5008851-18.2023.4.03.6110

PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal de Sorocaba Avenida Antônio Carlos Comitre, 295, Parque Campolim, Sorocaba - SP - CEP: 18047-620 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5008851-18.2023.4.03.6110 REQUERENTE: JOEL LIMA DA SILVA, FERNANDA ALVES DE OLIVEIRA ADVOGADO do(a) REQUERENTE: GABRIELE DE LIMA BELARMINO - SP404756 REQUERIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REQUERIDO: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799 SENTENÇA RELATÓRIO Vistos e examinados os autos. Trata-se de tutela cautelar requerida em caráter antecedente, com pedido de liminar proposta por JOEL LIMA DA SILVA e FERNANDA ALVES DE OLIVEIRA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, posteriormente aditada nos termos do artigo 308 do Código de Processo Civil para formular pedido principal de anulação de contrato de compra e venda de imóvel c.c. inexigibilidade de débitos, indenização por danos materiais e morais, com pedido subsidiário de revisão e/ou cumprimento contratual. Narra a parte autora que adquiriu da instituição ré, na modalidade de venda direta, imóvel descrito na matrícula nº 11.020 do Cartório de Registro de Imóveis de Salto/SP, pelo valor de R$ 231.600,00, parte mediante recursos próprios e parte mediante financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária. Sustenta que o imóvel foi adquirido como residência unifamiliar edificada sobre o lote objeto da matrícula, porém, posteriormente, por ocasião do cumprimento de mandado de imissão na posse e de perícia técnica realizada em processo judicial estadual, apurou-se que a casa descrita no contrato e na matrícula não se encontrava edificada sobre o lote adquirido, mas predominantemente sobre o lote vizinho. Afirma que tal circunstância configura vício essencial do negócio jurídico, por ter adquirido imóvel substancialmente diverso daquele anunciado, registrado e contratado. Requer a anulação do contrato, a declaração de inexigibilidade das obrigações dele decorrentes, a desconstituição dos efeitos da consolidação da propriedade fiduciária, restituição dos valores pagos, ressarcimento por danos materiais e compensação por danos morais. Com a inicial (Id. 310657986), vieram os documentos de Id. 310659721/3106601229. Por decisão proferida nos autos sob Id. 311155661, foi determinada a remessa dos autos ao SEDI para redistribuição ao Juízo da 1ª Vara Federal de Sorocaba, nos termos do disposto no artigo 286, I, do CPC. A CEF apresentou contestação (Id. 317118858), aduzindo, preliminarmente: a) a existência de conexão entre o presente processo e o processo n. 5004291-67.2022.4.03.6110, que tramita na 1ª Vara da Justiça Federal da Subseção de Sorocaba, visto que ambas as demandas orbitam em torno da relação jurídica estabelecida no contrato de financiamento imobiliário celebrado entre as partes; b) que a decisão proferida nos autos do processo n. 5004291-67.2022.4.03.6110, que julgou improcedente a pretensão de revisão contratual, constitui coisa julgada material, tornando a matéria resolvida imune a nova apreciação judicial e c) a impugnação à gratuidade de justiça requerida por ausência de seus pressupostos. No mérito, pugnou pela improcedência da ação, sustentando, em suma: 1) a inexistência de falha no serviço prestado; 2) a ausência de nexo causal entre os fatos discutidos nos autos e a atuação da Caixa; 3) o respeito ao princípio do “pacta sunt servanda”; 4) a litigância de má-fé; 5) a inexistência dos requisitos para imputar responsabilidade a Caixa e 6) a necessidade da efetiva ocorrência e da demonstração cabal do dano moral. Por decisão proferida nos autos pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Sorocaba (Id. 326834171), foi determinada a devolução dos autos a esta Vara Federal. Foi indeferida a antecipação da tutela jurisdicional requerida (Id. 334067021). Na mesma oportunidade, foi determinado que os autores formulassem o pedido principal, nos termos dos artigos 308, §§ 1º e 310 do CPC. Os autores emendaram a inicial (Id. 338841080), requerendo: a) a anulação do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, em virtude do erro substancial identificado que comprometeu a validade do negócio jurídico; b) o reconhecimento da inexigibilidade dos débitos e c) a condenação da requerida em indenização por prejuízos materiais e morais. Sobreveio réplica (Id. 3582771410). Por manifestação constante aos autos sob Id. 360381677, os autores requereram: a) a concessão de tutela de urgência de natureza cautelar, determinando-se a averbação