5010128-45.2022.4.03.6000

PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal de Campo Grande Rua Delegado Carlos Roberto Bastos de Oliveira, 128, Jardim Veraneio, Campo Grande - MS - CEP: 79037-102 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5010128-45.2022.4.03.6000 AUTOR: MARILENE DE SOUZA PAES ADVOGADO do(a) AUTOR: DANIEL MELLO DOS SANTOS - MT11386/O REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408 SENTENÇA MARILENE DE SOUZA PAES propôs a presente ação contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. Afirma que adquiriu um imóvel residencial urbano, localizado no Residencial Nelson Trad, nesta cidade, entregue em 2014, construído por meio do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, no programa Minha Casa Minha Vida. Pede a condenação da ré a lhe indenizar pelos danos materiais e morais experimentados em decorrência de vícios de construção constatados no imóvel. Atribuiu à causa o valor de R$ 73.674,67. Juntou documentos. Retifiquei o valor dado à causa, reduzindo-o para R$ R$ 43.674,67, ao tempo em que, por considerar que a competência seria do Juizado Especial Federal, extingui o processo, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, IV, CPC. Na mesma ocasião deferi o pedido de gratuidade da justiça à autora (id 271462674). A autora interpôs recurso de apelação e a ré, citada nos termos do art. 331 do CPC, não se manifestou (id 274694959). A Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª. Região deu provimento ao recurso de apelação interposto pela autora, para anular a sentença e, por conseguinte, afastar o decreto de extinção do feito, determinando o retorno dos autos para que fosse realizada a devida instrução (id 308685028). Proferi a seguinte decisão (id 323041673): ... 2- Intimem-se as partes do retorno dos autos. 3- Defiro o pedido de justiça gratuita. 4- Intime-se a Caixa para juntar o contrato celebrado com a parte autora. 5 -Ante a orientação trazida pelo item 3 da Recomendação 16/23 do CJF no sentido de que a instrução processual seja realizada de forma antecipada e antecedente às fases pré-conciliatória e conciliatória (itens 4 e 5), defiro o pedido de antecipação da prova pericial, a fim de que as fases pré-conciliatória e conciliatória sejam realizadas já com o resultado da perícia, promovendo uma melhor possibilidade de realização de acordo nestes autos e naqueles a ele eventualmente/futuramente vinculados/associados. E, tendo em vista o deferimento da gratuidade de justiça, a perícia será realizada por profissional inscrito no serviço de Assistência Judiciária Gratuita (AJG), respeitando os ditames da Resolução 16 do Conselho da Justiça Federal. Para tanto, determino que a SECRETARIA proceda a nomeação de PERITO NA ÁREA DE ENGENHARIA CIVIL, no prazo de 15 (quinze) dias. Afasto-me do Glossário/Orientações contido no Anexo II da Recomendação n. 16/2023, do CJF e responder aos quesitos descritos no mesmo Anexo II - Laudo Partes I e II e formulo os seguintes quesitos: a- Quando foi expedido o habite-se; b- Quando o autor recebeu as chaves do imóvel?; c- O imóvel apresenta vícios?; d- Quais? e- Quais as causas dos eventuais defeitos verificados no imóvel, se não decorrem de vícios; f- Qual o custo para reposição do imóvel no estado prometido no projeto?. Intimem-se as partes para apresentar (somente) quesitos complementares. Após, informe-se o perito acerca da nomeação, intimando-o a dizer se concorda com o encargo, oportunidade em que deverá indicar data, hora e local para o início dos trabalhos periciais, com antecedência suficiente para a intimação das partes (art. 474 do CPC). Cientifique-o de que ao autor foi deferida gratuidade da justiça, pelo que será a Justiça Federal quem arcará com os honorários periciais, no valor equivalente ao mínimo estabelecido na Resolução CJF-RES-2014/00305. O laudo deverá ser entregue em secretaria no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data designada para a realização da perícia. Apresentado o laudo, intimem-se as partes para manifestação, no prazo comum de quinze dias (art. 477, §1º, CPC). Havendo pedido de esclarecimentos, intime-se o perito para prestá-los no prazo de quinze dias (art. 477, §2º, CPC). Oportunamente, solicite-se o pagamento dos honorários periciais. Com a entrega do laudo pericial e manifestação das partes, ou seja, encerramento da fase instrutória do fluxo trazido pela Recomendação 16/23 CJF, deverá a Secretaria encaminhar o processo para as fases pré-conciliatória e conciliatória, consoante especificado na Recomendação CJF 16/2023, itens 4 e 5, que serão realizadas segundo critério do Magistrado responsável pelo órgão conciliador. 