5007812-95.2019.4.03.6119

PODER JUDICIÁRIO 6ª Vara Federal de Guarulhos Avenida Salgado Filho, 2050, Centro, Guarulhos - SP - CEP: 07115-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5007812-95.2019.4.03.6119 AUTOR: CONDOMINIO CLARICE LISPECTOR, DEIVISSON PAIXAO MENDONCA ADVOGADO do(a) AUTOR: MARIO MARCONDES NASCIMENTO JUNIOR - SC50341 ADVOGADO do(a) AUTOR: LUIZ CARLOS SILVA - SP168472 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, CONSTRUTORA E INCORPORADORA FALEIROS LTDA ADVOGADO do(a) REU: EMANUELA LIA NOVAES - SP195005 ADVOGADO do(a) REU: RODRIGO GONZALEZ - SP158817 SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de ação ordinária ajuizada pelo CONDOMÍNIO CLARICE LISPECTOR, representado por seu síndico, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e da CONSTRUTORA E INCORPORADORA FALEIROS LTDA., objetivando o ressarcimento dos valores necessários à recuperação de alegados vícios construtivos existentes nas áreas comuns do empreendimento habitacional integrante do Programa Minha Casa Minha Vida. Narra a inicial que o empreendimento foi construído no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e que, após a entrega e ocupação das unidades habitacionais, passaram a surgir diversos problemas construtivos nas áreas comuns do condomínio, tais como rachaduras em paredes e estruturas, falhas em instalações elétricas e hidráulicas, problemas na rede de esgoto, infiltrações, deficiência de impermeabilização, deterioração de reboco e pintura, trincas em pisos, umidade ascendente, falhas em esquadrias, além de alegadas pendências construtivas referentes a itens previstos no memorial descritivo e adaptações para pessoas com deficiência. Sustenta-se que tais irregularidades foram constatadas por laudo técnico de engenharia elaborado extrajudicialmente e que, embora tenha formalizado reclamação administrativa perante a Caixa Econômica Federal, não obteve solução para os problemas apontados. Como fundamentos jurídicos da pretensão, defende-se a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, sustentando que a instituição financeira atua como agente executor e fiscalizador das obras realizadas no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, bem como gestora do Fundo Garantidor da Habitação Popular. Alega-se responsabilidade da ré tanto por culpa in eligendo, em razão da escolha da construtora responsável pelo empreendimento, quanto por culpa in vigilando, em virtude da deficiência na fiscalização da execução das obras. Invoca-se, ainda, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, sustentando-se a existência de relação de consumo, responsabilidade objetiva, possibilidade de inversão do ônus da prova e nulidade de cláusulas contratuais que restringiriam a responsabilidade da CEF por vícios construtivos. Postula-se, ao final, a procedência da ação para condenar a Caixa Econômica Federal ao pagamento de indenização correspondente aos custos necessários à reparação integral dos vícios construtivos existentes nas áreas comuns do condomínio e ao ressarcimento dos reparos já realizados; a condenação ao pagamento dos valores correspondentes aos itens previstos em projeto e memorial descritivo que não teriam sido executados; ao reembolso dos honorários despendidos com assistente técnico; à condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Com a inicial, foram anexados documentos, atribuindo-se à causa o valor de R$ 1.132.167,28. O pedido de concessão da gratuidade judiciária foi deferido (id. 24231870). Citada, a CEF anexou contestação no id. 25334684. Réplica foi anexada no id. 26019410. Decisão de saneamento e organização do processo, proferida no id. 29036912, rejeitou a impugnação à justiça gratuita, afastou a alegação de ilegitimidade ativa do condomínio, rejeitou a arguição de ilegitimidade passiva da CEF e acolheu a denunciação à lide da Construtora e Incorporadora Faleiros Ltda.. A mesma decisão determinou o encaminhamento dos autos à CECON, mas a parte autora manifestou desinteresse pela conciliação (id. 29293328). Os embargos de declaração apresentados pela CEF em face da decisão id. 29036912 foi acolhido para, quanto à prejudicial de decadência, postergar sua análise para após a vinda de novas provas, sobretudo a indicação da data de aparecimento do vício ou defeito (id. 30352656). Após várias diligências negativas, a corré Construtora e Incorporadora Faleiros foi citada em 02/12/2021. A contestação da corré foi anexada no id. 240054180. Réplica foi juntada no id. 250855789. Intimadas para especificação de provas, a CEF e a Construtora requereram prova pericial e documental. Decisão de saneamento e organização do processo analisou as preliminares arguidas pela Construtora em contestação, ocasião em que afastou a impugnação à assistência judiciária; a preliminar de inépcia da inicial; de ausência de interesse de agir. Decidiu pela aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e inversão do ônus da prova. Quanto à impugnação ao valor da causa, determinou a apresentação de planilha para justificar o valor apontado na exordial. O autor anexou documento para justificar o valor atribuído à causa (id. 265870795). Decisão proferida no id. 272108085 recebeu a emenda à inicial quanto ao valor da causa, retificando-o para R$ 1.133.480,55 e deferiu a prova pericial. Decisão proferida no id. 306339162 reafirmou a legitimidade ativa do condomínio e fixou os honorários periciais. Em face do declínio de sua nomeação, o perito foi substituído (id. 313023266). Novo declínio foi apresentado e novo perito foi nomeado (id. 343138032). O laudo pericial e seus complementos foram anexados nos ids. 352509302, 356963425 e 371660051. Levantados os honorários periciais, os autos vieram conclusos para sentença. FUNDAMENTO E DECIDO. Decadência De início, necessário enfrentar a prejudicial de decadência, cuja análise restou diferida para após a produção da prova pericial. O empreendimento foi realizado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e está situado na Faixa 1 da política referida. Embora o STJ, quando do julgamento do REsp n.