5009739-50.2025.8.21.0041

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5009739-50.2025.8.21.0041/RS AUTOR : DOUGLAS LAMPERT DA SILVA ADVOGADO(A) : RICARDO ANTONOW DA COSTA (OAB RS125742) ADVOGADO(A) : GUILHERME FRANZEN RIZZO (OAB RS055852) ADVOGADO(A) : RICARDO TRINDADE GASPARIN (OAB RS058079) ADVOGADO(A) : Giuliano Deboni (OAB RS053963) ADVOGADO(A) : JÚLIA KRETSCHMER SCOMAZZON (OAB RS135390) ADVOGADO(A) : VIRGINIA CAROLINA COLOMBO DIAS (OAB RS100439) RÉU : INCORPORADORA NOVALTERNATIVA LTDA ADVOGADO(A) : DIOGO BOLOGNESI BÚRIGO (OAB RS070291) ADVOGADO(A) : JEFERSON VOGES DOS SANTOS (OAB RS051725) ADVOGADO(A) : LORENA ALYSSON SOARES COSTA DA SILVA DIAS (OAB RS130454) RÉU : CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CAMPOS DE CANELLA II ADVOGADO(A) : PEDRO BASTOS LUND (OAB RS074953) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais proposta por DOUGLAS LAMPERT DA SILVA em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CAMPOS DE CANELLA II e INCORPORADORA NOVALTERNATIVA LTDA. (Evento 1, INIC14). O autor alega ser proprietário da Sala Comercial nº 16 e do Box nº 35 do condomínio réu, imóveis adquiridos para fins de investimento e que se encontravam locados pelo valor mensal de R$ 5.000,00 para o restaurante Agridoce. Informa que, a partir de agosto de 2024, graves infiltrações de água provenientes das áreas comuns (telhado e laje técnica dos aparelhos de ar-condicionado) causaram o desabamento parcial do teto de gesso, proliferação de mofo e mofamento das paredes, o que culminou na rescisão do contrato de locação em 06/08/2024. Refere ter realizado reparos emergenciais no valor de R$ 5.630,46, mas aduz que as infiltrações retornaram. Pugnou pela concessão de tutela de urgência para a realização de reparos e a nomeação de perito, bem como a condenação definitiva dos réus à reparação dos vícios, ao reembolso dos valores gastos, ao pagamento de lucros cessantes correspondentes aos aluguéis perdidos e à compensação por danos morais. A tutela de urgência foi parcialmente deferida no evento 6, DESPADEC1 , oportunidade em que se determinou a nomeação imediata de perito judicial para a realização de vistoria técnica na unidade, postergando-se a análise da obrigação de fazer para o momento posterior à entrega do laudo técnico. O réu Condomínio do Edifício Campos de Canella II apresentou contestação no evento 47, CONT1 . Em sede preliminar, arguiu a conexão e a prejudicialidade externa com os processos 5001609-42.2023.8.21.0041 e 5001608-57.2023.8.21.0041; sua ilegitimidade passiva; e a impugnação ao valor da causa. No mérito, alegou a ausência de ato ilícito ou omissão, sustentando ter agido de forma proativa ao ajuizar ação contra a construtora. Apontou a culpa concorrente do autor e a violação ao dever de mitigar o próprio prejuízo, por não ter tentado recolocar o imóvel no mercado de locação. Impugnou o pedido de lucros cessantes e danos materiais por ausência de prova idônea, defendendo a inexistência de danos morais, e postulou, subsidiariamente, que eventual condenação seja limitada à responsabilidade subsidiária. Apresentou quesitos no mesmo evento. A ré Incorporadora Novalternativa Ltda. apresentou contestação no evento 52, CONT1 . Arguiu a preliminar de ilegitimidade passiva quanto aos defeitos de manutenção de áreas comuns. Como prejudicial de mérito, sustentou o decurso do prazo de garantia de 5 anos (com entrega da obra em 20/08/2019) e a decadência do direito do autor (por não ter ajuizado a demanda dentro do prazo de 180 dias previsto no parágrafo único do artigo 618 do Código Civil). Arguiu, ainda, a inépcia da petição inicial quanto aos lucros cessantes. No mérito, alegou que a rescisão do contrato de locação ocorreu por decisão comercial voluntária do inquilino, o qual se mudou para uma sala maior dentro do mesmo empreendimento, o que afastaria o nexo de causalidade. Afirmou que há excesso de oferta de salas comerciais em Canela/RS, o que justifica a vacância. Apontou a boa-fé da incorporadora ao tentar vistoriar e realizar reparos na unidade, o que foi recusado pelo autor. Impugnou a utilização da perícia produzida em outro processo como prova emprestada e contestou os pedidos de indenização. O autor apresentou réplica no evento 53, RÉPLICA1 . Rebateu as preliminares e prejudiciais alegadas. Juntou manifestação técnica atualizada elaborada por seu assistente técnico, indicando que as infiltrações permanecem ativas na unidade, com gotejamento verificado em vistoria realizada em 21/07/2026. É o relatório. Passo a fundamentar a decisão de saneamento e organização. 