6 - Proceda à Secretaria a etiquetagem dos processos para que os autos pertencentes a cada um dos residenciais andem juntos até a prolação da sentença. Intimem-se. Cumpra-se. Depois da nomeação da perita as partes ofereceram quesitos e indicaram assistentes (id 323378563, 325349413 e 326128048). A ré contestou (id 325425283). Discorreu sobre a legislação que trata do PMCMV - Faixa 1, para dizer que figura na lide como representante do FAR, residindo ai a necessidade de se retificar o polo passivo. E, ainda, que tanto ela como o FAR são partes ilegítimas para ações onde se postula reparação decorrente de vícios construtivos. Para tanto, tece considerações acerca do não enquadramento do presente caso no REsp 1.163.228 - AM. Diz que não consta qualquer reclamação da parte autora acerca do programa de qualidade, no qual são prevista sanções contra a construtora, se não solucionados os problemas construtivos, faltando à autora interesse de agir. Contesta a aplicação do CDC ao caso, reafirmando o enquadramento da operação na Faixa 1. Entende que a BROOKFIELD MB EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A, responsável técnica pela construção, deve figurar como ré, na condição de litisconsorte passiva necessária, denunciando-a da lide. Sustentou a ocorrência de decadência e também da prescrição. Quanto aos vícios, volta a invocar a responsabilidade da construtora. Manifesta-se sobre o parecer juntado com a inicial, para dizer que os defeitos apontados decorrem da falta de manutenção do imóvel, ressaltando que expirado está o prazo de garantia. Tece considerações acerca da qualidade das construções dos imóveis do Programa já referido, sublinhando os prazos de garantais previsto. Aduz não ser possível a inversão do ônus da prova, voltando a falar sobre a omissão da autora dento do prazo da garantia. Quanto aos danos morais, não vê ato ilícito de sua parte, tampouco nexo de causalidade. E a autora também não teria comprovado a existência dos danos morais, ressaltando que o imóvel não chegou a ser desocupado porque continuou habitável. No seu entender a mutuária não teria direito à indenização porque seu contrato é de alienação fiduciária. Na sequência afirma que os recursos do FAR não se prestam para pagamento de indenizações por danos morais, máxime em valores excessivos. Réplica no id 411857091. Juntado o laudo pericial (id 353634276) e os esclarecimentos da perita (id 359967486), a respeito do qual somente a autora manifestou, discordando das informações prestadas (id 589248958). É o relatório. Decido. As partes não trouxeram a cópia do contrato nº 171001200256-6, mas de acordo com Planilha de Evolução do Financiamento, em 4 de junho de 2014 a autora MARILENE DE SOUZA PAES adquiriu a casa situada na Rua Lisianto, 135, Bloco 09, apto 203, CEP 79105-560, Residencial Nelson Trad, nesta cidade, do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, no Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, alienando-o fiduciariamente ao vendedor, na mesma ocasião (id 325430217 - Pág. 1). Conforme planilha, quem fez parte da relação de direito material foi FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR, ainda que tenha sido representado pela CEF. Logo é o FAR quem deve figurar no polo passivo, tratando-se, no entanto de mera irregularidade, máxime porque tal equívoco da autora em nada prejudicou o direito de defesa, mesmo porque a CEF/FAR apresentou substanciosa contestação. A questão resolve com a simples retificação da autuação do processo, por conseguinte. Aliás, tendo comparecido como vendedor do imóvel, o FAR é parte legítima para figurar no polo passivo. No tocante à construtora BROOKFIELD MB, entendo que poderia ela ter sido chamada como, mas à opção da autora, porque se trata litisconsórcio facultativo. Rejeito a preliminar alinhada pela parte ré, por considerar que a autora não estava obrigada a percorrer a via administrativa como condição para propor a presente ação. A mutuária tem, sim, interesse em pedir a indenização, porque é ela a ocupante e futura proprietária do imóvel, que deve oferecer condições de segurança e habitabilidade, com as ressalvas que serão fixadas ao final, no tocante a forma da indenização, diante da natureza do imóvel. Quanto à denunciação da lide, por não ter sido ela apreciada oportunamente, indefiro-a, diante do avançado estado do processo, ressaltando que eventuais direitos da ré/denunciante poderão