5008235-41.2023.8.13.0707

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Varginha / Vara da Fazenda Pública da Comarca de Varginha Avenida Isaltina Moraes Braga, 125, Fórum Dr. Antônio Pinto de Oliveira, Vale das Palmeiras, Varginha - MG - CEP: 37031-300 .rc PROCESSO Nº: 5008235-41.2023.8.13.0707 CLASSE: [CÍVEL] DESAPROPRIAÇÃO (90) ASSUNTO: [Desapropriação] AUTOR: MUNICIPIO DE VARGINHA CPF: 18.240.119/0001-05 RÉU: ANTONIO GOMES DE OLIVEIRA CPF: 009.394.126-91 e outros DECISÃO Vistos. 1. Trata-se de ação de desapropriação por utilidade pública ajuizada pelo Município de Varginha em face de Antônio Gomes de Oliveira, Espólio de Aloísio Gomes de Oliveira e Espólio de Alzira Gomes Roquim, tendo por objeto imóvel registrado sob a matrícula nº 82.095, localizado na Rua Doutor José Bíscaro, nºs 602 e 608, Bairro Nossa Senhora Aparecida, nesta cidade, com área de 812,48 m², conforme descrito no auto de imissão na posse (ID 9863375882). Realizada a perícia técnica de avaliação pelo engenheiro civil Joelder Sales Cornélio, o laudo foi juntado aos autos (ID 10560665476), concluindo pelo valor de mercado de R$ 403.000,00 (quatrocentos e três mil reais) para o imóvel, sem apuração de lucros cessantes em razão da ausência de contratos de locação fornecidos pelos réus. Intimadas as partes, o Município de Varginha apresentou impugnação ao laudo (ID 10596992085), arguindo: inadequação do método evolutivo diante da demolição prévia das edificações; ausência de comparativos adequados; e necessidade de adoção de valores de mercado referentes ao ano de 2023. Os réus apresentaram quesitos complementares (ID 10578229965), questionando a classificação da variável de localização, a composição do fator de comercialização e a ausência de cálculo dos lucros cessantes. O perito respondeu às manifestações de ambas as partes (ID 10699193184), mantendo integralmente as conclusões do laudo e sustentando que as alegações das partes decorrem de interpretação equivocada das normas técnicas aplicáveis. Os réus apresentaram nova manifestação e impugnação aos esclarecimentos do perito (ID 10713155038), requerendo a realização de nova perícia, com fundamento em três alegações principais: dupla penalização ambiental da área de preservação permanente no cálculo do valor do terreno e no fator de comercialização; arbitrariedade na tipificação construtiva das benfeitorias demolidas com base em imagens remotas; e omissão investigativa no cálculo dos lucros cessantes. É o relatório. Decido. 2. Do pedido de nova perícia Os réus sustentam, em síntese, que o laudo pericial padece de vício metodológico insanável consistente na dupla contagem do impacto desvalorizante da área de preservação permanente: a variável "existência de APP" foi inserida como fator independente no modelo de regressão linear utilizado para apurar o valor unitário do terreno e, posteriormente, o mesmo fundamento ambiental foi invocado para justificar a aplicação do fator de comercialização de 0,85, o que resultaria em dupla penalização do mesmo atributo (ID 10713155038, p. 2-3). O argumento merece exame cuidadoso. O laudo pericial (ID 10560665476, itens 04.04.01 e 04.05) descreve, de um lado, a criação de variável independente denominada "existência de APP" no modelo estatístico de inferência, com amplitude de 1 (com APP) a 2 (sem APP), e, de outro, a aplicação posterior de fator de comercialização de 0,85, justificado expressamente pela "grande parte do imóvel desapropriado estar composto por área de APP" e pelo "mercado restrito" dela decorrente. O perito, ao responder aos quesitos complementares (ID 10699193184, p. 6), confirmou que o fator de comercialização foi adotado "em função de sua atipicidade (APP)" e da "inexistência de imóvel semelhante para aferir o FC". A questão técnica suscitada pelos réus — se a variável APP já absorvida no modelo estatístico pode ser novamente utilizada como fundamento para redução adicional pelo fator de comercialização — não foi respondida de forma analítica pelo perito, que se limitou a remeter ao laudo e a afirmar que as alegações das partes decorrem de ausência de conhecimento técnico (ID 10699193184, p. 2 e 6). Essa resposta não esclarece, de modo objetivo, se os dois mecanismos de desconto incidem