5007443-77.2020.8.13.0518

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Poços De Caldas / 1ª Vara Cível da Comarca de Poços de Caldas Rua Pernambuco, 707, - até 614/615, Centro, Poços De Caldas - MG - CEP: 37701-021 PROCESSO Nº: 5007443-77.2020.8.13.0518 CLASSE: [CÍVEL] USUCAPIÃO (49) ASSUNTO: [Usucapião Extraordinária] AUTOR: JAIR SOARES DA SILVEIRA CPF: 275.801.088-79 e outros RÉU: ORGANIZACAO IMOBILIARIA PREZIA LTDA - ME CPF: 18.920.348/0001-62 SENTENÇA Vistos, etc. Trata-se de ação de usucapião extraordinária ajuizada por JAIR SOARES DA SILVEIRA e NIVALDO BENELLI em face de ORGANIZAÇÃO IMOBILIÁRIA PREZIA LTDA. – ME, por meio da qual pretendem o reconhecimento da aquisição originária da propriedade de terreno urbano com área de 5.000 m², localizado no Loteamento Dom Bosco, nesta cidade de Poços de Caldas/MG. Narraram que exercem a posse do imóvel há mais de quinze anos, de forma mansa, pacífica, contínua e ininterrupta, com ânimo de donos e sem oposição de terceiros. Informaram que o terreno seria oriundo de área remanescente das transcrições n. 8.776 e 9.267 e apresentaria 80 metros de frente para a Rua Dois, 62,50 metros em cada lateral e 80 metros de fundos. Requereram, ao final, a declaração do domínio e a expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis (ID 1009549806). A petição inicial foi instruída com documentos pessoais, certidões, memorial descritivo, planta, contratos particulares de compromisso de compra e venda e certidões imobiliárias (IDs 1009549807 a 1009549829). O Estado de Minas Gerais requereu a apresentação de memorial descritivo com coordenadas georreferenciadas, por reputá-lo necessário à verificação de eventual interesse estadual (IDs 1832894863 e 1832894864). O Município de Poços de Caldas impugnou a pretensão, sob o fundamento de que a área indicada pelos autores interferiria em imóvel público municipal, insuscetível de aquisição por usucapião (IDs 2030474846 e 2030474861). Os autores se manifestaram no ID 2656811395. A ré e os interessados incertos foram citados por edital. Douglas Silvestre Teixeira dos Santos e Raphaela Pereira Diniz dos Santos, apontados como vendedores do imóvel aos autores, também foram citados, mas não apresentaram manifestação (IDs 10274405512 e 10274447815). Nomeada para exercer a curadoria especial, a Defensoria Pública apresentou contestação por negativa geral. Sustentou que competia aos autores demonstrar a posse mansa, pacífica e contínua pelo período legal, requerendo a improcedência da pretensão (ID 10403994467). Os autores apresentaram réplica no ID 10408627407. Intimadas as partes para especificação de provas, a curadoria especial informou não ter outras provas a produzir, enquanto os autores requereram a produção de prova testemunhal. O Município postulou a realização de perícia para apuração da possível interferência do imóvel em área pública (IDs 10431669553, 10434011048 e 10337597289). A decisão de ID 10463906102 saneou o processo e estabeleceu como pontos controvertidos a existência de posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo legal, a presença de animus domini, a delimitação precisa do imóvel e a eventual sobreposição com bem público ou área registrada em nome da ré. Foram deferidas as provas pericial e testemunhal. O laudo pericial foi apresentado no ID 10601648153, acompanhado de plantas e croquis. As partes foram intimadas e não apresentaram impugnação técnica, quesitos complementares ou pedido de esclarecimentos (IDs 10637438445 e 10641836297). Na audiência de instrução realizada em 30 de junho de 2026, foi ouvida a testemunha Adriano Cardoso Almeida, tendo sido dispensada a testemunha Leandro Vieira de Sousa. Os autores, a ré e o respectivo procurador não compareceram ao ato. Encerrada a instrução, foi concedido prazo sucessivo para apresentação de memoriais. Os autores reiteraram a procedência do pedido no ID 10712502600. A curadoria especial, por sua vez, reafirmou os termos da contestação e sustentou a insuficiência dos elementos produzidos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva (ID 10727287233). É a síntese do essencial. Decido. O processo comporta julgamento no estado em que se encontra, pois a instrução foi regularmente encerrada após a produção das provas documental, pericial e testemunhal requeridas e consideradas pertinentes. A usucapião constitui modalidade originária de aquisição da propriedade e pressupõe prova segura do exercício de posse qualificada durante o prazo previsto em lei. Nos termos do art. 1.238 do Código Civil: “Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.” Incumbia aos autores demonstrar a posse contínua, sem oposição e exercida com ânimo de donos pelo prazo legal, além de individualizar, de