5015928-59.2019.8.13.0079

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Contagem / 6ª Vara Cível da Comarca de Contagem Avenida Maria da Glória Rocha, 425, Bitácula ou 40 Alqueires, Contagem - MG - CEP: 32010-375 PROCESSO Nº: 5015928-59.2019.8.13.0079 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: CENTRAIS DE ABASTECIMENTO DE MINAS GERAIS S/A - CEASAMINAS CPF: 17.504.325/0001-04 RÉU: S B PROJETOS INDUSTRIA E COMERCIO DE CARANGOLA LTDA - ME CPF: 08.846.197/0001-96 SENTENÇA Vistos etc. RELATÓRIO CENTRAIS DE ABASTECIMENTO DE MINAS GERAIS S/A – CEASAMINAS, devidamente qualificada nos autos em epígrafe, ajuizou, por meio da petição de Id. 69374360, AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA em face de SB PROJETOS INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE CARANGOLA LTDA. – ME, também qualificada, alegando, em síntese, que celebrou com a ré, em 07/10/2009, o Contrato de Concessão de Uso nº MB/043-07, outorgando a concessão onerosa de 64,00 m² (sessenta e quatro metros quadrados), correspondentes às salas 406 e 407 do Edifício Minas Bolsa, pelo prazo de vinte anos. Afirma que a concessionária ré assumiu a obrigação de pagar mensalmente a tarifa de uso no valor de R$ 7,59 (sete reais e cinquenta e nove centavos) por metro quadrado, reajustável pelo IPCA-E, além de reembolsar o rateio das despesas comuns, seguro patrimonial e encargos de IPTU, devidos independentemente do funcionamento regular do estabelecimento. Assevera que a requerida deixou de pagar as tarifas mensais e os encargos comuns referentes ao período de setembro de 2015 a janeiro de 2019, perfazendo um débito atualizado de R$ 85.380,91 (oitenta e cinco mil, trezentos e oitenta reais e noventa e um centavos), conforme demonstrativo de Id. 69374372. Argumentou, ainda, que a inadimplência da concessionária gera prejuízos financeiros à empresa pública e compromete a adequada prestação dos serviços de abastecimento alimentar, restando infrutíferas todas as tentativas de cobrança amigável. Requer, ao final, a condenação da ré ao pagamento da importância de R$ 85.380,91 (oitenta e cinco mil, trezentos e oitenta reais e noventa e um centavos), acrescida das parcelas vincendas no curso da lide, juros de mora, correção monetária, multa contratual e honorários de sucumbência (Id. 69374360, p. 4). Custas iniciais recolhidas no Id. 69374362. A ré apresentou contestação com pedido reconvencional no Id. 1239629844. Alegou. em síntese, que, em 13/12/2010, a autora realizou a troca do telhado do prédio e deixou o teto descoberto, sobrevindo chuvas que provocaram infiltrações nas salas 406 e 407, inviabilizando o uso do espaço comercial por problemas estruturais e elétricos. Sustentou que continuou pagando as tarifas e encargos até agosto de 2015 na expectativa de reparos, mas suspendeu os pagamentos a partir de setembro de 2015 diante da inércia da autora em sanar os vícios, configurando caso fortuito, força maior e exceção do contrato não cumprido. Ressaltou que houve quebra da base objetiva do contrato e impugnou a incidência cumulativa de encargos moratórios, postulando a exclusão ou redução da multa contratual. Ao final, requereu a improcedência da pretensão autoral, a declaração de inexistência do débito e, em reconvenção, a condenação da autora a restabelecer as condições físicas do imóvel para continuidade da concessão, com ressarcimento de perdas e danos (Id. 1239629844, p. 9). Impugnação à contestação apresentada pela autora no Id. 1823029919, aduzindo que a ré usufruiu do imóvel e adimpliu as tarifas por quase cinco anos após as chuvas de 2010, sendo indevida a cessação unilateral de pagamentos. Em especificação de provas, a ré postulou a produção de prova pericial de engenharia (Id. 2486741479), enquanto a autora requereu o julgamento antecipado (Id. 3111396441). O despacho de Id. 5020862993 determinou a regularização da reconvenção. A ré apresentou emenda à reconvenção atribuindo o valor de R$ 1.100,00 (mil e cem reais) à causa (Id. 5436978055) e comprovou o recolhimento das custas processuais no Id. 8539888045, restando recebida a reconvenção no Id. 8853153065. A decisão de saneamento de Id. 9564276007 fixou os pontos controvertidos sobre as condições do imóvel e deferiu a perícia técnica, sendo nomeado o perito no Id. 9680355762. Laudo pericial acostado no Id. 10338212991. A autora manifestou-se no Id. 10357265270 com parecer técnico assistencial (Id. 10357249208), arguindo a prejudicial de prescrição do pleito reconvencional fundado em fato de 2010 e juntando novos documentos (Ids. 10357253306 e 10357257296). A decisão de Id. 10605544833 homologou o laudo e determinou a apresentação de alegações finais. Alegações finais apresentadas pela autora no Id. 10626817031 e pela requerida no Id. 10652735401. É o breve relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO I. Da lide principal Trata-se de ação de cobrança por meio da qual a autora visa