5011806-04.2024.8.13.0313

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ipatinga / 1ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga Rua Maria Jorge Selim de Sales, 170, Centro, Ipatinga - MG - CEP: 35160-011 PROCESSO Nº: 5011806-04.2024.8.13.0313 ar* CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Adimplemento e Extinção] AUTOR: EUDES MENDES MORAES CPF: 038.302.496-08 RÉU: LUCIANO ALVES DA SILVA OLEGARIO CPF: 041.956.296-67 e outros SENTENÇA Eudes Mendes Moraes ajuizou a presente Ação de Indenização por Benfeitorias e Restituição de Valor em face de Luciano Alves da Silva Olegário, Josefa Olegário da Silva e Julevânia Alves Olegário. Narra que, no início do ano de 2013, celebrou com os réus contrato verbal de compra e venda do imóvel descrito como o lote de terreno nº 09 da quadra nº 55, situado no bairro Iguaçu, na cidade de Ipatinga, pelo montante de R$ 278.000,00. Na ocasião, adimpliu a quantia de R$ 110.000,00 a título de entrada, restando ajustado que o saldo devedor remanescente seria quitado por meio de financiamento habitacional perante a Caixa Econômica Federal. Ocorre que o processo de financiamento foi obstado diante de divergências na metragem do lote geradas por desapropriação municipal não regularizada oportunamente pelos vendedores. Ante a pendência e com a devida concordância dos réus, afirma ter tomado a posse do terreno e nele edificado de boa-fé uma estrutura sob medida composta por galpão, estufa de secagem automotiva e banheiros, avaliados em R$ 330.000,00. Após a rescisão judicial do pacto de compra e venda decretada nos autos de rescisão contratual nº 5000357-25.2019.8.13.0313, que tramitou na 2ª Vara Cível local, o autor requer a indenização pelas benfeitorias indicadas e a devolução do valor da entrada. Pleiteia, ainda a concessão da justiça gratuita. A inicial veio acompanhada de procuração e documentos. No aditamento de ID 10266301261, o autor requereu a tutela de urgência voltada a resguardar o direito de retenção do bem até que fosse devidamente ressarcido pelas acessões e melhorias introduzidas. O pedido liminar de manutenção na posse foi deferido na decisão de ID 10290782619. Na mesma oportunidade, postergou-se o exame dos benefícios da justiça gratuita, intimando-se o autor a comprovar sua hipossuficiência. O pedido de restituição do valor da entrada não foi conhecido, uma vez que a devolução já havia sido determinada nos autos nº 5000357-25.2019.8.13.0313. O pedido de justiça gratuita foi indeferido no ID 10314918068. Citados, os réus apresentaram contestação no ID 10370190431, arguindo preliminarmente que o deferimento da liminar ofende a coisa julgada, alterando questões já decididas no outro processo, bem como alegam a falta de interesse de agir e a perda superveniente do objeto em relação ao pedido de restituição do valor pago a título de entrada. Defendem, ainda, a incompetência absoluta deste juízo por força de suposta prevenção do Juízo da 2ª Vara Cível de Ipatinga, além de impugnarem o pedido de justiça gratuita do autor. No mérito, alegam que a desocupação do imóvel decorreu do inadimplemento contratual do comprador. Impugnam o pedido indenizatório ao argumento de que o autor agiu de má-fé e de que as benfeitorias realizadas possuem natureza útil, não ensejando direito à indenização. Sustentam, ainda, que tais benfeitorias são passíveis de remoção. Ao final, requerem a improcedência dos pedidos iniciais e a condenação do autor em litigância de má-fé. Pleiteiam, ainda, a concessão da justiça gratuita. O autor apresentou impugnação à contestação no ID 10400789307, em óbvia contrariedade. Foram rejeitadas as preliminares de falta de interesse de agir, ofensa à coisa julgada, incompetência deste juízo em razão da prevenção e "perda superveniente do interesse processual" (ID 10405927267). Determinou-se, ainda, a comprovação da hipossuficiência econômica pelos réus. O mandado de manutenção do autor na posse do imóvel foi cumprido no ID 10456467716 - Pág. 3. Intimados para especificarem provas, a parte