5008053-52.2025.8.13.0362

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de João Monlevade / 1ª Vara Cível e da Infância e da Juventude da Comarca de João Monlevade Rua São Mateus, 50, Aclimação, João Monlevade - MG - CEP: 35931-398 PROCESSO Nº: 5008053-52.2025.8.13.0362 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cláusula Penal, Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda] AUTOR: LUIZA EDUARDA DE PAULA MARQUES REIS CPF: 144.219.486-32 e outros RÉU: JANETE DIAS RODRIGUES CPF: 766.479.436-68 DECISÃO Vistos. Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, aplicação de cláusula penal e indenização por danos materiais e morais ajuizada por Diego Augusto Costa Reis e Luiza Eduarda de Paula Marques Reis em desfavor de Janete Dias Rodrigues (ID 10586590524). Aduzem os autores, em síntese, que firmaram com a demandada, em 14/11/2023, contrato particular de promessa de compra e venda referente ao apartamento nº 204 do Residencial Urânio, situado na Rua Gomes Batista, nº 639, Bairro de Lourdes, nesta comarca, pelo montante global de R$ 195.000,00 (ID 10586593525). Asseveram haver adimplido as parcelas iniciais e despesas preliminares no total de R$ 39.867,42 (ID 10586616495), ajustando-se a quitação do saldo remanescente de R$ 159.214,49 mediante financiamento imobiliário perante a Caixa Econômica Federal com recursos do FGTS. Sustentam que o financiamento habitacional restou obstado em razão de desconformidade na pintura externa das fachadas lateral e posterior do edifício (ID 10586608362 e ID 10586612907), obrigação que imputam à vendedora. Postulam a rescisão culposa do ajuste, com restituição integral das importâncias solvidas, imposição da cláusula penal compensatória de 20%, reparação por benfeitorias e reformas erigidas na quantia de R$ 9.712,00 (ID 10586613154) e indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00. O valor da causa foi retificado de ofício para R$ 303.579,42 por meio da decisão interlocutória de ID 10635746892. A gratuidade judiciária, originariamente denegada neste primeiro grau (ID 10635746892), foi integralmente concedida aos promoventes pelo egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais no bojo do Agravo de Instrumento nº 1.0000.26.138264-2/001 (ID 10688321690), com trânsito em julgado certificado (ID 10688321688). Citada (ID 10708390824 e ID 10708414032), a requerida Janete Dias Rodrigues ofertou contestação tempestiva no ID 10718072538. Preliminarmente, requereu o chamamento ao processo da intermediadora Casa Forte Assessoria Imobiliária Ltda. No mérito, sustentou que o imóvel foi alienado na condição ad corpus, tendo sido outorgada a posse precária e posteriormente o ingresso com moradia aos autores. Argumentou que a exigência de pintura recai sobre fachada de condomínio edilício, ostentando natureza de área comum sobre a qual não detém ingerência direta exclusiva, de modo que a não obtenção do crédito decorreu da inércia dos autores em buscar linhas de crédito em outras instituições financeiras. Reconheceu a pretensão resolutória mútua e a responsabilidade de indenizar benfeitorias comprovadas, contudo pleiteou a retenção/compensação de indenização pela fruição do imóvel (aluguéis) no período de ocupação e o afastamento da cláusula penal e dos danos morais. Os autores apresentaram réplica à contestação no ID 10729164496, impugnando o chamamento ao processo e reiterando os termos inaugurais. Instadas a especificar as provas pretendidas, justificando a real necessidade (ID 10688602680 e ID 10729258323), a ré pugnou pela colheita do depoimento pessoal dos autores, produção de prova testemunhal (apresentando rol) e juntada de novos documentos (ID 10741981728 e ID 10741981728). Os autores, de igual modo, requereram o depoimento pessoal da ré e a oitiva de testemunhas, exibindo rol no ID 10741976410. É o relatório do necessário. Decido. 