compelir a ré ao pagamento de tarifas mensais de concessão de uso e rateio de despesas comuns relativas às salas 406 e 407 do Edifício Minas Bolsa, vencidas desde setembro de 2015. A requerida, em contrapartida, defende a inexigibilidade dos valores e formula pleito reconvencional para restabelecimento estrutural da área cedida, invocando deterioração do espaço decorrente de eventos pluviais ocorridos em dezembro de 2010. A relação estabelecida entre os litigantes decorre do Contrato de Concessão de Uso nº MB/043-07, formalizado em 07/10/2009 sob a égide da Lei nº 8.666/1993, mediante o qual a CEASAMINAS concedeu onerosamente à demandada a utilização de 64,00 m² (sessenta e quatro metros quadrados) de área pública comercial (Id. 10357257296, p. 2). Por força da Cláusula Terceira do instrumento contratual, a concessionária obrigou-se ao pagamento da tarifa de uso mensal e ao ressarcimento proporcional das despesas de conservação, segurança, vigilância, iluminação, seguro e tributos incidentes sobre a unidade (Id. 10357257296, p. 2). O parágrafo quarto da referida cláusula estabelece que os respectivos encargos financeiros são devidos independentemente do regular funcionamento do estabelecimento concessionário (Id. 10357257296, p. 3). A parte requerida confessa em sua peça de defesa que suspendeu voluntariamente o recolhimento das tarifas e das despesas condominiais a partir do mês de setembro de 2015, inexistindo controvérsia quanto ao não pagamento dos valores discriminados na planilha inaugural (Id. 69374372). A ré justificou a inadimplência afirmando que as avarias ocorridas no telhado em dezembro de 2010 inviabilizaram a atividade comercial nas salas, alegando exceção do contrato não cumprido e ruptura do equilíbrio contratual para se furtar ao pagamento (Id. 1239629844, p. 6-7). Entretanto, os próprios documentos juntados pela concessionária demonstram que, após as chuvas de dezembro de 2010, a ré manteve a posse ininterrupta do bem e continuou efetuando a quitação regular de todas as tarifas de uso e taxas condominiais até o mês de agosto de 2015 (Id. 1240309800, p. 2-16). Essa conduta contínua de adimplemento por quase cinco anos consecutivos após o sinistro revela a manifesta contradição da tese defensiva. A conduta da ré gerou a legítima expectativa de manutenção e vigência do pacto, atraindo a vedação ao comportamento contraditório, pautada no princípio da boa-fé objetiva. Ademais, a concessão de uso de espaço em entreposto público confere ao particular a exploração econômica privativa do bem, impondo-lhe a contraprestação respectiva enquanto mantiver a outorga. Caso a requerida entendesse que o espaço havia se tornado inservível, cumpria-lhe formalizar a devolução das chaves, rescindir a outorga ou requerer a alienação por licitação, nos moldes da Cláusula Sexta do ajuste (Id. 10357257296, p. 4), não lhe sendo dado reter a área pública sem qualquer pagamento. De fato, o laudo pericial de engenharia de Id. 10338212991 detalhou a situação física das salas 406 e 407 do Edifício Minas Bolsa. O perito judicial constatou o estado de deterioração das dependências, caracterizado pela queda do forro de gesso, manchas de umidade nas paredes, exposição da fiação elétrica e do sistema de iluminação, fechadura avariada com sinais de arrombamento, bem como danos nas instalações hidráulicas da cozinha e deficiência no escoamento pluvial do banheiro. O perito esclareceu que os danos decorreram inicialmente de vazamento na tubulação de drenagem pluvial sob o telhado metálico, associado a chuvas de padrão ordinário registradas em 13/12/2010 (0,2 mm na estação do INMET), indicando que o espaço se encontrava sem utilização e com avarias de idade aparente de quinze anos. Contudo, tais constatações periciais não desconstituem a exigibilidade das tarifas e encargos devidos à autora no período de setembro de 2015 a janeiro de 2019. Ressalte-se que a própria perícia apurou a existência de danos decorrentes da falta de conservação ao longo dos anos, ao passo que a Cláusula Quarta, inciso I, e a Cláusula Quinta, inciso III, do ajuste imputam expressamente à concessionária a obrigação de zelar pela manutenção interna e integridade do espaço (Id. 10357257296, p. 3-4). Além disso, o parágrafo quarto da Cláusula Terceira estabelece com clareza que os encargos financeiros contratuais são devidos independentemente do funcionamento regular da atividade comercial (Id. 10357257296, p. 3). Assim, considerando que a demandada permaneceu na posse outorgada da área pública e efetuou os pagamentos regularmente por quase cinco anos após o evento de 2010 sem promover a rescisão formal ou a devolução administrativa das salas (Cláusula Sexta do contrato), a prova pericial não ampara a pretensão de suspensão unilateral dos pagamentos a partir de 2015, impondo-se a cobrança integral dos valores em aberto para evitar o enriquecimento sem causa. No que tange aos consectários