5010578-56.2018.8.13.0231

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ribeirão Das Neves / 2ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão das Neves Rua Vera Lúcia de Oliveira Andrade, 85, Vila Esplanada, Ribeirão Das Neves - MG - CEP: 33805-488 PROCESSO Nº: 5010578-56.2018.8.13.0231 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução] AUTOR: HAMDAN FILIZZOLA EMPREENDIMENTOS LTDA CPF: 31.249.832/0001-70 RÉU: ROSELY PRATES FRIAS CPF: 002.310.506-23 SENTENÇA I. Relatório Trata-se de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada por Hamdan Filizzola Empreendimentos Ltda em face de Rosely Prates Frias. A autora alegou ter celebrado com a ré, em 1997, contrato de promessa de compra e venda de lote, sustentando que esta permaneceu inadimplente desde dezembro de 2000, mesmo após o julgamento definitivo de ação revisional ajuizada pela compradora, sem quitação do saldo remanescente. Requereu a resolução do contrato por culpa da ré, com reintegração na posse do imóvel, condenação ao pagamento de taxa de fruição mensal de 1,5% sobre o valor atualizado do bem até a desocupação, autorização para retenção de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal e ressarcimento dos tributos e taxas incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação Em contestação, a ré alegou a aquisição da propriedade por usucapião. Subsidiariamente, defendeu o adimplemento substancial do contrato, a ocorrência de supressio e, ao final, pleiteou o direito de retenção e indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel. Na decisão saneadora (id 9535557168), foi deferida a produção de prova pericial de engenharia para avaliação do imóvel e das acessões. O laudo pericial foi juntado aos autos (id 10459407763) e posteriormente homologado (id 10587919711). As partes apresentaram suas alegações finais (id 10592188746 e 10603077800). II. Fundamentação Inicialmente, esclareço que embora deferida a produção de prova oral (id 9535557168), a prova documental e pericial revela-se suficiente para o julgamento, sendo desnecessária a realização de audiência, que apenas retardaria a prestação jurisdicional. Presentes os pressupostos processuais de desenvolvimento válido e regular do processo, não há nulidades a serem sanadas. A controvérsia limita-se em verificar o inadimplemento contratual, a possibilidade de rescisão do pacto e seus consectários lógicos, bem como analisar a tese de usucapião arguida em defesa. A parte autora imputa à ré o inadimplemento das parcelas desde dezembro de 2000, fato que, em sua essência, não foi negado pela demandada, que concentra sua defesa na usucapião e em outras teses subsidiárias. O inadimplemento, desse modo, é incontroverso e autoriza a resolução do contrato, com o retorno das partes ao estado anterior, a reintegração da autora na posse do imóvel e a restituição das parcelas pagas, observadas as deduções cabíveis, nos termos da Súmula 543 do STJ. A ré alega ter adquirido a propriedade do imóvel por usucapião, nos termos da Súmula 237 do STF. Contudo, como a posse decorre de contrato de promessa de compra e venda e o preço não foi integralmente quitado, o inadimplemento tornou a posse precária e afastou o animus domini, impedindo a aquisição da propriedade por usucapião. A jurisprudência do e. TJMG é pacífica nesse sentido, ao dispor que "a posse exercida por promitente comprador inadimplente, decorrente de compromisso de compra e venda, é precária e não se qualifica como posse ad usucapionem" (TJ-MG - Apelação Cível: 50271554920218130702). Dessa forma, rejeito a exceção de usucapião. Também não prosperam as alegações de supressio e de adimplemento substancial. A primeira porque o mero decurso do tempo não configura renúncia ao direito, sobretudo quando a autora notificou extrajudicialmente a ré em 2016, evidenciando a intenção de exercer sua pretensão (id 57769706, p. 6). A segunda porque a inadimplência teve início antes da quitação de metade das parcelas contratadas, circunstância incompatível com o cumprimento substancial da obrigação. Quanto às consequências da rescisão contratual, a autora requer o pagamento de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel. Contudo, o contrato teve por objeto lote vago e não edificado, incapaz de gerar renda em seu estado original. Assim, ausente proveito econômico cuja privação tenha causado prejuízo à autora, é incabível a cobrança da taxa de fruição, conforme entendimento do TJMG (Apelação Cível: 50215620820228130701), sobretudo por se tratar de avença anterior à Lei nº 13.786/2018. Quanto à cláusula penal, a jurisprudência consolidada do c.STJ (REsp 1224921/PR) pacificou