5012626-24.2023.8.13.0518

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Poços De Caldas / 5ª Vara Cível da Comarca de Poços de Caldas Rua Pernambuco, 707, - até 614/615, Centro, Poços De Caldas - MG - CEP: 37701-021 PROCESSO Nº: 5012626-24.2023.8.13.0518 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: SONIA DE PAIVA CARVALHO CPF: 314.273.326-49 RÉU: L V L NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 41.313.113/0001-24 e outros Sônia de Paiva Carvalho propôs ação declaratória de rescisão contratual, com devolução de valores pagos e indenização por danos materiais e morais em face de Fernando Aparecido Benitez, João Felício Rossi, Leonor de Fátima Rossi e LVL Negócios Imobiliários. Aduz a autora que em 30 de novembro de 2022, celebrou contrato de compra e venda de imóvel urbano, sendo que figura como vendedor Fernando Aparecido, anuentes João Felício e Leonor de Fátima e intermediadora a empresa LVL Negócios Imobiliários, que o negócio realizado envolvia pagamento de entrada, parcelas e permuta de bens, sendo ajustado no mesmo dia 30 de novembro de 2022 um aditivo contratual. Todavia, apesar de cumprir com suas obrigações afirma que os requeridos não cumpriram com o pactuado, descumprindo a cláusula quarta do contrato de compra e venda, não permitindo que a autora se imitisse na posse do imóvel, perdendo o interesse na compra do imóvel e por meio das tratativas realizadas conseguiu resgatar parte do valor dado em pagamento. Conclui requerendo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a inversão do ônus da prova, a rescisão do contrato de compra e venda, a condenação em danos materiais, a condenação na multa contratual e indenização em danos morais. Concedida a tutela provisória para suspender as obrigações contratuais (ID 9894949083). A parte requerida João Felicio Rossi e Leonor de Fatima Rossi apresentou contestação, preliminar de ilegitimidade passiva, com relação ao mérito afirmam a nulidade do negócio jurídico e ausência de responsabilidade, a impossibilidade de inversão do ônus da prova e aplicação do Código de Defesa do Consumidor, impossibilidade de indenização por danos morais e aplicação da multa contratual. A parte requerida Fernando Aparecido Benitez apresentou contestação, preliminares de ilegitimidade passiva e denunciação à lide, com relação ao mérito afirma que adquiriu três apartamentos dos corréus, alega que o responsável pelo cancelamento dos contratos foi o advogado Marcelo Correira Pereira e que o imóvel adquirido pela autora passou a ser objeto de investigação criminal na comarca de Mogi das Cruzes, no processo n° 1009744-83.2023.8.26.0361. A parte requerida LVL Negócios Imobiliários apresentou contestação, preliminares de ilegitimidade passiva e denunciação à lide, com relação ao mérito afirma que o negócio jurídico celebrado foi inteiramente conduzido pelo corretor Rodrigo Firmino, sendo que chegou a alertar todos os envolvidos da ausência de documentação consistente na procuração pública com poderes específicos e que conforme a declaração do próprio corretor fica claro que a imobiliária requerida não foi responsável pela concretização da negociação. Intimada a parte autora apresentou réplica as contestações, impugna as preliminares e as teses defensivas apresentadas e reafirma a pretensão inicial. Indeferido o processamento de denunciação da lide (ID 10235172522), a parte requerida ingressou com agravo de instrumento contra a decisão sendo negado provimento ao recurso (ID 10382800066). Deferida a produção de prova pericial o perito anexou o laudo (ID 10597675632) e respondeu aos quesitos suplementares (IDs 10621903179 e 10622054677). Considerando a desnecessidade na instauração da fase de instrução probatória, do que as partes foram intimadas, vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Fundamento e decido. Promovo o julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, I do Código de Processo Civil, sob o fundamento de que as provas produzidas nos presentes autos são suficientes, ademais que o Magistrado é o destinatário das provas, devendo indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (artigo 370 do Código de Processo Civil). Não há que se falar de cerceamento de defesa, vez que preenchidas as condições faz-se salutar o julgamento antecipado da lide em homenagem à duração razoável do processo, Artigo 5º, LXXVIII Constituição da República e artigo 139, II do Código de Processo Civil. I. Das preliminares I.