1 – DAS QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES 2.1. Da Conexão e da Prejudicialidade Externa O réu Condomínio do Edifício Campos de Canella II arguiu a conexão e a prejudicialidade externa com os processos 5001609-42.2023.8.21.0041 e 5001608-57.2023.8.21.0041. No entanto, conforme certificado nos autos e detalhado na réplica, as referidas demandas já foram julgadas em primeiro grau de jurisdição, com sentença proferida em 08/06/2026. Nos termos do artigo 55, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil, a reunião de processos conexos é inviável se um deles já foi julgado, entendimento também consagrado na Súmula 235 do Superior Tribunal de Justiça. Outrossim, a presente demanda discute prejuízos individuais específicos sofridos pelo proprietário da unidade autônoma Sala Comercial nº 16, o que exige dilação probatória e julgamento autônomos, não se justificando a suspensão por prejudicialidade externa. Rejeito , por conseguinte, a preliminar de conexão e o pedido de suspensão do feito. 2.2. Da Ilegitimidade Passiva do Condomínio: O Condomínio réu sustenta sua ilegitimidade passiva afirmando que as infiltrações decorrem de falhas estruturais de responsabilidade exclusiva da construtora. A legitimidade das partes deve ser aferida com base na teoria da asserção, ou seja, de acordo com as alegações contidas na petição inicial. No caso, o autor imputa ao Condomínio conduta omissiva no dever de conservação e manutenção das áreas comuns (telhado e laje técnica), cuja negligência teria gerado as infiltrações na unidade privativa. Trata-se de dever legal previsto no artigo 1.348, inciso V, do Código Civil. A efetiva responsabilidade do ente condominial e a existência de nexo de causalidade são questões que dizem respeito ao mérito da causa e com ele serão decididas. Afasto a preliminar. 2.3. Da Ilegitimidade Passiva da Incorporadora: A ré Incorporadora Novalternativa Ltda. arguiu sua ilegitimidade passiva quanto aos defeitos decorrentes de falta de manutenção em áreas comuns. A preliminar não merece acolhimento, pois o autor fundamenta a pretensão em vícios construtivos estruturais (defeitos de projeto e execução da obra), de responsabilidade da construtora. Saber se as infiltrações decorrem de vício de construção originário ou de falta de manutenção posterior é matéria fática que demanda dilação probatória, integrando o próprio mérito da demanda. Rejeito a preliminar. 2.4. Da Inépcia da Petição Inicial: A Incorporadora ré sustenta a inépcia da petição inicial quanto aos lucros cessantes, sob o argumento de tratar-se de pedido genérico e sem demonstração de nexo causal. A petição inicial preenche satisfatoriamente os requisitos previstos nos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil, pois descreve de forma clara a causa de pedir e formula pedido determinado, quantificando os lucros cessantes com base no valor do aluguel mensal anteriormente recebido (R$ 5.000,00) e indicando o período correspondente. A comprovação do efetivo prejuízo é matéria atinente à instrução probatória, não configurando vício formal na peça de ingresso. Afasto a preliminar. 2.5. Da Impugnação ao Valor da Causa: O Condomínio réu impugnou o valor atribuído à causa, inicialmente fixado em R$ 80.000,00. A impugnação comporta acolhimento parcial. Nos termos do artigo 292, inciso VI, do Código de Processo Civil, na ação em que houver cumulação de pedidos, o valor da causa deve corresponder à soma de todos eles. Na hipótese, o autor cumulou pedidos de ressarcimento de danos materiais (R$ 5.630,46), indenização por danos morais (R$ 10.000,00) e lucros cessantes (aluguéis perdidos desde a rescisão contratual em agosto de 2024 até o ajuizamento da ação em novembro de 2025, totalizando 15 meses). A soma dos lucros cessantes pretendidos até a data da propositura da demanda equivale a R$ 75.000,00 (15 meses multiplicados por R$ 5.000,00). Dessa forma, o proveito econômico pretendido na data do ajuizamento soma R$ 90.630,46. Acolho parcialmente a impugnação e retifico, de ofício, o valor da causa para R$ 90.630,46 . 2.6. Da Prejudicial de Mérito: Decadência e Prazo de Garantia: A Incorporadora ré arguiu o esgotamento do prazo de garantia de 5 anos previsto no artigo 618, caput, do Código Civil, e a decadência do direito do autor pelo decurso do prazo de 180 dias previsto no parágrafo único do mesmo dispositivo. A tese não prospera. O prazo de cinco anos do artigo 618 é de simples garantia. Constatado o vício construtivo dentro desse período (as infiltrações iniciaram-se em agosto de 2024, antes de completados os cinco anos da entrega da obra em 20/08/2019), o adquirente dispõe do prazo prescricional geral de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil, para postular em juízo a reparação dos danos materiais e morais sofridos (natureza indenizatória). O prazo decadencial de 180 dias do parágrafo único do artigo 618 do Código Civil restringe-se às opções de rescisão contratual (ação redibitória) ou de abatimento do preço (ação quanti minoris), não se aplicando às demandas indenizatórias por inadimplemento contratual. Afasto , portanto, a prejudicial de decadência. 