o entendimento de que, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do adquirente, é razoável a retenção, pelo vendedor, de um percentual que varia entre 10% e 25% dos valores pagos. Considerando a culpa exclusiva da ré pela resolução do contrato, o longo período de indisponibilidade do lote e o fato de que a própria autora pleiteou o referido percentual, afigura-se justo e proporcional fixar a retenção em seu patamar máximo. Por isso, fixo a retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre a totalidade dos valores comprovadamente pagos pela ré, como forma de compensar a parte autora pelos prejuízos administrativos e comerciais decorrentes do desfazimento do negócio. Concernente às benfeitorias, a ré faz jus à indenização. Embora o contrato tenha sido rescindido por seu inadimplemento, a posse decorreu inicialmente de justo título e não há prova de que a construção tenha sido realizada após sua constituição em mora, em 2016 (id 57769706, p. 6). Ademais, a perícia constatou que a edificação existente é passível de regularização (id 10459407763, p. 28), inexistindo prova de que as irregularidades administrativas sejam insanáveis. Nesse sentido, destaco a seguinte jurisprudência do e.TJMG: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POSTERIORMENTE RESCINDIDO. CONSTRUÇÃO REALIZADA DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO E ANTES DA CONSTITUIÇÃO EM MORA. POSSE DE BOA-FÉ CONFIGURADA. DIREITO À INDENIZAÇÃO ( CC, ARTS. 1.219 E 1.255). IRREGULARIDADE ADMINISTRATIVA DA OBRA. FATO NÃO DEMONSTRADO COMO INSANÁVEL. COMPENSAÇÃO COM ALUGUÉIS/FRUIÇÃO. QUESTÃO JÁ DECIDIDA EM PROCESSO ANTERIOR. COISA JULGADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. O direito à indenização por benfeitorias deve ser analisado conforme a boa-fé do possuidor ao tempo da realização das obras, sendo irrelevante o inadimplemento contratual posterior. Quanto às irregularidades administrativas da obra, se não forem comprovadamente insanáveis, não afastam a indenização por benfeitorias. Questões já decididas em ação anterior, como a indenização por fruição do imóvel, não podem ser rediscutidas em novo processo, sob pena de violação à coisa julgada. Recurso conhecido e não provido.” (TJ-MG - Apelação Cível: 50021198920228130210, Relator: Des.(a) Gilson Soares Lemes, Data de Julgamento: 08/10/2025, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 15/10/2025) Vale ressaltar que a negativa de indenização importaria enriquecimento sem causa da autora, que receberia o imóvel acrescido da acessão sem qualquer contraprestação. Dessa forma, faz jus a ré à indenização pela acessão edificada no imóvel, no valor apurado pelo laudo pericial já homologado. Como consequência lógica do direito à indenização, assiste à ré, igualmente, o direito de retenção do imóvel até que o valor da indenização seja efetivamente pago, nos termos do art. 1.219 do CC. Por fim, é de responsabilidade do promissário comprador o pagamento dos impostos e taxas que incidem sobre o imóvel durante todo o período em que esteve na sua posse. Tal obrigação decorre tanto da previsão contratual quanto da própria natureza propter rem de tais débitos. III. Dispositivo Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. DECLARO rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da ré; CONDENO a autora a restituir à ré o saldo remanescente dos valores pagos, em parcela única, autorizada a retenção de 25% a título de cláusula penal e eventual compensação com os débitos de IPTU, devendo a apuração da quantia devida ocorrer em fase de cumprimento de sentença, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora após o trânsito em julgado, pelos índices contratuais; CONDENO a autora a indenizar a ré o valor de R$ 109.138,29 (cento e nove mil, cento e trinta e oito reais e vinte e nove centavos), a título de indenização pelas acessões e benfeitorias, acrescida de correção monetária pelos índices da CCJ/MG a partir da homologação do laudo pericial (27/11/2025) e de juros de mora, a contar do trânsito em julgado, pela taxa Selic, deduzido o índice de correção monetária. RECONHEÇO o direito de retenção da autora sobre o imóvel até o integral pagamento da indenização ora fixada, permanecendo suspensa a imissão da ré na posse até a satisfação do crédito. Condeno as partes ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, suspensa a exigibilidade em relação à ré em razão da justiça gratuita concedida (id 72231425). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Ribeirão Das Neves, data da assinatura eletrônica. JOSE AFONSO NETO Juiz de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão das Neves