ser pleiteados em fase de regresso, nos termos do que dispõe o art. 125, § 1º do CPC. O caso não se aplica o CDC porque se trata de contrato da Faixa 1 do PMCMV, pois se trata de programa social em que a relação jurídica se estabelece com fundo público, e não diretamente com a construtora. Conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 960, na Faixa 1 não há relação de consumo entre o beneficiário e a construtora, ante a ausência de comercialização direta e a alocação de recursos públicos pela União (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019738-87.2025.4.03.0000, Rel. Juíza Federal ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO, julgado em 03/06/2026, DJEN DATA: 12/06/2026). Não procede a pretensão da parte ré de se excluir da suas responsabilidades, sob o pretexto de não ter figurado em todas as fases do processo (Faixa 1), mesmo porque, no caso, o imóvel já foi negociado com a autora depois de pronto, ciente a vendedora de que se trata de cliente hipossuficiente, exigindo do órgão federal redobrado cuidado condução do processo de análise, aquisição de transferência do imóvel. De qualquer forma, olhando para as normas do CDC, constata-se que nenhuma das partes foi prejudicada no processo pois tiveram ampla oportunidade de alinhar suas considerações no feito e produzir as provas colocadas a sua disposição pela lei processual. Como mencionado, a assinatura do contrato pelas partes deu-se em em 4 de junho de 2014, enquanto que esta ação foi iniciada em 15 de dezembro de 2022. Não há que se falar em decadência, uma vez que não se trata de ação edilícia, na medida em que a autora não pretende abatimento do preço, tampouco a devolução do imóvel. Quanto à prescrição, menciono a tese firmada no Tema 366 da TNU: O prazo prescricional para o ajuizamento de ação de indenização decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no Programa Minha Casa Minha Vida - Faixa 1 é de cinco anos, nos termos do Decreto nº 20.910/32 e da Lei nº 9.494/97. O termo inicial conta-se a partir da constatação do vício, desde que este tenha surgido dentro do prazo de garantia de cinco anos, previsto no art. 618 do Código Civil, contado da entrega do imóvel. Como ressaltei, a inaplicabilidade do CDC ao caso - e a legitimidade da CEF para figurar no polo passivo - decorre do incontroverso enquadramento do financiamento na Faixa 1, do Programa Minha Casa Minha Vida (STJ - REsp: 738071 SC 2005/0052486-8, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 09/08/2011, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/12/2011). Pela mesma regra de hermenêutica, a prescrição a ser aplicada no caso é deveras a disciplinada no Decreto 20.910/32, porquanto a CEF não figurou na operação como simples empresa pública no âmbito financeiro, mas como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Nesse sentido é o da Turma Especial do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PÚBLICO. PRESCRIÇÃO. EMPRESA PÚBLICA PRESTADORA DE SERVIÇO PÚBLICO ESSENCIAL, SEM FINALIDADE LUCRATIVA E NATUREZA CONCORRENCIAL. APLICAÇÃO DO PRAZO QUINQUENAL (DECRETO 20.910/1932). RECURSO DESPROVIDO . 1. Às entidades da Administração Indireta com personalidade de direito privado, que atuam na prestação de serviços públicos essenciais, sem finalidade lucrativa e sem natureza concorrencial, aplica-se o mesmo regime normativo prescricional das pessoas jurídicas de direito público, previsto no Decreto 20.910/1932 e no Decreto-Lei 4.597/1942 . 2. Na hipótese, tem-se pretensão indenizatória, por alegado desequilíbrio econômico-financeiro de contrato, movida em desfavor de empresa pública integrante da Administração Indireta do Estado de São Paulo, sem fins lucrativos, prestadora de serviço público de essencial valor social, voltado para a construção de moradias para famílias de baixa renda, visando garantir o direito fundamental à moradia. Ademais, a empresa pública também intervém no desenvolvimento urbano das cidades. As partes em litígio celebraram contrato administrativo, precedido de procedimento licitatório, sendo a relação jurídica estabelecida de predominante natureza pública, regida pelo Direito Administrativo . 3. Incide, assim, o prazo prescricional quinquenal previsto no art. 1º do Decreto 20.910/1932 . 