1. A demandada suscitou o chamamento ao processo da pessoa jurídica Casa Forte Assessoria Imobiliária Ltda., ao argumento de que referida sociedade empresária percebeu a verba correspondente à comissão de corretagem no importe de R$ 11.700,00, decorrente da celebração do compromisso preliminar (ID 10718072538). O pleito, contudo, não comporta acolhimento. A modalidade interventiva disciplinada no art. 130 do Código de Processo Civil ostenta cabimento taxativo e restrito, vocacionada à formação de litisconsórcio passivo ulterior nas estritas hipóteses de fiança ou de dívida solidária cobrada pelo credor em face de um ou alguns dos coobrigados. No caso em tela, a imobiliária intermediadora figurou unicamente na condição de prestadora de serviços de corretagem e aproximação das partes contratantes, inexistindo qualquer liame de solidariedade passiva legal ou contratual entre ela e a promitente vendedora quanto ao adimplemento ou às consequências resolutórias do negócio imobiliário propriamente dito (art. 265 do Código Civil). Outrossim, a relação jurídica originária deduzida pelos promissários compradores diz respeito ao descumprimento do dever contratual de entrega do imóvel apto à contratação do financiamento habitacional, matéria que desborda dos atos materiais inerentes à intermediação, refugindo das estritas balizas do art. 130 do Código de Processo Civil. 2. Concorrem os pressupostos processuais de existência, constituição e desenvolvimento válido e regular da relação jurídica processual, assim como as condições da ação. Não há nulidades a sanar nem outras preliminares pendentes de julgamento, razão pela qual declaro o processo saneado, passando-se à organização procedimental nos moldes do art. 357 do Código de Processo Civil. 3. Nos termos do art. 357, inciso II, do Código de Processo Civil, fixam-se como questões fáticas controvertidas: a) a definição da parte responsável pela frustração definitiva do financiamento bancário habitacional perante a Caixa Econômica Federal e consequente inexecução do preço ajustado na cláusula quarta, alínea "e", do contrato, notadamente diante da negativa de concessão decorrente da ausência de pintura nas fachadas externas do condomínio edilício; b) a efetiva ciência, aceitação e eventual comportamento negligente ou desidioso de cada um dos polos contratantes na adoção de medidas saneadoras perante a administração do condomínio ou na viabilização de linhas de crédito alternativas; c) o período exato de exercício da posse direta do bem imóvel pelos promissários compradores, as condições sob as quais ocorreu a ocupação para moradia a partir de janeiro de 2024 e o montante mensal devido a título de contraprestação pela fruição do bem; d) a realização efetiva, a natureza e o custo real das reformas e benfeitorias introduzidas pelos adquirentes no imóvel, bem como se agregaram valor patrimonial à unidade residencial e e) a existência ou não de abalo moral anômalo indenizável que extrapole o mero inadimplemento e frustração do negócio imobiliário. 4. A distribuição do ônus probatório obedecerá à regra estática geral disposta no art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, inexistindo elementos que justifiquem a inversão dinâmica fundamentada no § 1º do referido dispositivo legal. Incumbirá à parte autora a demonstração cabal dos fatos constitutivos de seu direito, especificamente quanto ao cumprimento de suas obrigações tempestivas, à recusa da vendedora em propiciar a idoneidade física da coisa vendida, ao desembolso dos valores voltados à reforma e à configuração concreta do dano moral experimentado (art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil). Competirá à parte ré a demonstração dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral, notadamente a impossibilidade material e jurídica de realizar a pintura de área comum edilícia, a ausência de culpa e a mora dos autores na permanência graciosa no imóvel sem contraprestação financeira a título de aluguel (art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil). 5. O juiz é o destinatário final da prova, incumbindo-lhe admitir apenas os meios instrutórios efetivamente úteis e relevantes ao deslinde da contenda, repelindo com fundamentação explícita as diligências protelatórias, desnecessárias ou inócuas, ex vi do art. 370, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil. No caso concreto, ambas as partes postularam genericamente o depoimento pessoal da parte contrária (ID 10741981728 e ID 10741976410). Ocorre que o depoimento pessoal disciplinado no art. 385 do Código de Processo Civil, tem por desiderato basilar provocar a confissão sobre fatos desfavoráveis ao depoente e favoráveis à parte adversária. As circunstâncias que permearam as tratativas, a contratação preliminar, a rejeição do financiamento bancário pela Caixa