2 – DA DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO SOBRE AS QUAIS RECAIRÁ A ATIVIDADE PROBATÓRIA, DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA E DOS MEIOS DE PROVA ADMITIDOS Ficam delimitadas como questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória: a) a existência, a extensão e a persistência das infiltrações de água na Sala Comercial nº 16 e no Box nº 35; b) a origem técnica das infiltrações: se decorrentes de vício construtivo estrutural na cobertura e na laje técnica (responsabilidade da Incorporadora), de falta de adequada conservação e manutenção das áreas comuns (responsabilidade do Condomínio), ou de intervenções e alterações realizadas pelo próprio autor ou por terceiros; c) o nexo de causalidade entre as infiltrações e a rescisão do contrato de locação com o restaurante Agridoce em 06/08/2024; d) se a desocupação do imóvel pelo locatário ocorreu por decisão comercial voluntária e expansão do negócio ou em virtude da insalubridade e dos danos decorrentes das infiltrações; e) a efetiva ocorrência de danos materiais internos na unidade e a adequação do valor de R$ 5.630,46 pleiteado a título de reembolso pelos reparos emergenciais; f) a existência de lucros cessantes e a influência de fatores de mercado (excesso de oferta de salas comerciais em Canela/RS) na vacância do imóvel; g) a ocorrência de recusa injustificada do autor em permitir a realização de vistorias ou reparos pela Incorporadora e a caracterização de violação ao dever de mitigar o próprio prejuízo; h) a ocorrência de abalo moral indenizável sofrido pelo autor. Como questões de direito relevantes para a decisão da causa, delimitam-se: a) a natureza da responsabilidade civil (objetiva ou subjetiva) aplicável a cada um dos réus perante o autor; b) a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica estabelecida entre o autor e a Incorporadora ré; c) a existência de solidariedade ou subsidiariedade entre as rés em caso de eventual condenação. 3 – DAS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES PARA A DECISÃO DE MÉRITO Questões de direito relevantes para a solução do litígio: A natureza da responsabilidade de cada um dos réus (objetiva ou subjetiva) perante o condômino lesado. A incidência das regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor na relação mantida entre o proprietário e a construtora. A caracterização da solidariedade entre o Condomínio e a Incorporadora pelos danos causados à unidade privativa. A verificação do cumprimento do dever de mitigar o próprio prejuízo por parte do autor. 4 – DO ÔNUS PROBATÓRIO A relação jurídica estabelecida entre o autor (adquirente) e a ré Incorporadora Novalternativa Ltda. possui natureza consumerista, enquadrando-se as partes nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Diante da manifesta vulnerabilidade técnica do consumidor e da verossimilhança das alegações de vício construtivo estrutural, determino a inversão do ônus da prova em favor do autor, com fulcro no artigo 6º, inciso VIII, do diploma consumerista, competindo à Incorporadora comprovar a regularidade da construção e a ausência de nexo causal. Em relação ao réu Condomínio do Edifício Campos de Canella II, a relação jurídica é regida pelas normas do Código Civil. Aplica-se a regra geral de distribuição do ônus da prova prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil: incumbe ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito (a ocorrência dos danos, a origem das infiltrações nas áreas comuns e a omissão do condomínio) e ao Condomínio comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado (como a culpa exclusiva de terceiro ou caso fortuito). 5 – DOS MEIOS DE PROVA A prova pericial judicial urgente foi deferida no evento 6, DESPADEC1 . Contudo, verifica-se que o perito originalmente nomeado não respondeu ao chamado, tendo sido aceito o encargo pela engenheira civil Natália Bruschi (CREA-RS 261306), conforme petição constante do evento 6, DESPADEC1 . 5.1. Da Prova Pericial Desta forma, ratifico e organizo a produção da prova técnica: Mantenho a nomeação da perita Natália Bruschi , especialista em patologia das construções, para a realização do trabalho. Fixo o prazo de 5 (cinco) dias para que a perita judicial apresente sua proposta de honorários técnicos, considerando os quesitos já apresentados pelas partes. 5.2. Da Prova Oral: As partes postularam a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal do autor e na oitiva de testemunhas. Postego a análise da conveniência e a designação de audiência de instrução e julgamento para momento posterior à juntada do laudo pericial . Tratando-se de demanda fundada em infiltrações e problemas técnicos de engenharia, a prova pericial assume caráter prejudicial e sua conclusão é indispensável para delimitar a pertinência da prova oral, evitando atos processuais desnecessários. O prazo para apresentação do rol de testemunhas será aberto após a homologação do laudo técnico. Partes regularmente representadas, dou por saneado o processo. 6. Com o decurso do prazo do artigo 357, § 1º, do Código de Processo Civil, voltem.