4. Embargos de divergência a que se nega provimento. (STJ - EREsp: 1725030 SP 2018/0037535-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/12/2023, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 20/12/2023). Em suma: o prazo de prescrição aplicável ao presente caso é de cinco anos. No tocante ao termo inicial, distancio-me parcialmente do entendimento da TNU, por estimar que o termo inicial do prazo de garantia de 5 anos, previsto no art. 618 do CC, - que, no caso, coincide com o prazo prescricional do Decreto 20.910/32 -, não corresponde à data da assinatura do contrato, mas a data do conhecimento do vício pela parte interessada. Transcrevo o esclarecedor voto proferido pelo Ministro Paulo Tarso Sanseverino no REsp 1.290.383-SE: De acordo com os ensinamentos de Câmara Leal (Da prescrição e da decadência: teoria geral do direito civil, 2ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1959, p. 37), o prazo de prescrição somente se inicia com a ciência da violação do direito, não sendo admissível, portanto, que se tenha como extinta a pretensão antes mesmo desta ciência. Esta lição torna evidente ser inviável aceitar que o dono da obra, diante e no exato momento do conhecimento da fragilidade desta, seja impedido de veicular pretensão indenizatória em face de quem, culposamente, tenha ocasionado esta fragilidade. No mesmo julgado o Ministro explica que o decurso do prazo de garantia, durante o qual a responsabilidade do construtor é objetiva, não implica na exoneração deste, que continua a responder até o término do prazo prescricional de dez anos (cinco, no caso), que começa com o o conhecimento do fato. Esta linha jurisprudencial, estabelecendo a natureza do prazo de cinco anos do art. 1245 do CC⁄16 (atual art. 618 do CC⁄2002) como sendo de garantia, fixando ainda um prazo prescricional de vinte anos para a efetivação dessa garantia em face do construtor (Súmula 194⁄STJ), mostra-se plenamente correta para os fatos ocorridos na vigência do Código Civil de 1916. Não se pode esquecer, porém, a existência de outra alternativa à disposição do dono da obra para a responsabilização do construtor pelos vícios e defeitos relativos à sua solidez e segurança. Além de se valer da garantia prevista no art. 1245 do CC⁄16, cuja natureza é objetiva, pode o dono da obra obter a responsabilização do construtor mediante a comprovação da prática de um ilícito contratual, consistente na má-execução da obra (art. 1056 do CC⁄16). Importante destacar a esse respeito o teor do enunciado 181 da Terceira Jornada de Direito Civil, promovida pelo Conselho da Justiça Federal sob a Coordenação Científica do eminente Min. Ruy Rosado de Aguiar, verbis: O prazo referido no art. 618, parágrafo único, do CC [que, na vigência do CC⁄16, correspondia ao prazo da Súmula 194 deste Tribunal], refere-se unicamente à garantia prevista no caput, sem prejuízo de poder o dono da obra, com base no mau cumprimento do contrato de empreitada, demandar perdas e danos (grifei). Assim, para a responsabilização do construtor pela falta de solidez e segurança da obra, é facultado ao dono desta, de um lado, a utilização, nos termos da jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, da garantia prevista no art. 1245 do CC⁄16, atual art. 618 do CC⁄2002. (...). De outro lado, também por problemas relacionados à solidez e à segurança da obra, detém o dono da obra a faculdade de, nos termos do art. 1056 do CC⁄16 (art. 389 do CC⁄2002), demandar o construtor no prazo de vinte anos do conhecimento – ou desde quando possível o conhecimento – do defeito construtivo (art. 177 do CC⁄16), independentemente se tenha ocorrido ou não nos primeiros cinco anos da entrega. Contudo, enquanto que a responsabilização do construtor pelo art. 1245 do CC⁄16 (art. 618 do CC⁄2002) é objetiva, visando, conforme relembra Sergio Cavalieri Filho (Programa de responsabilidade civil. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2007, p. 341), a resguardar os interesses de toda a coletividade, o regime de responsabilidade do art. 1056 do CC⁄16 (art. 389 do CC⁄2002), que não visa a resguardar mais do que os interesses do dono da obra, exige a demonstração do inadimplemento contratual do construtor. Ainda, relativamente ao ponto que mais interessa ao presente caso, enquanto a utilização do art. 1245 do CC⁄16 pressupõe que a fragilidade da obra tenha sido constatada nos primeiros cinco anos da sua entrega, no caso do art. 1056 do CC⁄16 (art. 389 do CC⁄2002) não há esta exigência, podendo os problemas relativos à sua solidez e segurança surgir até mesmo depois daquele prazo. Em não sendo aceito o regime de responsabilização do construtor pelo art. 1056 do CC⁄16, estaria ele livre, sem qualquer responsabilidade, para a prática de atos dolosos ou culposos durante a construção, mas cujos efeitos