5011751-53.2024.8.13.0701

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberaba / 4ª Vara Cível da Comarca de Uberaba Avenida Maranhão, 1580, Santa Maria, Uberaba - MG - CEP: 38050-470 PROCESSO Nº: 5011751-53.2024.8.13.0701 CLASSE: [CÍVEL] EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) ASSUNTO: [Locação de Imóvel, Benfeitorias] AUTOR: DANIEL VALDISSER DE FARIA CPF: 755.393.496-87 e outros RÉU: CAPARAO ADMINISTRACAO PATRIMONIAL S.A CPF: 48.030.865/0001-27 SENTENÇA Vistos. I – RELATÓRIO Cuida-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES (autos nº 5009771-71.2024.8.13.0701) ajuizada por CRISTINA APARECIDA VALDISSER e MARIA ANTONELLA CALÇADOS LTDA. em face de CAPARAÓ ADMINISTRAÇÃO PATRIMONIAL S.A., bem como de EMBARGOS À EXECUÇÃO (autos nº 5011751-53.2024.8.13.0701) opostos por MARIA ANTONELLA CALÇADOS LTDA., CRISTINA APARECIDA VALDISSER e DANIEL VALDISSER DE FARIA em face da mesma embargada, distribuídos por dependência à Execução de Título Extrajudicial nº 5006351-58.2024.8.13.0701, reunidos para julgamento conjunto em razão da conexão formalmente reconhecida. Na Ação de Rescisão Contratual (autos nº 5009771-71.2024.8.13.0701), alegaram as autoras que, em 22 de novembro de 2022, firmaram contrato particular de locação tendo por objeto o espaço comercial denominado Loja nº 3 do empreendimento "Pátio Uberaba", situado na Avenida Nossa Senhora do Desterro, nº 1.745, Bairro Paraíso, Uberaba/MG, com área privativa de 77 m², pelo prazo de 36 meses e aluguel mensal fixado em R$ 3.434,00. Sustentaram que a contratação decorreu de promessas determinantes veiculadas pela ré e sua administradora, consistentes na entrega de empreendimento estruturado com lojas-âncora de renome, suporte publicitário, totens externos e fluxo contínuo de consumidores. Afirmaram que a ré descumpriu integralmente os compromissos de atratividade e infraestrutura, entregando galpão deserto, desprovido de mobiliário e sinalização, além de apresentar graves patologias construtivas na laje do estacionamento superior, gerando goteiras e infiltrações no pavimento térreo. Aduziram que os lojistas se uniram em associação e celebraram Termo de Acordo com a administradora em 3 de abril de 2023 (ID 10199780120), o qual também foi inadimplido, culminando na inviabilidade comercial do ponto e na entrega das chaves em 8 de fevereiro de 2024 (ID 10341391079). Diante desse quadro de ruína econômica, narraram a extinção voluntária da sociedade empresária (ID 10440739331) e o ajuizamento de ação de repactuação por superendividamento (ID 10440766907). Requereram: a concessão da justiça gratuita; a declaração de rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré; a condenação da locadora ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 45.000,00 pelas benfeitorias realizadas; indenização por lucros cessantes no montante estimado de R$ 50.000,00; compensação por danos morais em R$ 50.000,00; condenação na multa contratual de três aluguéis (R$ 10.302,00); e a condenação nos ônus de sucumbência. A ré apresentou contestação (ID 10341390427). Impugnou a gratuidade de justiça deferida e arguiu preliminar de conexão. No mérito, sustentou que o contrato já havia sido encerrado pela desocupação voluntária em 8 de fevereiro de 2024; alegou a validade das Cláusulas 12ª (renúncia à indenização por benfeitorias) e 20ª (inexistência de obrigação quanto a lojas-âncora); defendeu a ilegitimidade pelas áreas comuns do condomínio; invocou a ausência de ato ilícito e nexo causal; sustentou a inadimplência das locatárias quanto aos aluguéis e encargos a partir de dezembro de 2023; e postulou a improcedência dos pedidos com a condenação das autoras por litigância de má-fé. Impugnação à contestação apresentada pelas autoras (ID 10394344051). Este Juízo avocou a competência da ação ordinária em virtude da anterior distribuição da execução correlata (ID 10311046641), com declínio formal pelo Juízo da 3ª Vara Cível (ID 10415840699). Na decisão saneadora (ID 10517061790), este Juízo rejeitou as preliminares, fixou os pontos controvertidos, admitiu a prova documental e a prova oral emprestada dos embargos apensos e deferiu a produção de perícia técnica de engenharia civil e avaliação mercadológica. Posteriormente, concedeu a gratuidade de justiça integral às autoras (ID 10574823333). O Laudo Pericial Judicial elaborado pelo perito nomeado foi acostado aos autos (ID 10662305145), acompanhado da planilha orçamentária (ID 10662295717). Após impugnação da ré (ID 10678719228) e