5008909-25.2026.4.03.6301

PODER JUDICIÁRIO 24ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5008909-25.2026.4.03.6301 AUTOR: MILENA MONTEIRO ADVOGADO do(a) AUTOR: MONIQUE LOPES FERNANDES - SP340601 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, CCISA77 INCORPORADORA LTDA., CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. DECISÃO Vistos. I Corrijo, de ofício, o valor da causa, para que passe a constar R$ 229.699,03, por ser este o valor do imóvel objeto do contrato de compra e venda que se pretende a rescisão (Id. 559406062, fl. 4), o qual supera o valor do contrato de financiamento (Id. 559409452), somado à quantia pleiteada a título de danos morais, nos termos do art. 292, incisos II, V e VI e § 3º, do Código de Processo Civil. II Deverá a autora recolher as custas correspondentes ao valor da causa (R$ 229.699,03), no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de cancelamento da distribuição. III Trata-se de ação de conhecimento afeta ao procedimento comum ajuizada por MILENA MONTEIRO em face de CCISA77 INCORPORADORA LTDA (CURY) (CNPJ 35.933.230/0001-98), CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A (CNPJ 08.797.760/0001-83) e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (CNPJ 00.360.305/0001-04), narrando que firmou Contrato de Promessa de Compra e Venda para aquisição da unidade imobiliária nº 212, Bloco 2, no Empreendimento Cidade Jaguaré – Villa Lobos, pelo valor total de R$ 221.698,08, sendo que para viabilizar a aquisição, celebrou contrato de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal no valor de R$ 206.400,00. Aduz que o contrato previa a entrega da obra até 31/12/2025, com cláusula de tolerância de 180 dias, prorrogando o prazo máximo para 30/06/2026, todavia, a partir de setembro de 2025, a construtora convocou vistorias para entrega da unidade, todas elas reprovadas em razão de vícios construtivos graves e, diante desse quadro, recusou a receber as chaves até que os reparos necessários fossem realizados. Sustenta que, não obstante a não entrega efetiva do imóvel em condições de habitabilidade, a construtora comunicou falsamente à CEF a conclusão da obra em setembro de 2025. Com base nessa informação, a CEF encerrou a fase de construção do financiamento e passou a cobrar parcelas de amortização do saldo devedor a partir de outubro de 2025, como se a autora já houvesse sido imitida na posse. Além das parcelas do financiamento, foram lançados em nome da autora boleto de condomínio e IPTU, embora sem que tenha havido entrega das chaves ou imissão na posse. Em sede de tutela de urgência, pleiteia a suspensão imediata da exigibilidade de todas as cobranças até a efetiva entrega do imóvel em condições de habitabilidade. O pedido liminar foi reforçado por petição subsequente (Id. 582754154), na qual a autora trouxe novos documentos comprobatórios, incluindo boletos e extratos bancários, e informou que, a partir de maio/2026, haviam se iniciado também cobranças de condomínio, IPTU e fundo de reserva, sem que a posse houvesse sido transferida. A Caixa Econômica Federal contestou a ação, arguindo, em preliminar: (i) sua ilegitimidade passiva, por ter atuado apenas como agente operadora/financeira do FAR, sem participação na execução da obra; (ii) a inépcia da petição inicial pela ausência do contrato de financiamento (posteriormente juntado nos autos); (iii) a ausência de interesse de agir em razão da falta de acionamento prévio do Programa de Olho na Qualidade (POQ); e (iv) a impugnação à gratuidade de justiça concedida à autora. No mérito, sustentou: a inaplicabilidade do CDC à relação com a CEF no âmbito do PMCMV Faixa I; a ausência de conduta ilícita e de nexo causal; a responsabilidade exclusiva da construtora pelos vícios; a impugnação técnica ao laudo particular apresentado (ausência de ART/RRT e de observância da NBR 13.752/1996); e a necessidade de inclusão da construtora como litisconsorte passivo necessário. Requereu a improcedência total dos pedidos. Os autos tramitaram inicialmente perante a 5ª Vara Gabinete do Juizado Especial Federal de São Paulo, sobrevindo a redistribuição dos autos a uma das Varas Federais Cíveis da Subseção Judiciária de São Paulo/SP (Id. 589664820). É a síntese do necessário. Decido. Nos termos do art. 300 do CPC, a concessão da tutela de urgência exige demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Embora haja documentação