somente venham a ser conhecidos após o prazo de garantia do art. 1245 do CC⁄16. Igualmente, ignorada a possibilidade do construtor ser responsabilizado pela solidez e segurança da obra nos termos do art. 1056 do CC⁄16 e conhecida, pelo dono desta, a sua fragilidade apenas após os cinco anos da entrega, nasceria – paradoxalmente – prescrita qualquer pretensão indenizatória em face do construtor. No caso, a autora não especificou quando os vícios construtivos teriam se manifestado, referindo-se de forma genérica a "decorrer do tempo". Logo, o termo inicial da prescrição deve ser a data da notificação endereçada à ré, em 6 de dezembro de 2022, ocorrida no mesmo mês da propositura da ação. Note-se que o ônus da prova acerca do eventual desencadeamento do prazo prescricional em data anterior é de quem aproveita a alegação, no caso, da ré, que nada provou nesse sentido. Resta, assim, afastada a prejudicial de prescrição, pelo que passo a análise do mérito propriamente dito. A alegação genérica da ré acerca da qualidade dos imóveis financiados no PMCMV, atestada pelo TCU ou outros órgãos, não retira o direito de autora apontar vícios no seu imóvel e de obter a devida reparação, independentemente de ter ou não percorrido a via administrativa. Eventuais intervenções feitas pela autora no imóvel é questão a ser avaliada quando da apreciação da perícia. E o mesmo deve ser dito quanto à alegada e genérica falta de conservação do imóvel. Pois bem. No laudo apresentado em 11 de fevereiro de 2025, a perita judicial informou (id 353634276): Fomos recebidos pela filha da proprietária, a Maria Fernanda, que nos informou que o apartamento foi entregue em 2014, que ela recebeu o manual do usuário. As reclamações dela foram infiltração na sacada, infiltração no banheiro, fissura no banheiro, fissura e infiltração no quarto de casal e infiltração no quarto atrás do guarda roupa. A última pintura no apartamento foi realizada há mais ou menos 2 anos. Foi realizada a manutenção do rejunte do banheiro. Ela não soube informar se foi realizado contato com a construtora. Conforme vistoria in loco foi constatado várias fissuras e trincas distribuídas pelo apartamento. O condomínio foi construído com o sistema de alvenaria estrutural. Onde todas as cargas da edificação são distribuídas entre as paredes. De acordo com a moradora, o condomínio não foi pintado desde a entrega do imóvel. • FISSURA/TRINCA NA LAJE DA SALA: Essa patologia se encontra no meio de uma junta de dilatação da laje. Conforme a laje expande e retrai dependendo da temperatura do ambiente acaba gerando essa patologia. Analisando in loco, ela não apresenta risco a estrutura, desde que não haja sobrecarga ou problemas com infiltração que possam deteriorar a estrutura. O problema maior é esteticamente. Não foi encontrado nos projetos disponibilizados se houve a instalação de algum material flexível entre essas lajes. • FISSURA ENTRE LAJE E PAREDE DA RESIDÊNCIA: Essa patologia acontece pela dilatação térmica da estrutura. Conforme a estrutura da laje se expande e retrai gera o problema. Não apresenta risco a estrutura desde que não haja sobrecarga ou problemas com infiltração que possam deteriorar a estrutura. MOFO De acordo com o livro Patologia em alvenaria de Cristiana Furlan Caporrino. As proliferações de fungos podem ser apresentadas através de manchas de umidades, pó branco acumulado sobre a superfície, manchas esverdeadas ou escuras e revestimento em desagregação. As causar prováveis são umidade constante, sais solúveis presentes no elemento da alvenaria, sais solúveis presentes na água de amassamento ou umidade infiltrada, cal não cabornada e área não exposta ao sol. INFILTRAÇÃO NO PISO E AZULEJO DO BANHEIRO: As peças cerâmicas devem possuir aderência e não podem apresentar fissuras/trincas que permitem a entrada de umidade. Devem também ser realizadas as manutenções para que prolonguem a vida útil da mesma. De acordo com o manual do usuário, é orientado que uma vez ao ano sejam refeitas as manutenções dessas áreas. INFILTRAÇÃO E MANCHA DE UMIDADE NAS QUINAS DAS JANELAS DOS QUARTOS Nas quinas das janelas, foram encontradas fissuras junto com manchas de umidade. Esse tipo de fissura nas quinas é característica de falta, mau dimensionamento ou má execução de vergas e contra vergas. Provavelmente sendo por onde entra a água quando chove. As pingadeiras estavam obstruídas com restos de pintura, que não permitem que a água pingue escorrendo pela parede. PISO QUEBRADO NO PORTAL DA COZINHA A trinca no piso, se encontra bem no local onde possui uma junta de dilatação da laje. Sendo a possível causa a dilatação térmica. (...) 06 – RESPOSTA AOS QUESITOS DO JUÍZO 1. O morador do imóvel é o beneficiário que consta do contrato celebrado com a CAIXA/FAR? Em caso negativo, informar nome, documento de identificação e CPF do morador/ocupante, e desde quando reside no imóvel. Sim. 2. O imóvel foi construído de acordo com os projetos, memoriais descritivos e aprovações? Sim. 3. O laudo e/ou registros fotográficos juntados pela parte autora na inicial correspondem ao imóvel objeto do processo? As imagens disponibilizadas na petição inicial na página 15 não são do imóvel em questão. 4. Quais as patologias que a parte autora alega existirem no imóvel, conforme relato da petição inicial? Piso com desnível, umidade nas paredes, vazamentos no telhado, rachadura nas paredes, mofo desprendimento ou desalinhamento do forro e problema quando chove- entra água dentro da casa. 5. As patologias descritas no item 4 supra, que constituem objeto da perícia, efetivamente existem? Se positiva a resposta, deve o perito especificá-las. Existe fissuras, infiltração e mofo. Fissuras localizadas na laje, janelas e entre a parede e a laje. Fissura no piso da cozinha. Infiltração nas janelas dos quartos. Mofo consequência da infiltração e umidade. 6. Se positiva a resposta ao item 5 supra, deve o perito informar se as patologias identificadas decorrem de vícios construtivos ou se são oriundas de utilização inadequada ou falta de conservação do imóvel; uso ou desgaste natural ou qualquer outra intercorrência ou evento de causa externa ou interna, como por exemplo a alteração na estrutura do imóvel ou reformas realizadas. As patologias descritas no item 5 são decorridas de vícios construtivos. 7. Caso constatado que as patologias descritas na petição inicial, e identificadas no imóvel, efetivamente decorrem de vícios construtivos, deve o perito apresentar os fundamentos que o levaram a tal constatação, com base nas normas técnicas de regência (CITAR A NBR). Com base na respectiva NBR, especificar os prazos de garantia dos respectivos itens, esclarecendo se os referidos vícios têm potencial para comprometer a solidez e segurança da unidade individual/ empreendimento, ou se são apenas anomalias de simples correção, explicando as respostas. (...) Essas fotos foram tiradas em outro condomínio do Residencial Nelson Trad, mas detalham bem o local da fissura que se encontra na laje. Como pode ser observado não foi encontrado nenhum material flexível instalado entre elas. Por ser um elemento estrutural que sempre se movimentará devido a dilatação térmica, por mais que seja restaurado com massa corrida, ela sempre irá voltar. Para que fique sem fissuras ou para que não se agrave a chegar ao ponto da foto, é indicado colocar um material flexível que conforme a laje retraia ou expanda ele possa acompanhar sem gerar novas fissuras, ou até mesmo ser um canal de passagem de água, para a parte de baixo. Caso ocorra umidade nesses vãos pode com o tempo comprometer a estrutura. 8. Na hipótese de terem sido detectados os vícios construtivos alegados na petição inicial, e considerando as orientações ao usuário sobre a adequada utilização e conservação do imóvel e seus sistemas, à luz das previsões da NBR 15.575, no item 14.2.1, e no anexo C, NBR 5674 e NBR 14.037, - que estabelecem que “os prazos de vida útil dos sistemas e equipamentos construtivos só subsistem mediante uso e operação adequados, e processos periódicos de manutenção” -, esclarecer se foram realizadas manutenções rotineiras e periódicas no imóvel e áreas de uso comum, de modo a inibir ou minorar os danos decorrentes das patologias identificadas no imóvel. De acordo com a moradora as únicas manutenções realizadas foram a pintura e o rejunte do banheiro. 9. Se constatada a realização das manutenções referidas no item 8 supra, esclareça o perito se foram observadas as normas técnicas e a vida útil dos materiais empregados quanto à periodicidade, e se houve acompanhamento por responsável técnico. A parte autora apresentou documentos que comprovam a realização das manutenções?A ausência dessas manutenções, caso não constatada a sua realização, pode ter ocasionado problemas de desgaste prematuro da construção, potencializando as patologias eventualmente identificadas? Não houve acompanhamento de um responsável técnico na realização da manutenção do apartamento. 