5010587-96.2024.8.13.0525

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Pouso Alegre / 1ª Vara Cível da Comarca de Pouso Alegre Avenida Doutor Carlos Blanco, 245, Residencial Santa Rita, Pouso Alegre - MG - CEP: 37558-720 PROCESSO Nº: 5010587-96.2024.8.13.0525 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: DXL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 21.090.136/0001-00 RÉU: DROGARIA SAO PAULO S.A. CPF: 61.412.110/0001-55 SENTENÇA Vistos, etc… DLX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., parte autora qualificada nos autos, ajuizou a presente ação de ressarcimento de danos decorrentes de contrato de locação e danos materiais em face de DROGARIA SÃO PAULO S.A., parte ré também qualificada, alegando na inicial, em síntese, que, em 05/11/2009, celebrou com a ré contrato de locação de imóvel comercial de três pavimentos, com área de 634,08 m², situado na avenida dr. Lisboa, nº 116, Centro, Pouso Alegre/MG, objeto da matrícula nº 63.194. O contrato foi posteriormente aditado, tendo sua vigência prorrogada até 30/11/2024, sendo o aluguel mensal, após os reajustes, de R$ 48.918,54. Sustentou que a ré, após aproximadamente 14 anos de locação, manifestou, em março de 2023, a intenção de resilir unilateralmente o contrato antes do termo final. Embora tenha desocupado o imóvel em setembro de 2023, a entrega das chaves somente ocorreu em 18/03/2024, nos autos da Ação de Consignação de Chaves nº 5000580-45.2024.8.13.0525, tendo a ré efetuado o pagamento proporcional do aluguel até essa data. Afirmou que o imóvel lhe fora entregue inicialmente “na casca e com laje”, tendo a ré assumido contratualmente a obrigação de executar, às suas expensas, as obras de acabamento previstas na cláusula 2ª do contrato, obrigação posteriormente ratificada pelos aditamentos. Alegou, contudo, que a locatária executou apenas parte das obras previstas, deixando pendentes diversos serviços, dentre eles a instalação de elevador, a execução da fachada em pele de vidro, banheiros e copa/cozinha no terceiro pavimento, além de outras obras especificadas no projeto arquitetônico e memorial descritivo. A autora afirmou, ainda, que a própria ré teria reconhecido sua responsabilidade pelas obras pendentes durante as tratativas extrajudiciais, mediante propostas de indenização de R$ 60.000,00 e, posteriormente, de R$ 100.000,00. Aduziu que a controvérsia entre as partes estaria relacionada, essencialmente, à extensão e ao valor das obras necessárias. Relatou que, em 29/09/2023, foi realizada vistoria conjunta no imóvel, posteriormente formalizada por ata notarial, ocasião em que teriam sido constatadas diversas avarias e deteriorações. Segundo a autora, o imóvel apresentava pisos quebrados e danificados, forros deteriorados, problemas na instalação elétrica, paredes sujas e perfuradas, encanamentos aparentes, ausência de elevador, terceiro pavimento inacabado e danos na pintura e fachada. Também teria sido constatada a retirada de nove aparelhos de ar-condicionado e de sua infraestrutura. Alegou que tais danos extrapolariam o desgaste decorrente do uso normal do imóvel e decorreriam de mau uso e ausência de manutenção, imputando à ré responsabilidade pela reparação, com fundamento no art. 23 da Lei nº 8.245/1991 e nas cláusulas contratuais que estabeleciam o dever de conservação e restituição do imóvel em condições adequadas. Afirmou, ainda, que a ré teria deixado paredes divisórias de drywall no imóvel, cuja remoção também deveria ser custeada, no valor estimado de R$ 5.000,00. Para quantificar os prejuízos, a autora apresentou planilha elaborada pela empresa Project Soluções Ltda., contemplando os custos das obras de acabamento não realizadas e dos reparos necessários em razão das deteriorações atribuídas à ré, indicando a quantia de R$ 1.580.208,33, incluindo BDI, sendo R$ 1.235.792,86 o custo da obra sem essa parcela. Requereu a conversão das obrigações não cumpridas em perdas e danos, com fundamento no art. 389 do Código Civil. A autora pleiteou, também, o pagamento de lucros cessantes, sob o argumento de que, em razão das condições em que o imóvel foi restituído e da necessidade de realização das obras e reparos, ficou impossibilitada de disponibilizá-lo para nova locação. Alegou ter recebido três propostas de locação pelo valor mensal de R$ 50.000,00, que não prosperaram em razão da necessidade de entrega do imóvel em condições adequadas de uso. Sustentou, ainda, que a ré seria responsável pelo pagamento proporcional do IPTU relativo ao ano de 2024, correspondente ao período em que permaneceu na posse do imóvel, até a entrega das chaves. Aduziu, igualmente, que a resilição antecipada do contrato ensejaria a incidência da multa contratual prevista na cláusula 5ª do contrato de locação, conforme ratificada pelos aditamentos. Ao final, requereu a procedência dos pedidos para condenar a ré ao ressarcimento dos danos materiais decorrentes das obras de acabamento não realizadas e dos reparos necessários no imóvel, no valor indicado de R$ 1.580.208,33, além dos lucros cessantes, multa contratual pela resilição antecipada, valores relativos ao IPTU de 2024 e demais consectários legais. A