ré requereu o depoimento pessoal do autor (ID 10472964975) e o requerente pleiteou a produção de prova testemunha (ID 10474838642). O autor interpôs o Agravo de Instrumento número 1.0000.24.505332-7/001 em face do indeferimento inicial de sua gratuidade judiciária, recurso este que foi provido pela 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais para conceder-lhe em definitivo a assistência judiciária gratuita, conforme acórdão de ID 10500962828. Lado outro, os réus interpuseram o Agravo de Instrumento número 1.0000.24.505332-7/002 contra a decisão que deferiu a liminar possessória de manutenção de posse. O Egrégio Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso dos réus sob o fundamento de que a reintegração possessória definitiva já havia sido chancelada por decisão transitada em julgado na ação anterior de rescisão, o que inviabilizaria o deferimento de liminar de retenção possessória na via autônoma, reformando a decisão interlocutória unicamente para revogar a tutela provisória, sem prejuízo da discussão meritória quanto ao direito indenizatório, conforme acórdão de ID 10589013447. Foi indeferido o pedido de justiça gratuita dos réus e designada audiência de instrução e julgamento (ID 10516107526). Na audiência, foram ouvidas duas testemunhas pelo autor e uma testemunha pela parte ré. Alegações finais apresentadas pelo réus no ID 10591590383 e pelo autor no ID 10611839378. Os autos vieram conclusos para julgamento. Decido. FUNDAMENTAÇÃO O feito encontra-se apto ao julgamento, tendo em vista a ausência de requerimento de novas provas. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais deu provimento ao recurso interposto pelo autor, concedendo-lhe os benefícios da justiça gratuita. Isto posto, a impugnação apresentada pela parte ré restou prejudicada. As preliminares de coisa julgada, falta de interesse de agir, perda superveniente do objeto/interesse processual e incompetência deste Juízo já foram enfrentadas e afastadas na decisão de ID 10405927267. Superadas as preliminares, passa-se à análise do cerne meritório da demanda, que consiste em definir se o autor faz jus à indenização pelas benfeitorias construídas no lote de terreno nº 9 da quadra nº 55 do bairro Iguaçu, em Ipatinga, e se a sua posse, no período em que edificou tais estruturas, qualificou-se como de boa-fé. O requerente sustenta que o imóvel apresentava pendências documentais decorrentes de desapropriação promovida pelo Município, circunstância que inviabilizava a obtenção de financiamento bancário destinado à quitação do saldo remanescente da negociação. Aduz que, em razão dessa irregularidade, solicitou autorização aos réus para utilizar o imóvel e nele construir um galpão, a fim de iniciar suas atividades laborais no local. Em audiência, foi tomado o depoimento do profissional responsável pela construção do galpão. O senhor Átila Novais Almeida confirmou que não existia padrão de energia na época e que foi utilizada a água e a energia da Dona Josefa para a construção. Ademais, os réus residiam no imóvel dos fundos da propriedade, razão pela qual não se mostra plausível que o autor tenha erguido um galpão de considerável porte sem o conhecimento ou a anuência deles, especialmente considerando o uso da água e da energia elétrica do imóvel pertencente aos requeridos. Na contestação, os réus restringiram-se a alegar a má-fé do autor em decorrência do inadimplemento do saldo remanescente do negócio. Entretanto, conforme relatado pelo arquiteto contratado, Fabiano Moreira da Silva, ouvido em audiência: “que foi o arquiteto contratado por Eudes em 2017 para regularizar o imóvel junto à prefeitura de Ipatinga; que o imóvel já estava pronto; que a oficina ainda não estava funcionando; que faltava ainda ligar a energia elétrica; que fez o levantamento arquitetônico, mas relata dificuldades na obtenção da assinatura da proprietária para o processo burocrático; que não conseguiu concluir o processo; que não sabe por qual razão a proprietária não assinou o projeto; que o autor