da presente ação judicial na matrícula nº 11020 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Salto/SP, com base nos artigos 167, II, item 29 e 246 da Lei nº 6.015/73, constando expressamente o número do processo, partes envolvidas e natureza do pedido; b) que seja determinada a imediata suspensão de qualquer registro, averbação, adjudicação, leilão ou ato de alienação judicial ou extrajudicial sobre o imóvel até decisão final desta ação, com base nos artigos 300, 301 e 297 do CPC, como forma de impedir a concretização de situação irreversível, de difícil reparação e causadora de multiplicidade de litígios, dado o pedido subsidiário de preservação da compra. Ante a ausência de fato novo, foi mantida a decisão de Id. 33406702, que analisou pormenorizadamente o pedido de tutela antecipada (Id. 360853376). A CEF reiterou os termos da contestação apresentada, informando que a parte autora não se desincumbiu do ônus da prova que lhe cabe integralmente (Id. 365147937). Os autores requereram a oitiva das testemunhas arroladas na petição de Id. 373187443, para reforço da instrução probatória. Intimada para ciência e manifestação acerca da petição e dos documentos juntados aos autos pela parte autora (Id. 455063629/455063647), a CEF sustentou que os documentos estaduais juntados pelos autores não vinculam este Juízo, nem constituem prova idônea de responsabilidade da CEF, por se referirem a disputas possessórias/registradas. Requer seja afastada a alegação de “prejudicialidade externa” como fundamento para impor à CEF obrigação de “solução fática” do conflito, por inexistir dependência jurídica necessária entre os feitos estaduais e eventual dever indenizatório/obrigacional da CEF nestes autos. Os autores informaram não mais persistir o interesse na produção de prova testemunhal, requerendo o julgamento antecipado da lide. É o relatório. Fundamento e Decido. FUNDAMENTAÇÃO PRELIMINARES Da Alegada Conexão com o processo n. 5004291-67.2022.4.03.6110: A CEF sustenta a existência de conexão entre a presente demanda e o processo n. 5004291-67.2022.4.03.6110, ao argumento de que ambas decorrem da mesma relação jurídica originada do contrato de financiamento imobiliário celebrado entre as partes. A preliminar, entretanto, não comporta acolhimento. Nos termos do art. 55 do CPC, a conexão pressupõe identidade de pedido ou de causa de pedir, tendo por finalidade a reunião de processos apta a evitar a prolação de decisões conflitantes. No caso em tela, já havia sido proferida sentença no processo n. 5004291-67.2022.4.03.6110, posteriormente confirmada por acórdão transitado em julgado em 13/03/2024. Em razão disso, foi expressamente afastada a possibilidade de reunião dos feitos, com fundamento no art. 55, § 1º, do CPC e na Súmula 235 do STJ, segundo a qual: "A conexão não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado." Com efeito, a finalidade prática da conexão consiste justamente na prevenção de decisões contraditórias. Uma vez definitivamente encerrado um dos processos, desaparece o risco de decisões conflitantes, tornando inviável a reunião dos feitos. Ademais, ainda que ambas as demandas tenham origem no mesmo financiamento imobiliário, verifica-se que os objetos processuais não são integralmente coincidentes. Na ação anterior, a pretensão principal consistia na revisão contratual com abatimento de 50% do preço do imóvel. Já na presente demanda, embora também haja referência às alegadas irregularidades na contratação, o pedido foi direcionado à suspensão da exigibilidade das parcelas do financiamento e dos atos expropriatórios subsequentes, em razão da permanência das circunstâncias fáticas apontadas pelos autores. Assim, não subsiste utilidade processual na declaração de conexão, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada. Da Alegação de Coisa Julgada: A CEF arguiu a ocorrência de coisa julgada material decorrente do processo nº 5004291-67.2022.4.03.6110, no qual se discutiu a revisão contratual com abatimento de 50% do preço e que restou definitivamente julgado improcedente, com trânsito em julgado certificado em 13/03/2024 (Id. 326883772). A preliminar não merece acolhimento. Conforme pacífica doutrina e jurisprudência, a coisa julgada material pressupõe identidade de partes, de causa de pedir e de pedido (art. 337, §2º, do CPC). No processo anterior, os autores deduziram pedido de revisão contratual com abatimento de 50% do preço, invocando vício do produto e solução redibitória/consumerista. Na presente demanda, formulam pedido de anulação do negócio jurídico por