manifestação das autoras (ID 10678730982), o perito prestou esclarecimentos complementares com avaliação mercadológica por inferência estatística e cálculo de depreciação linear (ID 10690418209 e ID 10690391120). Ambas as partes manifestaram-se sobre os esclarecimentos (ID 10697673554 e ID 10698108112). A impugnação ao laudo foi rejeitada e a perícia formalmente homologada, declarando-se encerrada a instrução probatória (ID 10721858050). As partes apresentaram memoriais finais em forma de alegações finais (ID 10727017204). Nos Embargos à Execução (autos nº 5011751-53.2024.8.13.0701), os embargantes opuseram-se à execução do crédito de R$ 12.263,42 (aluguéis vencidos em 10/12/2023, 10/01/2024 e fração proporcional de fevereiro de 2024) (ID 10210789295). Invocaram preliminar de conexão com a ação de rescisão; suscitaram a exceção do contrato não cumprido decorrente do colapso do empreendimento por culpa da locadora; e defenderam a inexigibilidade dos aluguéis executados ou, subsidiariamente, a compensação com a indenização pelas benfeitorias construídas na Loja 3. O embargante Daniel recolheu as custas iniciais (ID 10250224032 e ID 10250222161). A gratuidade de justiça foi indeferida aos embargantes naquele feito e o efeito suspensivo condicionado à caução (ID 10309896058), mantido o indeferimento da suspensão pela ausência inicial de garantia (ID 10389091403), tendo os embargantes posteriormente ofertado veículo automotor em caução (ID 10605608944). A embargada apresentou impugnação aos embargos (ID 10330451251), arguindo preliminares de litispendência e não cabimento dos embargos. No mérito, defendeu a liquidez e exigibilidade do crédito locatício; invocou a ausência de responsabilidade pela administração das áreas comuns; refutou a exceção do contrato não cumprido; defendeu a vedação contratual à retenção e indenização de benfeitorias; e pugnou pela condenação em litigância de má-fé (ID 10330451251). Na decisão saneadora dos embargos (ID 10466612292), foram rejeitadas as preliminares e deferida a prova oral, sendo realizada audiência de instrução e julgamento por videoconferência com a oitiva de testemunhas e informante (ID 10515327356). As partes apresentaram memoriais finais (ID 10529620569 e ID 10531716805), reiterando os embargantes as manifestações após a homologação da perícia conexa (ID 10724346757). Vieram ambos os feitos conclusos para sentença conjunta. É o relatório. Fundamento e decido. II – FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido e regular da relação jurídica processual, bem como as condições da ação e dos embargos, impõe-se o julgamento conjunto do mérito. O ponto fulcral da controvérsia reside em definir a quem deve ser imputada a responsabilidade pela rescisão antecipada do contrato de locação comercial firmado em 22 de novembro de 2022 (ID 10199772409) e, a partir de tal definição, extrair os consectários sobre os pedidos indenizatórios formulados pelas autoras e sobre a exigibilidade dos aluguéis cobrados na execução aparelhada pela ré. A relação jurídica estabelecida entre as partes submete-se aos preceitos da Lei nº 8.245/1991 e aos princípios gerais da teoria dos contratos do Código Civil. O artigo 22, incisos I e III, da Lei de Locações preconiza que constitui obrigação inafastável do locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e garantir a manutenção de sua forma e destino durante toda a vigência da locação. Tratando-se de locação de espaço comercial inserido em centro de compras planejado (mall comercial), o dever de prestação da locadora não se exaure na entrega física do salão vazio. O objeto material do negócio e a sua causa jurídica subjacente compreendem a inserção do comerciante em um ambiente comercial estruturado, dotado de atratividade mercadológica, infraestrutura de apoio, gestão eficiente de áreas comuns, segurança, limpeza e organização do conjunto de lojistas. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR - INÉPCIA DA INICIAL - REJEIÇÃO - CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO - SHOPPING CENTER - DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - APLICABILIDADE - RESTITUIÇÃO PROPORCIONAL DA CDU E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - APURAÇÃO DOS VALORES EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Se a petição inicial preenche os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC/2015 e foi instruída com documentos capazes de embasar os pedidos de rescisão contratual e indenização, a preliminar de inépcia da inicial deve ser rejeitada. Conforme já manifestado pelo Superior Tribunal de Justiça, Resp nº 1295808/RJ, o contrato de shopping center é atípico, sendo caracterizado pela comunhão de interesse entre lojista e empreendedor, de modo que cabe ao lojista a responsabilidade pelo pagamento da locação e da res sperata (coisa esperada) e ao empreendedor a administração do empreendimento com vista a atração de clientes e fluxo de pessoas. Ainda que tenha ocorrido o inadimplemento do contrato de locação pelo lojista, o shopping center não cumpriu com suas obrigações contratuais, deixando de manter a infraestrutura, a segurança e de promover a publicidade do estabelecimento para atração do mercado consumerista. Verifica-se, portanto, a incidência da Exceção do Contrato não Cumprido, razão pela qual é imperiosa a rescisão contratual e consequente condenação da Ré a restituição proporcional da CDU e indenização por perdas e danos a ser apurado em liquidação de sentença. Tratando-se de condenação ao pagamento de indenização por perdas e danos, mas não sendo possível verificar a sua extensão, a apuração do valor deve ser feita mediante liquidação pelo procedimento comum, conforme previsto no art.509, II, do CPC/15, com oportunidade do exercício do contraditório. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.17.065964-3/003, Relator(a): Des.(a) Marcos Henrique Caldeira Brant , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/12/2018, publicação da súmula em 07/12/2018) No caso concreto, o conjunto probatório demonstra que a locadora descumpriu frontalmente os deveres contratuais e os anexos da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil). A prova documental revela que a captação da locatária ocorreu mediante veiculação de projeto comercial atrativo, prometendo a instalação de marcas consolidadas e lojas-âncora de grande renome, além de divulgação publicitária de grande alcance. O Termo de Acordo Extrajudicial celebrado entre a Associação dos Lojistas e a administradora do imóvel MMD Gestão Imobiliária LTDA. em 3 de abril de 2023 (ID 10199780120) comprova a confissão das graves deficiências operacionais do centro comercial. A administradora comprometeu-se formalmente a sanar problemas de falta de móveis no interior do mall, instalar totens publicitários externos, colocar bate-rodas de segurança, regularizar o descarte de lixo e reparar o piso do estacionamento superior que causava infiltrações e trincas nas lojas térreas (ID 10199780120). A alegação da ré de que não participou de tal acordo não prospera. A própria Cláusula 16ª e o Quadro Sintético do contrato de locação outorgaram expressamente à empresa MMD Gestão Imobiliária LTDA. plenos poderes para a administração e gestão imobiliária do empreendimento, incluindo o atendimento a lojistas e resolução de questões contratuais (ID 10199772409). A prova oral colhida na audiência de instrução (ID 10515327356) e emprestada para estes autos (ID 10517061790) ratificou o abandono do empreendimento. A testemunha Gleiciele Daniela Ferreira Gervásio declarou que a empresa prometeu um projeto lucrativo de shopping center com grandes âncoras e quiosques, apresentando mapa em que quase todas as unidades figuravam como alugadas; todavia, a autora Cristina permaneceu isolada como a única loja aberta em um corredor deserto de cerca de dez salas fechadas, sem móveis ou fachada externa. A testemunha Anna Letícia Pereira Silva Caminhas, responsável pelo marketing, confirmou que o centro comercial não possuía fluxo de clientes, que o espaço era vazio e que funcionários de supermercado vizinho e pessoas em situação de rua utilizavam as dependências para dormir. O informante Clebion Costa de Barcelos relatou que o centro comercial era um "deserto", que as salas foram entregues cruas e sem acabamento e que as promessas de inauguração conjunta com lojas de grande porte nunca foram cumpridas. A testemunha Renata Cecília Amaral Juliano, corretora de imóveis, atestou que a ausência de lojas-âncora inviabilizou o fluxo de público, tornando o valor locatício excessivo para a realidade fática do local. Ademais, o Laudo Pericial Judicial homologado (ID 10662305145) constatou patologias construtivas na edificação, notadamente vazamentos e fissuras na laje do estacionamento superior sobreposto às lojas, decorrentes de falhas no sistema de impermeabilização. O perito judicial concluiu expressamente que a ausência das lojas-âncora prometidas, associada às deficiências de gestão e infraestrutura, comprometeu diretamente a atratividade do local e prejudicou o desempenho da atividade empresarial das autoras. Diante desse contexto probatório inequívoco, afasta-se a aplicação da Cláusula 20ª do contrato. Em contratos padronizados de adesão, são nulas as disposições que exonerem o contratante de obrigações essenciais que serviram de elemento determinante para a manifestação de vontade da contraparte, sob pena de chancelar a propaganda enganosa e a quebra da boa-fé objetiva. In verbis: Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente. Art. 424. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a publicidade veiculada pelo empreendedor comercial integra a legítima expectativa dos contratantes, sendo vedada a utilização de estipulações genéricas de irresponsabilidade para encobrir frustração grave da base objetiva do negócio: EMENTA: DIREITO CIVIL. SHOPPING CENTER. INSTALAÇÃO DE LOJA. PROPAGANDA DO EMPREENDIMENTO QUE INDICAVA A PRESENÇA DE TRÊS LOJAS-ÂNCORAS. DESCUMPRIMENTO DESSE COMPROMISSO. PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO. 1. Conquanto a relação entre lojistas e administradores de Shopping Center não seja regulada pelo CDC, é possível ao Poder Judiciário reconhecer a abusividade em cláusula inserida no contrato de adesão que regula a locação de espaço no estabelecimento, especialmente na hipótese de cláusula que isente a administradora de responsabilidade pela indenização de danos causados ao lojista. 2. A promessa, feita durante a construção do Shopping Center a potenciais lojistas, de que algumas lojas-âncoras de grande renome seriam instaladas no estabelecimento para incrementar a frequência de público, consubstancia promessa de fato de terceiro cujo inadimplemento pode justificar a rescisão do contrato de locação, notadamente se tal promessa assumir a condição de causa determinante do contrato e se não estiver comprovada a plena comunicação aos lojistas sobre a desistência de referidas lojas, durante a construção do estabelecimento. 3. Recurso especial conhecido e improvido. (REsp n. 1.259.210/RJ, relator Ministro Massami Uyeda, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/6/2012, DJe de 7/8/2012.) Reconhecida a culpa exclusiva da ré Caparaó Administração Patrimonial S.A. pela frustração da finalidade negocial, impõe-se declarar a rescisão do contrato de locação, fixando-se como termo final a data da efetiva desocupação e disponibilização das chaves, ocorrida em 8 de fevereiro de 2024 (ID 10341391079). Prosseguindo, as autoras postularam o ressarcimento dos valores despendidos na realização de obras e adaptações na Loja nº 3. A ré invocou a Cláusula 12ª do contrato de locação, que prevê a incorporação de todas as benfeitorias ao imóvel sem direito a indenização ou retenção. Em regra, a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias é válida em contratos de locação urbana (artigo 35 da Lei nº 8.245/1991 e Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça). Contudo, a eficácia de referida renúncia pressupõe a execução normal do contrato pelo prazo estipulado, permitindo que o locatário amortize e usufrua dos investimentos efetuados ao longo do período avençado. Quando o contrato é rescindido antecipadamente por culpa exclusiva do locador, que inviabilizou a continuidade da atividade comercial, a manutenção da perda das benfeitorias geraria enriquecimento sem causa da locadora (artigo 884 do Código Civil), que passaria a dispor de imóvel reformado e valorizado às expensas do inquilino lesado. A perícia técnica judicial constatou que a Loja 3 foi entregue em estado bruto (sem piso, forro ou instalações) e que as autoras realizaram benfeitorias úteis e necessárias para a implantação do comércio, consistentes em regularização de contrapiso, assentamento de piso cerâmico esmaltado, rodapés, paredes divisórias em drywall, molduras, emassamento, pintura látex e instalações elétricas com luminárias embutidas (ID 10662305145). O valor total das benfeitorias foi orçado pelo perito judicial em R$ 24.510,28, com base na tabela oficial SINAPI de novembro de 2022 (ID 10662295717). Nos esclarecimentos de ID 10690418209, acolhendo critério técnico de depreciação linear em razão do tempo em que as autoras permaneceram na posse do imóvel (de novembro de 2022 a fevereiro de 2024), o perito judicial apurou o valor residual depreciado de R$ 18.098,69. Considerando que a loja foi posteriormente incorporada pela ré e locada para a instalação da academia Biotech (conforme