5011370-49.2021.4.03.6105

PODER JUDICIÁRIO Rede de Apoio 4.0 - Plano 29 Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5011370-49.2021.4.03.6105 AUTOR: EMANUEL VILLANOVA LEITE, MARCELA MOREIRA VILLANOVA ADVOGADO do(a) AUTOR: BRUNO TAGLIETTE MATUOKA RIOS - SP330955 REU: EDNEI CLEOMIR GAROFOLO, SUELLEN BARDUCCI GAROFOLO, E. C. GAROFOLO IMOBILIARIA - ME, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: PAULO SERGIO RODRIGUES - SP281545-B SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de Ação Redibitória ajuizada por EMANUEL VILLANOVA LEITE e MARCELA MOREIRA VILLANOVA em face de EDNEI CLEOMIR GAROFOLO, SUELLEN BARDUCCI GAROFOLO, E. C. GAROFOLO IMOBILIÁRIA - ME (Imobiliária Dinâmica) e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Os autores narram que, em 16 de setembro de 2017, firmaram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda (ID 253987898) com os réus Ednei e Suellen, tendo por objeto o imóvel situado na Rua Hernani Gianini, nº 63, Vila Santa Terezinha, CEP 13174-440, Sumaré/SP (lote 17, quadra L; área de terreno de 125,00 m² e área construída de 90,00 m²), pelo valor de R$ 210.000,00, mediante pagamento composto de recursos próprios (R$ 10.000,00 via TED), FGTS (R$ 26.000,00) e financiamento bancário (R$ 174.000,00). A intermediação do negócio foi realizada pela ré E. C. Garofolo Imobiliária - ME. Em 4 de janeiro de 2018, foi celebrado o Contrato de Compra e Venda, Mútuo e Alienação Fiduciária junto à Caixa Econômica Federal, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), pelo valor total de R$ 230.000,00, sendo R$ 184.000,00 financiados e R$ 26.922,63 provenientes do FGTS dos autores (ID 243362327). Em fevereiro de 2018, os autores se mudaram para o imóvel, conforme protocolo de entrega de chaves datado de 26 de janeiro de 2018 (ID 253988051). Relatam que, ainda em 2018, após uma primeira chuva forte, o imóvel passou a apresentar graves problemas de infiltração: água minando por pisos, rodapés, portais internos e muros dos fundos. O problema se intensificou progressivamente nos anos seguintes. Em 2020, surgiram trincas em vários ambientes, e em dezembro daquele ano as infiltrações chegaram a jorrar água pelas tomadas elétricas. O seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel) negou cobertura (ID 84018836), constatando "deficiência e inexistência de impermeabilização das paredes de divisa em contato com o aterro". Diversas tentativas de solução do problema junto aos réus restaram infrutíferas. Em 18 de janeiro de 2021, o Engenheiro Civil Ralf Bezerra Carvalho realizou vistoria no imóvel e elaborou laudo técnico (ID 84018839), concluindo pela existência de problemas relacionados à ausência de sondagem do solo, falta de impermeabilização em muros e contrapiso, além de deficiência no sistema de captação pluvial, com soluções tecnicamente inviáveis ou excessivamente onerosas. A ação foi ajuizada em 23 de agosto de 2021 (ID 84018186), com pedido de tutela de urgência para suspensão das parcelas do financiamento, pedido esse indeferido por decisão de 15 de novembro de 2021 (ID 150603266) e mantido por despacho posterior (ID 248722045), com fundamento na ausência de responsabilidade da CEF pelos vícios construtivos, na condição de mera agente financeira. Os pedidos formulados na petição inicial (ID 84018186) são os seguintes: (1) Declaração da existência de vício oculto no imóvel; (2) Desfazimento do negócio jurídico celebrado entre os autores e os vendedores, com devolução do valor pago à vista (R$ 19.077,37), da corretagem e dos investimentos realizados (benfeitorias: R$ 25.150,00); (3) Condenação dos vendedores ao ressarcimento da diferença entre o aluguel pago pelos autores em Manaus e o valor de locação que deixaram de arrecadar com o imóvel viciado (R$ 14.400,00); (4) Desfazimento do negócio jurídico celebrado entre os autores e a Caixa Econômica Federal, com devolução do valor pago nas parcelas do financiamento e do valor pago com FGTS, sem retenção de despesas, custas cartorárias e encargos relativos à rescisão; (5) Indenização por danos morais a ser paga pelos vendedores; (6) Condenação em custas e honorários sucumbenciais. A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (ID 243362325), suscitando preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando que atuou como mera agente financeira, sem participação na construção do imóvel, e requerendo, no mérito, a improcedência dos pedidos. Os réus Ednei Cleomir Garofolo e Suellen Barducci Garofolo apresentaram contestação (ID 253987055), arguindo preliminar de decadência (alegando ciência do vício em dezembro/2017 e propositura da ação apenas em agosto/2021) e inépcia do pedido de indenização por danos morais; no mérito, negaram a existência de vício construtivo atribuível a eles. A E. C. Garofolo Imobiliária - ME também contestou os pedidos (ID 253987885), arguindo ilegitimidade passiva por ter atuado como mera intermediadora. Os autores apresentaram réplicas às contestações (ID 260974169 e ID 260974435), refutando as preliminares e reiterando os pedidos iniciais. Por embargos de declaração (ID 275350891), os réus pugnaram pelo saneamento de omissões quanto às questões preliminares. Por decisão (ID 302386111), o Juízo reconheceu a legitimidade passiva da CEF em face do pedido de rescisão do contrato de financiamento com devolução do FGTS, adiou a apreciação da decadência para após a dilação probatória, reconheceu que a responsabilidade da imobiliária é matéria de mérito e deferiu a produção de prova pericial. Foi nomeado como perito o Engenheiro Civil Danilo Alves Flausino (ID 318134816), sendo os honorários periciais fixados em R$ 1.118,40, custeados pelo fundo de assistência judiciária gratuita (ID 334534786). Formulados os quesitos pelas partes (ID 277415458 e ID 276950912), o laudo pericial foi juntado aos autos (ID 350065934). O perito identificou: (i) anomalia endógena (vício construtivo) na impermeabilização das paredes, consistente em infiltração ascendente por absorção de água proveniente de solos úmidos de fundações (item 7.3 do laudo); (ii) anomalias exógenas relativas ao muro de arrimo, prejudicado por intervenções posteriores dos próprios autores (item 7.2); à percolação de água pelo solo, com influência da viela hidráulica e de canalização irregular de águas pluviais do entorno (item 7.4); e à ausência de projetos e registros técnicos das obras de reforma realizadas pelos autores (item 7.1). Sobre o laudo, os autores manifestaram-se favoravelmente ao reconhecimento dos vícios construtivos (ID 353665090). Os réus Ednei e Suellen também se manifestaram favoravelmente ao laudo, sustentando que as anomalias exógenas são majoritárias e que o vício construtivo identificado é reparável, colocando-se à disposição para promover as obras indicadas (ID 353632929). Por despacho subsequente (ID 367800090), foi aberto prazo para que a CEF se manifestasse sobre o laudo pericial. A CEF apresentou impugnação (ID 408509096), reiterando sua condição de mera agente financeira e sustentando que o laudo por ela produzido por ocasião a concessão do financiamento tem natureza meramente avaliativa, sem capacidade de detectar vícios ocultos. Por força do despacho do ID 584043695, os autos foram remetidos à Rede de Apoio 4.0 (Programa Justiça 4.0 - TRF3). É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. Da adequada compreensão dos pedidos formulados: dois contratos, duas relações jurídicas A compreensão adequada do presente feito exige, como premissa metodológica inafastável, o reconhecimento de que a ação envolve dois contratos completamente distintos, celebrados entre partes distintas, com objetos distintos e regidos por regimes jurídicos igualmente distintos. O primeiro contrato é o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda celebrado em 16 de setembro de 2017 entre os autores (compradores) e os réus Ednei e Suellen (vendedores), com intermediação da E. C. Garofolo Imobiliária - ME (ID 253987898 e ID 84018834). Trata-se de relação contratual de natureza estritamente privada, regida pelas normas do Código Civil aplicáveis à compra e venda e aos vícios redibitórios. Dela decorrem os pedidos de declaração de vício oculto, de desfazimento do negócio com devolução de valores, de ressarcimento de lucros cessantes e de indenização por danos morais (pleito formulado apenas em face dos vendedores). O segundo contrato é o Contrato de Compra e Venda, Mútuo e Alienação Fiduciária celebrado em 4 de janeiro de 2018 entre os autores e a Caixa Econômica