5011281-09.2024.8.13.0479

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Passos / 1ª Vara Cível da Comarca de Passos Avenida Arlindo Figueiredo, 850, - de 397/398 a 460/461, São Francisco, Passos - MG - CEP: 37902-026 PROCESSO Nº: 5011281-09.2024.8.13.0479 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Material] AUTOR: RENATA MEGDA PRADO VAN HAASTEREN CPF: 000.883.426-11 RÉU: MUNICIPIO DE PASSOS CPF: 18.241.745/0001-08 SENTENÇA I - Relatório RENATA MEGDA VAN HAASTEREN ajuizou a presente AÇÃO DE DANOS MATRIAIS em face do MUNICÍPIO DE PASSOS, estando todas as partes qualificadas nos autos. Na inicial, em apertada síntese, a autora informou ter locado ao Município de Passos/MG o imóvel situado na Rua Santa Mônica, nº 45, Bairro Carmelo, destinado ao funcionamento do PSF. Alegou que o contrato teve início em 08/05/2015, sendo posteriormente prorrogado, com sua última vigência entre 19/05/2022 e 18/11/2022, mediante o pagamento de aluguel mensal no valor de R$2.761,37 (dois mil, setecentos e sessenta e um mil reais e trinta e sete centavos). Contudo, findo o prazo do contrato, o requerido não teria restituído o bem nas mesmas condições em que o recebeu, deixando-o em estado de abandono e deterioração, em desacordo com as cláusulas contratuais. Arguiu que o imóvel permaneceu abandonado e deteriorado, em total desconformidade com o estado de conservação registrado no laudo de vistoria, elaborado pela Secretaria Municipal de Saúde. Afirmou que o Município deixou de pagar os aluguéis desde novembro de 2021, valores já reconhecidos em sentença proferida na Ação Ordinária de Cobrança nº5001563-22.2023.8.13.0479. Informou ter tentado solucionar o conflito de modo administrativo, porém, sem sucesso, permanecendo o Município inadimplente quanto aos débitos e sem realizar a reforma necessária no imóvel locado. Desta maneira, pediu: (i) a condenação do réu ao pagamento de quantia a ser apurada em perícia para a restauração do imóvel; (ii) a condenação do requerido ao pagamento de indenização pela desvalorização do bem; e (iii) a condenação do requerido ao pagamento de lucros cessantes. Deu à causa o valor de dez mil reais. A inicial foi instruída com os seguintes documentos: procuração (ID 10295064108), documento de identificação (ID 10295084380), comprovante de endereço (ID 10295093369), contrato (ID 10295057505), sentença (ID 10295097219), sentença 2 (ID 10295065057), laudo da vistoria (ID 10295070153), vistoria predial (ID 10295087987), fotos do imóvel (ID 10295090379), fotos do imóvel 2 (ID 10295099527), fotos do imóvel 3 (ID 10295088898). A autora recolheu as custas iniciais (IDs 10295184617, 10295182518 e 10295156289). O requerido apresentou contestação no ID 10326579338. Inicialmente, reconheceu o contrato de locação celebrado com a requerente, afirmando, contudo, que não promoveu a reforma do imóvel em razão da ausência de mão-de-obra própria e de possível atraso na devolução do bem em caso de realização de licitação para contratação. Em sede preliminar, argumentou pela inépcia do pedido de lucros cessantes, por considerá-lo genérico. No mérito, alegou ter proposto a compensação dos danos causados em pecúnia, sendo a proposta rejeitada pela requerente. Pontuou ter sido realizada vistoria no imóvel antes do encerramento do contrato e que as irregularidades apontadas tratavam-se de danos de uso e somavam R$40.996,66 (quarenta mil, novecentos e noventa e seis reais e sessenta e seis centavos), diferentes dos danos constatados na vistoria da parte autora. Impugnou o laudo da autora, posterior à sua desocupação, atribuindo a deterioração agravada ao abandono do imóvel pela própria locadora e a atos de vandalismo. Defendeu que a posse foi restituída com a entrega das chaves em 17/04/2023 e que a necessidade de reparos não deveria obstar a extinção do contrato. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, que a condenação se limitasse ao valor apurado em sua vistoria. A autora apresentou impugnação à contestação (ID 10340184639). Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 10362428008), a autora requereu a produção de prova documental e oral, consistente na oitiva de testemunhas (ID 10374103730), ao passo que o município requerido pleiteou a produção de prova oral com a oitiva de testemunhas (ID 10388926040). Os autos foram remetidos ao Juizado Especial (ID 10500462929), tendo a autora oposto embargos de declaração, haja vista que o presente feito necessitaria da produção de prova pericial (ID 10504605726) e o requerido apresentado contrarrazões aos embargos (ID 10509354904). Os embargos foram acolhidos e as partes foram novamente intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 10543917158). A autora pleiteou a produção de prova pericial em engenharia, apresentou seus quesitos e reiterou seu pedido quanto à produção de prova oral (ID 10550404555). O requerido pleiteou a produção de prova oral consistente na oitiva de testemunhas e requereu a produção de prova pericial (ID 10553227465). Em decisão de saneamento, foi deferida a prova pericial (ID 10592157886). Quesitos e laudo técnico apresentados pela autora (IDs 10611703312 e 10611703813). Foi nomeado perito (IDs 10617997340 e 10617991947). O expert apresentou proposta de honorários (ID 10622132073). As partes recolheram metade das custas periciais (IDs 10627254089, 10627247698 e 10636553410). O perito manifestou-se suscitando a necessidade de atualização do orçamento de recuperação do imóvel (ID 10656402242). Laudo pericial (ID 10658316694). A autora pleiteou a elucidação de quesitos complementares (ID 10662655611). Resposta aos quesitos (ID 10666531693). O requerido impugnou a conclusão pericial e requereu a elucidação de quesitos complementares (ID 10671131770). A autora manifestou-se no ID 10671131770, pleiteando que o Município de Passos cumpra integralmente sua obrigação contratual, entregando o imóvel em perfeito estado de conservação e funcionamento, exatamente nas condições em que o recebeu, conforme pactuado no contrato firmado entre as partes e pagando os aluguéis até a efetiva entrega do imóvel. Resposta aos quesitos apresentados pelo réu (ID 10690723737). A autora juntou aos autos laudo de vistoria e orçamento apresentado pelo município de Passos - MG (ID 10693291173). É o relatório. Decido. II - Fundamentação As partes pugnaram pela produção de prova oral. Contudo, a matéria controvertida refere-se à origem, extensão e valoração dos danos no imóvel, sendo eminentemente técnica e tendo sido elucidada por meio do laudo pericial e seus esclarecimentos. A oitiva de testemunhas, neste contexto, mostraria-se protelatória e sem aptidão para infirmar a prova técnica já produzida, razão pela qual indefiro-a, consoante art. 370, parágrafo único, do CPC. A preliminar de inépcia do pedido de lucros cessantes confunde-se com o mérito e com ele será analisada. Verifica-se que o processo está em perfeita ordem e em condições de ter válido prosseguimento, presentes os pressupostos processuais e as condições de ação. A controvérsia cinge-se em aferir a origem, extensão e valoração dos danos no imóvel, bem como a responsabilidade do Município pelos danos existentes no bem. DOS DANOS MATERIAIS Conforme dispõe o art. 23, III, da Lei nº 8.245/91, o preceito fundamental que rege as relações locatícias é a obrigação do locatário de zelar pelo imóvel e restituí-lo, ao final da locação, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal: Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; (...) Tal dever foi expressamente pactuado na Cláusula Quarta do contrato firmado entre as partes (ID 10295057505 - pág.2): “Ο Contratante declara que recebe, neste ato, as dependências do imóvel locado em boas condições de uso, e que, assim como as recebe, irá restituí-las quando finda a locação”. Ao examinar o conjunto probatório dos autos, especialmente o laudo pericial, produzido sob o crivo do contraditório (ID 10658316694 - pág.16), verifica-se que o expert é conclusivo ao atestar que o imóvel se encontra em avançado estado de deterioração, o qual "ultrapassa amplamente o desgaste natural", sendo característicos de falta de manutenção, abandono e depredação por terceiros. O perito esclareceu que