10. Quais reparos devem ser feitos para sanar eventuais avarias e danos decorrentes de eventuais vícios de construção? Se efetivamente identificados vícios de construção, qual o custo estimativo para os reparos necessários com as respectivas quantidades dos serviços a serem executados? (estimar o custo de forma discriminada item por item) Observação: Este quesito somente deve ser respondido se tiverem sido constatados vícios de natureza construtiva, alegados na petição inicial, não englobando patologias decorrentes de outras causas como reforma, alteração no imóvel ou falta de manutenção, por exemplo). Dessa forma, o perito deve apresentar orçamento observando os seguintes aspectos: 10.1. Base SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil). Na ausência de item nessa referência, pode-se complementar por custos de serviços e composições existentes em tabelas de referências públicas e oficiais publicadas periodicamente em veículo de comunicação oficial; 10.2. Descrição completa dos serviços; 10.3. Serviços representados por unidades objetivas e não por verba ou de unidade genérica; 10.4. Quantitativos e custos unitários/totais para cada um dos serviços; 10.5. Informar data base do orçamento; Setembro de 2024 11. Os vícios construtivos identificados na perícia são passíveis de reparos definitivos de modo a evitar a reincidência? Não. (...) Em resposta a quesito da parte autora, a perita negou a existência de vícios nas esquadrias metálicas, nas portas de madeiras, na declividade do piso do banheiro, na instalação dos pisos e azulejos - ressalvando fissura no piso da cozinha -, nas bacias sanitárias, tanques, torneiras e lavatórios, instalações hidráulicas e elétricas. Os quesitos da ré foram os mesmos do juízo. A perita prestou esclarecimentos aos questionamentos das partes (id 359967486): 1. Entendimento sobre Vícios Construtivos (...) De fato, vícios construtivos frequentemente se manifestam em diversas unidades de um mesmo empreendimento, independentemente da realização de manutenções individuais. O presente laudo considerou como vícios construtivos as patologias originadas por falhas na construção, e não aquelas decorrentes da falta de manutenção, como a umidade infiltrada nos pisos por falta de rejunte. 2. Manutenção e Desempenho das Edificações O manual do usuário do imóvel prevê algumas manutenções básicas, cujo desconhecimento ou não realização por parte dos moradores pode acarretar o surgimento de patologias e conflitos entre vizinhos, como no caso da caixa de gordura. Manutenções básicas, como a pintura do condomínio, também são importantes para evitar o agravamento de patologias como o mofo, que pode ser intensificado pela falta de ventilação adequada nas residências, especialmente em períodos de chuva. O manual do usuário oferece orientações para lidar com esse problema, como a aplicação de água sanitária nas áreas afetadas e manter o ambiente ventilado. É fundamental ressaltar que toda moradia, seja popular ou não, demanda manutenções periódicas para garantir seu bom desempenho e prolongar sua vida útil. 3. Orçamento O orçamento apresentado, em conformidade com os quesitos, considerou apenas os vícios construtivos, utilizando a tabela SINAPI e seus respectivos códigos, sem a inclusão do BDI. Caso Vossa Excelência entenda necessária a inclusão do BDI, este corresponde a 24,45%, elevando o valor total do orçamento para R$ 14.990,63. Em resposta à pergunta sobre a mão de obra não estar incluída, gostaria de esclarecer que a tabela SINAPI utilizada para este orçamento é a versão não desonerada. Esta versão já contempla os custos da mão de obra, conforme demonstrado na imagem abaixo. Como exemplo, para detalhar os itens considerados no cálculo do salário e do valor da hora técnica de um servente, é levado em consideração o salário base, encargos sociais e encargos complementares. Conforme a imagem abaixo. 4. Questionamentos da CAIXA Em relação aos questionamentos da CAIXA, todos os prazos de garantia conforme a NBR 15575 estão expirados. Conforme verificado em perícia técnica, o imóvel em questão não aparentava ter recebido todas as manutenções previstas no manual. Constata-se que a perícia judicial comprova a existência de vícios construtivos, consistentes em fissuras localizadas na laje, janelas e entre a parede e a laje, no piso da cozinha, infiltração nas janelas dos quartos e mofo consequência da infiltração e umidade. Logo, diversamente do que sustenta a ré, os defeitos não podem ser atribuídos a intervenções da mutuária, simplesmente porque não foram realizadas. O contrato foi firmado em 4 de junho de 2014 e a ação proposta em 15 de dezembro de 2022, pouco mais