erro substancial (vício de consentimento), com as consequências jurídicas próprias desse fundamento, acrescidos dos pedidos de inexigibilidade dos débitos e de indenização por danos materiais e morais. Há, portanto, diversidade de causa de pedir e de pedido. Aliás, a própria sentença prolatada no processo anterior (Id. 275596481) e o acórdão da 1ª Turma do TRF3 (Id. 318092129) expressamente reconheceram a existência de erro substancial, afirmando que a via adequada seria justamente a ação anulatória — que ora se aprecia. Assim, a presente ação é exatamente o remédio jurídico que as instâncias anteriores apontaram como o correto, o que afasta qualquer cogitação de coisa julgada. Rejeito, pois, a preliminar. A defesa sustenta, em essência, que a controvérsia já teria sido apreciada no processo nº 5004291-67.2022.4.03.6110. A alegação não procede. Naqueles autos os autores buscaram revisão contratual mediante abatimento proporcional do preço ajustado. Na presente demanda, o pedido principal consiste na anulação do negócio jurídico por erro substancial, cumulada com inexigibilidade dos débitos e indenizações correlatas. Embora os fatos históricos sejam semelhantes, os pedidos deduzidos e a causa de pedir próxima não se confundem. Aliás, a própria sentença proferida na ação anterior consignou expressamente que o contexto fático revelava hipótese de erro substancial apta a ensejar anulação do negócio jurídico, mas concluiu pela impossibilidade de acolhimento dessa pretensão porque tal pedido não havia sido formulado naquela oportunidade. Não há, portanto, identidade dos elementos da ação exigida pelo artigo 337, § 2º, do CPC. Rejeito a preliminar. Da impugnação ao benefício da gratuidade da justiça Também não merece prosperar a impugnação formulada pela CEF. Nos termos do art. 99, § 3º, do CPC, a declaração de hipossuficiência firmada pela pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade, cabendo à parte impugnante demonstrar a existência de elementos concretos capazes de evidenciar capacidade financeira incompatível com o benefício. A jurisprudência pacífica do STJ é no sentido de que a mera alegação genérica de capacidade econômica não é suficiente para afastar a gratuidade, sendo necessária prova efetiva da suficiência financeira do requerente. No caso dos autos, a CEF limita-se a impugnar o benefício, sem apresentar elementos objetivos aptos a infirmar a presunção decorrente da declaração de pobreza firmada pelos autores. O simples fato de os demandantes terem celebrado contrato de financiamento imobiliário ou serem proprietários do bem objeto da lide não constitui prova inequívoca de capacidade financeira atual para arcar com custas, despesas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento. Além disso, observa-se que no próprio processo n. 5004291-67.2022.4.03.6110 foi deferida gratuidade de justiça aos autores, circunstância que inclusive foi expressamente mencionada no acórdão que apreciou a apelação. Ausentes elementos concretos capazes de demonstrar alteração substancial da situação econômica dos requerentes, deve prevalecer a presunção legal estabelecida pelo art. 99, § 3º, do CPC. Consequentemente, rejeita-se a impugnação da CEF e mantém-se o benefício da gratuidade da justiça anteriormente deferido. NO MÉRITO Do Erro Substancial e da Anulação do Contrato: O mérito da controvérsia gira em torno da correspondência entre o bem contratado e o bem efetivamente entregue. Da análise dos elementos constantes aos autos, verifica-se que em 22 de outubro de 2021, os autores celebraram com a Caixa Econômica Federal – CEF o "Contrato de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH" nº 1.4444.1641936-7 (Id. 310659734), pelo valor total de R$ 231.600,00, tendo por objeto imóvel descrito na matrícula nº 11.020 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Salto/SP como residência unifamiliar de 148,31 m², situada à Rua dos Ipês, nº 1026, Jardim Arquidiocesano, Salto/SP. A situação fática que se revelou após a contratação é incontroversa: a edificação residencial descrita no contrato e na matrícula não se encontra edificada sobre o Lote 01 — objeto do negócio —, mas sim predominantemente sobre o Lote 02 (vizinho). No Lote 01 adquirido pelos autores restam apenas um terraço coberto (banheiro e pequeno cômodo), enquanto a residência unifamiliar de 148,31 m² averbada na matrícula está fisicamente situada sobre o terreno vizinho. Essa realidade foi comprovada de forma inequívoca pelo laudo pericial elaborado pelo Engenheiro Civil Roberto Rolfsen (CREA 060055153-1) nos