fotografias de ID 10662305145 e ID 10690418209), o valor das benfeitorias aproveitadas e integradas ao patrimônio da ré deve ser indenizado no montante técnico apurado de R$ 18.098,69, quantia que repara os danos materiais emergentes efetivamente consolidados. No que tange aos danos morais postulados, o pleito não comporta acolhimento. O Superior Tribunal de Justiça e o Tribunal de Justiça de Minas Gerais possuem entendimento consolidado no sentido de que o mero descumprimento de obrigações contratuais, bem como a frustração decorrente do insucesso de atividade empresarial em centro comercial ou shopping center, não configuram dano moral presumido, caracterizando mero dissabor inerente aos riscos da atividade comercial e das relações obrigacionais. EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPONTUALIDADE. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. 1. O mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, indenização por dano moral. "Salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana" (REsp n. 1.129.881/RJ, relator Ministro MASSAMI UYEDA, 3ª Turma, unânime, DJe 19.12.2011). 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AgRg no Ag n. 546.608/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/5/2012, DJe de 9/5/2012.) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CONHECIMENTO - CONTRATO ATÍPICO - TERMO DE COMPROMISSO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS - FUTURA LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER - AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE TÉRMINO DAS OBRAS - PRAZO INDETERMINADO - ABUSIVIDADE - DANOS MORAIS - NÃO COMPROVADOS. 1. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas na Lei 8245/91. 2. Contudo, os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. 3. É abusiva a cláusula que impõe prazo indeterminado para a entrega das lojas situadas em shopping center. 4. Tratando-se de hipótese que não caracteriza o denominado "dano moral puro", é necessária a produção de prova quanto à efetiva configuração do dano moral. 5. Não havendo prova suficiente de que o atraso na entrega do empreendimento causou constrangimento ou caracterizou ofensa a qualquer dos direitos de personalidade dos contratantes, não há que se falar em indenização por danos morais. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.241916-8/001, Relator(a): Des.(a) José Américo Martins da Costa , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/03/2024, publicação da súmula em 06/03/2024) No caso concreto, embora incontroversos o inadimplemento da locadora e a rescisão do contrato, os prejuízos experimentados pelos locatários possuem índole eminentemente patrimonial, os quais já restaram devidamente recompostos pela via indenizatória material. Não restou demonstrada violação grave e excepcional a direito de personalidade, à honra, à imagem ou à dignidade dos autores, impondo-se a improcedência do pleito indenizatório por danos imateriais. Do mesmo modo, no tocante ao pedido de indenização por lucros cessantes formulado pelas autoras, o pleito não comporta acolhimento. Nos moldes do artigo 402 do Código Civil, a configuração dos lucros cessantes exige a demonstração objetiva daquilo que a parte razoavelmente deixou de lucrar em decorrência direta do evento danoso, não se admitindo reparação fundada em expectativa hipotética, dano incerto ou mera frustração de faturamento estimado. Na hipótese em exame, o laudo pericial oficial homologado consignou expressamente a ausência de histórico contábil e de elementos técnicos suficientes para apurar a efetiva probabilidade de lucro líquido durante o funcionamento do empreendimento (ID 10724352479). Não tendo as autoras se desincumbido do ônus da prova quanto à existência concreta de lucros certos que tenham sido obstados pelo ilícito contratual, a improcedência deste pedido indenizatório é medida que se impõe. As autoras postularam, ainda, a condenação da ré ao pagamento de multa penal de três aluguéis pelo descumprimento das obrigações da locação. O contrato de locação estabeleceu penalidades em caso de rescisão antecipada. A Cláusula 8ª, item 8.4, previu multa compensatória em desfavor do locatário em caso de denúncia antecipada, enquanto a Cláusula 8ª, item 8.3, versava sobre a desistência antes do início da vigência. Diante da rescisão motivada por culpa exclusiva da locadora, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais admite a aplicação inversa da penalidade contratual estipulada em desfavor do contratante inocente, prestigiando a boa-fé objetiva e o equilíbrio das prestações contratuais: EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INFILTRAÇÕES E UMIDADE. INADEQUAÇÃO DO IMÓVEL AO USO HABITACIONAL. CULPA DO LOCADOR CONFIGURADA. MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. PRINCÍPIOS DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL E DA BOA-FÉ OBJETIVA. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de resolução contratual cumulada com consignação de chaves e indenização por danos morais, condenando o locador ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de dano moral e de multa contratual correspondente a quatro aluguéis vigentes. II. Questão em discussão 2. Discute-se: (i) a responsabilidade do locador pela rescisão do contrato em razão de vícios estruturais do imóvel; (ii) a aplicabilidade da cláusula penal à hipótese; e (iii) a existência de dano moral indenizável. III. Razões de decidir 3. O art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991 impõe ao locador o dever de entregar e manter o imóvel em condições de servir ao uso pactuado, obrigação que subsiste durante toda a locação. 4. O laudo pericial atestou a insalubridade do imóvel, em razão de mofo, umidade e fungos, inviabilizando sua habitabilidade, sem que o locador tenha providenciado reparos eficazes. Configurado, pois, o inadimplemento contratual por sua culpa. 5. A cláusula penal prevista em favor do locador pode, em homenagem à equidade e à boa-fé objetiva, ser aplicada de forma inversa quando o descumprimento contratual for de sua responsabilidade, assegurando a reciprocidade de deveres e sanções. 6. A exposição da locatária a condições indignas de moradia ultrapassa o mero inadimplemento contratual, configurando dano moral, pois viola a dignidade e a integridade psicofísica da pessoa, justificando a reparação fixada. 7. O valor de R$ 5.000,00 mostra-se adequado e proporcional, atendendo aos princípios da razoabilidade e ao caráter compensatório e pedagógico da indenização. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso de apelação desprovido. Tese de julgamento: "O locador responde por vícios que comprometam a habitabilidade do imóvel, mesmo após a entrega das chaves, sendo cabível a resolução contratual por sua culpa." "Admite-se a aplicação inversa da multa contratual prevista apenas em favor do locador, com fundamento nos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual." "A exposição do locatário a condições indignas de moradia enseja indenização por danos morais, cujo valor deve observar a razoabilidade e a proporcionalidade." (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.268898-1/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/10/2025, publicação da súmula em 29/10/2025) Fixada na inicial a pretensão no patamar compensatório correspondente a três aluguéis vigentes, impõe-se a condenação da locadora ao pagamento do valor histórico de R$ 10.302,00. Por outro lado, restou incontroverso que as autoras usufruíram da posse do imóvel até a data da desocupação em 8 de fevereiro de 2024. A despeito da rescisão por culpa da locadora, a utilização efetiva do espaço impede a isenção total da contraprestação pelo uso durante o período de ocupação, sob pena de enriquecimento sem causa. Assim, são devidos os aluguéis e encargos ordinários dos meses de dezembro de 2023, janeiro de 2024 e fração proporcional de 8 dias de fevereiro de 2024, objeto da cobrança aparelhada na execução nº 5006351-58.2024.8.13.0701, no valor histórico original de R$ 10.219,52 (excluídos os honorários advocatícios extrajudiciais unilaterais de 20% incluídos na planilha de ID 10341390431, porquanto a fixação de verba honorária decorre da sucumbência judicial). Com efeito, estabelecido que as autoras/embargantes são credoras da ré/embargada na quantia de R$ 18.098,69 a título de indenização por benfeitorias, além de R$ 10.302,00 a título de cláusula penal (totalizando crédito de R$ 28.400,69), e que a ré/embargada é credora das autoras/embargantes pelos aluguéis e encargos locatícios vencidos e inadimplidos no valor de R$ 10.219,52, opera-se a compensação legal entre as obrigações recíprocas líquidas, vencidas e fungíveis, nos exatos termos do artigo 368 do Código Civil. Com a compensação, a dívida locatícia executada nos autos nº 5006351-58.2024.8.13.0701 resta integralmente extinta e absorvida pelo crédito superior titularizado pelos embargantes, remanescendo saldo credor em favor das autoras/embargantes