO INDENIZATÓRIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL - ALAGAMENTO DE IMÓVEL - VÍCIOS DE HABITABILIDADE - RESPONSABILIDADE DO LOCADOR - IMOBILIÁRIA ADMINISTRADORA - LEGITIMIDADE PASSIVA - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR - NÃO CONFIGURAÇÃO - NEXO CAUSAL EVIDENCIADO - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - MANUTENÇÃO DO QUANTUM - DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. - A imobiliária que atua na administração do imóvel locado, realizando vistoria e gestão contratual, possui legitimidade para responder solidariamente pelos danos decorrentes de vícios de habitabilidade do bem. - Nos termos do art. 22 da Lei nº 8.245/91, compete ao locador entregar e manter o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina, respondendo pelos defeitos que comprometam sua utilização regular. - A ocorrência de fortes chuvas não afasta a responsabilidade civil quando demonstrado que o evento danoso foi agravado por vulnerabilidades estruturais preexistentes do imóvel, circunstância apta a afastar a tese de caso fortuito exclusivo. - O alagamento da residência, com invasão por água e esgoto, perda de bens essenciais e necessidade de desocupação abrupta do imóvel, extrapola o mero dissabor cotidiano e configura dano moral indenizável. - Mantém-se o quantum indenizatório fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. - O dano material não se presume e exige prova cabal de sua existência e extensão, nos termos do art. 373, I, do CPC. (destaquei). Portanto, concluo que deve ser julgado procedente o pedido inicial, com a condenação do requerido na obrigação de fazer consistente na manutenção/reparo do telhado que, conforme se extrai do laudo pericial, já foi realizada adequadamente quando da vistoria in loco realizada pelo perito. Diante de tais fundamentos, com fulcro na legislação e nos atos normativos de regência e firme nos precedentes sumulados e proferidos em sede de recursos constitucionais repetitivos pelos Tribunais Superiores e na forma do artigo 489 do Código de Processo Civil, concluo que os pedidos iniciais devem ser julgados procedentes. Decido. Diante do exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, julgo procedentes os pedidos para: Condenar a parte requerida na obrigação de fazer consistente na realização, às suas expensas, das obras necessárias à substituição da estrutura do telhado, com reparação completa da cobertura do imóvel, a qual já foi realizada. Condeno a parte requerida, na forma dos artigos 85 e ss. do CPC, nas custas, despesas processuais e em honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10%(dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido. A presente decisão se submete ao procedimento de efetivação disposto nos artigos 509 e seguintes do Código de Processo Civil. Certificado o trânsito em julgado da presente sentença e regularizados os registros pertinentes, arquivem-se os autos com baixa. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se. Poços de Caldas, data da assinatura eletrônica. TANIA MARINA DE AZEVEDO GRANDAL COELHO Juíza de Direito 5ª Vara Cível da Comarca de Poços de Caldas 1 (Curso de processo civil. Processo de conhecimento. 9º Edição revista e atualizada. RT. 2011. pg.125) 2ID 10695341526 3 TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.121667-5/001, Relator(a): Des.(a) Cláudia Maia , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/07/2026, publicação da súmula em 03/07/2026