ainda não tinha quitado o lote; que o senhor Eudes o contratou porque iria financiar o lote; que, como ele tinha autorização da proprietária para construir, ele cobriu o lote; que o banco indeferiu o financiamento na vistoria porque havia sido construído o galpão, exigindo a regularização da construção; que o banco entendeu que não se tratava de um lote; que não havia legalmente nenhuma comprovação da desapropriação; que o senhor Eudes chegou a comentar que teria avançado sobre a área de outro terreno; que depois foi apresentado documentos de que a Prefeitura teria desapropriado a parte da frente do terreno; que seria necessário fazer uma retificação do documento e o desmembramento; que confirma que, quando iniciou seu trabalho, a estrutura do galpão, incluindo piso de concreto, alvenaria com reboco e cobertura metálica, já estava pronta; que a estufa também já estava pronta; que a estufa também tinha uma mureta de alvenaria de 1,30m; que ele depois fechou; que ele tinha dois banheiros ainda em construção nos fundos; que a alvenaria dos banheiros já estava pronta; que não recomenda a tirada do material existente em razão da possibilidade de perda; que o galpão foi construído sob medida; que entende que haveria perda de 15 a 20%; que o galpão pode ser reutilizado para outras atividades; que outra pessoa poderia fazer as adaptações necessária.” Desse modo, ambos os depoimentos evidenciam que a construção foi realizada com o conhecimento dos proprietários do imóvel. Inclusive, o arquiteto foi contratado justamente para promover a regularização da edificação, viabilizando a obtenção do financiamento bancário. Todavia, no curso desse procedimento, foram constatadas outras irregularidades documentais que acabaram por impedir a concessão do financiamento. Como o autor não providenciou o pagamento de outro modo, os requeridos buscaram a rescisão contratual. Inclusive, a parte ré confessa que autorizou a construção da benfeitoria nos autos n° 5000357-25.2019.8.13.0313, conforme trecho a seguir (petição inicial, pág. 4): “Devido à demora do município em averbar a documentação referente a desapropriação na matricula do imóvel, não tinha como transferir a escritura para o réu para que esse pudesse fazer o financiamento perante a Caixa Econômica Federal. Assim, a desculpa do réu era que não tinha como fazer o financiamento enquanto o Município não averbasse. Baseado sempre nesse argumento, o réu pediu a autora para que deixasse ele usar o imóvel, pois sua aquisição era justamente para fazer sua oficina mecânica e caso o Município demorasse mais, não havia razão para ficar com o imóvel. Alegou também, que precisava trabalhar para juntar o dinheiro para pagar a autora. Com toda boa-fé e ainda sentindo pena do réu a autora autorizou a construção desde que ele assinasse o contrato e venda. A construção o réu começou imediatamente, fazendo um galpão e colocando uma estufa para secagem de veiculo, porém se esquivava sempre de fazer qualquer contrato.” Nos termos do art. 1.219 do CC/02: “O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.” Dessa forma, restando comprovada a boa-fé que norteou a posse do autor e a edificação do galpão sobre o lote de propriedade dos réus, com a devida anuência destes, conclui-se pela procedência do direito de indenização pelas acessões e benfeitorias necessárias e úteis introduzidas no lote de terreno. Definido o direito do autor à indenização, resta quantificar o montante devido, bem como analisar a natureza das construções e a viabilidade de seu levantamento ou remoção, ponto que constitui nova controvérsia entre as partes. Os requeridos argumentam em sua defesa e em sede de memoriais que referidas benfeitorias consistem em estruturas metálicas e cabine de pintura removíveis, de modo que o autor não deteria direito à indenização pecuniária, mas tão somente ao levantamento e retirada física do material do local, sem qualquer custo aos proprietários. Contudo, tal alegação defensiva foi cabalmente refutada pelas provas técnicas e orais produzidas