5016583-56.2023.8.13.0672

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Sete Lagoas / Vara de Família da Comarca de Sete Lagoas JOSE DUARTE DE PAIVA, 715, JARDIM CAMBUI, Sete Lagoas - MG - CEP: 35700-059 PROCESSO Nº: 5016583-56.2023.8.13.0672 CLASSE: [CÍVEL] OUTROS PROCEDIMENTOS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA (1294) ASSUNTO: [Propriedade] AUTOR: GERALDA MAGELA PIRES CPF: 265.818.256-20 RÉU: DECISÃO Vistos, etc Trata-se de procedimento de jurisdição voluntária visando à expedição de alvará judicial, ajuizado por GERALDA MAGELA PIRES, representada por sua curadora LUIZA DE MARILAC DA ROSA PIRES, objetivando autorização judicial para alienação e aquisição de bens imóveis. A requerente noticiou ser co-proprietária, na proporção de 50% (cinquenta por cento), em conjunto com sua irmã e curadora, do imóvel matriculado sob o nº 29.735 junto ao Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Sete Lagoas/MG, situado na Rua Antônio Pereira Machado / Rua Aristides Pinheiro, nº 79, Bairro Alvorada, em Jequitibá/MG (ID 9836270498). Justificou o pedido de alienação em razão da conveniência de transferência de seu domicílio para localidade mais próxima a centro de tratamento de saúde e fisioterapia especializado em Belo Horizonte/MG, além de buscar maior segurança em condomínio fechado situado na Comarca de Vespasiano/MG (ID 9836270498). A exordial foi instruída com procuração, documentos de identificação, certidão de interdição, certidões imobiliárias, promessa de compra e venda, fotografias e comprovantes de tratamento de saúde (ID 9836270498). O Ministério Público apresentou manifestação inicial solicitando o saneamento do feito com a realização de diligências fáticas e documentais, inclusive a avaliação judicial dos imóveis envolvidos (ID 9927982949). O imóvel a ser alienado, situado em Jequitibá/MG, foi devidamente avaliado por Oficial de Justiça pelo valor de R$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil reais), correspondendo a cota-parte da interditada ao montante de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) (ID 10136209156). A parte autora concordou expressamente com o valor apurado na avaliação oficial (ID 10149569051). A avaliação judicial do imóvel pretendido para aquisição (situado no denominado "Condomínio Quinta dos Ipês", em São José da Lapa/MG) foi realizada mediante Carta Precatória expedida à Comarca de Vespasiano/MG (ID 10254623591), tendo a Oficiala de Justiça avaliado a área e benfeitorias locais no montante estimado de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) (ID 10461924899). A requerente comprovou a regularização da publicidade da interdição mediante a juntada das publicações dos editais no Diário do Judiciário Eletrônico e na imprensa de grande circulação local (Jornal Estado de Minas) (ID 10564269798 e ID 10564276099). Por meio da decisão interlocutória de ID 10617473845, restou deferida a retificação do valor da causa para R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) e autorizada a expedição de alvará para a venda da quota-parte (50%) da interditada no imóvel de Jequitibá/MG pelo valor mínimo da avaliação oficial (R$ 160.000,00), sob a condição sine qua non de depósito integral do produto da venda em conta judicial vinculada ao processo (ID 10617473845). Na mesma oportunidade, determinou-se a intimação da requerente para que esclarecesse a divergência de metragens e apresentasse certidão de inteiro teor atualizada e certidão municipal comprovando a regularidade do loteamento (ID 10617473845). A requerente manifestou-se acostando certidão atualizada da Matrícula nº 114 do Registro de Imóveis de Vespasiano/MG (ID 10639146901), Certidão de Trâmite de Regularização Fundiária Urbana — REURB (ID 10639152481) e cópia do procedimento administrativo nº 111/2025 junto à Prefeitura Municipal de São José da Lapa/MG (ID 10639146698), pleiteando a expedição do alvará (ID 10693669190). Remetidos os autos ao Órgão Ministerial, o ilustre Promotor de Justiça apresentou parecer atestando que a documentação apresentada comprova que o imóvel denominado "Condomínio Quinta dos Ipês" encontra-se apenas em fase inicial de abertura de procedimento administrativo de regularização fundiária perante a Prefeitura Municipal de São José da Lapa/MG (REURB), não possuindo registro individualizado de loteamento ou desmembramento junto ao Cartório de Registro de Imóveis (ID 10702739649). Por tais razões, o Ministério Público manifestou-se no sentido de que não se mostra prudente a autorização judicial para aquisição do referido bem até a efetiva conclusão e registro do processo de regularização fundiária (ID 10702739649). Vieram os autos conclusos para decisão. A proteção patrimonial da pessoa sujeita à curatela constitui dever indeclinável do Poder Judiciário, atuando em conjunto com o Ministério Público na fiscalização da administração dos bens do incapaz. O ordenamento jurídico pátrio, no artigo 1.750 do Código Civil (aplicável extensivamente à curatela por força do artigo 1.774 do mesmo diploma legal), disciplina rigorosamente os requisitos autorizadores para alienação de bens imóveis pertencentes a incapazes: Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz. Complementarmente, a norma insculpida no artigo 1.753 do Código Civil estabelece o dever de conversão e recolhimento dos valores decorrentes de alienação de patrimônio de incapaz em estabelecimento bancário oficial: Art. 1.753. Os tutores não podem conservar em seu poder dinheiro dos tutelados, além do necessário para as despesas ordinárias com o seu sustento, a sua educação e a administração de seus bens. § 1 o Se houver necessidade, os objetos de ouro e prata, pedras preciosas e móveis serão avaliados por pessoa idônea e, após autorização judicial, alienados, e o seu produto convertido em títulos, obrigações e letras de responsabilidade direta ou indireta da União ou dos Estados, atendendo-se preferentemente à rentabilidade, e recolhidos ao estabelecimento bancário oficial ou aplicado na aquisição de imóveis, conforme for determinado pelo juiz. § 2 o O mesmo destino previsto no parágrafo antecedente terá o dinheiro proveniente de qualquer outra procedência. § 3 o Os tutores respondem pela demora na aplicação dos valores acima referidos, pagando os juros legais desde o dia em que deveriam dar esse destino, o que não os exime da obrigação, que o juiz fará efetiva, da referida aplicação. Consoante assentado na jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, a aferição da "manifesta vantagem" deve ser analisada sob a perspectiva do melhor interesse da pessoa curatelada, ponderando-se aspectos econômicos, de saúde, segurança e bem-estar pessoal. Sobre o tema, destaca-se o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ALVARÁ JUDICIAL - ALIENAÇÃO DE IMÓVEL DE CURATELADO - REQUISITOS - MANIFESTA VANTAGEM - INTERPRETAÇÃO - MELHOR INTERESSE DO INCAPAZ - SENTENÇA REFORMADA. I - A autorização para alienação de bem de pessoa curatelada (art. 1.750, CC) exige a demonstração de manifesta vantagem, a qual deve ser aferida sob a ótica do melhor interesse e da proteção integral do incapaz, não se restringindo à comprovação de necessidade financeira extrema. II - Configura manifesta vantagem a conversão de patrimônio imobiliário sem utilidade prática em recursos líquidos, quando a medida visa garantir a segurança material e a melhoria da qualidade de vida da curatelada, permitindo o custeio de despesas extraordinárias, desde que a venda seja condicionada a cautelas que resguardem o patrimônio, como o depósito judicial do valor e a posterior prestação de contas. III - Recurso a que se dá provimento. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.378946-5/001, Relator(a): Des.