Federal, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. Trata-se de contrato de mútuo com garantia fiduciária (ID 243362327). Dele decorre exclusivamente o pedido de desfazimento do financiamento com devolução das parcelas pagas e do FGTS. São, portanto, relações jurídicas completamente independentes entre si. O contrato de compra e venda tem por partes os compradores e os vendedores. O contrato de financiamento tem por partes os compradores e a instituição financeira. Não há litisconsórcio passivo necessário entre a Caixa Econômica Federal e os vendedores do imóvel. A eventual responsabilidade de cada qual é apurada de forma autônoma, no âmbito da relação contratual que cada um efetivamente celebrou. 2. Quanto aos pedidos referentes ao contrato de compra e venda: ilegitimidade passiva da CEF e incompetência da Justiça Federal Os pedidos de (1) declaração de vício oculto, (2) desfazimento do negócio jurídico celebrado entre os autores e os vendedores, com devolução dos valores pagos e dos investimentos realizados, (3) condenação ao pagamento de aluguel e de valores que os autores teriam deixado de arrecadar com eventual locação do imóvel viciado e (4) indenização por danos morais dizem respeito exclusivamente à relação contratual firmada entre os autores e os réus Ednei, Suellen e a Imobiliária. A Caixa Econômica Federal não é parte desse contrato e não assumiu nenhuma obrigação relacionada à qualidade construtiva do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça há muito firmou a distinção entre dois modos de atuação da Caixa Econômica Federal no âmbito do SFH: (a) como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, hipótese em que a CEF participa ativamente da elaboração do projeto, da escolha do terreno, da execução ou da fiscalização de obras, respondendo pelos vícios construtivos; e (b) como agente financeiro em sentido estrito, tal como qualquer outra instituição financeira pública ou privada, hipótese em que sua responsabilidade contratual se limita ao cumprimento do contrato de mútuo, ou seja, à liberação do empréstimo nas épocas acordadas e à cobrança dos encargos estipulados. No caso dos autos, a atuação da CEF se deu exclusivamente na condição de agente financeiro em sentido estrito. Não há qualquer indicação de que a instituição tenha participado da construção do imóvel, da elaboração do projeto, da escolha do terreno ou da fiscalização das obras. O imóvel já estava pronto e foi livremente escolhido pelos autores no mercado imobiliário, conforme se extrai dos próprios documentos dos autos (ID 253988051 e ID 253988053). A CEF não financiou um imóvel em construção; tão somente liberou recursos que foram utilizados para a aquisição de imóvel já existente. A vistoria realizada pelo setor de engenharia da CEF, conforme expressamente esclarecido no laudo de avaliação por ela produzido (ID 253987065), em sua contestação (ID 243362325) e em sua impugnação ao laudo pericial (ID 408509096), não tem natureza pericial investigativa. Seu propósito é exclusivamente fixar o valor de mercado do imóvel para fins de aceitação como garantia da operação de crédito, segundo os parâmetros das NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2. Essa vistoria não visa a atestar a solidez estrutural da construção, a regularidade da impermeabilização ou a inexistência de vícios ocultos. Em outras palavras, as vistorias designadas pela CEF nessas hipóteses não se destinam a resguardar os interesses do comprador quanto à qualidade do imóvel, mas sim a proteger o interesse da própria instituição financeira quanto ao valor do bem dado em garantia. Por atuar na condição de agente financeiro em sentido estrito, a responsabilidade contratual da CEF diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, isto é, à liberação do empréstimo nas épocas acordadas e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. Não lhe cabe responder pelos eventuais vícios da construção do imóvel financiado, cuja responsabilidade recai sobre os alienantes e sobre os responsáveis técnicos pela execução da obra. Veja-se o entendimento da jurisprudência sobre o assunto: SFH. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO JÁ CONSTRUÍDO, ESCOLHIDO DIRETAMENTE PELO DEVEDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. CAIXA SEGURADORA S/A. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM EXAME DO MÉRITO EM RELAÇÃO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. APELAÇÕES PREJUDICADAS. 1. Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF por vícios de construção de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1ª) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, por danos (materiais e/ou morais), nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2ª) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro. 2. No âmbito do ProgramaMinha Casa, Minha Vida, para que se configure a responsabilidade da CEF por vícios construtivos e, por consequência, a sua legitimidade para compor lides a esse respeito, é necessário que a instituição financeira tenha atuado seja na construção do imóvel, seja na elaboração do projeto, sua execução ou fiscalização das obras do empreendimento, ou, ainda, que o contrato esteja relacionado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com recursos advindos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nesta última hipótese, consoante dispõe a Lei nº 10.188/2001, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda. 3. Nas hipóteses nas quais a CEF atua estritamente como agente financeiro, as vistorias por ela designadas não visam atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas apenas resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado será dado em garantia e há necessidade de se acompanhar o grau de andamento da empreitada. Precedentes. 4. No caso, a CEF não financiou um imóvel em construção mas, tão-somente liberou recursos que foram utilizados para a aquisição de imóvel já erigido, livremente escolhido no mercado pelo autor. 5. Não há responsabilidade da CEF pelos alegados vícios apresentados no imóvel objeto desta demanda, na medida em que a atuação desta instituição restringiu-se ao papel de mero agente financeiro. 6. Por atuar, no caso, na condição de agente financeiro em sentido estrito, a responsabilidade contratual da CEF diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato, razão pela qual não se verifica a existência de solidariedade com a Caixa Seguradora S/A. 7. A CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, daí decorrendo o reconhecimento da incompetência absoluta da Justiça Federal para apreciação do feito, porquanto a relação jurídica material litigiosa remanescente, deduzida na petição inicial, envolve, exclusivamente, o autor e terceiros, quais sejam, o vendedor do imóvel e a Caixa Seguradora S/A, e tem como objeto a rescisão do contrato de compra e venda, do qual não participou o ente federal. 8. Ainda que eventual rescisão do contrato de compra e venda possa repercutir no contrato de mútuo, a situação deverá ser analisada entre os adquirentes e a instituição financeira, pelas vias próprias, se for o caso. 9. Ilegitimidade passiva da CEF reconhecida de ofício. Processo extinto sem exame do mérito em relação à instituição financeira. Incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito. Determinada a remessa dos autos ao Juízo Estadual competente para o exame da causa. Recursos de apelação prejudicados. (TRF-3 - ApCiv: 50003683020174036103, Relator: Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, Data de Julgamento: 11/09/2024, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 17/09/2024) Sendo assim, a Caixa Econômica Federal é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda no que tange especificamente aos seguintes pedidos: (1) declaração de vício oculto no imóvel; (2) desfazimento do negócio jurídico celebrado entre os autores e os vendedores, com devolução dos valores pagos à vista, da corretagem e dos investimentos realizados; (3) condenação ao pagamento de aluguel pago pelos autores e de valores que teriam deixado de arrecadar com eventual locação do imóvel viciado; (4) indenização por danos morais (pedido formulado apenas em face dos vendedores - vide item ‘F’ dos pedidos iniciais à fl. 18 do ID 84018186). 