o imóvel foi devolvido em estado muito inferior ao recebido, encontrando-se em avançado estado de deterioração em razão de o locatário não ter promovido a devolução formal do imóvel nem adotado medidas de guarda, conservação e segurança após o término da locação. Assim dispôs o expert (ID 10658316694 - pág.10): “Na presente situação: • Não houve entrega formal das chaves • Não houve termo de devolução • O imóvel permaneceu sob responsabilidade jurídica do locatário” As alegações do requerido de que sua responsabilidade se limitaria aos danos de "uso normal" e que a depredação posterior seria de responsabilidade da locadora não se sustentam. Isso porque a responsabilidade do locatário pela guarda e conservação do bem perdura até a sua efetiva e formal devolução, o que não ocorreu no presente caso. A omissão do Município em restituir formalmente o imóvel e em garantir sua segurança após a desocupação fática criou a condição para a ocorrência do vandalismo, estabelecendo o nexo de causalidade entre sua conduta omissiva e os danos apurados. Nesse sentido: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL EM CONDIÇÕES DIVERSAS DAS RECEBIDAS. VALIDADE DO LAUDO DE VISTORIA FINAL UNILATERAL. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. RECURSO PROVIDO. - I. CASO EM EXAME - Apelação cível interposta contra sentença parcialmente procedente em Ação de Cobrança c/c Indenização por Danos Materiais ajuizada, em razão de inadimplemento contratual relacionado a contrato de locação residencial. A sentença condenou a ré ao pagamento dos aluguéis vencidos e encargos proporcionais até a data da desocupação, com compensação do valor da caução. Contudo, afastou a condenação por danos ao imóvel e o pagamento dos honorários contratuais. O apelante requer a reforma da sentença para reconhecer a responsabilidade da locatária pelos danos ao imóvel e a validade da cláusula penal referente aos honorários contratuais de 20%. - II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO - Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida, como meio de prova, a vistoria final realizada unilateralmente pelo locador, mas com ciência inequívoca da locatária; (ii) estabelecer se são exigíveis os honorários advocatícios contratuais pactuados em cláusula penal de contrato de locação, diante do inadimplemento da locatária. - III. RAZÕES DE DECIDIR - O art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991 impõe ao locatário o dever de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural decorrente do uso regular. - O contrato celebrado entre as partes prevê expressamente a obrigação de devolução do imóvel nas mesmas condições em que foi entregue, o que reforça a responsabilização contratual. - A vistoria final foi realizada antes da entrega formal das chaves, sendo incontroverso que a locatária teve ciência da vistoria e optou por não acompanhá-la, sem apresentar impugnação ao laudo. - O silêncio da parte diante do conteúdo do documento unilateral e a ausência de contradita eficaz conferem-lhe valor probante, nos termos do art. 411, II, do CPC, sendo legítima a sua utilização para comprovação dos danos. - O laudo evidência danos que extrapolam o uso normal do imóvel, tais como infiltrações, deterioração de armários e portas, justificando a responsabilização indenizatória da locatária. - A cláusula contratual que prevê honorários advocatícios de 20% em caso de inadimplemento possui natureza de cláusula penal compensatória, cuja exigibilidade decorre do descumprimento contratual, sendo válida e eficaz. - IV. DISPOSITIVO E TESE - Recurso provido. - Tese de julgamento: - A vistoria final realizada unilateralmente pelo locador possui valor probante quando a locatária, devidamente cientificada, opta por não acompanhá-la e não apresenta impugnação ao documento. - É válida a cláusula penal prevista no contrato de locação que estabelece honorários advocatícios em percentual fixo, desde que configurado o inadimplemento contratual por parte da locatária. - A restituição do imóvel em condições inferiores às contratadas configura inadimplemento e autoriza a condenação por danos materiais. - Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 23, III; CPC, arts. 411, II, e 85, §11 (TJMG - Ap.Cível - 1.0000.25334797-5/001 - Relator(a): Des.