inicial foi instruída com documentos. Em decisão de ID 10262403930 foi indeferido o pedido de tutela de urgência, decisão contra a qual a parte autora interpôs recurso de agravo de instrumento, ao qual foi negado provimento, conforme acórdão de ID 10361565568. A parte requerida contestou a ação em ID 10315811495, arguindo preliminares e resistindo ao mérito da causa alegando, em suma, que realizou diversas obras de acabamento e diversas benfeitorias úteis e necessárias no imóvel antes de ingressar no empreendimento, a fim de exercer sua atividade; que a ré cumpriu as disposições contratuais enquanto figurou na condição de locatária; que não há nenhuma cláusula no instrumento contratual acerca de que a Ré seria responsável por construir infraestrutura e instalação de elevadores, fachada frontal em “pele de vidro”, instalação de pisos porcelanatos (marca “Eliane”) em todo o empreendimento, instalação de revestimento das escadas em “granito”, instalação de forro modular em fibra mineral nos três pavimentos e luminárias “aletadas”, como exige a Autora; que a única anuência que foi dada a ré além do contrato de locação, fora o Projeto Técnico de Proteção Contra Incêndio e Pânico, que visava somente adequar o imóvel com as medidas de segurança contra incêndio exigidas; que a intenção da autora é unicamente obter benfeitorias voluptuárias às custas da ré, inexistindo prova da responsabilidade da requerida pela execução de tais obras. Com relação a cobrança de IPTU, a parte ré afirma que o IPTU a ser pago em 2024 só tornou exigível em julho/24, quando a Requerida já não mais ocupava o imóvel (set/23); que a autora já esta penalizada pela rescisão antecipada do contrato e condená-la ao pagamento da multa penal configuraria bis in idem; que não há como imputar à Ré o dever de arcar com lucros cessantes com base em meras alegações de que estaria impedido de locar o imóvel visto que não há prova concreta existente nos autos de que o imóvel estaria impróprio para locação. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos. A contestação foi instruída com documentos. A parte autora impugnou a contestação em ID 10324307492. O feito foi saneado por meio da decisão de ID 10353567727, na qual foi determinada a realização de perícia. O laudo pericial foi juntado em ID 10448235399/ 10448235897/10448237346/ 10448239185/ 10448245846, com esclarecimentos em ID 10606300797. As partes apresentaram suas alegações finais por memoriais. É o relatório. Decido. No mérito Trata-se de ação de indenização por danos materiais, lucros cessantes e cobrança de multa contratual, em que a controvérsia reside na verificação do inadimplemento contratual pela requerida e na interpretação das cláusulas contratuais, especificamente sobre a existência de uma obrigação da ré (locatária) de fomentar todas as obras de acabamento no imóvel locado, conforme croqui e projeto arquitetônico elaborado pela parte autora antes da assinatura do contrato de locação. O contrato de locação celebrado entre as partes (ID 10244714473), dispôs na cláusula 2ª quanto as obras de acabamento: Com relação ao pedido de indenização e da cobrança da multa pelo inadimplemento contratual, a autora os fundamenta na premissa de que a requerida teria executado apenas parte das obras de acabamento, deixando de executar as seguintes obras: elevador, fachada em pele de vidro, edificação de banheiros feminino e masculino no 2° e 3° pavimento, bem como, a construção de uma copa/cozinha no 3° pavimento. A requerida, por sua vez, afirma que executou todas as obras necessárias para o funcionamento da drogaria, mantendo o imóvel em uso contínuo por 14 anos sem qualquer notificação de descumprimento contratual, e que as exigências da Autora dizem respeito a benfeitorias voluptuárias, bem como que não há em nenhuma cláusula contratual,a obrigação da locatária de realizar obras voluptuárias ou de luxo. Analisando o instrumento contratual, em relação as obras de acabamento entendo que a interpretação mais consentânea com a boa-fé objetiva (art. 422, CC) e com a sistemática do contrato é a defendida pela ré. É certo que com relação às obras de acabamento não executadas, o pedido é de indenização por uma suposta obrigação de fazer não cumprida, e não por danos materiais diretos ao imóvel. Embora o Projeto Técnico de Proteção contra Incêndio e Pânico (PSCIP), anexado no ID 10244704260, devidamente assinado pela requerida seja idêntico ao projeto arquitetônico de reforma e ampliação do imóvel (Id. 10244709692), pela leitura da cláusula 2ª entendo que as obras de acabamento seriam para possibilitar o desenvolvimento da atividade da locatária, devendo, por isso, ser realizada às suas expensas, sobretudo porque o imóvel lhe foi entregue “na casca e com laje”, e não que tais melhorias representavam uma contraprestação que se incorporaria ao patrimônio da locadora. Logo, a requerida executou as obras necessárias ao seu funcionamento, conforme previsto em contrato. Além disso, a autora pleiteia também o pagamento de multa em razão do alegado inadimplemento contratual pela não realização das obras de acabamento, prevista na cláusula 5ª, equivalente a três aluguéis. Todavia, entendo que o pedido de indenização por uma suposta obrigação de fazer não cumprida (perdas e danos) cumulada com a multa compensatória pelo mesmo fato gerador, configuraria bis in idem e enriquecimento ilícito da parte, o que é vedado pelo nosso ordenamento jurídico. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COBRANÇA DE MULTA PENAL COMPENSATÓRIA - CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - IMPOSSIBILIDADE - FRUIÇÃO DO IMÓVEL - INADMITIDA - JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA - INCIDÊNCIA - TAXA DE REGISTRO DE NOTIFICAÇÃO - ILEGALIDADE - SENTENÇA MANITIDA - RECURSO DESPROVIDO. Consoante assente orientação jurisprudencial, é vedada a cumulação da multa penal compensatória com indenização por perdas e danos, por configurar bis in idem. Não há que se falar em pagamento de fruição da coisa, em se tratando de lote vago, e sendo a edificação realizada com recursos do próprio promissário comprador. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, e os juros de mora a partir da citação, tendo em vista a relação contratual entre as partes . A taxa de registro de notificação revela-se se abusiva, e, portanto, ilegal, pois contraria expressamente o artigo 51, XII, do Código de Defesa do Consumidor. (TJ-MG - AC: 10693170076220001 Três Corações, Relator.: Maria das Graças Rocha Santos (JD Convocada), Data de Julgamento: 01/10/2020, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/10/2020) Já em relação ao pedido de indenização pelas obras de acabamento que foram realizadas e não conservadas, e que merecem reparos em razão da ausência de manutenção e das deteriorações, o pedido deve ser acolhido. Isso porque tal pedido indenizatório trata-se de danos materiais diretos ao imóvel, o que possui lastro contratual, baseado na cláusula 9ª. Assim, o requerido deverá indenizar a reforma necessária no imóvel considerando para tanto, o estado em que se encontra o imóvel e as obras já executadas. O valor encontrado no laudo pericial deverá ser pormenorizado, eis que considerou o preço global da reforma. No mais, a multa rescisória pela devolução antecipada do imóvel é cabível, eis que devida nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/91 e incontroversa nos autos. Também mostra-se devido o pagamento de IPTU proporcional aos meses em que o locatário permaneceu no imóvel referente ao exercício de 2024, encontrando respaldo no contrato e na legislação aplicável (art. 22 , VIII , da Lei n.º 8.245 /91). Por fim, a autora pleiteia indenização pelos lucros cessantes, ao argumento de que o descumprimento da obrigação contratual, por parte da Ré, de devolver o imóvel à Autora com a devida reparação, reforma e manutenção, implicou na privação da plena disponibilidade do bem. Asseverou ainda que seria inviável efetuar a reforma diante da necessidade de aguardar a realização de prova pericial no imóvel. Contudo, não cabe condenação por lucros cessantes sem prova concreta de que o imóvel ficou impossibilitado de ser locado ou de que houve perda de propostas, pois tais danos não são presumíveis. Ao meu ver, as deteriorações que foram comprovadas nos autos e que deverão ser ressarcidas pelo requerido, não inviabilizam a locação do imóvel, de forma que não é possível concluir que a autora ficou privada de usufruir de sua propriedade, o que leva à improcedência do pedido de lucros cessantes. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos iniciais para: 1. Condenar a requerida ao pagamento de indenização referente ao reparo necessário no imóvel, diante das deteriorações e ausência de manutenção, considerando para tanto, o estado em que se encontra o imóvel e as obras já executadas. O valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, tendo em vista que o valor encontrado no laudo pericial considerou o preço global da reforma. Respectiva quantia deverá ser corrigida monetariamente pelos índices da CGJ/MG e os juros moratórios desde a citação, utilizando-se o IPCA-E até a citação e, a partir daí, a SELIC como indexador único (art. 406, CC). 2. Condenar a requerida ao pagamento da multa contratual estipulada no contrato, pela rescisão antecipada, equivalente a três alugueis, quantia que deverá ser corrigida monetariamente pelos índices da CGJ/MG e os juros moratórios desde a citação, utilizando-se o IPCA-E até a citação e, a partir daí, a SELIC como indexador único (art. 406, CC). 3. Condenar a requerida ao pagamento do IPTU proporcional aos meses em que o locatário permaneceu no imóvel referente ao exercício de 2024 (3/12), quantia que deverá ser apurada e corrigida monetariamente pelos índices da CGJ/MG, acrescida de juros moratórios desde a citação, utilizando-se o IPCA-E até a citação e, a partir daí, a SELIC como indexador único (art. 406, CC). Em virtude da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ai pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo em 15% sobre o valor da condenação em relação à requerida e 15% sobre os valores dos pedidos julgados improcedentes em relação à autora. P.R.Intimem-se. Pouso Alegre, data da assinatura eletrônica. JOSE HELIO DA SILVA Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Pouso Alegre