3. Da incompetência absoluta desta Justiça Federal para tais pedidos A consequência do reconhecimento da ilegitimidade passiva da CEF em relação aos pedidos acima elencados é direta e inarredável: excluída a CEF da lide no que toca a esses pedidos, a relação jurídica material subjacente envolve exclusivamente os autores e réus particulares - Ednei, Suellen e a Imobiliária -, sem que figure como parte legítima qualquer entidade federal. O art. 109, I, da Constituição Federal estabelece que compete à Justiça Federal processar e julgar as causas em que a União, entidade autárquica ou empresa pública federal sejam partes. Ausente qualquer entidade federal como parte legítima no litígio referente ao contrato de compra e venda, a competência para apreciar esses pedidos é da Justiça Estadual. Não há, repita-se, litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e os vendedores do imóvel. São relações jurídicas distintas, com partes distintas, e a análise de cada qual é independente. A circunstância de os autores terem optado por reunir ambas as pretensões em uma única ação não tem o condão de criar competência federal onde ela não existe. Neste ponto, impõe-se uma reflexão sobre o caminho processual mais adequado. Já foi produzida prova pericial no presente feito (ID 350065934), cujo conteúdo é diretamente relevante para a apreciação dos pedidos referentes ao contrato de compra e venda. Extinguir o processo sem resolução do mérito em relação a esses pedidos, deixando ao encargo dos autores o ajuizamento de nova ação perante a Justiça Estadual, implicaria desperdício de atividade jurisdicional e prejuízo às partes. Por essa razão, reconhecida a incompetência absoluta desta Justiça Federal para o prosseguimento do feito no que tange aos pedidos contra os réus privados - pedidos de (1) declaração de vício oculto, (2) desfazimento do negócio com devolução dos valores pagos e dos investimentos realizados, (3) pagamento de aluguel e de valores não auferidos com a locação e (4) indenização por danos morais -, determina-se o desmembramento do feito, com remessa de cópia dos autos à Justiça Estadual competente, para que naquela Justiça o processo prossiga exclusivamente em relação a esses pedidos e em face dos réus Ednei Cleomir Garofolo, Suellen Barducci Garofolo e E. C. Garofolo Imobiliária - ME, aproveitando-se toda a instrução probatória já realizada. O foro competente é da Comarca de Sumaré/SP, eleita pelas próprias partes no contrato de compra e venda (ID 253987898) e igualmente pertinente em razão da situação do imóvel. Tal solução é amplamente aceita pela jurisprudência. Confira-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5021014-56.2025.4.03.0000 AGRAVANTE: GABRIEL SILVEIRA ADVOGADO do (a) AGRAVANTE: CLEONICE DA SILVA DIAS - SP138599-A AGRAVADO: RESIDENCIAL MIRANTE DO PORTAL SPE LTDA., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do (a) AGRAVADO: CAIO TUY DE OLIVEIRA - BA34009-A EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO VISANDO À RESCISÃO OU ANULAÇÃO DE NEGÓCIOS JURÍDICOS RELATIVOS A EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. DECISÃO QUE RECONHECE A INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL QUANTO AOS PEDIDOS FORMULADOS EM FACE DE PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO (RESIDENCIAL MIRANTE DO PORTAL LTDA.). INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CAUSA DE PEDIR QUE NÃO ENVOLVE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO OU ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESMEMBRAMENTO DO FEITO E REMESSA À JUSTIÇA ESTADUAL. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DE PROVIMENTO DO RECURSO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de agravo de instrumento interposto por particular contra decisão proferida pelo Juízo Federal da 1ª Vara de Barueri, nos autos de ação em que se discute a rescisão ou anulação de negócios jurídicos relativos a empreendimento imobiliário, em que figuram, entre os réus, Residencial Mirante do Portal Ltda. e Caixa Econômica Federal. Na decisão agravada, o Juízo de origem declarou a incompetência da Justiça Federal para exame dos pedidos formulados em face de Residencial Mirante do Portal Ltda., com fundamento no artigo 64, § 1º, do Código de Processo Civil, determinando o desmembramento dos autos e o envio de cópia à Justiça Estadual de Barueri, para prosseguimento do feito quanto à corré pessoa jurídica de direito privado, que foi excluída do processo em trâmite na Justiça Federal. O agravante requereu a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, a fim de obstar o desmembramento e a remessa determinada, sustentando, em síntese, a competência da Justiça Federal para apreciar a totalidade da lide. O pedido de efeito suspensivo foi indeferido. A parte agravada apresentou contraminuta. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A controvérsia em exame consiste em verificar se: (i) há litisconsórcio passivo necessário entre a Caixa Econômica Federal e a empresa Residencial Mirante do Portal Ltda. na ação em que se pleiteia a rescisão ou anulação de negócios jurídicos relativos a empreendimento imobiliário; e, por consequência, (ii) se a competência da Justiça Federal se estende aos pedidos formulados em face da empresa privada, afastando-se o desmembramento do feito e a remessa à Justiça Estadual determinada pelo Juízo de origem. III. RAZÕES DE DECIDIR Nos termos dos artigos 995, parágrafo único, e 1.019, I, do Código de Processo Civil, a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento exige a demonstração cumulativa da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação decorrente da imediata produção de efeitos da decisão agravada. Em juízo de cognição sumária, concluiu-se que o agravante não logrou demonstrar a presença dos requisitos legais para a suspensão da decisão recorrida, notadamente quanto à plausibilidade jurídica da tese de competência da Justiça Federal em relação aos pedidos formulados contra a empresa privada envolvida no empreendimento imobiliário. Conforme assentado na decisão monocrática, a causa de pedir deduzida na ação originária não se refere a vícios de construção nem a atraso na entrega da obra, hipóteses que, em determinadas situações, poderiam justificar a formação de litisconsórcio passivo necessário entre a Caixa Econômica Federal e a construtora ou incorporadora, com repercussão na fixação da competência da Justiça Federal. Diante da ausência de fundamentos aptos a caracterizar litisconsórcio passivo necessário entre a instituição financeira pública e a empresa privada, não se justifica a ampliação da competência da Justiça Federal para abarcar os pedidos dirigidos exclusivamente à pessoa jurídica de direito privado, sendo adequada a solução adotada pelo Juízo de origem, consistente na declaração de incompetência parcial, desmembramento do feito e remessa dos autos, quanto à corré Residencial Mirante do Portal Ltda., à Justiça Estadual de Barueri. Não tendo as partes trazido elementos novos capazes de infirmar os fundamentos da decisão que indeferiu o efeito suspensivo, e reputando-se suficientes as razões então expendidas para a solução da controvérsia, impõe-se a manutenção da decisão agravada e o desprovimento do recurso. IV. DISPOSITIVO E TESE Diante do exposto, o agravo de instrumento é desprovido, mantendo-se a decisão que declarou a incompetência da Justiça Federal para apreciar os pedidos formulados em face de Residencial Mirante do Portal Ltda., com desmembramento do feito e remessa dos autos à Justiça Estadual de Barueri, nos termos do artigo 64, § 1º, do Código de Processo Civil. Tese de julgamento: (i) Na ação em que se discutem a rescisão ou anulação de negócios jurídicos relativos a empreendimento imobiliário, sem imputação de vícios de construção ou atraso na entrega da obra, não se configura litisconsórcio passivo necessário entre a Caixa Econômica Federal e a empresa privada responsável pelo empreendimento. (ii) Nessa hipótese, a competência da Justiça Federal não se estende aos pedidos formulados exclusivamente em face da pessoa jurídica de direito privado, sendo legítima a declaração de incompetência parcial, com desmembramento do feito e remessa dos autos à Justiça Estadual, na forma do artigo 64, § 1º, do Código de Processo Civil. (iii) Ausente a demonstração da probabilidade de provimento do recurso, é indeferível o pedido de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, nos termos dos artigos 995, parágrafo único, e 1.019, I, do Código de Processo Civil. Legislação relevante citada: artigo 64, § 1º, do Código de Processo Civil; artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil; artigo 1.019, I, do Código de Processo Civil. (TRF-3 - AI: 50210145620254030000, Relator: Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, Data de Julgamento: 01/12/2025, 1ª Turma, Data de Publicação: 04/12/2025) PROCESSUAL CIVIL. CADERNETA DE POUPANÇA. EXPURGOS INFLACIONÁRIOS. PLANOS ECONÔMICOS. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. NÃO OCORRÊNCIA. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA FEDERAL EM RELAÇÃO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA PRIVADA. SENTENÇA ANULADA EM PARTE. DESMEMBRAMENTO E REMESSA DOS AUTOS À JUSTIÇA ESTADUAL. APELAÇÃO PREJUDICADA. 1. A Justiça Federal não tem competência para processar e julgar demanda em que o titular de caderneta de poupança litiga com instituição financeira privada, por não se enquadrar nas disposições do artigo 109 da Constituição da Republica, bem assim não se trata, na espécie, de hipótese de litisconsórcio passivo necessário com o Banco Central do Brasil. Com efeito, o Bacen e o Banco Bradesco S/A não são responsáveis pela correção, no mesmo período, dos mesmos ativos financeiros. Precedente. 2. In casu, a Justiça Federal é competente para processar e julgar o feito tão somente em relação à autarquia federal. 3. A incompetência absoluta é questão de ordem pública que pode ser declarada de ofício a qualquer tempo e grau de jurisdição (art. 113 do CPC/73, atual art. 64, § 1º, do CPC/2015). 4. Insta salientar que a competência do juízo constitui requisito de validade da relação jurídica processual e a ausência desse requisito torna nulos os atos decisórios. 5. Assim, à vista da incompetência da Justiça Federal para condenar a instituição financeira privada, Banco Bradesco S/A, ao pagamento das diferenças de correção monetária decorrentes dos Planos Econômicos, de rigor a anulação da sentença nesta parte, devendo os autos serem desmembrados e remetidos à Justiça Estadual, para prosseguimento, a fim de evitar prejuízos ao autor. 6. Note-se que transitou em julgado a parte da sentença que reconheceu a ocorrência da prescrição em relação ao pleito formulado em face do Banco Central do Brasil, sendo descabida qualquer reforma no ponto, diante da coisa julgada formal. 7. Reconhecida, de ofício, a incompetência da Justiça Federal para processar e julgar lide relativa ao poupador e o Banco Bradesco S/A, determinando-se o desmembramento e a remessa dos autos à Justiça Estadual. Apelação prejudicada. (TRF-3 - ApCiv: 00114803020074036104, Relator: Desembargador Federal NERY DA COSTA JUNIOR, Data de Julgamento: 24/06/2024, 3ª Turma, Data de Publicação: Intimação via sistema DATA: 28/06/2024) 4. Do pedido de rescisão do contrato de financiamento em face da CEF: análise de mérito Diversa é a situação quanto ao pedido de desfazimento do negócio jurídico celebrado entre os autores e a Caixa Econômica Federal, com a consequente devolução do valor pago nas parcelas do financiamento e do valor pago com FGTS, sem a retenção de despesas, custas cartorárias e encargos relativos à rescisão (ID 84018186). Para esse pedido, sim, há legitimidade passiva da CEF, pois ela é parte no contrato de financiamento cuja rescisão se pretende, e há competência da Justiça Federal, pois é a própria CEF - empresa pública federal - que figura como parte na relação jurídica objeto desse específico pleito. Lamentavelmente, os autores optaram por reunir os dois pedidos na mesma ação, causando todo o imbróglio agora enfrentado. Essa circunstância torna imperativa a apreciação do mérito do pedido em relação ao qual há competência desta Justiça Federal. É o que se passa a fazer. O pedido de rescisão do contrato de financiamento com a CEF, no mérito, não comporta acolhimento. A Caixa Econômica Federal cumpriu regularmente todas as obrigações que assumiu no contrato de mútuo. Liberou o valor financiado de R$ 184.000,00 e os recursos do FGTS no montante de R$ 26.922,63, conforme evidenciam a planilha de evolução do financiamento (ID 243362327) e o demonstrativo de débito (ID 243362329). Não há nos autos nenhuma alegação de que a CEF tenha descumprido qualquer cláusula do contrato de financiamento. O contrato de mútuo é válido, regular e hígido. Os eventuais prejuízos suportados pelos autores em razão da aquisição de um imóvel com vícios - incluindo o pagamento das parcelas do financiamento e a utilização do saldo do FGTS - decorrem, se de fato demonstrados, não de qualquer ato ilícito ou inadimplemento da