º 1.601.149/RS, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, tenha feito menção, em obter dictum, de que “nessa faixa do programa a operação mais se assemelha a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de compra e venda de imóvel”, razão pela qual “não se estabelece relação de consumo entre beneficiário e a construtora/incorporadora, como ocorre nas outras faixas do programa”, na verdade o caso revela se tratar de concessão ao cidadão de financiamento bancário com garantia fiduciária. Vale dizer, a CEF atua como agente financiador e, embora haja substancial subvenção estatal, há contrato de mútuo referente a parte do valor da aquisição junto à instituição financeira, fazendo incidir, consequentemente, o enunciado sumular n.º 297 do STJ, que estabelece que “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.” Posto isso, não há falar-se em decadência, porquanto se extrai do artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor que: Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em: I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis; II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis. § 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços. § 2° Obstam a decadência: I - a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca; II - (Vetado). III - a instauração de inquérito civil, até seu encerramento. § 3° Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito. As unidades foram entregues em 2016 e, na inicial, o autor não indica data precisa em que os vícios lhe teriam ficado evidentes. Por sua vez, o laudo pericial indica que os vícios construtivos encontrados tendem a se agravar, o que indica a progressividade das anomalias e, nessa vereda, não há como apontar uma data em que houve a estabilização das anomalias e o início do prazo decadencial. Nesse sentido, o aresto proferido pelo e. TRF da 3ª Região: "DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. DIREITO PRIVADO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. REDIBITÓRIOS. INDENIZAÇÃO. PMCMV. DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADAS. 1. O artigo 445, caput e § 1º, CC prevê que o prazo decadencial para pleitear redibição ou abatimento no preço, no caso de imóveis, em razão de vícios redibitórios na coisa recebida em virtude de contrato comutativo, é de um ano contado, na hipótese de vício oculto, não da entrega efetiva do bem, mas do momento da ciência do vício. 2. Em casos de vícios de construção em imóveis adquiridos juntos ao PMCMV a responsabilidade civil é regulada pelo Código de Defesa do Consumidor, diante do cunho social do programa e hipossuficiência e vulnerabilidade do beneficiário. Em tais situações, o Superior Tribunal de Justiça fixou orientação de que "quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) a ação é tipicamente condenatória e se sujeita a prazo de prescrição" decenal previsto no artigo 205, CC. 3. Os vícios de construção revelam-se persistentes, progressivos e renovados no tempo, tanto que não foram solucionados por reparos, cuja realização foi confirmada pela própria agravante. Ademais, os documentos acostados indicam que a ação ordinária foi ajuizada em menos de um ano desde a última tratativa de reparo, o que afasta a decadência, à luz do artigo 445, caput e § 1º, CC. 4. Em relação à reparação de defeitos construtivos, a pretensão de obrigar a construtora a saná-los não pode ser confundida com mera substituição de produto ou reexecução do serviço, restando tal situação comparável, por analogia, à efetiva pretensão de indenização por prejuízos no imóvel entregue pela construtora, caracterizando ação tipicamente condenatória, sujeita ao prazo prescricional decenal, previsto no artigo 205, CC. Ainda que assim não fosse, o artigo 26, CDC, resguarda o direito dos agravados, pois houve comunicação dos vícios ocultos e tratativas de reparo, ao menos até 24/09/2020, obstando a decadência, prescrevendo em cinco anos a pretensão de reparação dos danos, nos termos do artigo 27, CDC. Por fim, tampouco decorreu o prazo prescricional trienal para pretensão de reparação civil, nos termos do artigo 206, § 3°, V, CC. 5. Agravo de instrumento desprovido". (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5028580-61.