autos do processo de imissão de posse nº 1005548-31.2021.8.26.0526, que tramitou perante a 1ª Vara da Comarca de Salto/SP (Id. 310660208), concluindo que: (I) a edificação está construída sobre os dois lotes (1 e 2), sendo predominante no Lote 02; (II) a data da edificação é anterior a 2011 (portanto, mais de doze anos antes da contratação); (III) fisicamente, os lotes estavam unidos até a imissão na posse do Lote 01 pelo autor em 14 de dezembro de 2021. A sentença proferida no processo de imissão de posse do Lote 01, datada de 30 de outubro de 2024 (Id. 360381683), julgou procedente o pedido dos autores, confirmando a imissão apenas do terreno (Lote 01), sem acesso à edificação. O Oficial de Justiça, por ocasião do cumprimento do mandado de imissão, certificou pessoalmente que no Lote 01 encontrava-se apenas um banheiro e um pequeno cômodo de despensa, tendo sido instalada cerca divisória entre os lotes. Ademais, a sentença proferida no processo nº 1005524-66.2022.8.26.0526 (Id. 455063647) julgou procedente a imissão dos autores no Lote 02 (matrícula nº 70.693), que os autores precisaram adquirir de terceiro (Terra Cota Comércio de Imóveis Ltda.) por escritura de 13/09/2022, exatamente porque a edificação objeto do contrato com a CAIXA ali se encontra. O cenário é, assim, cristalino: os autores contrataram com a CAIXA a aquisição de uma residência unifamiliar com terreno; receberam apenas um terreno sem residência (ou, mais precisamente, um terreno com um terraço coberto e um pequeno cômodo). Destarte, o bem entregue é radicalmente diverso do bem prometido e contratado. O contrato celebrado entre as partes teve como objeto imóvel descrito na matrícula nº 11.020, onde constava expressamente a existência de residência unifamiliar com área construída de 148,31 m². A prova documental produzida nos autos demonstra que a construção residencial que motivou a aquisição do imóvel pelos autores não se encontrava integralmente implantada sobre o lote adquirido. Ao contrário. Os elementos técnicos constantes dos autos, especialmente o laudo juntado pelos autores (Id. 310660208), demonstram que apenas pequena parcela da edificação estava localizada no lote objeto da matrícula, encontrando-se a maior parte da residência edificada sobre o lote vizinho. Em outras palavras, os autores adquiriram imóvel anunciado e registrado como residência unifamiliar edificada, mas receberam, na prática, terreno sobre o qual inexistia a construção residencial tal como descrita no instrumento contratual. A divergência não se revela meramente quantitativa, visto que não se trata de simples diferença de metragem ou de imperfeição secundária. A discrepância incide justamente sobre a substância da contratação. Por sua vez, a aquisição ocorreu em razão da existência da residência. A casa constituía elemento determinante da manifestação de vontade dos compradores. Nesse contexto, resta caracterizado erro substancial incidente sobre qualidade essencial do objeto, nos termos dos artigos 138 e 139 do Código Civil. A vontade manifestada pelos autores foi formada a partir da falsa percepção de que a residência descrita na matrícula encontrava-se edificada no imóvel adquirido. Tal percepção, contudo, mostrou-se incompatível com a realidade física posteriormente constatada. O defeito atingiu o núcleo econômico do negócio jurídico. A permanência do contrato nessas condições representaria verdadeira imposição de aquisição de bem diverso daquele que serviu de fundamento à contratação. Consequentemente, está presente causa de anulabilidade do negócio jurídico. Do Erro Substancial como Vício de Consentimento: O erro substancial é o vício de consentimento que recai sobre a essência do negócio jurídico — sobre o próprio objeto da declaração de vontade. Nos termos do art. 139, I, do Código Civil, é substancial o erro quando incide sobre a natureza do negócio, o objeto principal da declaração, ou alguma das qualidades a ele essenciais. No caso concreto, o contrato descrevia uma residência unifamiliar de 148,31 m² com respectivo terreno. Assim, os autores manifestaram sua vontade de adquirir esse bem: uma casa com terreno. O preço de R$ 231.600,00 foi fixado em consideração a esse conjunto (casa + terreno). O financiamento de R$ 208.440,00 sobre o valor total exigia a entrega do imóvel pronto. Portanto, o erro aqui não é de menor importância. Não se discute uma diferença de metragem, uma imperfeição construtiva ou uma característica secundária do bem. O objeto principal do contrato — a residência unifamiliar — simplesmente não existe