maneira precisa, o imóvel sobre o qual pretendem obter a declaração de domínio, conforme o art. 373, inciso I, do CPC. A citação por edital e a apresentação de contestação por negativa geral não dispensam a parte autora desse encargo. A curadoria especial não se submete ao ônus da impugnação especificada, nos termos do art. 341, parágrafo único, do CPC, razão pela qual não incidem os efeitos materiais da revelia. No caso, os elementos produzidos não comprovam suficientemente os requisitos da prescrição aquisitiva. A petição inicial afirma que os autores exercem pessoalmente a posse do imóvel há mais de quinze anos. Os contratos juntados, entretanto, demonstram que a aquisição por eles invocada teria ocorrido apenas em 6 de janeiro de 2020, aproximadamente nove meses antes do ajuizamento da ação. O primeiro instrumento da cadeia negocial, celebrado em 21 de maio de 2007, indica a Organização Imobiliária Prezia Ltda. como vendedora e João Gilberto Diniz como comprador de terreno com área de 5.000 m², situado no Bairro Dom Bosco e vinculado à transcrição n. 9.267. O segundo contrato, datado de 28 de outubro de 2016, registra a alienação de terreno de 5.000 m² por João Gilberto Diniz a Douglas Silvestre Teixeira e Raphaela Pereira Diniz dos Santos. O instrumento, contudo, vincula o imóvel à transcrição n. 8.776 e ao lote 21. Por fim, o contrato firmado em 6 de janeiro de 2020 documenta a venda realizada por Douglas e Raphaela aos autores. Nele consta expressamente que os compradores ingressariam na posse a partir daquela data. O instrumento ainda indica localização na Rua Augusto Pomárico, com referência à Rua Mário Tramonte, e menciona a matrícula n. 32.064. Os documentos produzidos pelos próprios autores, portanto, não confirmam que eles exercessem pessoalmente a posse havia mais de quinze anos quando a ação foi proposta. Ao contrário, situam o início da posse por eles invocada em janeiro de 2020. É certo que os arts. 1.207 e 1.243 do Código Civil admitem a soma da posse dos antecessores, desde que todas sejam contínuas, pacíficas e revestidas dos requisitos exigidos para a modalidade de usucapião postulada. A sucessão possessória, todavia, não decorre automaticamente da mera apresentação de contratos particulares. Era necessário demonstrar que todos os instrumentos versavam sobre o mesmo imóvel, que cada adquirente efetivamente ingressou na posse material do bem e que as posses se sucederam de forma contínua, sem oposição e com animus domini. Essa demonstração não ocorreu. Não foi produzida prova suficiente dos atos possessórios praticados por João Gilberto Diniz a partir de 2007 ou por Douglas e Raphaela a partir de 2016. Embora citados e inicialmente indicados como pessoas relevantes à instrução, Douglas e Raphaela não prestaram depoimento. Também não foi ouvida qualquer pessoa com conhecimento direto da alegada posse exercida pelo primeiro adquirente ou da continuidade material entre as sucessivas negociações. A única testemunha ouvida, Adriano Cardoso Almeida, declarou conhecer os autores havia aproximadamente cinco ou seis anos. Relatou ter presenciado uma conversa relacionada à negociação celebrada entre Douglas, sua esposa e os autores. Ao ser questionado sobre o tempo da posse, afirmou inicialmente que os autores estariam no imóvel havia aproximadamente três anos, acrescentando, depois, que poderiam ser cinco ou seis anos. Reconheceu expressamente não saber se eles já exerciam a posse antes de conhecê-los. O depoimento corrobora, quando muito, a existência da negociação realizada por volta de 2020. Não comprova a posse dos antecessores desde 2007, a continuidade da cadeia possessória ou o exercício da posse qualificada durante o prazo exigido pelo art. 1.238 do Código Civil. A testemunha também não soube informar a prática de atos concretos de posse, como cercamento, limpeza, conservação, exploração econômica, pagamento de tributos ou realização de benfeitorias. Tampouco esclareceu se os autores eram reconhecidos pela vizinhança como proprietários da área ou se efetivamente exerciam poderes de fato sobre o imóvel delimitado na inicial. A perícia constatou que o terreno indicado não possui edificações ou construções. Não há prova de que os autores tenham estabelecido no local sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Desse modo, também não se encontra configurada a hipótese de redução do prazo prevista no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil. Além da ausência de prova da posse qualificada pelo período legal, subsiste incerteza substancial quanto à própria identidade do imóvel. Os contratos sucessivos apresentam referências distintas. O primeiro menciona a transcrição n. 9.267; o segundo indica a transcrição