-a Da ilegitimidade passiva de João Felicio Rossi e Leonor de Fatima Rossi A parte requerida arguiu preliminar de ilegitimidade passiva sob o fundamento de que não tinham o conhecimento da negociação e foram surpreendidos com o ajuizamento da presente ação. Contudo, a tese sustentada se confunde com o mérito e nele deve ser apreciada. No mesmo sentido deve ser aplicada, na espécie, a Teoria da Asserção. Dessa teoria se extrai a conclusão de que as matérias relacionadas com os requisitos processuais devem ser conhecidas apenas quando do Juízo de admissibilidade da inicial, in status assertionis. De modo que se em tese e hipoteticamente todos os fatos aduzidos na inicial fossem verdadeiros houvesse a viabilidade na caracterização dos pressupostos processuais eles seriam assim, após esse momento, apreciados como matéria de mérito, tendo a decisão acerca deles, após sua estabilização, a característica de coisa julgada material. Desse modo, refuto a preliminar, devendo ser analisada a legitimidade passiva da parte requerida João Felicio Rossi e Leonor de Fatima Rossi quando da análise do mérito. I.-b Da ilegitimidade passiva de Fernando Aparecido Benitez A parte requerida arguiu preliminar de ilegitimidade passiva sob o fundamento de que a pessoa legítima para figurar no polos passivo da presente ação é Marcelo Correa Pereira. Contudo, a tese sustentada se confunde com o mérito e nele deve ser apreciada. No mesmo sentido deve ser aplicada, na espécie, a Teoria da Asserção. Dessa teoria se extrai a conclusão de que as matérias relacionadas com os requisitos processuais devem ser conhecidas apenas quando do Juízo de admissibilidade da inicial, in status assertionis. De modo que se em tese e hipoteticamente todos os fatos aduzidos na inicial fossem verdadeiros houvesse a viabilidade na caracterização dos pressupostos processuais eles seriam assim, após esse momento, apreciados como matéria de mérito, tendo a decisão acerca deles, após sua estabilização, a característica de coisa julgada material. Desse modo, refuto a preliminar, devendo ser analisada a legitimidade passiva da parte requerida Fernando Aparecido Benitez quando da análise do mérito. I.-c Da ilegitimidade passiva de LVL Negócios Imobiliários A parte requerida arguiu preliminar de ilegitimidade passiva sob o fundamento de que o verdadeiro responsável pela realização do negócio jurídico objeto dos autos é o corretor autônomo Rodrigo José Firmino. Contudo, a tese sustentada se confunde com o mérito e nele deve ser apreciada. No mesmo sentido deve ser aplicada, na espécie, a Teoria da Asserção. Dessa teoria se extrai a conclusão de que as matérias relacionadas com os requisitos processuais devem ser conhecidas apenas quando do Juízo de admissibilidade da inicial, in status assertionis. De modo que se em tese e hipoteticamente todos os fatos aduzidos na inicial fossem verdadeiros houvesse a viabilidade na caracterização dos pressupostos processuais eles seriam assim, após esse momento, apreciados como matéria de mérito, tendo a decisão acerca deles, após sua estabilização, a característica de coisa julgada material. Desse modo, refuto a preliminar, devendo ser analisada a legitimidade passiva da parte requerida LVL Negócios Imobiliários quando da análise do mérito. Constantes os pressupostos de existência e de validade e não havendo matérias processuais a serem decididas, tampouco defeitos para serem sanados, passo à análise do mérito. II. Do mérito No mérito, trata-se de ação declaratória de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, versando sobre matéria de direito civil, sendo aplicável o ônus ordinário da prova previsto no art. 373 do Código de Processo Civil. Inicialmente, quanto à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e à inversão do ônus da prova dele decorrente, verifica-se que não há configuração de relação de consumo entre as partes, visto que o contrato objeto da demanda refere-se à compra e venda de imóvel realizada entre particulares, com mera intermediação de imobiliária. Destaco o seguinte precedente do E. Tribunal de Justiça nesse sentido1: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL ENTRE PARTICULARES. RESCISÃO UNILATERAL IMOTIVADA PELOS COMPRADORES. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. MERA INTERMEDIAÇÃO POR CORRETOR QUE NÃO TRANSMUDA A NATUREZA CIVIL DA AVENÇA. AUSÊNCIA DE PROVA DE NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO OU DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. ARREPENDIMENTO POSTERIOR. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. Não vulnera o princípio da dialeticidade recursal o recurso munido das razões pelas quais o apelante pretende ver revertido o entendimento externado na decisão recorrida. O contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre pessoas físicas rege-se pelas normas do Código Civil, de modo que a atuação de corretor imobiliário constitui atividade acessória de intermediação e não altera a natureza civil da relação principal, tornando inaplicável o Código de Defesa do Consumidor. A desistência manifestada pelos compradores após a assinatura do contrato, sem que houvesse efetiva negativa de financiamento pela instituição financeira, única hipótese de isenção pactuada, configura descumprimento imotivado da avença. O arrependimento posterior não caracteriza vício de consentimento e não afasta a aplicação da cláusula penal de dez por cento livremente estipulada. (destaquei). Nota-se certa peculiaridade na presente demanda, uma vez que, quando da celebração do negócio jurídico originário com a autora compradora (ID 9888045511), todos participaram da avença. Todavia, a partir do surgimento do fato controvertido narrado nos autos, os três integrantes do polo passivo suscitaram a mesma preliminar genérica e abstrata de ilegitimidade passiva, com o evidente intuito de se eximirem das responsabilidades contratualmente assumidas. Considerando a complexidade da presente demanda, passo à análise individualizada da atuação de cada um dos integrantes do polo passivo, a fim de conferir maior clareza, organização e segurança jurídica às partes. Da responsabilidade de João Felicio Rossi e Leonor de Fatima Rossi Quanto à atuação dos requeridos, merece especial destaque a contestação apresentada por João Felicio Rossi e Leonor de Fatima Rossi, a qual deve ser integralmente rejeitada, pois ambos fundamentam sua tese defensiva, primordialmente, no suposto desconhecimento da transação consubstanciada no contrato de compra e venda do bem imóvel objeto dos autos (ID 9888045511). Todavia, ambos assinaram o referido contrato na qualidade de anuentes, circunstância que torna desnecessária qualquer análise acerca da procuração pública por eles outorgada (ID 988043161), uma vez que manifestaram expressamente sua concordância mediante a assinatura aposta no próprio contrato objeto da demanda. Quanto a perícia realizada e as respostas aos quesitos suplementares destaco o seguinte2: ANÁLISE FINAL DO EXAME As assinaturas questionadas apresentam um conjunto de características gráficas que convergem de forma significativa com o modelo gráfico exibido nas assinaturas padrão. Essas convergências se manifestam principalmente nos elementos macrográficos, isto é, nos aspectos mais amplos e estruturais do gesto gráfico. Observa-se convergência na arquitetura geral dos movimentos, que seguem uma estrutura baseada em curvas amplas e na presença de grandes laços superiores, característica comum em todas as assinaturas padrão analisadas. Esses laços são elementos essenciais do estilo gráfico observado e sua nas assinaturas. Também se verifica forte convergência no movimento inicial ascendente, marcante nos padrões e igualmente reproduzido nas assinaturas questionadas. Outra convergência importante refere-se à inclinação dos traços, predominantemente direcionada para a direita em todos os modelos, tanto nas assinaturas padrão quanto nas assinaturas questionadas. A direção geral dos gestos é compatível, indicando que os movimentos principais tendem ao mesmo sentido. A presença de prolongamentos finais alongados, característica observada nas assinaturas padrão, também aparece nas assinaturas questionadas. Esses traços finais são componentes típicos do estilo analisado, reforçando a convergência entre os grupos comparados. Do ponto de vista estilístico, as assinaturas padrão revelam predominância de movimentos curvos, traço igualmente observado nas assinaturas questionadas, que mantêm curvas arredondadas, pouca angulação e ampla gestualidade. Em síntese, as convergências observadas mostram que as assinaturas questionadas preservam o modelo estrutural, a direção geral dos gestos, o estilo rubricado, os laços superiores, os movimentos iniciais ascendentes e os prolongamentos finais alongados encontrados nos padrões. Esses elementos revelam forte semelhança na forma global e no estilo gráfico predominante, indicando que as assinaturas questionadas foram construídas com base no mesmo padrão visual presente nos exemplares tidos como referência. Do ponto de vista técnico, essas convergências são suficientes para afirmar que as assinaturas questionadas guardam relação formal direta com os modelos genuínos, uma vez que repetem voluntariamente os elementos gráficos mais característicos e marcantes das rubricas analisadas. CONCLUSÃO: Diante do conjunto e com base na comparação entre as