CEF, mas da conduta dos alienantes do imóvel, que teriam entregado bem com vício construtivo. É perante eles, e na Justiça competente (Justiça Estadual), que os autores devem buscar o ressarcimento integral, incluindo os valores despendidos com o financiamento, caso venha a ser reconhecida a responsabilidade dos vendedores. A CEF não cometeu ato ilícito algum no contexto desta lide. Sua atuação restringiu-se ao papel de mero agente financeiro: recebeu a solicitação de financiamento, avaliou o imóvel para fins de garantia, aprovou o crédito e liberou os recursos. O fato de os recursos financiados terem sido utilizados na aquisição de um imóvel que posteriormente revelou problemas não implica, por si só, qualquer responsabilidade da instituição financeira pela rescisão do contrato de mútuo. Acolher essa tese equivaleria a transformar toda instituição financiadora em garante da qualidade dos bens adquiridos com os recursos por ela emprestados, o que não encontra amparo no ordenamento jurídico. Em resumo, o contrato de financiamento celebrado entre as partes é válido e hígido. A CEF cumpriu regularmente suas obrigações contratuais, não praticou ato ilícito e não pode ser responsabilizada pela rescisão do financiamento em razão de questões que fogem inteiramente da esfera de suas atribuições enquanto agente financeiro em sentido estrito. Deve ser julgado improcedente, portanto, o pedido de desfazimento do negócio jurídico celebrado entre os autores e a Caixa Econômica Federal, bem como de devolução do valor pago nas parcelas do financiamento e do valor pago com FGTS. III - DISPOSITIVO Diante de todo o exposto: A) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pelos autores de desfazimento do contrato de financiamento celebrado entre eles e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e de devolução das parcelas pagas e do valor sacado do FGTS, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC (improcedência dos pedidos em face da CEF). B) Em razão do julgamento proferido no item A, a Caixa Econômica Federal, única parte que atraía a competência desta Justiça Federal para o processamento do feito, é retirada da lide no que toca a todos os pedidos remanescentes. Como os pedidos que persistem, quais sejam, (1) declaração de vício oculto, (2) desfazimento do negócio de compra e venda com devolução dos valores pagos e dos investimentos realizados, (3) condenação pelo aluguel pago e pelos valores não auferidos com a locação do imóvel e (4) condenação dos vendedores ao pagamento de indenização por danos morais, envolvem exclusivamente particulares, sem qualquer entidade federal como parte legítima, declaro a incompetência absoluta desta Justiça Federal para o prosseguimento do feito nesse ponto, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal. C) Determino, com fundamento no art. 64, §3º, do CPC, a remessa de cópia integral dos presentes autos (desmembramento do feito) ao Juízo de Direito da Comarca de Sumaré/SP, competindo a tal Juízo o regular prosseguimento da ação exclusivamente quanto aos pedidos indicados no item anterior e em face dos réus citados (EDNEI CLEOMIR GAROFOLO, SUELLEN BARDUCCI GAROFOLO e E. C. GAROFOLO IMOBILIÁRIA - ME), facultando-se ao Juízo receptor o aproveitamento da instrução probatória já realizada nestes autos, inclusive do laudo pericial elaborado. Passo a apreciar os consectários da improcedência em face da Caixa Econômica Federal. Condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da Caixa Econômica Federal, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §§2º e 3º, do Código de Processo Civil. Considerando que os autores são beneficiários da assistência judiciária gratuita (ID 334534786), benefício que aqui ratifico, fica suspensa a exigibilidade da condenação honorária pelo prazo de cinco anos, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ressalvada a possibilidade de cobrança se, nesse período, a situação econômica dos autores se alterar de modo a comportar o pagamento. Custas ex lege. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Providencie-se o desmembramento acima apontado e remeta-se desde já cópia dos presentes autos ao Juízo Estadual da Comarca de Sumaré/SP (item C), com as comunicações necessárias. São Paulo, data da assinatura.