n. 8.776 e o lote 21; e o terceiro faz referência à matrícula n. 32.064, além de apontar logradouros diferentes daqueles descritos na petição inicial e no memorial apresentado. As certidões imobiliárias também não individualizam o terreno pretendido. A transcrição n. 9.267 correspondia originalmente a uma área de 560 m², enquanto a transcrição n. 8.776 se referia a gleba de aproximadamente 78 hectares e 65 ares. Embora ambas tenham relação histórica com a formação do Bairro Dom Bosco, as certidões não demonstram de qual remanescente teria sido destacada a área de 5.000 m² descrita pelos autores. A controvérsia não foi superada pela prova técnica. O perito constatou divergências entre os contratos, o memorial descritivo, os registros imobiliários e os dados cadastrais municipais. Não foi localizado IPTU, matrícula ou outro documento oficial correspondente a terreno de 5.000 m² com as características apresentadas na inicial. O cadastro encontrado em nome de Jair Soares da Silveira dizia respeito a outro imóvel, enquanto aquele referente ao lote e à quadra mencionados nos documentos apresentava área e proprietário distintos. A perícia identificou, ainda, área municipal de aproximadamente 14.610 m² nas proximidades e outra área adjacente com cerca de 2.539 m². Em razão das incompatibilidades documentais, o perito concluiu expressamente não ser possível identificar, com precisão, a localização e a delimitação do imóvel objeto da ação (ID 10601648153). Os autores foram intimados e não impugnaram tecnicamente o laudo, não requereram esclarecimentos e não apresentaram levantamento georreferenciado ou documentação complementar capaz de superar as inconsistências apontadas. Em memoriais, afirmaram que a perícia teria confirmado a adequação do bem e o exercício da posse qualificada. Essa alegação, contudo, não encontra respaldo no conteúdo do laudo. O perito não confirmou a posse, a cadeia possessória ou a correspondência entre o terreno e os registros apresentados. Ao contrário, concluiu pela impossibilidade de sua identificação inequívoca. A alegação municipal de interferência em área pública também não foi confirmada em extensão precisa. Não é possível afirmar, com base no laudo, que a totalidade do imóvel descrito na inicial corresponda a bem público. A prova técnica, entretanto, igualmente não afastou a possível sobreposição. Nessa perspectiva, não se pode reconhecer a aquisição originária de domínio sobre área cuja localização, extensão, origem registral e natureza privada não foram suficientemente demonstradas. A declaração de usucapião exige objeto certo e individualizado, apto a ingressar no registro imobiliário. A sentença não pode constituir título dominial sobre polígono tecnicamente indeterminado. Assim, a pretensão encontra dois óbices independentes. De um lado, não houve comprovação do exercício de posse ad usucapionem durante o prazo legal, seja pessoalmente pelos autores, seja mediante soma de posses contínuas e qualificadas de seus antecessores. De outro, o imóvel não foi individualizado de forma segura, persistindo divergências quanto à sua localização, extensão, origem registral e possível interferência em área municipal. A aquisição originária da propriedade não pode ser reconhecida com fundamento em presunções ou na mera ausência de oposição da proprietária registral. Cabia aos autores produzir prova segura dos fatos constitutivos de seu direito, encargo do qual não se desincumbiram. Posto isso, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por JAIR SOARES DA SILVEIRA e NIVALDO BENELLI, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno os autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa. Nos termos do disposto no art. 1.010, § 3º, do CPC, não cabe ao juízo de primeiro grau o exame da admissibilidade da apelação. Assim, ofertado o recurso de apelação a Secretaria deverá adotar as providências necessárias para o regular processamento do recurso, com a colheita das contrarrazões acaso ofertadas, no prazo legal e remeter os autos ao juízo ad quem independentemente de despacho. As partes deverão adotar as medidas necessárias ao cumprimento provisório da sentença antes da subida dos autos, se for ocaso (art. 522 do CPC). Por fim, caso sejam opostos embargos de declaração com pedido de efeito infringente do julgado (art. 1.023, § 2º do CPC), a Secretaria deverá abrir vista à parte embargada pelo prazo de 05 (cinco) dias, nos termos do § 2º do mesmo dispositivo, independentemente de despacho, vindo, seguida, os autos conclusos para decisão. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Poços de Caldas, data da assinatura eletrônica. CLAUDIO HESKETH Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Poços de Caldas