assinaturas padrão e as assinaturas questionadas, verifica-se que estas apresentam convergências gráficas relevantes, especialmente nos elementos macrográficos que compõem o modelo estrutural do gesto. Foram constatadas compatibilidades quanto ao movimento inicial ascendente, à presença de laços superiores amplos, ao estilo rubricado predominante, à inclinação geral para a direita, ao predomínio de linhas curvilíneas e à existência de prolongamentos finais alongados entre outros como ilustrado acima. Essas características, repetidas de forma consistente nas assinaturas questionadas, demonstram que elas preservam o padrão formal, a morfologia geral e a natureza estilística observados nos exemplares tidos como referência. Tais semelhanças indicam que as assinaturas questionadas guardam relação gráfica direta com os modelos apresentado nos documentos padrões, revelando convergências gráficas relevantes do mesmo punho escritor. (destaquei). O laudo pericial é categórico ao concluir que não há nenhuma invalidade ou falsidade nas assinaturas lançadas no documento, tendo sido produzido sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, motivo pelo qual goza de presunção relativa de veracidade (juris tantum). Em sentido diverso, o parecer apresentado pela parte requerida constitui documento produzido unilateralmente, não possuindo a mesma robustez probatória necessária para infirmar a perícia judicial. Outrossim, verifica-se, na conduta dos requeridos João Felicio Rossi e Leonor de Fatima Rossi, inequívoca configuração de má-fé processual, nos termos do art. 80, II, do Código de Processo Civil. Isso porque toda a tese defensiva sustenta-se no alegado desconhecimento do negócio jurídico objeto da presente ação, circunstância frontalmente incompatível com o próprio contrato (ID 9888045511), no qual constam suas assinaturas válidas na qualidade de anuentes. Assim, a tese por eles sustentada revela-se manifestamente inverídica, configurando afronta ao dever de boa-fé objetiva, consubstanciada na vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), pois não é admissível que a parte assine determinado contrato na condição de anuente e, posteriormente, venha a Juízo alegar desconhecimento de seu conteúdo. Outro elemento relevante a evidenciar a má-fé processual refere-se ao fato de que, na contestação apresentada (ID 10116597011), ambos deixaram de informar seu endereço. Entretanto, nos instrumentos de procurações juntadas aos autos (IDs 10116576847 e 10116588920), qualificaram-se como residentes e domiciliados na Rua Jamaica, n.º 171, Bairro Jardim Quisisana, exatamente o mesmo endereço do imóvel objeto da lide (ID 9888045511). Não bastasse isso, após o deferimento da prova pericial, passaram a afirmar que residem em Portugal (ID 10407668018). Todos esses elementos, analisados em conjunto, demonstram que a parte requerida litigou de má-fé, em manifesta afronta às partes e à própria função jurisdicional, razão pela qual deve ser condenada nas penalidades compatíveis com os atos processuais praticados. Prosseguindo, restando claramente demonstrado que ambos participaram ativamente do negócio jurídico e contribuíram para sua posterior rescisão, uma vez que possuíam plena ciência de todos os seus termos, e comprovado que a parte autora efetivamente adimpliu as obrigações assumidas no contrato, devem ambos ser condenados ao pagamento da multa contratual prevista no ajuste firmado entre as partes. Isso porque, na condição de terceiros anuentes, limitaram-se a concordar com a celebração do contrato, sem receberem qualquer valor decorrente da compra realizada pela autora. Assim, não podem ser condenados à restituição dos valores pleiteados a título de danos materiais, por não terem sido destinatários das quantias pagas nem beneficiários diretos da avença, tendo apenas anuído com sua celebração. Nesse contexto, concluo que, tendo ambos participado do negócio jurídico na qualidade de anuentes e considerando que a rescisão contratual ocorreu extrajudicialmente (ID 10116599010), impõe-se o retorno das partes ao status quo ante, mediante a restituição integral dos valores pagos pela autora. Todavia, cada participante deve responder nos limites de sua efetiva participação na relação jurídica estabelecida. Assim, considerando que os requeridos João Felicio Rossi e Leonor de Fatima Rossi não receberam os valores decorrentes da compra realizada pela demandante, devem responder exclusivamente pela multa contratual prevista no instrumento firmado entre as partes (ID 9888045511, fl. 4, cláusula 12), uma vez que o desfazimento do negócio jurídico decorreu do