sobre o lote adquirido. O que os autores adquiriram, na realidade, foi um terreno com um fragmento de edificação (terraço e banheiro), enquanto a residência prometida está edificada sobre propriedade alheia (Lote 02), que pertencia a terceiros. O erro é, ademais, escusável, na medida em que: a) os autores firmaram negócio com a própria Caixa Econômica Federal, empresa pública federal, que figura como vendedora e credora fiduciária, tendo declarado expressamente que o imóvel era de sua propriedade e estava livre de ônus (Id. 310659734); b) a matrícula nº 11.020 do Cartório de Registro de Imóveis de Salto/SP (Id. 338912200, pág. 19), registrava a edificação de 148,31 m² (AV.5), com habite-se expedido em 22/09/2014 — circunstância que objetivamente induziu os compradores à crença de que a casa estava regularmente assentada sobre o lote adquirido; c) a irregularidade somente se tornou perceptível após a contratação, quando os autores tentaram tomar posse e constataram que a edificação se encontrava sobre o lote vizinho — situação que sequer seria detectável por um comprador médio diligente, sem realização de vistoria técnica especializada; d) o próprio edital de leilão que levou o imóvel a novo leilão em 2024 (Id. 333344806) descrevia "Casa. Área privativa: 148,31 m². Área do terreno: 1.292,00 m²", demonstrando que a própria CAIXA continuava a anunciar o imóvel como uma casa com essas características, perpetuando a indução a erro de eventuais adquirentes; e) a construção é anterior a 2011, portanto existia antes da consolidação da propriedade em favor da CAIXA (decorrente de anterior inadimplemento de outros proprietários, consolidada em novembro de 2016) — o que indica que a irregularidade preexistia ao negócio firmado com os autores e era de conhecimento ou ao menos deveria ser de conhecimento da instituição financeira que promovia a venda. Cumpre ressaltar que tanto a sentença de 14/02/2023 quanto o acórdão da 1ª Turma do TRF3 de 08/02/2024, proferidos no processo anterior, já reconheceram expressamente a existência do erro substancial. O acórdão consignou que "há vício de erro substancial no negócio jurídico (artigos 138 e 139 do Código Civil), o que autoriza anulação" (Id. 326883771). A improcedência naquele processo se deu tão somente porque os autores não haviam formulado o pedido de anulação — lacuna que ora se supre. Configurado o erro substancial e escusável, o negócio jurídico é anulável, nos termos do art. 171, II, do Código Civil. A anulação é exatamente o remédio previsto pelo ordenamento para o vício de consentimento por erro. A consequência jurídica da anulação é a restituição das partes ao estado anterior (status quo ante), com devolução recíproca das prestações, nos termos do art. 182 do Código Civil. Decreto, portanto, a anulação do Contrato de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH nº 1.4444.1641936-7, firmado em 22 de outubro de 2021 entre os autores e a Caixa Econômica Federal - CEF, por erro substancial quanto ao objeto essencial do negócio jurídico (art. 138 c/c art. 139, I, do Código Civil). Da Nulidade da Consolidação da Propriedade e do Leilão: Decretada a anulação do contrato, todos os atos jurídicos praticados em decorrência e com fundamento nele são igualmente inválidos. A consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal - CEF, efetivada em razão do inadimplemento das parcelas do financiamento (art. 26 da Lei nº 9.514/97) (Id. 310660229), e os subsequentes leilões extrajudiciais realizados (Id. 333344806) (Id. 338912200) — que culminaram com a alienação do imóvel a terceiros por escritura lavrada em 31/03/2025 (Id. 455063642) — são consequências diretas de um contrato que ora se declara anulado. Não se pode admitir que a CAIXA se beneficie da execução extrajudicial de uma garantia fiduciária vinculada a um contrato viciado em sua essência. Seria um contrassenso jurídico: reconhecer a anulação do contrato e, simultaneamente, preservar os efeitos da execução da garantia que dele decorreu. Acresce que, como apontado pelos próprios autores (Id. 373187443), o inadimplemento não decorreu de mera liberalidade ou incapacidade de pagamento. Decorreu, em sua origem, da constatação de que o bem entregue não correspondia ao contratado, o que justificava a aplicação do princípio da exceção de contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil). Assim, devedor que não recebeu a contraprestação devida não pode ser compelido a honrar integralmente suas obrigações — e, com muito mais razão, não pode sofrer a expropriação da garantia vinculada a