moratórios, verifica-se que a Cláusula Oitava, inciso I, do contrato de concessão estipula a incidência de correção monetária, juros legais de mora e multa contratual moratória no percentual de 0,34% (zero vírgula trinta e quatro por cento) ao dia, expressamente limitada ao patamar de 10% (dez por cento) do débito (Id. 10357257296, p. 4). A penalidade moratória pactuada em dez por cento não padece de abusividade, porquanto ajustada livremente em sede de contrato administrativo firmado com pessoa jurídica comercial, inexistindo relação de consumo ou fundamento legal para a sua redução. Logo, procede integralmente o pedido de condenação da requerida ao pagamento das tarifas de uso e verbas de rateio vencidas de setembro de 2015 a janeiro de 2019, na quantia nominal de R$ 85.380,91 (oitenta e cinco mil, trezentos e oitenta reais e noventa e um centavos), bem como das parcelas que se venceram no curso da lide até o efetivo adimplemento ou desocupação, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil. II. Da Lide Secundária Passo, a seguir, à apreciação da reconvenção proposta pela demandada. A autora arguiu, em petição de Id. 10357265270 e em alegações finais (Id. 10626817031, p. 2), a prescrição da pretensão reconvencional, matéria sobre a qual foi oportunizado o prévio contraditório à ré reconvinte (Id. 10605544833). O pleito reconvencional tem como causa de pedir expressa o sinistro de infiltração decorrente das obras de reforma do telhado realizadas pela autora em 13/12/2010, conforme admitido na contestação (Id. 1239629844, p. 4) e retratado no boletim de ocorrência de Id. 1239245023 e na notificação de Id. 1240309797. Tratando-se de pretensão cominatória e indenizatória fundada em evento danoso específico e consolidado em dezembro de 2010, incide o prazo prescricional trienal do artigo 206, § 3º, inciso V, do Código Civil, ou, na hipótese mais favorável, o prazo quinquenal. Como o fato ocorreu em 2010 e a reconvenção foi ajuizada apenas em 03/11/2020 (Id. 1239629844), transcorreram cerca de 10 anos, operando-se a consumação da prescrição e impondo-se a extinção da reconvenção com resolução de mérito. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - INFILTRAÇÕES EM IMÓVEL - PRESCRIÇÃO TRIENAL - TERMO INICIAL - TEORIA DA ACTIO NATA - PRESCRIÇÃO CONSUMADA - O prazo prescricional para a pretensão de reparação civil é de três anos, conforme o art. 206, §3º, V, do Código Civil, sendo aplicável o marco inicial previsto na teoria da actio nata, que considera a data em que o titular do direito tomou ciência da lesão e de sua extensão. - A alegação de novos danos exige comprovação de que se tratam de fatos autônomos e independentes daqueles anteriormente conhecidos e já tratados em ação anterior, de modo que a continuidade ou agravamento das avarias já identificadas não altera o termo inicial da prescrição. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.387697-6/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Lins , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/03/2025, publicação da súmula em 11/03/2025) DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta: a) Em relação à AÇÃO PRINCIPAL, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL para condenar a ré SB PROJETOS INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE CARANGOLA LTDA. - ME a pagar à autora CENTRAIS DE ABASTECIMENTO DE MINAS GERAIS S/A - CEASAMINAS o valor de R$ 85.380,91 (oitenta e cinco mil, trezentos e oitenta reais e noventa e um centavos), correspondente aos débitos vencidos entre setembro de 2015 e janeiro de 2019, acrescido das parcelas que se venceram no curso da presente demanda até a efetiva rescisão ou desocupação do imóvel. Sobre as parcelas incidirão correção monetária pelo IPCA-E a partir do vencimento de cada prestação mensal, juros de mora legais a contar da data de cada vencimento contratual (mora decorrente do vencimento, artigo 397 do Código Civil) e multa moratória contratual de 0,34% (zero vírgula trinta e quatro por cento) ao dia, limitada ao teto de 10% (dez por cento) sobre o débito, na forma estipulada na Cláusula Oitava, inciso I, do CCU nº MB/043-07. b) Em relação à RECONVENÇÃO, com fulcro no artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil, ACOLHO A PREJUDICIAL DE MÉRITO E JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, em virtude da prescrição da pretensão reconvencional deduzida pela ré. Condeno a ré/reconvinte ao pagamento integral das custas processuais e despesas da ação principal e da reconvenção, bem como ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos procuradores da autora, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação na ação principal, com amparo no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, arquive-se com baixa na distribuição. P. R. I. A. Contagem, data da assinatura eletrônica. ELIAS CHARBIL ABDOU OBEID Juiz(íza) de Direito 6ª Vara Cível da Comarca de Contagem