cancelamento da transação realizada entre o requerido Fernando Aparecido Benitez e o procurador dos corréus ora analisados, Marcelo Correa Pereira (ID 10116599010), sem prejuízo da condenação por litigância de má-fé, nos termos da fundamentação acima exposta. Da responsabilidade de Fernando Aparecido Benitez O requerido, em sua tese defensiva, alega que não lhe pode ser imputada responsabilidade, uma vez que o verdadeiro causador do dano e dos fatos narrados na inicial é o terceiro Marcelo Corrêa Pereira. Todavia, razão não lhe assiste, visto que o requerido foi, de fato, o principal causador do dano narrado na inicial, bem como o cerne da controvérsia, devendo ser advertido de que, por expressa previsão legal, a transmissão da propriedade de bens imóveis se dá mediante o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, por força do art. 1.245 do Código Civil, in verbis: "Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.". Compulsando os autos e tendo em vista tudo quanto exposto pelas partes, verifica-se que o requerido realizou, em espécie, modalidade de venda a non domino, uma vez que celebrou com a parte autora contrato de compra e venda de bem imóvel (ID 9888045511), transacionando bem que não era de sua propriedade, existindo, em verdade, mera expectativa de aquisição dos direitos, com base em contrato por ele firmado com o procurador dos corréus João Felício Rossi e Leonor de Fátima Rossi, qual seja, Marcelo Corrêa Pereira. Além disso, resta evidente a ocorrência desses fatos, uma vez que a mera expectativa do requerido de adquirir o bem imóvel — que, novamente, sequer foi validamente transferido à sua propriedade mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis competente — não se concretizou, pois, antes da confirmação do negócio e da efetiva transferência da propriedade, o negócio jurídico anteriormente celebrado entre o requerido Fernando Aparecido Benitez e Marcelo Corrêa Pereira foi desfeito (ID 10174346395). Destaco o seguinte precedente do E. Tribunal de Justiça de Minas Gerais nesse sentido3: EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - PROCEDIMENTO COMUM - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DE REPARAÇÃO DE DANOS - PRELIMINAR - ARGUIÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA - DECRETAÇÃO DA REVELIA NO ATO SENTENCIAL - POSSIBILIDADE - CONTESTAÇÃO APRESENTADA DE FORMA INTEMPESTIVA - MERA DECLARAÇÃO DE CIRCUNSTÂNCIA PROCESSUAL JÁ CARACTERIZADA - PRELIMINAR REJEITADA - MÉRITO - VENDA A NON DOMINO - RÉUS QUE NEGOCIARAM IMÓVEL DE QUE NÃO TINHAM A PROPRIEDADE - NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS - NÃO CABIMENTO - INEXISTÊNCIA DE PROVAS SOBRE LESÃO A DIREITOS DA PERSONALIDADE DO AUTOR - RECURSOS NÃO PROVIDOS. - Uma vez operada a perda da faculdade processual de contestar a ação, não é mais possível ao réu, sem justo motivo, apresentar contestação sabidamente intempestiva, sob pena de esvaziar-se a eficácia dos prazos peremptórios fixados em lei. A validade da contestação não pode ser desvinculada do respeito ao "prazo fatal" previsto pelo legislador, sob pena de restarem vulnerados os princípios do devido processo legal e da isonomia. - A "venda a non domino" ocorre quando a negociação de determinado bem é realizada por quem não tem a propriedade da coisa e, portanto, jamais poderia dela dispor. Se os elementos de prova dos autos demonstram que os réus não eram titulares do imóvel negociado com a parte autora, resta configurada essa modalidade de vício na negociação, a justificar a insubsistência do vínculo. - Conquanto seja verdade que a parte autora poderia ter agido com maior cautela antes de celebrar a promessa de compra e venda, consultando, por exemplo, a matrícula do bem cuja aquisição pretendia, esse fato não autoriza que se impute a ela a responsabilidade pelo insucesso da negociação. Nesses casos, são os "aparentes vendedores" que dão causa à situação jurídica litigiosa, porque "ninguém pode transferir o que não tem - (nemo plus iuris transfere ad alium potest quam ipse habet)" (REsp 867. 