um contrato nulo. Ademais, a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e a boa-fé objetiva (art. 422 do CC) impedem que a CAIXA se locuplete de procedimento executivo praticado sobre bem adquirido mediante contrato viciado — tendo sido a própria CAIXA a parte responsável pelo edital de venda direta que descrevia erroneamente o imóvel. Determino, assim, o cancelamento de todos os efeitos da consolidação da propriedade em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF sobre o imóvel descrito na matrícula nº 11.020 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Salto/SP, bem como o cancelamento dos efeitos dos leilões extrajudiciais realizados, a ser efetivado por averbação no referido Cartório de Registro de Imóveis, mediante comunicação a ser expedida pelo Juízo após o trânsito em julgado desta sentença. Convém ressaltar que no tocante à alienação do imóvel a terceiros, cumpre registrar que a presente decisão não tem por escopo dirimir eventual direito desses adquirentes, que não integram a presente lide. Eventuais efeitos desta decisão em relação a terceiros adquirentes deverão ser objeto de ação própria ou de habilitação nestes autos, observada a proteção ao adquirente de boa-fé, nos termos da legislação aplicável. A CAIXA, contudo, responde pelos danos decorrentes da alienação de bem objeto de contrato anulado. Da Inexigibilidade dos Débitos: Anulado o contrato, extingue-se a relação jurídica que lhe deu origem. Consequentemente, são inexigíveis todos os débitos decorrentes do contrato nº 1.4444.1641936-7, incluídas as parcelas do financiamento habitacional vencidas e vincendas, encargos de mora, multas contratuais e quaisquer outros valores deles derivados. Declaro, portanto, a inexigibilidade de todos os débitos dos autores junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF relativos ao referido contrato. Dos Danos Materiais: A anulação do contrato por culpa imputável à CAIXA — que descreveu e vendeu bem diverso do que efetivamente possuía condições de entregar — impõe a reparação integral dos danos materiais sofridos pelos autores, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil. Os autores arrolaram, na petição de emenda à inicial (Id. 338841080), um extenso rol de despesas suportadas em decorrência direta do negócio viciado e das controvérsias dele decorrentes, que abrange, entre outros: custas processuais e emolumentos (comprovados pelos documentos juntados (Id. 338912612)); honorários advocatícios; custos com perícias e laudos técnicos; IPTU do lote adquirido; despesas com demarcação topográfica; e, especialmente, o valor pago na aquisição do Lote 02 (matrícula nº 70.693), adquirido por escritura de 13/09/2022 (ID 338912609), sem o qual a situação fática não teria qualquer solução prática, dado que a edificação prometida no contrato está edificada sobre aquele lote. Convém ressaltar que também integram os danos materiais as parcelas do financiamento efetivamente pagas pelos autores desde a contratação até a cassação da liminar que suspendia os pagamentos — valores esses que deverão ser restituídos corrigidos monetariamente, como consequência natural da anulação contratual, consoante dispõe o artigo 182 do Código Civil. Dada a extensão e a necessidade de apuração precisa de cada rubrica, a quantificação dos danos materiais deverá ser realizada em fase de liquidação de sentença pelo procedimento comum (art. 509, II, do CPC), oportunidade em que os autores apresentarão a discriminação e comprovação de cada parcela dos danos suportados. Condeno, portanto, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF ao ressarcimento integral dos danos materiais causados aos autores, a serem apurados em liquidação de sentença. Dos Danos Morais: A situação vivenciada pelos autores transcende o mero dissabor ou aborrecimento cotidiano, haja vista que a sucessão de eventos danosos ensejou angústia, insegurança, humilhação e manifesto sofrimento prolongado: a) ao tomarem posse do imóvel, encontraram-no ocupado por terceiros, sendo obrigados a ajuizar ação de imissão de posse; b) no cumprimento do mandado de imissão, constataram que a casa que acreditavam ter comprado não estava no seu terreno — situação de absoluta perplexidade e desolação; c) uma cerca foi instalada separando os lotes, deixando os autores com apenas um fragmento de edificação (um banheiro e um terraço), sem acesso à casa que pagaram; d) os autores viram-se compelidos a adquirir o lote vizinho, de terceiro, para tentar recuperar o bem que a CAIXA erroneamente descreveu no contrato — suportando