na instrução processual. A testemunha Átila Novais Almeida detalhou: “que a fundação foi feita dentro das normas; tem sapata, viga baldrame, treliça; que não se trata de uma simples parede; que é uma estrutura de concreto armada; que o piso é de concreto; que foi a pessoa responsável pela fabricação do telhado; que o telhado tesouras arqueadas, com pé direito de 6 metros e os pés eram chumbados; que é uma estrutura feita por medida para o lote; que entende ser completamente inviável a retirada da estrutura sem prejuízo, ressaltando que as estruturas foram colocadas por guindaste e soldadas/chumbados”. Em idêntico sentido, a testemunha Fabiano Moreira da Silva confirmou que o galpão foi construído como obra civil definitiva sob medida, englobando piso de concreto, paredes de alvenaria com reboco, banheiros estruturados e estufa de pintura com mureta de sustentação de alvenaria. O profissional destacou que a eventual remoção forçada das estruturas metálicas e do telhado acarretaria uma perda de 15 a 20%. Por fim, o perito nomeado no outro feito também foi ouvido em audiência e confirmou que a remoção das estruturas representaria uma perda significativa de 20 a 25%, sendo impossível a retirada sem danos. Dessa forma, resta integralmente descaracterizada a tese de que a edificação comporta mero levantamento pelo possuidor. Insta ressaltar que se tratam de benfeitorias úteis, na medida em que aumentaram e facilitaram o uso do bem, nos termos do art. 96, § 2º, do CC/02. Assim, permitir que o autor seja compelido a retirar fisicamente materiais soldados e chumbados sob medida, representaria uma grave violação ao princípio da boa-fé e do ressarcimento integral, chancelando o enriquecimento indevido dos réus, que passariam a dispor de um terreno enriquecido por obras de infraestrutura profundas (fundação, piso industrial, muretas e paredes de alvenaria) sem qualquer contraprestação. Cumpre ressaltar que o perito atribuiu à benfeitoria o valor de R$ 330.000,00, conforme laudo de ID 9835583469 - Pág. 31. Em audiência, esclareceu que essa avaliação não contemplou a estufa de acrílico, por se tratar de estrutura passível de remoção e que poderá ser retirada pelo autor. De tal modo, a fixação da indenização em pecúnia correspondente ao valor integral da avaliação técnica do perito oficial judicial, no montante de R$ 330.000,00, é a única medida apta a recompor legitimamente o patrimônio do adquirente de boa-fé. DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que consta dos autos, revogo a liminar anteriormente concedida, e, no mérito, JULGO PROCEDENTE os pedidos iniciais, resolvendo o mérito do processo nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: Condenar solidariamente os réus ao pagamento da importância de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais) em favor do autor, a título de indenização por acessões e benfeitorias edificadas no imóvel constituído pelo lote de terreno nº 09 da quadra nº 55 do bairro Iguaçu, em Ipatinga/MG. A referida quantia deverá ser corrigida monetariamente pelo índice da CGJ, a partir da data do laudo pericial oficial, e acrescida de juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da data de citação válida dos réus, até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, os débitos deverão ser corrigidos apenas pela SELIC (que já engloba a correção e os juros). Autorizo, ainda, o levantamento da estufa de acrílico pelo autor. Condenar os requeridos ao pagamento integral das custas processuais, taxas judiciárias e despesas do processo, bem como ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência em favor dos patronos do autor, os quais arbitro no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor total atualizado da condenação, com fundamento no disposto no art. 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, remetam-se os autos ao arquivo com baixa. P. R. e I. Ipatinga, data da assinatura eletrônica. ELIMAR BOAVENTURA CONDE ARAÚJO Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga