5010106-14.2025.8.13.0521

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ponte Nova / 1ª Vara Cível da Comarca de Ponte Nova Avenida Caetano Marinho, 209, Centro, Ponte Nova - MG - CEP: 35430-001 PROCESSO Nº: 5010106-14.2025.8.13.0521 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: TORRES DO BRASIL S.A. CPF: 38.350.109/0001-21 RÉU: HERVANE MARTINS LISBOA CPF: 953.530.386-49 e outros DECISÃO DE SANEAMENTO Trata-se de ação renovatória de locação ajuizada por Torres do Brasil S/A contra Rosilane da Silva Pires Martins e Hervane Martins Lisboa, partes qualificadas nos autos. A parte autora narrou que sua antecessora, Claro S.A., firmou contrato de locação não residencial referente a imóvel situado em Ponte Nova/MG, com prazo prorrogado até 31.05.2026. Afirmou que recebeu da Claro S.A. os direitos e obrigações contratuais após cisão parcial de ativos e sustentou que cumpriu o contrato, mas não obteve renovação amigável. Requereu a renovação judicial da locação por 5 anos, de 01.06.2026 a 31.05.2031, com aluguel mensal de R$ 3.177,70, reajuste anual pelo IPCA, substituição da locatária por TORRES DO BRASIL S/A, substituição da fiadora por REAL ESTATE TORRES DO BRASIL LTDA. e manutenção das demais cláusulas. Custas recolhidas no ID 10594521400. Na audiência de conciliação, as partes não celebraram acordo (ID 10647590875). Os réus apresentaram contestação no ID 10662780189. Alegaram que a autora não conservou o imóvel, não formou fundo de comércio protegido, alterou a titularidade da locatária e não preencheu os requisitos legais da ação renovatória. Informaram que pretenderam retomar o imóvel para uso próprio, com construção destinada à moradia de Thaynara Pires da Cruz, proprietária do bem. Ao final, requereram gratuidade, improcedência da ação, reconhecimento da ausência de fundo de comércio, quebra de requisito legal, direito de retomada para uso próprio, desocupação do imóvel e mandado de despejo. No ID 10670669972, a parte autora impugnou ao pedido de gratuidade de justiça da ré, ao argumento de que não houve apresentação de documentos idôneos capazes de comprovar hipossuficiência financeira. Quanto às provas, a autora requereu a realização de perícia para apuração do valor locativo do imóvel. Já a parte ré pugnou pela prova documental, oitiva de testemunhas e depoimento pessoal da autora (ID 10662780189). É o relatório. Finda a fase postulatória, constata-se a regularidade do feito, inexistindo nulidades ou irregularidades a serem sanadas. Falta analisar a questão pendente e os requerimentos de provas. A parte ré requereu a gratuidade de justiça, mas não trouxe aos autos documentos que comprovam a alegada hipossuficiência. Assim, intime-se a parte ré a apresentar, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento da gratuidade, os seguintes documentos: 1. contracheques ou outro comprovante de renda dos últimos 3 meses; 2. extratos de conta bancária dos últimos 3 meses; 3. comprovantes de gastos (água, luz, telefone, despesas médicas, alimentação, aluguel), referentes aos 3 últimos meses; 4. extrato previdenciário – Cadastro Nacional de Informações Sociais (CNIS) - obtido no site “Meu INSS”; 5. declaração de imposto de renda ou comprovante de negativa de restituição do imposto, referentes aos últimos 3 anos, retirado no site: https://www.restituicao.receita.fazenda.gov.br/#/. Destaque-se que quando o indivíduo não é contribuinte, o resultado das pesquisas elaboradas no site da Receita traz a seguinte mensagem: “não há informação para o exercício informado”. Neste caso, o requerente deve anexar aos autos a captura de tela (“print”) contendo a referida mensagem, bem como as informações inseridas para realização da consulta – número do CPF e o exercício objeto de pesquisa. Com base no art. 357 do CPC, passa-se a delimitar as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória e os meios de prova admitidos. Os pontos controvertidos são: 1) verificar se o imóvel objeto da locação, no qual a parte autora mantém Estação de Rádio Base, constitui fundo de comércio apto a atrair a proteção conferida pelo art. 51 da Lei n. 8.245/91; 2) verificar se a sucessão da sociedade empresária Claro S/A pela parte autora, decorrente de cisão parcial de ativos, atende ao requisito de identidade subjetiva do locatário e de exploração ininterrupta da atividade pelo prazo mínimo de três anos, nos termos do art. 51, III, da Lei n. 8.245/91; 3) verificar se a parte autora cumpriu integralmente as obrigações contratuais em vigor, notadamente quanto ao dever de conservação do imóvel previsto na Cláusula Sexta do contrato, nos termos do art. 71, II, da Lei n. 8.245/91; 4) verificar se estão presentes os requisitos para a retomada do imóvel pela parte ré para uso próprio, nos termos do art. 52, II, da Lei n. 8.245/91; 5) em caso de acolhimento da pretensão renovatória, definir o valor do aluguel a ser praticado e o método de avaliação aplicável, diante de eventual divergência entre as partes. Em relação aos meios de prova, o art. 370 do CPC estabelece que caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, e o parágrafo único preceitua que o juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias. Ademais, na forma do art. 371 do CPC, o magistrado é o destinatário último das conclusões probatórias a se alcançar, devendo estas, então, direcionarem-se à obtenção de seu convencimento. A produção de prova documental está preclusa, ressalvadas as hipóteses do art. 435 do CPC. No tocante ao depoimento pessoal do representante da parte autora, em se tratando de pessoa jurídica, o depoimento pessoal deve ser prestado por quem tenha conhecimento indispensável sobre o fato, devendo o depoente responder pela respectiva área do empreendimento, ou, ainda, por mandatário com poderes especiais e com conhecimentos técnicos da causa, o que não é o caso dos autos. Assim, nos termos do art. 370, parágrafo único, CPC, indefere-se o depoimento pessoal do representante da parte ré. Em relação à oitiva de testemunhas, o art. 443 do CPC dispõe: Art. 443. O juiz indeferirá a inquirição de testemunhas sobre fatos: I - já provados por documento ou confissão da parte; II - que só por documento ou por exame pericial puderem ser provados. Acerca do tema, Humberto Theodoro Júnior discorre: Embora a regra seja a admissibilidade da ouvida de testemunhas em todos os processos, o Código permite ao juiz dispensar essa prova oral, quando a prova documental for suficiente para fornecer os dados esclarecedores do litígio, ou quando inexistirem fatos controvertidos a apurar, casos em que o julgamento da lide poderá ser antecipado e proferido até mesmo sem audiência, se configuradas as hipóteses do art. 330 (Curso de Direito Processual Civil, volume I – Teoria Geral do Direito Processual Civil e Processo de Conhecimento. Editora Forense, Rio de Janeiro, 39ª ed., 2003, p. 419). No caso, a prova oral requerida é desnecessária e protelatória, pois as testemunhas não podem apontar detalhes fáticos relevantes sobre os negócios jurídicos celebrados entre as partes. Ressalte-se que o indeferimento da prova não configura cerceamento de defesa, conforme já decidido pelo TJMG: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO BANCÁRIO FIRMADO POR PESSOA JURÍDICA. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE DE ENCARGOS E VENDA CASADA. INDEFERIMENTO DE PROVAS. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS E TAXAS DE MERCADO DENTRO DOS LIMITES JURISPRUDENCIAIS. MORA EX RE CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em embargos à execução opostos em face de instituição financeira, extinguindo o feito com resolução de mérito e condenando a parte embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa. A parte apelante sustenta cerceamento de defesa em razão do indeferimento de provas pericial, documental e testemunhal, e alega abusividade de cláusulas contratuais, cobrança excessiva de encargos, venda casada, ausência de configuração da mora e excesso de execução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por cerceamento de defesa diante do indeferimento das provas requeridas; e (ii) verificar a existência de abusividade contratual nos encargos cobrados, inclusive capitalização de juros, e a ocorrência de excesso de execução. III. RAZÕES DE DECIDIR O indeferimento das provas não configura cerceamento de defesa, pois cabe ao magistrado, como destinatário final da prova, avaliar sua necessidade e utilidade, podendo dispensá-las quando suficientes os elementos documentais constantes dos autos, nos termos do art. 370 do CPC. A controvérsia envolve matéria eminentemente de direito, sendo desnecessária a dilação probatória. A prova pericial foi corretamente indeferida por não haver fato que exija conhecimento técnico especializado. A prova testemunhal é incabível por tratar-se de contrato celebrado por adesão, sem participação das testemunhas nos fatos centrais da demanda. A produção de nova prova documental está preclusa, inexistindo justificativa para aplicação das hipóteses excepcionais previstas no art. 435 do CPC. O contrato foi firmado por pessoa jurídica, com destinação de capital para atividade empresarial, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado do STJ. A capitalização mensal de juros é válida desde que expressamente pactuada, nos termos do art. 28, §1º, da Lei nº 10.931/2004, da MP nº 2.170-36/2000 e da Súmula 541 do STJ. No caso, a previsão consta expressamente na cláusula contratual. A taxa de juros pactuada (34,7% a.a. e 2,51% a.m.) não ultrapassa os limites de abusividade fixados pela jurisprudência, considerando a taxa média divulgada pelo Banco Central à época da contratação. A mora ex re resta configurada, pois a obrigação é líquida, positiva e com vencimento certo, nos termos do art. 397 do Código Civil, sendo desnecessária notificação prévia. O índice de correção aplicado foi o INPC, conforme demonstrado na planilha de cálculo, inexistindo irregularidade. A cumulação de encargos moratórios e remuneratórios é válida, desde que não cumulada com comissão de permanência, o que não ocorreu no caso. A alegação de venda casada é genérica e desacompanhada de prova mínima, não constando qualquer cláusula contratual que imponha a aquisição de produtos ou serviços vinculados. Inexistindo abusividade nos encargos cobrados, não se configura o excesso de execução alegado. IV. DISPOSITIVO E TESE Preliminar rejeitada. Recurso desprovido. Tese de julgamento: O indeferimento de provas pericial, documental e testemunhal não configura cerceamento de defesa quando o julgador considerar suficientes os documentos constantes dos autos para a solução da lide. A capitalização mensal de juros é válida em contratos bancários firmados com pessoa jurídica, desde que pactuada expressamente. A aplicação do Códi (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.427273-5/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/11/2025, publicação da súmula em 19/11/2025) Assim, indefere-se a prova testemunhal. Defere-se a prova pericial requerida pela parte autora para avaliação do valor de locação. A secretaria deverá nomear corretor de imóveis por meio do sistema AJ/TJMG. Com relação à perícia: 1. aguarde-se o prazo de 15 (quinze) dias para aceite da nomeação. Havendo recusa do perito nomeado, nomeie-se novo perito sucessivamente; 2. aceito o encargo, caso as partes não estejam amparadas pela gratuidade de justiça, intime-se o perito, pelo e-mail cadastrado, para apresentar proposta de honorários, no prazo de 05 dias (art. 465, §2º, I, do CPC). Sendo a parte beneficiária da gratuidade de justiça, os honorários periciais serão custeados pelo TJMG, na proporção indicada na tabela de honorários vigente na data da nomeação; 3. intimem-se as partes para, em 15 (quinze) dias: a) arguir impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso; b) indicar assistente técnico; c) apresentar quesitos – art. 465 do CPC. 3.1. Ressalte-se que, caso a perícia tenha sido determinada de ofício ou requerida por ambas as partes, os honorários serão rateados (art. 95 do CPC). Neste caso, deverá o perito ser advertido que a proporção devida pela parte beneficiária da gratuidade de justiça será limitada ao valor pago pelo TJMG, conforme estipulado na portaria vigente na data da nomeação (Portaria n. 7231/PR/2025). 3.1.2. As partes que requereram a prova e não estiverem amparadas pela gratuidade de justiça deverão considerar a regra de rateio e, observando o valor proposto pelo perito, realizar o depósito da proporção que lhes cabe no prazo de 15 dias; 4. Somente após realização do depósito dos honorários ou sendo a parte beneficiária da gratuidade de justiça, intime-se o perito, pelo e-mail cadastrado, para informar ao juízo a data de realização dos trabalhos, bem como requisitar as informações necessárias, com antecedência mínima de 15 (quinze) dias, para permitir a intimação das partes. O perito deverá ser advertido de que o laudo pericial deverá observar o disposto no art. 473 e no art. 466, § 2º, do CPC; 5. informados nos autos o dia e a hora de realização da perícia, a secretaria do juízo deverá intimar pessoalmente as partes, por carta com aviso de recebimento, nos termos do art. 474 do CPC; 6. o laudo pericial deverá ser apresentado no prazo máximo de 30 dias, contados da realização da perícia; 7. juntado o laudo pericial, intimem-se as partes para se manifestarem no prazo comum de 15 dias (art. 477, § 1º, do CPC). 8. caso requerido esclarecimentos, intime-se o perito a prestá-los em 15 dias; 9. após, intimem-se as partes para se manifestarem quanto aos esclarecimentos prestados, em 5 dias 10. não havendo requerimentos, fica autorizada a expedição de ordem de pagamento pelo sistema AJ/TJMG ou de alvará dos valores depositados em juízo em favor do perito. Intimem-se. Cumpra-se. Ponte Nova, data da assinatura eletrônica. NARLLA CAROLINA MOURA BRAGA COUTINHO Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Ponte Nova