(a) Antônio Bispo - Data de Julgamento: 31/10/2025 - Data da publicação da súmula: 07/11/2025 - grifei). Deste modo, reconhecida a responsabilidade do requerido pelos danos constatados, deve ele suportar os custos necessários à integral recomposição do imóvel, restituindo-o às condições em que foi entregue no início da relação locatícia. Para a quantificação de tais danos, o valor apurado pelo perito judicial em seus esclarecimentos (ID 10666531693, pág. 3), que estima o custo atual da reforma em R$180.000,00 (cento e oitenta mil reais), mostra-se condizente com os danos apurados, refletindo o custo para que o bem retorne ao estado anterior à locação. O pedido de indenização por desvalorização, por sua vez, resta absorvido pela condenação à reparação integral, sob pena de bis in idem e enriquecimento ilícito do requerente. DOS LUCROS CESSANTES No que se refere ao pedido de indenização por lucros cessantes, formulado sob o argumento de que a deterioração do imóvel inviabilizou sua locação, a pretensão não merece acolhimento. Conforme se extrai da sentença proferida nos autos do processo nº 5001563-22.2023.8.13.0479 (ID 10295097219), o requerido foi condenado a manter o pagamento dos aluguéis à autora até a efetiva reparação do imóvel, justamente em razão da impossibilidade de utilização e exploração econômica do bem. Verifica-se, portanto, que a autora já se encontra devidamente indenizada pela indisponibilidade do imóvel, mediante o recebimento dos aluguéis durante o período em que permanecer impossibilitada de exercer os poderes inerentes à propriedade. Desse modo, o acolhimento do pedido de lucros cessantes implicaria novamente em enriquecimento ilícito do requerente em decorrência de duplicidade de indenização pelo mesmo fato gerador, uma vez que ambos os pleitos possuem idêntica finalidade compensatória, qual seja, reparar a perda da renda decorrente da impossibilidade de locação do imóvel. Portanto, não se mostra juridicamente admissível a cumulação de indenizações destinadas à reparação do mesmo prejuízo, sob pena de ensejar enriquecimento sem causa da parte autora. Por fim, consigno a necessidade de correção do valor da causa, eis que o montante de dez mil reais não exprime o conteúdo econômico da demanda. Assim, de ofício, determino a alteração do valor da causa para R$180.000,00 (cento e oitenta mil reais). III - Conclusão Por todo o exposto, extingo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para condenar o Município requerido ao pagamento de R$180.000,00 (cento e oitenta mil reais) à requerente. Em observância às alterações promovidas no Código Civil pela Lei nº 14.905/2024, a correção monetária observará a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). A correção monetária incidirá a partir da data da apuração do valor dos danos pelo laudo pericial (ID 10666531693), por representar a avaliação atual do prejuízo. Os juros de mora incidirão desde o inadimplemento da obrigação de restituir o imóvel nas condições contratualmente ajustadas, nos termos dos arts. 389 e 395 do Código Civil, observando-se, até 29/08/2024, a taxa de 1% (um por cento) ao mês e, a partir de 30/08/2024, a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024. Havendo sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em dez por cento do valor da condenação, à razão de 50% às expensas da autora e 50% às expensas do réu, observada a isenção legal do Município quanto às custas (art. 10, I, da Lei Estadual nº 14.939/2003). Altere-se o valor da causa nos moldes da fundamentação, adotando-se as diligências necessárias para complementação do pagamento das custas na fração que incumbe à requerente. Requisite-se o pagamento dos honorários periciais. Transitada em julgado, arquivem-se os autos definitivamente. Intimem-se. Cumpra-se. Passos, data da assinatura eletrônica. ISADORA DE CASTRO SILVA Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Passos