demonstrando a existência de pendências e reparos apontados em vistoria e revistoria (Ids. 559409456 e 582754195), os próprios documentos produzidos pela incorporadora registram que a unidade “se encontra com as instalações em conformidade com os projetos aprovados e memorial descritivo, o que comprova sua habitabilidade”, indicando necessidade de “pequenos reparos”, e não, ao menos em cognição sumária, vícios estruturais graves aptos a demonstrar de forma inequívoca a absoluta impossibilidade de utilização do imóvel. Além disso, há nos autos Certificado de Conclusão Total expedido pelo Município de São Paulo em 12/09/2025 (Id. 576701886), bem como registros da CAIXA apontando “término de obra” em 29/09/2025 e início da fase de amortização do contrato (Ids. 576701880 e 576701883). Nesse contexto, a controvérsia acerca da gravidade dos vícios apontados, da efetiva habitabilidade do imóvel e da legitimidade da recusa da autora ao recebimento das chaves demanda dilação probatória mais ampla, incompatível com a cognição sumária própria da tutela provisória. Nesse cenário, tem-se admitido a responsabilização do adquirente por encargos condominiais e IPTU quando houver tentativa válida de entrega do imóvel. Confira-se: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. SUBSTANCIAL ADIMPLEMENTO. NEGATIVA DE RECEBIMENTO DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE POR TAXAS DE CONDOMÍNIO E IPTU. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. I. CASO EM EXAME 1. Ação ajuizada por adquirente de unidade imobiliária com pedido de rescisão contratual, sob alegação de atraso na entrega da obra e existência de vícios construtivos, com pretensão de afastar a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU. 2. Sentença de improcedência do pedido de rescisão, com reconhecimento da responsabilidade da autora pelo pagamento das taxas a partir da última tentativa de entrega do imóvel. 3. Apelação da parte autora, sustentando o cabimento da rescisão contratual e a ilegitimidade de sua responsabilização por encargos decorrentes da posse não assumida. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se o atraso na entrega do imóvel e a existência de vícios construtivos justificam a rescisão contratual; (ii) saber se a parte autora pode ser responsabilizada pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU, mesmo tendo recusado o recebimento das chaves. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O atraso de aproximadamente três meses na entrega da obra, somado à tentativa de entrega frustrada por recusa injustificada da parte autora, caracteriza adimplemento substancial, o que afasta a possibilidade de rescisão contratual, conforme doutrina e jurisprudência do STJ (REsp nº 1.051.270/RS). 6. A jurisprudência pacífica do STJ estabelece que a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU recai sobre o adquirente a partir do momento em que há tentativa válida de entrega do imóvel, salvo se houver recusa justificada. No caso, a recusa reiterada não se justifica ante a inexistência de vícios graves, conforme laudo pericial. 7. A majoração dos honorários recursais é devida, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, diante do desprovimento do recurso. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. 9. Tese de julgamento: O atraso moderado na entrega de imóvel, aliado à inexistência de vícios estruturais relevantes, configura adimplemento substancial do contrato, afastando a rescisão pretendida. O adquirente que recusa injustificadamente o recebimento das chaves é responsável pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU a partir da tentativa válida de entrega. (TRF4, AC 5036401-17.2017.4.04.7000, 12ª Turma , Relator LUIZ ANTONIO BONAT , julgado em 28/05/2025). Assim, ao menos neste momento processual, não se mostra suficientemente evidenciada a probabilidade do direito invocado para autorizar a suspensão integral das obrigações contratuais e encargos incidentes sobre o imóvel. Posto isso, indefiro a tutela de urgência pleiteada. Observa-se que, intimada do ato ordinatório de Id. 561020366, a CEF espontaneamente contestou a ação (Id. 576700456). Em razão do comparecimento espontâneo, considero a CEF citada, nos termos do art. 239, § 1º, do CPC. Citem-se as demais rés e intimem-se. São Paulo, na data da assinatura eletrônica. RENATO ADOLFO TONELLI JUNIOR Juiz Federal Substituto