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIS CARLOS HIROKI MUTA, julgado em 08/06/2023, DJEN DATA: 14/06/2023). Assim, rechaço a prejudicial de decadência. Mérito No caso em apreço, o autor noticia que o empreendimento foi realizado com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal. A responsabilidade pela edificação ficou a cargo da Construtora e Incorporadora Faleiros Ltda., sendo o financiamento operacionalizado pela CEF. Noticia a autora que, após a imissão na posse, constatou a existência de diversos vícios construtivos nas áreas comuns do empreendimento. O pedido é parcialmente procedente. Após criterioso trabalho pericial, o expert apresentou suas considerações técnicas, em que conclui que parte dos danos são relacionados a erro de projeto e execução, quais sejam: Áreas permeáveis onde o manual do síndico não informa sobre a necessidade de manutenção, erro de projeto. Escadas com variação na altura dos espelhos, erro executivo. Ausência de muro de cercamento, discrepância em relação ao memorial descritivo, que especifica a presença de um muro de 2 metros. Recalque em alguns pontos do calçamento, erro executivo que resultou nos danos às tubulações de esgoto. Alagamento próximo à entrada do bloco 8 devido à falta de desnível no piso, erro executivo. Muro de arrimo na divisa com o condomínio Nelson Rodrigues, precisando de reforço estrutural. Esse erro de projeto não está relacionado ao muro em si, mas à falta de instruções no manual do síndico sobre o cuidado com o talude onde o muro está localizado. Fissuras próximas à laje de cobertura, que podem ser atribuídas a erros de projeto ou execução. O perito não consegue identificar se há presença de juntas de dilatação nesses pontos. Fissuras nas janelas do salão de festas, erro executivo nas vergas e contravergas. Canaletas de concreto rachadas ou rompidas atrás dos blocos 10 ao 18: Ocorrem pela erosão do solo em sua base, que é resultado da falta de manutenção das áreas verdes. O solo exposto às intempéries sofre erosão constante. Esse problema também decorre da ausência de orientações no manual do síndico sobre os cuidados com essas áreas. Sublinha o Perito que todos os demais danos têm origem na falta de manutenção preventiva e no mau uso, como, por exemplo: mofo e bolor; pintura desgastada; fissuras e trincas em fachadas; entupimentos; pisos com tonalidades diferentes; telhas soltas; tampas de caixas de passagem quebradas, dentre outros. As conclusões periciais, aliadas aos registros fotográficos que constam dos autos, apontam inexoravelmente a parcial procedência do pedido autoral no que tange à condenação a ser imposta à CEF e à Construtora, solidariamente, tanto pela impossibilidade de fruição completa do imóvel quanto pelo sério risco de ruína das edificações. Em termos legais, o produto entregue apresenta vícios escandalosos, porquanto não atendem a padrões mínimos de proteção à vida, saúde e segurança do consumidor, direitos básicos conferidos pelo art. 6º, I, do CDC. Dessarte, é de rigor o acolhimento parcial do pedido autoral no que diz respeito à condenação da CEF e da Construtora ao pagamento das despesas para correção tão somente dos vícios construtivos, os quais estão bem detalhados no laudo pericial, excluindo-se da obrigação de indenizar os vícios decorrentes de falta de manutenção ou mau uso. Tal condenação se fundamenta não só pelas expressas disposições da norma de regência, mas também e principalmente em respeito ao direito constitucional à moradia, à segurança, bem como com fundamento no princípio da dignidade da pessoa humana. Considerando as peculiaridades do caso concreto, uma vez que se trata de 18 blocos de 5 andares em que verificados os vícios construtivos, aliado ao fato de que, para cada vício encontrado é necessária uma técnica para solucionar a anomalia, com preços também variáveis, deve ser aplicado o disposto no artigo 491 do Código de Processo Civil: Art. 491. Na ação relativa à obrigação de pagar quantia, ainda que formulado pedido genérico, a decisão definirá desde logo a extensão da obrigação, o índice de correção monetária, a taxa de juros, o termo inicial de ambos e a periodicidade da capitalização dos juros, se for o caso, salvo quando: I - não for possível determinar, de modo definitivo, o montante devido; II - a apuração do valor devido depender da produção de prova de realização demorada ou excessivamente dispendiosa, assim reconhecida na sentença. § 1º Nos casos previstos neste artigo, seguir-se-á a apuração do valor devido por liquidação. No caso em tela não é possível indicar exatamente, de modo definitivo, o montante a ser despendido para a cabal solução dos problemas elencados pelo Perito, devendo incidir, portanto, o inciso I retrotranscrito. Por essa razão, a sentença dependerá de fase de liquidação por arbitramento (art. 509, inciso I, do Código de Processo Civil) para definição do valor suficiente para reparo dos danos, considerando as tecnologias adequadas na ocasião. DISPOSITIVO Ante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar, solidariamente, a Caixa Econômica Federal e a Construtora e Incorporadora Faleiros Ltda. ao pagamento à parte autora do valor suficiente para reparar os danos construtivos elencados no laudo pericial. A definição do valor se dará em fase de liquidação por arbitramento. Mínima a sucumbência autoral, condeno, solidariamente, a CEF e a Construtora e Incorporadora Faleiros ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação a ser encontrado após o arbitramento. Intimem-se. Guarulhos/SP, data da assinatura digital. MÁRCIO ASSAD GUARDIA Juiz Federal