despesa adicional que não estava prevista; e) travaram anos de litígios judiciais — ação de imissão de posse no lote 01, ação de imissão de posse no lote 02, ação revisional, tutela cautelar antecedente e a presente ação anulatória —, submetendo-se a desgaste emocional e financeiro prolongado; f) viram sua propriedade ser consolidada pela CAIXA e levada a leilão, com posterior alienação a terceiros, acrescida de nova ação de imissão de posse movida pelos arrematantes contra eles próprios; g) durante todo esse período, continuaram privados do uso da residência que contrataram, não podendo realizar o projeto de vida que motivou a compra. Trata-se, portanto, de situação que, por sua gravidade e extensão temporal (mais de três anos de litígio), configura inequivocamente dano moral indenizável, consubstanciando lesão à honra, à dignidade, ao projeto de vida e à integridade psicológica dos autores. Cumpre destacar, entretanto, que devem ser tomadas inúmeras cautelas, no tocante à fixação do montante a ser devido a título de indenização por danos morais, de modo que reste dosado o montante arbitrado com moderação, para que não haja enriquecimento ilícito de uma das partes em detrimento da outra. Por outro lado, tampouco há que se privilegiar exageros na indenização, transformando o episódio em questão em fato justificador de lucro, que passaria então a ser imoral. O valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título da indenização em tela, demonstra-se razoável, pois não é irrisório ao ponto de proporcionar a consideração da indenização ser inexistente e ensejar crítica do dano moral não receber sua devida valoração, e nem tampouco exagerado a ponto de acarretar grandes prejuízos ao devedor. Fixo a indenização por danos morais em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a ser dividida igualmente entre os autores (R$ 10.000,00 para cada um), valor este que se mostra proporcional à extensão e à gravidade dos danos experimentados. Tendo em vista que se trata de dano moral decorrente de responsabilidade contratual, os juros moratórios terão incidência somente a partir da citação. Conclui-se, desse modo, que a pretensão da parte autora merece guarida, ante os fundamentos supra elencados. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por JOEL LIMA DA SILVA e FERNANDA ALVES DE OLIVEIRA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, para: I) DECRETAR A ANULAÇÃO do Contrato de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH nº 1.4444.1641936-7, firmado em 22 de outubro de 2021 entre os autores e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, por erro substancial quanto ao objeto essencial do negócio jurídico; II) DECLARAR SEM EFEITO a consolidação da propriedade fiduciária promovida em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF relativamente ao imóvel objeto da matrícula nº 11.020 do Cartório de Registro de Imóveis de Salto/SP; III) DECLARAR A INEXIGIBILIDADE dos débitos remanescentes decorrentes do referido contrato; IV) CONDENAR a ré à restituição dos valores pagos pelos autores em razão do contrato anulado, acrescidos de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação; V) CONDENAR a ré ao ressarcimento dos danos materiais comprovados nos autos e daqueles a serem apurados em liquidação de sentença; VI) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a ser dividida igualmente entre os autores (R$ 10.000,00 para cada um), com correção monetária pelo IPCA a partir desta data e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Considerando que a parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido (artigo 86, parágrafo único do CPC), condeno a ré ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais fixo, em 10% (dez por cento) do valor da condenação, sendo certo que tal valor deverá ser atualizado, nos termos do disposto pelo Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal, desde a presente data até a data do efetivo pagamento, sendo certo que o valor arbitrado deverá ser rateado proporcionalmente entre os autores. Custas “ex lege”. Interposto recurso, intime-se a parte contrária para contrarrazões. Após, remetam-se os autos ao TRF da 3ª Região. Após o trânsito em julgado, expeçam-se os ofícios necessários ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Salto/SP para cancelamento dos registros decorrentes da consolidação da propriedade fiduciária. Oportunamente, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Sorocaba/SP, data lançada eletronicamente. BRUNO LUIZ AVELLAR SILVA Juiz Federal Substituto