5016540-86.2022.8.21.0008

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Nº 5016540-86.2022.8.21.0008/RS AUTOR : SMARTFIT ESCOLA DE GINASTICA E DANCA S.A ADVOGADO(A) : DANILO GALLARDO CORREIA (OAB SP247066) RÉU : UNIPARK EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA ADVOGADO(A) : MARCELO TOSIN (OAB RS096847) ADVOGADO(A) : RICARDO LEAL DE MORAES (OAB RS056486) RÉU : MULTIPLAN PARKSHOPPING E PARTICIPACOES LTDA. ADVOGADO(A) : RICARDO LEAL DE MORAES (OAB RS056486) ADVOGADO(A) : MARCELO TOSIN (OAB RS096847) DESPACHO/DECISÃO Cuida-se de apreciação de embargos de declaração opostos contra a sentença do Evento 163, que julgou parcialmente procedente a presente ação renovatória de locação comercial. O primeiro embargo foi oposto pela autora SMARTFIT ESCOLA DE GINÁSTICA E DANÇA S.A. (Evento 170), e o segundo pelas rés MULTIPLAN PARKSHOPPING E PARTICIPAÇÕES LTDA. e UNIPARK EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. (Evento 177). Ambos os recursos foram respondidos pela parte contrária (Eventos 182 e 183, respectivamente). Os autos vieram conclusos para decisão (Evento 184). Decido. I. Embargos de declaração da autora (Evento 170) A autora embarga a sentença alegando, essencialmente, três ordens de vício: (A) omissão e contradição quanto à lógica contratual e à metodologia da prova pericial, sustentando que o valor de R$ 36.607,70 apurado no laudo corresponderia ao próprio "Custo de Ocupação Mínimo" e não apenas ao aluguel mínimo puro, de modo que não poderia receber acréscimo autônomo de encargos comuns; (B) contradição quanto ao reajuste anual do "Custo de Ocupação Mínimo", sob o argumento de que a sentença, ao vincular o reajuste também à tabela de evolução apresentada pelo Perito Judicial (Evento 139, PET1, fl. 3), teria conferido caráter revisional à demanda, já que essa tabela apresenta valores distintos dentro de um mesmo período anual de vigência contratual e admite a aplicação de variação negativa do índice, contrariando a cláusula 4.2 do Contrato de Locação; e (C) suposta omissão quanto ao termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre as diferenças locatícias. Quanto ao ponto (A), os embargos não merecem acolhimento. A sentença foi expressa ao adotar os valores do laudo pericial produzido pelo Perito Judicial Paulo Henrique Magalhães Viana (Evento 125, LAUDO1 e Evento 139, PET1), e o próprio laudo foi claro, em diversas passagens, ao distinguir o valor de mercado do aluguel mínimo puro (R$ 36.607,70) do custo de ocupação mínimo, que corresponde à soma do aluguel com os encargos comuns na proporção contratual de 0,01251. Essa distinção está registrada no laudo pericial (Evento 125, LAUDO1, fl. 50 e fl. 74) e foi reafirmada pelo Perito em seus esclarecimentos complementares (Evento 139, PET1, fl. 2 e fl. 3), onde consignou expressamente que "ao valor do aluguel apurado na perícia, devem ser acrescidos os encargos comuns da locação" e apresentou a fórmula: Custo de Ocupação Mínimo = ALUGUEL + ENCARGOS COMUNS. A sentença não criou contradição alguma ao acolher essa estrutura, que decorre da própria mecânica contratual prevista no item 6.3 das Bases Contratuais do Contrato de Locação (Evento 1, CONTR4, fl. 2). O argumento de que as amostras periciais foram extraídas de contratos da modalidade "Custo de Ocupação Mínimo" e, portanto, o resultado já incorporaria os encargos não encontra amparo na prova técnica produzida. O Perito foi preciso ao indicar que selecionou amostras que "exclusivamente contemplam a mesma tipologia de cobrança para o locativo mensal - Aluguel Mínimo" (Evento 125, LAUDO1, fl. 22), e que os valores utilizados na composição da amostra correspondiam ao aluguel mínimo sem incidência de encargos. Não há, portanto, a duplicidade de cobrança alegada pela embargante, nem qualquer omissão ou contradição a ser sanada. O que a autora pretende, na realidade, é a rediscussão do mérito, providência incompatível com a via dos embargos de declaração. Rejeito o ponto (A), inclusive no pedido subsidiário de conversão do julgamento em diligência, pois a matéria técnica foi exaustivamente tratada ao longo da instrução, com plena participação dos assistentes técnicos de ambas as partes nas diligências de 14/11/2024 e 05/05/2025, e o laudo está suficientemente claro. Quanto ao ponto (B), há razão