de 8 anos da entrega à mutuária. Logo, acolho as conclusões da perita acerca da caracterização dos problemas por ela declinados, como vícios construtivos, homologando a avaliação dos serviços e mão de obra para a recuperação desse item, em R$ 12.045,51, na data do laudo (20/09/2024 - 353634276 - Pág. 8). Não há como acolher a tese de que as patologias poderiam ser evitadas com a manutenção periódica do imóvel, porquanto elas dizem respeito à parte estrutural. Não é crível exigir, por exemplo, que o proprietário tenha que periodicamente vistoriar a laje de sua casa para consertar trincas. O mesmo deve ser dito quanto a infiltrações nas portas e janelas, porquanto na fixação dessas peças os profissionais da construção devem atentar para a definitividade da obra. Com efeito, não é porque a casa é popular, Faixa 1, que o hipossuficiente tenha que mensalmente conferir e recompor o seu imóvel para evitar a entrada de água. Tal exigência não é feita de pessoas mais abastadas, simplesmente porque as construções são feitas para durar. Por fim, reitero que o imóvel foi financiado à autora pelo Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, no Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, figurando essa parte, MARILENE DE SOUZA PAES, como devedora fiduciante e o réu PAR como credor fiduciária. Por conseguinte, outra não pode ser a destinação da indenização de ordem material, com recursos públicos, a não ser a recomposição do imóvel financiado, que deverá ser acompanhada pela CEF/FAR, conforme cláusula constante do dispositivo desta sentença, segunda a qual, em síntese os recursos serão destinados, exclusivamente para a recomposição do imóvel. Por fim, lembro que o STJ tem entendido que os danos morais não se presumem em razão de vícios construtivos nos imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida (REsp 2.203.165-RS). Porém, considero que restou demostrado que há muito a autora e seus familiares estão expostos a condições insalubres decorrente de infiltrações, causadas por problemas construtivos. São dissabores nada diminutos verificados na Sua Casa - que é sua Vida - como propala o Governo Federal. Ao contrário do que entende a parte ré, os danos morais ocorrem independentemente de ter ou não a mutuária que sair da casa. Aliás, se bem meditado, por ali permanecerem os dissabores aumentam. Quanto ao valor considero que R$ 7.000,00 é uma quantia suficiente em termos indenizatórios. Diante do exposto: 1 - enquadro como vícios de construção, os defeitos encontrados pela perita no imóvel da autora. 2 - condeno a ré a pagar à autora: 2.1. - o valor encontrado pela perita para a recomposição do imóvel, na ordem de R$ 12.045,51, na data do laudo, quantia que deverá ser corrigida a partir de então, de acordo com os índices fixados no Manual de Cálculos da Justiça Federal, editado pelo CJF, e acrescida de juros, também nos termos dos índices e termo fixado no mesmo manual. 2.2. o levantamento da quantia referida no item 2.1. acima, pela autora, fica condicionado ao acompanhamento de cronograma físico financeiro das reformas, a ser elaborado pela CEF/FAR e apresentado por ocasião dos depósitos. Não custa acrescentar, por conseguinte, que não será admitido que a autora proceda à cessão de crédito a terceiros, porquanto os recursos têm finalidade específica, impossibilitando, outrossim, retenção no todo ou em parte para pagamento de honorários. 3 - condeno a ré a pagar ao autor, a quantia de R$ 7.000,00, a título de danos morais, corrigida a partir desta data e acrescida de juros a partir da citação, de acordo com os índices fixados no Manual de Cálculos da Justiça Federal, editado pelo CJ; 4 - condeno a ré a pagar honorários aos advogados da autora, fixados em 10% sobre as parcelas referidas nos itens 2.1. e 3 acima. Condeno a autora a pagar aos advogados da ré, honorários fixados em 10% sobre o valor da diferença entre o valor do pedido inicial, corrigido, e o final desembolsado pela parte ré, mas com as ressalvas previstas no art. 98, § 3º, do CPC. Isentos de custas. P.R.I. Retifique-se a autuação para consta o FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FA como réu no lugar da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Se interposto recurso, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos ao Egrégio TRF da 3ª Região. Com o trânsito em julgado, dê-se vista às partes. Nada sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se os autos. Campo Grande/MS, na data da assinatura eletrônica. (mc) PEDRO PEREIRA DOS SANTOS Juiz Federal