(a) João Ecyr Mota Ferreira (JD2G) , 3º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, julgamento em 26/06/2026, publicação da súmula em 30/06/2026) No que tange à alienação da cota-parte (50%) do imóvel matriculado sob o nº 29.735 no Registro de Imóveis de Sete Lagoas/MG (situado em Jequitibá/MG), a demonstração de utilidade e conveniência restou plenamente configurada. A mudança de domicílio reduz expressivamente o deslocamento para tratamentos de saúde indispensáveis (fisioterapia e drenagem linfática), além de garantir padrão habitacional mais adequado à condição de saúde da interditada (ID 9836270498). De igual modo, a avaliação judicial do imóvel de Jequitibá/MG fixou o valor total do bem em R$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil reais) (ID 10136209156), garantindo-se que a cota-parte de 50% pertencente à curatelada atinja o montante exato de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais). Nesse tocante, é firme a diretriz do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais no sentido de que a venda de bem de incapaz não pode ser realizada por valor inferior ao da avaliação oficial, devendo o produto da transação ser integralmente depositado em conta judicial vinculada ao processo. A observância do valor da avaliação oficial e a exigência de depósito judicial são preceitos essenciais para a proteção do patrimônio do incapaz: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AUTORIZAÇÃO JUDICIAL C/C ALVARÁ PARA VENDA DE BEM IMÓVEL DE INCAPAZ - PEDIDO DE ALIENAÇÃO POR VALOR INFERIOR AO DA AVALIAÇÃO JUDICIAL - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE VANTAGEM MANIFESTA AO CURATELADO - LAUDO PERICIAL RECENTE E VÁLIDO - NOVA AVALIAÇÃO - DESNECESSIDADE - DEPÓSITO INTEGRAL DO PRODUTO DA VENDA EM CONTA JUDICIAL - DESTINAÇÃO SUBMETIDA À FISCALIZAÇÃO DO JUÍZO - IMPOSSIBILIDADE DE MOVIMENTAÇÃO DIRETA PELA CURADORA - MEAÇÃO DA ESPOSA - AUSÊNCIA DE PEDIDO FORMULADO PELA INTERESSADA - MANUTENÇÃO DO DEPÓSITO INTEGRAL - PROTEÇÃO DO PATRIMÔNIO DO INCAPAZ - SENTENÇA MANTIDA - NEGADO PROVIMENTO. Nos termos dos arts. 1.748, IV e 1.750 do CC, a alienação de bens de incapaz depende de autorização judicial, precedida de avaliação oficial, somente sendo admitida quando houver manifesta vantagem ao curatelado. Não demonstrada a vantagem em se autorizar a venda por valor inferior ao da avaliação judicial regularmente realizada, mantem-se a sentença que condiciona a alienação ao preço mínimo apurado pela perícia. O laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça goza de fé pública, sendo sua desconstituição admissível apenas mediante prova robusta de erro ou dolo. O depósito integral em conta judicial, do valor obtido com a venda, atende ao disposto nos arts. 1.753 e 1.754 do CC, garantindo que a utilização dos recursos ocorra apenas em benefício do curatelado, mediante autorização judicial. A ausência de representação processual do cônjuge do incapaz afasta a possibilidade de levantamento imediato da meação, impondo-se a manutenção do depósito integral, resguardando-se, assim, tanto o patrimônio do curatelado quanto o da coproprietária. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.312674-2/001, Relator(a): Des.(a) Milton Lívio Salles (JD 2G) , julgamento em 24/11/2025, publicação da súmula em 25/11/2025) Portanto, ratifica-se a autorização para a venda da cota-parte imobiliária da interditada referente ao imóvel de Jequitibá/MG pelo valor mínimo de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais), com a exigência estrita e vinculante de que a totalidade do produto da venda pertencente à incapaz seja depositada diretamente em conta judicial à disposição deste Juízo no ato de lavratura da escritura pública. Por outro lado, no que concerne à pretensão de utilização dos recursos ou de autorização para aquisição da fração ideal correspondente ao imóvel situado no "Condomínio Quinta dos Ipês", na Comarca de Vespasiano/MG, a análise jurídica e fática aponta para o acolhimento integral do parecer ministerial. Conforme se extrai dos documentos carreados aos autos pela própria requerente, a Matrícula nº 114 do Registro de Imóveis de Vespasiano/MG refere-se a um imóvel rural com área total de 421.500 m² (ID 10639146901). Embora a curatelada e sua curadora tenham adquirido uma fração ideal pro indiviso de 1/72 (uma setenta e duas partes) desse terreno rural (ID 9836270498), o local foi objeto de fracionamento fático denominado "Condomínio Quinta dos Ipês". A Certidão de Trâmite de Regularização Fundiária Urbana — REURB emitida pela Prefeitura Municipal de São José da Lapa/MG (ID 10639152481) e as cópias do Procedimento Administrativo nº 111/2025 (ID 10639146698) comprovam de forma inconteste que o empreendimento encontra-se apenas em fase inicial de abertura de procedimento administrativo de regularização fundiária. Não há, até a presente data, aprovação definitiva do parcelamento do solo urbano, individualização das unidades autônomas, tampouco a abertura das respectivas matrículas individualizadas perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. A aquisição de posse ou de fração ideal sobre loteamento clandestino ou condomínio irregular desprovido de registro imobiliário individualizado sujeita o adquirente a graves riscos jurídicos e patrimoniais, caracterizando precarização do direito de propriedade. O artigo 1.245 do Código Civil preceitua que a transferência da propriedade imobiliária entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. A Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais repele a utilização do alvará judicial para chancelar situações de irregularidade fundiária ou condomínios pro diviso pendentes de regularização ou de procedimento contencioso próprio. A via do alvará judicial é inadequada para solver procedimentos complexos de regularização fundiária sem as garantias técnicas e jurídicas indispensáveis: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ALVARÁ JUDICIAL - PEDIDO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO PRO DIVISO - CURATELADA - PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA - ESPECIFICIDADE DO ALVARÁ - REQUISITO ESSENCIAL - EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO COM PARTICIPAÇÃO DE INCAPAZ - NECESSIDADE DE PROCESSO CONTENCIOSO - AUSÊNCIA DE ELEMENTOS TÉCNICOS MÍNIMOS - QUESTÃO TRIBUTÁRIA AUTÔNOMA A SER RESOLVIDA NAS VIAS ORDINÁRIAS COM A CITAÇÃO DO ENTE PÚBLICO - RECURSO DESPROVIDO. 1 - O alvará judicial, instrumento típico da jurisdição voluntária destinado a suprir a vontade ou a capacidade de quem não pode praticar determinado ato jurídico por si mesmo, deve ser necessariamente específico, com objeto, finalidade e extensão precisamente delimitados, a fim de viabilizar o controle jurisdicional prévio e individualizado sobre a licitude, a economicidade e a conveniência da medida para o beneficiário. 2 - Em se tratando de imóvel integrante de condomínio pro diviso, o procedimento de estremação configura modalidade de extinção de condomínio e, quando houver participação de incapaz, reclama a instauração de processo contencioso próprio, com contraditório pleno assegurado aos demais condôminos e confrontantes, produção de prova técnica adequada e controle jurisdicional integral, nos termos dos arts. 569 e 571 do CPC, sendo inadequada a via da jurisdição voluntária. 3 - A questão relativa à eventual bitributação pelo ITR e pelo IPTU, por envolver análise dos critérios do art. 32, § 1º, do CTN e do art. 15 do Decreto-Lei nº 57/1966, possui autonomia em relação ao pedido de regularização fundiária e não comporta solução nos estreitos limites da jurisdição voluntária, devendo ser buscada pelas vias ordinárias, com a ampla instrução probatória que a matéria demanda. 4 - Recurso desprovido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.120911-8/001, Relator(a): Des.(a) Sandra Fonseca , 6ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/07/2026, publicação da súmula em 21/07/2026) Autorizar que os recursos pertencentes à pessoa curatelada sejam investidos na aquisição ou consolidação de bem destituído de individualização registral e em processo incerto de regularização administrativa violaria frontalmente o dever de proteção integral exigido pelo artigo 1.750 do Código Civil. Como bem ponderado pelo douto Promotor de Justiça em seu derradeiro parecer, não se mostra prudente chancelar a aquisição do imóvel ou o levantamento de valores com essa finalidade enquanto o procedimento de REURB não for concluído e devidamente registrado perante o Registro de Imóveis (ID 10702739649). Desse modo, o acolhimento do parecer do Ministério Público impõe-se como medida de rigor e de prudência resguardante do melhor interesse e da higidez patrimonial da interditada. Ante o exposto, acolhendo integralmente o parecer do Ministério Público (ID 10702739649), DECIDO: a) RATIFICAR A AUTORIZAÇÃO DE ALIENAÇÃO: Mantenho a autorização para a venda da cota-parte (50%) pertencente à curatelada GERALDA MAGELA PIRES sobre o bem imóvel matriculado sob o nº 29.735 perante o Cartório do 2º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Sete Lagoas/MG (situado em Jequitibá/MG), pelo preço mínimo de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais), correspondente ao valor apurado na avaliação judicial (ID 10136209156). b) DETERMINAR A CONDIÇÃO DE DEPÓSITO JUDICIAL INTEGRAL: Expedido o alvará para a alienação do imóvel de Jequitibá/MG, o valor integral de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) pertencente à interditada deverá ser depositado diretamente pelos compradores em conta judicial vinculada a estes autos, no ato da lavratura da escritura pública de compra e venda, sob pena de ineficácia e nulidade do ato perante a incapaz. A comprovação do depósito do produto da venda deverá ser juntada aos autos no prazo de 10 (dez) dias após a concretização do negócio. c) INDEFERIR, POR ORA, A AUTORIZAÇÃO PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL EM VESPASIANO/MG: Em consonância com o parecer ministerial (ID 10702739649), INDEFIRO o pedido de autorização para aquisição do imóvel situado no "Condomínio Quinta dos Ipês" (São José da Lapa/MG) e o levantamento de quaisquer valores depositados para tal finalidade, enquanto o empreendimento encontrar-se pendente de conclusão e registro do procedimento administrativo de Regularização Fundiária Urbana (REURB nº 111/2025) perante o Registro de Imóveis competente. d) DETERMINAR A MANUTENÇÃO DOS VALORES EM CONTA JUDICIAL: Os valores depositados em juízo resultantes da venda do imóvel de Jequitibá/MG deverão permanecer rentabilizados em conta judicial vinculada a este feito, podendo a curadora, mediante demonstrativo fundamentado e comprovação documental de despesas extraordinárias de sustento, saúde e bem-estar da curatelada, formular requerimentos pontuais de levantamento parcial, sujeitos à prévia oitiva do Ministério Público e deliberação deste Juízo. e) Expeça-se o competente Alvará Judicial, para a alienação do imóvel situado em Jequitibá/MG, com prazo de validade de 360 (trezentos e sessenta) dias, constando expressamente no corpo do documento a exigência do depósito judicial do valor de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) na conta bancária vinculada a este processo. f) Intime-se a curadora para que, no prazo de 30 (trinta) dias após a expedição e utilização do alvará, preste contas preliminares juntando a cópia da escritura pública lavrada e o comprovante do depósito judicial efetuado. Custas recolhidas (ID 9837370360). Sem condenação em honorários por se tratar de procedimento de jurisdição voluntária sem angularização contenciosa. Intimem-se a parte requerente e o Ministério Público. Sete Lagoas, data da assinatura eletrônica. MARINA RODRIGUES BRANT Juíza de Direito Vara de Família da Comarca de Sete Lagoas