a ser satisfeito pela ré/embargada. Por conseguinte, a procedência parcial dos Embargos à Execução (autos nº 5011751-53.2024.8.13.0701) é medida de rigor, declarando-se a extinção da execução em apenso (autos nº 5006351-58.2024.8.13.0701) em virtude da extinção total da dívida executada pela compensação judicial (artigo 924, inciso III, do Código de Processo Civil). Por fim, rejeita-se o pedido de condenação em litigância de má-fé formulado pela ré em face das autoras/embargantes. As partes exerceram regularmente o direito constitucional de ação e defesa, não se vislumbrando conduta dolosa, alteração intencional da verdade ou dolo processual tipificado no artigo 80 do Código de Processo Civil. III – DISPOSITIVO Ante o exposto: A) Quanto à Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Indenização (autos nº 5009771-71.2024.8.13.0701): Com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por CRISTINA APARECIDA VALDISSER e MARIA ANTONELLA CALÇADOS LTDA. em face de CAPARAÓ ADMINISTRAÇÃO PATRIMONIAL S.A., para: a) DECLARAR a rescisão do Contrato de Locação de Espaço Comercial da Loja nº 3 do "Pátio Uberaba" por culpa exclusiva da ré locadora, fixando-se como termo final da relação contratual a data de 8 de fevereiro de 2024 (desocupação e entrega das chaves); b) CONDENAR a ré a pagar às autoras a quantia de R$ 18.098,69 (dezoito mil e noventa e oito reais e sessenta e nove centavos), a título de indenização por danos materiais emergentes pelas benfeitorias realizadas no imóvel, acrescida de correção monetária pelo IPCA desde a data do laudo pericial complementar e juros de mora legais (taxa Selic deduzida do IPCA, conforme a Lei nº 14.905/2024) a partir da citação; c) CONDENAR a ré a pagar às autoras o valor de R$ 10.302,00 (dez mil, trezentos e dois reais), correspondente à cláusula penal compensatória de 3 aluguéis, corrigido monetariamente pelo IPCA desde a rescisão (08/02/2024) e com juros de mora de 1 % ao mês a partir da citação; d) RECONHECER, com base no artigo 368 do Código Civil, a COMPENSAÇÃO dos créditos acima fixados em favor das autoras com o débito locatício por elas devido à ré referente aos aluguéis e encargos de dezembro de 2023 a 8 de fevereiro de 2024, no montante histórico de R$ 10.219,52 (dez mil, duzentos e dezenove reais e cinquenta e dois centavos), atualizado pelo IPCA e juros contratuais de 1% ao mês desde os respectivos vencimentos até a data desta sentença, devendo a ré pagar às autoras o saldo credor remanescente que for apurado em simples cálculo aritmético; f) Em razão da sucumbência recíproca, condeno as autoras ao pagamento de 40% e a ré ao pagamento de 60% das custas e despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação líquida resultante, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, vedada a compensação de honorários (artigo 85, § 14). Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação às autoras, por serem beneficiárias da justiça gratuita. B) Quanto aos Embargos à Execução (autos nº 5011751-53.2024.8.13.0701): Com fundamento no artigo 487, inciso I, e artigo 924, inciso III, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os Embargos à Execução opostos por MARIA ANTONELLA CALÇADOS LTDA., CRISTINA APARECIDA VALDISSER e DANIEL VALDISSER DE FARIA em face de CAPARAÓ ADMINISTRAÇÃO PATRIMONIAL S.A., para: a) DECLARAR EXTINTA A EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5006351-58.2024.8.13.0701, em razão da integral extinção da dívida exequenda pela compensação judicial operada com o crédito reconhecido em favor dos embargantes na ação de rescisão conexa; b) Condenar a embargada ao pagamento das custas processuais dos embargos à execução e honorários advocatícios sucumbenciais, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da execução, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, determino o levantamento e a liberação formal da caução real ofertada nos autos (veículo Ford Ka GL 2007/2007, placa HFU-7569). Traslade-se cópia da presente sentença para os autos da execução de nº 5006351-58.2024.8.13.0701. Considerando que a mencionada execução foi extinta em virtude da procedência dos presentes embargos, lance-se movimentação de sentença quando a cópia for trasladada, remetendo-se para apuração de eventuais custas naqueles autos, sob responsabilidade da parte exequente. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Uberaba/MG, 21 de agosto de 2026. JOSÉ PAULINO DE FREITAS NETO Juiz de Direito 4ª Vara Cível da Comarca de Uberaba