5011249-04.2024.8.13.0479

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Passos / 1ª Vara Cível da Comarca de Passos Avenida Arlindo Figueiredo, 850, - de 397/398 a 460/461, São Francisco, Passos - MG - CEP: 37902-026 PROCESSO Nº: 5011249-04.2024.8.13.0479 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Perdas e Danos, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: EBERTH DE SOUZA LIMA E SILVA CPF: 004.223.566-97 RÉU: CARVALHO & CARVALHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME CPF: 05.816.120/0001-85 e outros DECISÃO Vistos. Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER proposta por EBERTH DE SOUZA LIMA E SILVA, em desfavor de CARVALHO & CARVALHO EMP. IMOBILIÁRIOS LTDA – TELINVEST IMÓVEIS e MARCOS ANTÔNIO BATISTA JUNIOR estando as partes qualificadas. Na exordial de ID 10294678628, o autor alegou que é proprietário do apartamento nº 201, localizado na Rua Deputado Lourenço de Andrade, nº 303, nesta cidade de Passos, no edifício denominado Barcelona. Alega que possui contrato de administração de imóvel com a primeira requerida, imobiliária Telinvest, de forma que o referido apartamento foi alugado pelo segundo requerido, Marcos, o qual, ao término da relação locatícia, restituiu o bem danificado e inapto para nova relação locatícia. Após notificação do locatário para realizar os reparos no imóvel e a vistoria de entrega, relatou que o imóvel surgiu com outros danos, além dos constatados inicialmente, sendo que além disso, não houve a entrega das chaves e o pagamento dos aluguéis dos meses de junho e julho de 2024. Diante disso, o autor requereu: a) a concessão de tutela antecipada para determinar que os requeridos realizem as reformas necessárias no imóvel; b) a condenação dos requeridos em efetuar todas as reformas necessárias no imóvel e ao pagamento da taxa de administração, em 20%; c) a condenação dos requeridos ao pagamento dos valores dos aluguéis vencidos e vincendos e todos os encargos e tributos que incidem sobre o imóvel; d) a produção de todos os tipos de provas admitidas, especialmente a prova pericial e, e) a revogação do contrato de administração do imóvel e reconhecimento da obrigação solidária entre os requeridos. Deu-se à causa a importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Audiência de conciliação realizada, restando infrutífera a tentativa de conciliação (ID 10343811873). Citada, a requerida CARVALHO & CARVALHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em sede contestatória argumentou que o requerente manifestou desinteresse na continuidade com a locação do imóvel e que, desde então, foram realizados diversos reparos no imóvel e que o requerente sempre manifestava inconformismo com alguns itens do imóvel, tendo se recusado a receber as chaves. Alegou que a vistoria final realizada no dia 05 de agosto de 2024, a qual foi registrada em Ata Notarial, demonstrou que o imóvel encontra-se em perfeito estado de conservação e de uso. Por fim, requereu a improcedência dos pedidos, com condenação do autor ao pagamento de custas e honorários, além de protestar por todos os meios de prova em direito admitidos. (ID 10357839152). O requerido Marcos Antônio também apresentou contestação (ID 10357911604) argumentando que a entrega do imóvel deu-se por motivação do autor e que o imóvel está em perfeito estado de uso, de forma que o autor está realizando imposições e exigências indevidas, agindo de má-fé. Informou que realizou todos os reparos necessários no imóvel, informando que o serviço de reparo/laqueadura nas portas foi organizado e fiscalizado pela imobiliária requerida. O requerido apresentou laudo de vistoria realizado por uma empresa especializada, a fim de comprovar que o imóvel se encontra em perfeito estado de conservação e de uso e que alguns detalhes existentes no imóvel se devem ao desgaste natural do tempo. Por fim, alegou que a cobrança de aluguéis posteriores ao tempo de uso efetivo do imóvel é indevida, uma vez que ocorreu a rescisão contratual em 29/05/2024. O autor apresentou impugnação à contestação no ID 10384823664, alegando, preliminarmente, fraude contratual pelo requerido Marcos e, no mérito, reiterou os demais termos da inicial. Instadas a especificarem as provas (ID 10385333512), o requerido Marcos pugnou pela produção de prova documental, digital e prova oral, com oitiva de testemunhas, a fim de comprovar suas alegações, além da prova pericial (ID 10391165468). A imobiliária requerida pugnou pela expedição de mandado de constatação, a ser cumprido por oficial de justiça e produção de prova oral (ID 10391223390). A parte autora pediu a produção de prova oral, com depoimento pessoal dos requeridos e oitiva de testemunhas, prova pericial e juntada de novos documentos (ID 10396626664). Em sede de saneamento e organização do processo, foram delimitados os fatos controvertidos, quais