sobre o mesmo atributo ou se capturam efeitos distintos do condicionante ambiental sobre o valor do imóvel. A ausência de esclarecimento analítico sobre ponto técnico relevante e controvertido, capaz de influenciar o valor final da indenização, impede que o juízo forme convicção segura sobre a adequação do resultado pericial. O pedido de nova perícia, contudo, é medida excepcional, cabível quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida e não puder ser sanada por esclarecimentos adicionais do mesmo expert. No caso concreto, a questão central levantada pelos réus é objetivamente delimitada: saber se a variável "existência de APP" inserida no modelo de regressão linear e o fator de comercialização de 0,85 capturam efeitos distintos ou se há sobreposição de desconto pelo mesmo atributo. Trata-se de ponto que pode ser esclarecido pelo próprio perito mediante resposta técnica específica, sem necessidade imediata de substituição do expert ou refazimento integral do laudo. Quanto à alegação de arbitrariedade na tipificação das benfeitorias demolidas, o laudo registra que as edificações já haviam sido demolidas quando da vistoria e que as características construtivas foram apuradas com base em documentação dos autos e imagens do Google Street View de junho de 2023, em aplicação do conceito de "situação paradigma" previsto nas normas técnicas de avaliação (ID 10560665476, p. 6). Os réus não indicam, em sua impugnação, qual documentação específica disponível nos autos permitiria concluir por padrão construtivo diverso do adotado pelo perito, limitando-se a afirmar que a metodologia seria insuficiente. Esse ponto, isoladamente, não justifica a realização de nova perícia. Quanto aos lucros cessantes, o perito registrou que solicitou os contratos de locação ao representante dos réus em quatro oportunidades (18/07/2025, 23/07/2025, 31/07/2025 e 28/08/2025) e que eles não foram fornecidos (ID 10560665476, p. 13). Os réus, em sua impugnação (ID 10713155038, p. 3-4), reconhecem a ausência dos contratos escritos, mas sustentam que o perito deveria ter realizado pesquisa amostral locatícia na microrregião para estimar a renda. Essa questão metodológica — se é possível e adequado calcular lucros cessantes por arbitramento amostral na ausência de contratos — também pode ser objeto de esclarecimento pelo perito, sem necessidade de nova perícia. 3. Diante do exposto, indefiro o pedido de nova perícia formulado pelos réus no ID 10713155038, por ora, por entender que os pontos controvertidos podem ser esclarecidos pelo próprio expert mediante resposta técnica objetiva e analítica. Determino, assim, a intimação do perito Joelder Sales Cornélio para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente esclarecimentos escritos e analíticos sobre os seguintes pontos: 3.1. Explicar, de forma objetiva e com referência aos elementos do modelo estatístico utilizado, se a variável independente "existência de APP" inserida na regressão linear e o fator de comercialização de 0,85 capturam efeitos distintos sobre o valor do imóvel ou se há sobreposição de desconto pelo mesmo atributo ambiental; em caso de sobreposição, recalcular o valor sem a dupla contagem. 3.2. Informar se é tecnicamente possível, à luz das normas de avaliação aplicáveis, estimar os lucros cessantes por pesquisa amostral de valores locatícios de imóveis comerciais de características semelhantes na microrregião da Avenida Doutor José Bíscaro, independentemente da apresentação de contratos de locação pelos réus; em caso positivo, proceder ao cálculo. 4. Apresentados os esclarecimentos, intimem-se as partes para manifestação no prazo de 15 (quinze) dias, observado o prazo em dobro para o Município de Varginha. 5. Após serem prestados os esclarecimentos pelo expert, expeça-se alvará em favor do perito, para liberação da quantia remanescente. 6. Em seguida, intimem-se as partes para informarem se tem outras provas para produzir, justificando. 7. Caso não tenham mais provas para produzir deverão apresentar memoriais. Prazo: 15 dias. 8. Tudo cumprido, faça-se conclusão para sentença. Varginha, data da assinatura eletrônica. WAGNER ARISTIDES MACHADO DA SILVA PEREIRA Juiz(íza) de Direito Vara da Fazenda Pública da Comarca de Varginha