016/PR, Rel. Min. Luiz Fux). - Muito embora seja verdade que a compra e venda a non domino seja, tecnicamente, um "ato ilícito", entende-se que, em hipóteses como essa, o arbitramento de indenização por danos morais pressupõe, igualmente, a existência de prova sobre a efetiva violação a direitos da personalidade da parte autora. Isso ocorre porque o "dano" também é elemento indispensável para a reparação civil (art. 186 do CC), e não ocorre in re ipsa no caso de frustrações negociais. - Recursos aos quais se nega provimento. (destaquei). Logo, resta claro e demonstrado que a principal causa da controvérsia discutida nestes autos decorre da venda a non domino praticada pelo requerido Fernando Aparecido Benitez, que, mesmo possuindo apenas mera expectativa de direito de aquisição, transacionou e alienou o bem imóvel objeto dos autos à autora, sem que sequer tivesse concluído o negócio jurídico firmado com o representante dos corréus João Felício Rossi e Leonor de Fátima Rossi. Nesse sentido, deve o requerido ser condenado integralmente à restituição pretendida na inicial pela demandante, visto que foi Fernando Aparecido Benitez quem efetivamente transacionou o bem imóvel e recebeu os valores, além de ser condenado ao pagamento da multa contratual, uma vez que, por sua culpa preponderante, houve a rescisão do contrato objeto dos autos (ID 9888045511). Da responsabilidade de LVL Negócios Imobiliários A parte requerida afirma que não possui responsabilidade pelos fatos narrados na inicial, sustentando que o verdadeiro responsável pela negociação foi o corretor Rodrigo José Firmino. Todavia, não lhe assiste razão, uma vez que traz aos autos apenas declaração (ID 10187886833) elaborada pelo próprio Rodrigo José Firmino, pessoa diretamente interessada no presente processo, haja vista que também assinou o contrato objeto dos autos (ID 9888045511). Outrossim, as provas anexadas são completamente insuficientes para afastar o reconhecimento de sua responsabilidade, pois a própria requerida confessa ter elaborado o contrato objeto dos autos (ID 9888045511), além de figurar expressamente como destinatária da comissão pelos serviços de intermediação/corretagem no negócio jurídico celebrado entre as partes, conforme dispõe a Cláusula 9ª4: CLÁUSULA 9ª: O promitente Vendedor ficará exclusivamente responsável pelo pagamento integral dos honorários de prestação de serviços de corretagem, no valor total de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para a imobiliária Paulo Roberto Leadi, devidamente inscrita no CRECI 6905 J e devendo a comissão ser paga em até 01 (hum) dia após o recebimento descrito no item 3.1 da cláusula 3, através de depósito/transferência bancária Banco Bradesco (237), Agência n° 0514-2, Conta Jurídica n° 136.566-5, titularidade de LVL Negócios Imobiliários, CNPJ: 41.313.113/0001-24. Nesse sentido, está claramente configurada sua participação no evento narrado na inicial, uma vez que, conforme confessado, confeccionou o contrato e figura como destinatária da comissão de corretagem. Pouco importa a relação jurídica existente entre a imobiliária e o corretor Rodrigo José Firmino, visto que a pessoa jurídica participou ativamente do negócio jurídico objeto dos autos. Outrossim, o conjunto probatório apresentado pela empresa requerida é completamente insuficiente para demonstrar que o corretor Rodrigo José Firmino apenas realiza parcerias com a imobiliária, uma vez que sequer apresentou documentação idônea apta a comprovar a qualificação e o vínculo de seus prepostos. Ademais, não se pode exigir da autora conhecimento acerca da relação jurídica existente entre o corretor e a imobiliária. Assim sendo, deverá a requerida ser condenada à restituição da quantia correspondente ao valor recebido a título de comissão de corretagem, sendo essa a extensão de sua responsabilidade no negócio jurídico celebrado. Não lhe é aplicável, contudo, a multa contratual, por figurar como mera intermediadora do negócio jurídico e por inexistir comprovação efetiva de que tenha contribuído para a rescisão contratual, circunstância que decorreu exclusivamente da conduta dos demais corréus, conforme já destacado. Dos danos morais Quanto aos danos morais, trata-se de hipótese em que estes não são presumidos, devendo ser devidamente demonstrados pela parte demandante, mesmo diante de hipótese de venda a non domino. Nesse sentido, em que pesem as alegações autorais, não há, na espécie, demonstração de abalo que ultrapasse o mero aborrecimento ou dissabor cotidiano, apto a ensejar indenização por danos extrapatrimoniais, uma vez que a simples frustração da expectativa decorrente da rescisão contratual por culpa da parte requerida não é suficiente para tal finalidade. Outrossim, a tese autoral não distinguiu adequadamente as naturezas jurídicas e os fatos geradores da cláusula penal contratual e da indenização por danos morais pretendida, podendo o acolhimento concomitante de ambos os pedidos configurar hipótese de bis in idem. Destaco o seguinte precedente do E. Tribunal de Justiça nesse sentido5: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. REDUÇÃO EQUITATIVA DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. BIS IN IDEM. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. PRETENSÃO DE REEXAME DA MATÉRIA. REJEIÇÃO. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração com pedido de efeitos infringentes opostos por ALCÂNTARA PARTICIPAÇÕES LTDA - ME e VITÓRIA DA UNIÃO PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA em face de acórdão, proferido, à unanimidade, por esta eg. Turma Julgadora, dando parcial provimento ao recurso de apelação principal, sustentando omissão quanto à redução equitativa da cláusula penal prevista no art. 413 do Código Civil, à configuração dos danos morais decorrentes do atraso na entrega de lote não edificado e à ocorrência de bis in idem na cumulação da multa contratual com indenização por dano extrapatrimonial, com pedido de reforma do julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorreu em omissão ao deixar de aplicar a redução equitativa da cláusula penal com base no art. 413 do Código Civil; (ii) estabelecer se houve omissão quanto à análise dos requisitos para configuração do dano moral decorrente do atraso na entrega de lote não edificado; (iii) determinar se a cumulação da cláusula penal moratória com indenização por danos morais configura bis in idem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O art. 1.022 do CPC autoriza embargos de declaração apenas nas hipóteses de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, admitindo efeitos infringentes somente quando constatado vício que imponha a modificação do julgado. 4. O acórdão enfrenta expressamente a tese de redução equitativa da cláusula penal e fundamenta a validade da multa contratual de 10%, por reputá-la razoável e adequada à recomposição dos prejuízos decorrentes do atraso, afastando enriquecimento sem causa. 5. O julgado reconhece a responsabilidade objetiva das vendedoras e afirma que entraves administrativos não afastam o dever de indenizar, preservando o equilíbrio contratual mediante aplicação da penalidade livremente pactuada. 6. A decisão analisa a configuração dos danos morais e afirma que, embora o mero inadimplemento contratual não os gere automaticamente, o atraso injustificado frustra a legítima expectativa de uso do bem e ultrapassa o mero aborrecimento, justificando a condenação. 7. O acórdão delimita que a cláusula penal moratória possui natureza sancionatória pelo descumprimento do prazo, enquanto a indenização por danos morais visa compensar lesão a direitos da personalidade, reconhecendo naturezas jurídicas e fatos geradores distintos, o que afasta o alegado bis in idem. 8. O julgador não está obrigado a rebater um a um todos os argumentos das partes, devendo enfrentar apenas as questões capazes de infirmar a conclusão adotada, nos termos do art. 489 do CPC e da jurisprudência citada (RTJMG, ED 1.0064.18.000219-4/002). 9. A pretensão recursal revela inconformismo com o resultado do julgamento e busca rediscutir matéria já decidida, finalidade incompatível com a via estreita dos embargos de declaração. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: 1. Os embargos de declaração não se prestam ao reexame da matéria já decidida, limitando-se às hipóteses do art. 1.022 do CPC. 2. Não há omissão quando o acórdão enfrenta de forma fundamentada a validade e razoabilidade da cláusula penal, afastando a aplicação do art. 413 do Código Civil. 3. O atraso injustificado na entrega de imóvel pode gerar danos morais quando ultrapassa o mero inadimplemento contratual e frustra a legítima expectativa de fruição do bem. 4. A cumulação de cláusula penal moratória com indenização por danos morais não configura bis in idem quando possuem naturezas jurídicas e fatos geradores distintos. (destaquei). Logo, concluo que o evento narrado no presente processo não enseja indenização por danos morais, pois a simples rescisão contratual, ainda que decorrente de culpa da parte requerida, mostra-se insuficiente para caracterizar dano extrapatrimonial indenizável. Ademais, a ausência de distinção, na tese autoral, entre a cláusula penal contratual e a indenização por danos morais acarretará indevido locupletamento da parte autora, em razão da configuração de bis in idem. Por fim, quanto a gratuidade de justiça da autora verifico que não estão presentes os requisitos necessários para a concessão do benefício, uma vez que não há nos autos documentos que demonstrem sua hipossuficiência, inclusive realizou o pagamento das custas no momento oportuno (ID 9893999082), ficando demonstrado que o pagamento das custas processuais não prejudicará a subsistência ou comprometerá o atendimento de suas necessidades básicas, conforme exige o art. 98 do Código de Processo Civil. Motivos pelos quais indefiro a concessão da gratuidade de justiça a autora. Diante de tais fundamentos, com fulcro na legislação e nos atos normativos de regência e firme nos precedentes sumulados e proferidos em sede de recursos constitucionais repetitivos pelos Tribunais Superiores e na forma do artigo 489 do Código de Processo Civil, concluo que os pedidos iniciais devem ser julgados parcialmente procedentes e os pedidos reconvencionais parcialmente procedentes. Decido. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: Decretar a rescisão contratual por culpa dos requeridos Fernando Aparecido Benitez, João Felício Rossi e Leonor de Fátima Rossi. Condenar a parte requerida, Fernando Aparecido Benitez, na restituição do valor pago, correspondente ao montante de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), incidindo os juros de mora e correção monetária pelo IPCA do período, na forma do artigo 389, parágrafo único do Código Civil, cujo o termo inicial de incidência fixo desde o efetivo pagamento efetuado pela autora, até a data da citação da parte requerida, a partir da qual (termo) incidirá a Taxa Selic, qual consumirá a correção monetária e os juros de mora, consoante disposto no artigo 406, §1º do Código Civil. Condenar a parte requerida, LVL Negócios Imobiliários, na restituição do valor pago a título de corretagem, correspondente ao montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), incidindo os juros de mora e correção monetária pelo IPCA do período, na forma do artigo 389, parágrafo único do Código Civil, cujo o termo inicial de incidência fixo desde o efetivo pagamento efetuado pela autora, até a data da citação da parte requerida, a partir da qual (termo) incidirá a Taxa Selic, qual consumirá a correção monetária e os juros de mora, consoante disposto no artigo 406, §1º do Código Civil. Condenar a parte requerida, Fernando Aparecido Benitez, João Felício Rossi e Leonor de Fátima Rossi, solidariamente, na multa contratual prevista na cláusula 12 (ID 9888045511 fl. 4), correspondente ao montante de R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais), incidindo juros de mora e correção monetária, contados a partir da propositura da ação com base na Taxa Selic, qual consumirá a correção monetária e os juros de mora, consoante disposto no artigo 406, §1º do Código Civil. Havendo improcedência total do pedido de indenização por danos morais, não se aplica o entendimento consolidado na Súmula 326 do STJ. Assim, reconheço a sucumbência recíproca e, nos termos dos arts. 85 e seguintes do Código de Processo Civil, condeno ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido. Fixo a responsabilidade pelo pagamento dos honorários na proporção de 20% (vinte por cento) para a parte autora e 80% (oitenta por cento) para a parte requerida, sendo que na parte requerida distribuo o ônus da sucumbência em: 40% (quarenta por cento) para Fernando Aparecido Benitez e 20% (vinte por cento para os corréus). Em razão dos atos praticados em consonância com o art. 80, II do CPC condeno a parte requerida João Felício Rossi e Leonor de Fátima Rossi ao pagamento de multa de má-fé pela postura temerária adotada em juízo, com fundamento no art. 81 do CPC, fixo o valor da multa em 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa, em proveito da parte autora. Independentemente do trânsito em julgado encaminhem-se os autos ao Ministério Público para apuração de eventuais delitos praticados pelos requeridos Fernando Aparecido Benitez, João Felício Rossi e Leonor de Fátima Rossi. Esta decisão se submete ao procedimento de efetivação disposto nos artigos 509 e seguintes do Código de Processo Civil. Certificado o trânsito em julgado da presente sentença, e regularizados os registros pertinentes, arquivem-se os autos com baixa. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se. Poços de Caldas, data da assinatura eletrônica. TANIA MARINA DE AZEVEDO GRANDAL COELHO Juíza de Direito 5ª Vara Cível da Comarca de Poços de Caldas 1 TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.416086-2/001, Relator(a): Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/07/2026, publicação da súmula em 13/07/2026 2ID 10597675632 3 TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.169224-0/001, Relator(a): Des.(a) Lílian Maciel , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/02/2026, publicação da súmula em 06/02/2026 4ID 9888045511 5 TJMG - Embargos de Declaração-Cv 1.0000.25.152731-3/002, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/04/2026, publicação da súmula em 13/04/2026