parcial à embargante, e nesse ponto há igualmente convergência com o pedido das rés em seus embargos (Evento 177). Com efeito, a sentença determinou que o reajuste anual do "Custo de Ocupação Mínimo" deveria observar "a forma prevista em contrato e de acordo com a tabela de evolução apresentada pelo perito judicial (Evento 139, PET1, fl. 3)". Ocorre que a tabela elaborada pelo Perito Judicial não observa integralmente as disposições contratuais de reajustamento. O contrato de locação, firmado em 23 de maio de 2016 (Evento 1, CONTR4), estabelece na cláusula 4.4 que o índice base de reajustamento corresponde ao IGP-DI do mês anterior ao da assinatura do contrato, o que fixa a data-base para reajuste anual no mês de abril. A tabela do Evento 139, por sua vez, adota como referência o mês de novembro, desalinhando-se da data-base contratual. Além disso, a cláusula 4.2 do contrato prevê que a atualização monetária não poderá reduzir o valor pactuado, vedando a aplicação de variação negativa do índice de correção, ao passo que a planilha pericial aplicou a deflação do IGP-DI do período de outubro/2022 a outubro/2023 (-4,27%), reduzindo o valor do aluguel mínimo de R$ 36.607,70 para R$ 35.044,55 a partir de novembro/2023 (Evento 139, PET1, fl. 3 e fl. 4), em desacordo com essa cláusula. Ambas as situações configuram contradição interna da sentença, que ao mesmo tempo determina a observância das cláusulas contratuais e a vinculação a uma tabela que as contraria. Esse vício é corrigível por embargos de declaração. Assim, acolho os embargos neste ponto para esclarecer que os reajustes anuais do "Custo de Ocupação Mínimo" fixado na sentença observarão exclusivamente as disposições do contrato de locação (Evento 1, CONTR4), especialmente as cláusulas 4.2, 4.3 e 4.4, com a data-base contratual e a vedação à redução do valor em razão de variação negativa do índice, excluindo-se do dispositivo da sentença a expressão "e de acordo com a tabela de evolução apresentada pelo perito judicial (Evento 139, PET1, fl. 3)". Os reajustes posteriores ao valor-base fixado para novembro de 2022 decorrem das próprias cláusulas contratuais preservadas pela sentença, sendo desnecessária nova complementação pericial para essa finalidade. Quanto ao ponto (C), tampouco assiste razão à embargante. As diferenças locatícias reconhecidas na sentença decorrem de obrigação de pagar oriunda de relação contratual de locação. O inadimplemento de parcelas locatícias é obrigação positiva líquida, cujo termo de vencimento é certo, sujeitando-se à regra do art. 397, caput, do Código Civil, segundo o qual o devedor inadimplente entra em mora automaticamente (mora ex re), independentemente de qualquer interpelação judicial ou extrajudicial. Nessa hipótese, os juros moratórios incidem desde o vencimento de cada parcela inadimplida. A referência ao art. 405 do Código Civil não se aplica ao caso, pois esse dispositivo trata de hipóteses em que a responsabilidade de pagamento somente se define com a prolação do título judicial, o que não é a situação dos autos, onde a obrigação de pagar o aluguel mensal já existia e era exigível a cada vencimento. A pendência judicial sobre o quantum definitivo do locativo não transforma em ilíquida ou em incerta a obrigação de pagamento que vencia mensalmente. A sentença, ao fixar o custo de ocupação mínimo pela sentença judicial, apenas definiu o montante que deveria ter sido pago desde novembro de 2022, sem criar a obrigação, que já preexistia por força do contrato renovado. Os juros moratórios desde cada vencimento estão, portanto, corretos. Rejeito o ponto (C). Em síntese, conheço os embargos de declaração da autora (Evento 170) e dou-lhes parcial provimento apenas para sanar a contradição quanto ao critério de reajustamento, nos termos acima expostos, rejeitando-os nos demais pontos. II. Embargos de declaração das rés (Evento 177) As rés embargam a sentença apontando dois vícios: (I) omissão e contradição quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, sustentando que a ausência de pretensão resistida quanto à renovação propriamente dita e o fato de o valor do custo de ocupação ter sido fixado em patamar próximo ao por elas propugnado imporiam a condenação exclusiva da autora nos encargos de sucumbência; e (II) contradição quanto ao critério de reajustamento do aluguel fixado na sentença, pela mesma razão apontada nos embargos da autora. Quanto ao ponto (I), assiste razão às embargantes. A ação renovatória tem por objeto não apenas o reconhecimento do direito à continuidade da locação, mas também a definição das condições econômicas do período renovado. As rés jamais se opuseram à renovação em si, limitando sua resistência ao valor do locativo proposto pela autora. Nesse contexto, o princípio da causalidade impõe verificar quem efetivamente deu causa ao ajuizamento da demanda e quem sucumbiu na controvérsia central. A autora formulou proposta de fixação do custo de ocupação mínimo em R$ 58.425,74 (Evento 1, INIC1, p. 4); as rés, em contestação, sustentaram que o valor não poderia ser inferior a R$ 71.010,10 (Evento 24, CONT1, p. 10); a sentença fixou o valor em R$ 72.511,40, superior tanto ao proposto pela autora quanto ao propugnado pelas rés. O valor arbitrado distancia-se expressivamente da proposta da autora e alinha-se, em essência, à posição defendida pelas rés ao longo da instrução, inclusive porque as próprias rés postularam expressamente que o custo de ocupação fosse fixado com base na prova pericial produzida nos autos (Evento 147), exatamente como decidido. Nessa hipótese, em que o locador não se opõe à renovação e o aluguel fixado se aproxima da contraproposta do senhorio, a parte que deu causa ao ajuizamento é o locatário, que apresentou proposta substancialmente inferior ao valor de mercado apurado. A sucumbência recíproca, nesse contexto, não se justifica. Acolho os embargos neste ponto para sanar a omissão e a contradição quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, determinando que os encargos de sucumbência sejam suportados exclusivamente pela autora. Condeno a autora ao pagamento das despesas processuais integrais e de honorários advocatícios ao advogado das rés, mantidos em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Fica afastada a condenação das rés ao pagamento de honorários advocatícios à autora. Quanto ao ponto (II), como já examinado no julgamento dos embargos da autora, há razão às embargantes. A contradição entre a determinação de observância das cláusulas contratuais de reajuste e a vinculação à tabela do Evento 139 é real, e a correção beneficia ambas as partes pelos mesmos fundamentos já expostos. Acolho os embargos das rés também neste ponto, pelos mesmos fundamentos declinados no julgamento dos embargos da autora. Em síntese, conheço os embargos de declaração das rés (Evento 177) e dou-lhes provimento para sanar a contradição quanto ao critério de reajustamento, nos termos já expostos, e para sanar a omissão e a contradição quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, nos termos do ponto (I) acima. Diante do exposto, conheço ambos os embargos de declaração (Evento 170 e Evento 177), dando-lhes parcial provimento no que se refere ao Evento 170 e provimento integral no que se refere ao Evento 177, para sanar as contradições e a omissão identificadas, esclarecendo que: (a) o valor de R$ 72.511,40 (fixado para novembro de 2022, composto por R$ 36.607,70 a título de aluguel mínimo e R$ 35.903,70 a título de encargos comuns) será reajustado anualmente na forma prevista em contrato, observadas exclusivamente as disposições das cláusulas 4.2, 4.3 e 4.4 do Contrato de Locação (Evento 1, CONTR4), com a data-base contratual e a vedação à redução do valor em razão de variação negativa do índice de correção, excluindo-se do dispositivo sentencial a expressão "e de acordo com a tabela de evolução apresentada pelo perito judicial (Evento 139, PET1, fl. 3)"; e (b) os encargos de sucumbência serão suportados exclusivamente pela autora, que fica condenada ao pagamento das despesas processuais integrais e de honorários advocatícios ao advogado das rés fixados em 10% sobre o valor da causa, ficando afastada a condenação das rés ao pagamento de honorários advocatícios à autora. A sentença fica mantida nos demais aspectos, inclusive quanto à fixação do custo de ocupação mínimo em R$ 72.511,40 para novembro de 2022, à incidência de correção monetária pelo IGP-DI e juros de 12% ao ano desde cada vencimento sobre eventuais diferenças. Os embargos da autora são rejeitados nos pontos (A) e (C). Intimem-se. Diligências legais.