sejam: a) a comprovação das condições em que o imóvel foi entregue ao autor e se realmente houve danos ao imóvel; b) se há ato ilícito praticado pelos réus; c) se há pagamentos pendentes de aluguéis. Também foi distribuído o ônus da prova, incumbindo-se ao autor o dever de comprovar que o imóvel foi entregue danificado e que não houve adequado encerramento da relação contratual, sendo devidos os aluguéis atinentes a junho e julho de 2024 e os supostamente vincendos. Aos réus foi incumbido o dever de comprovar fatos extintivos, impeditivos ou modificativos do direito da parte autora. Foi deferida, ainda, a produção de prova pericial e indeferida a prova oral. (10396958881) Laudo pericial e quesitos complementares apresentados nos ID’s 10575592628, 10615070411, 10639849196, 10662193663, 10666099713, 10666425257 e 10680232692. As partes manifestaram-se nos ID’s 10587009019, 10589013144, 10592007028, 10627627142, 10631367403 e 10679083472. Vieram os autos conclusos. Com efeito, foi deferida a realização de prova pericial, com o fim de que sejam verificadas as condições em que o imóvel foi entregue ao autor e se realmente houve danos ao imóvel. Depreende-se dos autos que o laudo pericial e os esclarecimentos complementares foram elaborados por profissional de confiança do Juízo, de forma detalhada, técnica e fundamentada, tendo o expert enfrentado especificamente as impugnações apresentadas pelas partes. O requerido Marcos sustenta que persistem vícios no trabalho pericial, notadamente em razão da ausência de quantificação dos danos, da inexistência de estimativa dos custos de reparação, de alegadas contradições internas e da falta de demonstração do nexo causal, requerendo, subsidiariamente, a realização de nova perícia ou a substituição do expert. A corré Carvalho & Carvalho Empreendimentos Imobiliários Ltda. adere, em grande parte, aos mesmos fundamentos, defendendo a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a limitação de eventual reparação. O autor, por sua vez, sustenta que as respostas complementares confirmam a existência de danos no imóvel, embora reconheça que o perito deixou de proceder à sua quantificação. Pois bem. Nos termos do art. 480 do Código de Processo Civil, a realização de nova perícia constitui medida excepcional, admissível apenas quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida pela perícia anteriormente produzida. No caso concreto, embora as partes apontem divergências quanto às conclusões do expert, não se verifica, neste momento, deficiência apta a justificar a substituição do perito ou a determinação de nova perícia. As alegações de contradições, extrapolação da função pericial e insuficiência das conclusões dizem respeito, em grande medida, ao valor probatório do laudo, matéria que será apreciada por ocasião do julgamento, em conjunto com os demais elementos constantes dos autos, nos termos do princípio do livre convencimento motivado (art. 371 do CPC). Ainda que as partes não concordem com a conclusão pericial, notadamente no que diz respeito à identificação dos danos, tais aspectos não tornam, por si sós, imprestável a prova técnica produzida, tampouco autorizam a repetição da perícia, sobretudo porque o expert respondeu aos esclarecimentos formulados e explicitou as razões técnicas que o impediram de realizar a mensuração pretendida. Ocorre que as questões suscitadas pelas partes, relativas à existência e extensão dos danos, à responsabilidade pelas avarias, ao nexo causal, ao período de desocupação do imóvel, à caracterização das intervenções como benfeitorias úteis ou danos indenizáveis, bem como à suficiência da prova produzida, constituem matéria de mérito e serão apreciadas na sentença, à luz do conjunto probatório. De mais a mais, no que tange ao requerimento em ID 10682580833, indefiro o pedido, eis que se trata de indevida tentativa de ampliação do objeto da prova técnica, na medida em que a estimativa de custos de reparação e depreciação não integrou os quesitos originais da parte autora (ID 10448294925), tampouco sendo imprescindível ao julgamento. Diante do exposto, indefiro o pedido de realização de nova perícia e de substituição do perito, por entender que a prova técnica produzida é suficiente para a formação do convencimento judicial, sem prejuízo da valoração de sua força probante quando do julgamento do mérito. Considerando que não há outras provas requeridas pendentes de apreciação, declaro encerrada a instrução processual. Intimem-se as partes para apresentação de alegações finais, no prazo sucessivo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 364, §2º, do Código de Processo Civil. Providencie-se o pagamento do perito. Após, venham os autos conclusos para sentença. Intimem-se. Passos, data da assinatura eletrônica. ISADORA DE CASTRO SILVA Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Passos