Econômica Federal em decorrência da fachada externa e as reuniões levadas a efeito na sede da imobiliária já se encontram documentalmente descritas pelas manifestações de ambos os litigantes. As minutas acostadas à exordial e à contestação, bem como as atas de reunião e relatórios técnicos coligidos, retratam integralmente as posições antagônicas assumidas, inexistindo a menor probabilidade de confissão fática em sede de depoimento pessoal. Assim, revela-se despicienda a colheita do depoimento pessoal dos litigantes, motivo pelo qual indefiro o pleito. Neste sentido, é a Jurisprudência: EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. AUSÊNCIA DE REQUERIMENTO DE PROVA PERICIAL CONTÁBIL. PEDIDO GENÉRICO DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL E DEPOIMENTO PESSOAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA RELEVÂNCIA E PERTINÊNCIA. MAGISTRADO. DESTINATÁRIO DA PROVA. INDEFERIMENTO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. Sendo o destinatário das provas (art. 370 do CPC), poderá o juiz, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, indeferir, fundamentadamente, aquelas desnecessárias, protelatórias ou impertinentes. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento da prova testemunhal e depoimento pessoal quando não há pertinência para o deslinde do feito. Não sendo requerida a prova que pretende produzir não há que se falar em cerceamento de defesa. A parte que deseja realizar acordo pode a qualquer tempo requerer audiência de conciliação. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.16.061319-6/002, Relator(a): Des.(a) Marco Aurélio Ferrara Marcolino, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/09/2023, publicação da súmula em 29/09/2023). No que tange à prova testemunhal, constata-se que a controvérsia repousa essencialmente sobre documentos pré-constituídos: contrato escrito de promessa de compra e venda (ID 10586593525), vistorias de engenharia da Caixa Econômica Federal (ID 10586608362 e ID 10586612907), comprovantes de transações bancárias e de compras de materiais (ID 10586616495 e ID 10586613154), atas notariais/reuniões (ID 10586608467) e comunicações por e-mail e aplicativo (ID 10586613599 e ID 10586608312). Nos moldes do art. 443 do Código de Processo Civil, o juiz indeferirá a inquirição de testemunhas sobre fatos já provados por documento ou confissão (inciso I), bem como sobre aqueles que só por documento ou exame pericial puderem ser provados (inciso II). Neste sentido: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE DESENVOLVIMENTO DE SOFTWARE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. SUFICIÊNCIA DA PROVA DOCUMENTAL. BOA-FÉ OBJETIVA. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. O juiz, como destinatário da prova, pode indeferir a produção probatória considerada desnecessária, nos termos dos arts. 355, I, e 370 do CPC, quando o conjunto documental é suficiente para o julgamento da lide. Não há cerceamento de defesa quando a prova testemunhal se revela inadequada ou irrelevante para demonstrar questões de natureza técnica, que demandariam, se fosse o caso, prova pericial não requerida oportunamente. Incumbe à ré o ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, nos termos do art. 373, II, do CPC, não se desincumbindo ao alegar falhas técnicas sem prova idônea. A exceção do contrato não cumprido não se aplica quando comprovado o cumprimento substancial da obrigação pela parte credora. O comportamento contraditório da parte, em violação à boa-fé objetiva, impede a recusa posterior ao cumprimento contratual já aceito. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.152660-2/001, Relator(a): Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/06/2026, publicação da súmula em 18/06/2026). Nesse contexto probatório, grande parte dos temas litigiosos, notadamente a vistoria bancária, a exigência da pintura em fachada edilícia de propriedade condominial e os desembolsos de parcelas contratuais prescindem da inquirição de testemunhas, estando documentados. Quanto ao rol de testemunhas, verifica-se que no despacho preliminar de ID 10688602680 (reiterado pela Secretaria no ato de ID 10729258323), havia sido assinalado prazo comum de quinze dias para especificação fundamentada de provas, advertindo-se as partes de que o rol de testemunhas deveria ser carreado de imediato, sob pena de preclusão. Encerrado o aludido prazo concedido às partes para o cumprimento da diligência, operou-se a preclusão temporal em relação à faculdade de apresentação, aditamento ou substituição extemporânea do rol, não havendo espaço procedimental para a reabertura de prazo para retificação ou nova juntada do rol testemunhal após o decurso do prazo fixado. Examinando os róis protocolados pelas partes tempestivamente no ID 10741976410 e no ID 10741981728, no tocante aos autores (ID 10741976410), arrolaram a corretora Vanilda Augusto Caldeira e os engenheiros civis Marcelo Rafael Bernardes Flávio e Eduardo Rocha Mariano. A oitiva da intermediadora Vanilda Augusto Caldeira mostra-se pertinente, tendo acompanhado as tratativas fáticas da contratação e a entrega provisória do imóvel. Lado outro, indefiro a oitiva dos engenheiros civis Marcelo Rafael Bernardes Flávio e Eduardo Rocha Mariano, nos moldes do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil, porquanto a inconformidade na pintura e a recusa bancária já se encontram corporificadas nos relatórios oficiais de engenharia da Caixa Econômica Federal (ID 10586608362 e ID 10586612907), não se justificando prova testemunhal sobre documento técnico oficial pré-constituído. Em relação à ré (ID 10741981728), foram arrolados Maria da Consolação Ananias, Marcelo Vitor Fontes Costa, Vanilda Algusto Caldeira e Sonia Caldeira. Defiro as oitivas de Vanilda Augusto Caldeira e Marcelo Vitor Fontes Costa, diante da pertinência da atuação direta de ambos na intermediação e reuniões. Todavia, quanto à Maria da Consolação Ananias e Sonia Caldeira, ausente a demonstração de pertinência probatória no momento oportuno de especificação, e estando precluso o prazo de emenda ou justificação do rol, indefiro as inquirições correlatas, vedada a concessão de novo prazo para adequação probatória. Por derradeiro, fica desde já deferida a juntada superveniente de documentos estritamente novos, destinados a fazer prova de fatos ocorridos com posterioridade ou para contrapor fatos supervenientes, em perfeita obediência aos ditames do art. 435 do Código de Processo Civil. 6. Ante o exposto, nos termos dos arts. 130, 357 e 370 do Código de Processo Civil: a) REJEITO a preliminar de chamamento ao processo deduzida pela ré Janete Dias Rodrigues em face de Casa Forte Assessoria Imobiliária Ltda., em razão da ausência dos requisitos do art. 130 do Código de Processo Civil. b) DECLARO SANEADO O PROCESSO, fixando as questões fáticas controvertidas, as questões de direito relevantes e a distribuição estática do ônus probatório, na esteira do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. c) INDEFIRO o pedido de produção de prova oral consistente no depoimento pessoal de ambas as partes, com base no art. 370, parágrafo único, e art. 385 do Código de Processo Civil. d) DEFIRO PARCIALMENTE a produção de prova testemunhal, limitando-a à elucidação das circunstâncias fáticas atinentes às condições da posse, moradia e benfeitorias, indeferindo-se a inquirição sobre matéria já documentalmente demonstrada. e) DECLARO PRECLUSO O PRAZO para apresentação, substituição ou retificação de rol testemunhal em razão do decurso do prazo comum anteriormente conferido para especificação, admitindo-se tão somente a oitiva das testemunhas Vanilda Augusto Caldeira e Marcelo Vitor Fontes Costa, indeferidas as demais por ausência de pertinência e suficiência documental. f) DETERMINO que, transcorrido o prazo para a estabilização desta decisão de saneamento (art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil), venham os autos imediatamente conclusos para a designação da Audiência de Instrução e Julgamento, advertindo-se os procuradores acerca do dever de intimação das testemunhas admitidas, na forma do art. 455 do Código de Processo Civil. Intimem-se as partes desta decisão, assinalando-se o prazo comum de 5 (cinco) dias para eventuais pedidos de esclarecimentos ou solicitações de ajustes, findo o qual a presente decisão se tornará plenamente estável (art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil) para a designação da audiência. Intimem-se. Cumpra-se. João Monlevade, data da assinatura eletrônica. JULIANA CRISTINA COSTA LOBATO Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível e da Infância e da Juventude da Comarca de João Monlevade