5007103-77.2020.4.03.6102

PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Ribeirão Preto Rua Afonso Taranto, 455, Nova Ribeirânia, Ribeirão Preto - SP - CEP: 14096-740 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PRODUÇÃO ANTECIPADA DA PROVA (193) Nº 5007103-77.2020.4.03.6102 REQUERENTE: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL ARAGAO II ADVOGADO do(a) REQUERENTE: ELISA CARLA BARATELI - SP272646 ADVOGADO do(a) REQUERENTE: SERGIO HENRIQUE PACHECO - SP196117 ADVOGADO do(a) REQUERENTE: ESMERALDO FERREIRA DE SOUZA NETO - SP391549 REQUERIDO: FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL ADVOGADO do(a) REQUERIDO: CARLOS EDUARDO CURY - SP122855 ADVOGADO do(a) REQUERIDO: MARCELO HERNANDO ARTUNI - SP297319 TERCEIRO INTERESSADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Vistos. I. Relatório Trata-se de Ação de Produção Antecipada de Provas, com pedido liminar, ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL ARAGÃO II em face de ISO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S.A. e do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR), representado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). Alega o autor, em sua petição inicial ((ID 40334022)), que o empreendimento, construído com recursos do FAR no âmbito do programa "Minha Casa Minha Vida", apresenta graves vícios de construção desde a entrega das chaves. Relata a existência de fissuras, infiltrações, ausência de sistema de captação de água da chuva, problemas na rede de esgoto, descolamento de reboco, entre outros defeitos estruturais e de acabamento, que comprometem a segurança e a habitabilidade das 440 unidades residenciais. Sustenta a responsabilidade solidária da construtora e da CEF, esta na qualidade de gestora do FAR. Requereu, em sede liminar e final, a produção de prova pericial para constatação dos vícios. Atribuiu à causa o valor de R$ 1.000,00 ((ID 41319716)). O pedido liminar foi indeferido pela decisão (ID 98429126), que também determinou a retificação do polo passivo para incluir a CEF como representante do FAR, o que foi cumprido pela parte autora ((ID 110939240)). A CEF apresentou contestação ((ID 248982476) e (ID 248982471)), arguindo, em suma: a) inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; b) preliminares de decadência e prescrição; c) sua ilegitimidade passiva, por atuar como mera gestora do FAR, sendo a responsabilidade exclusiva da construtora; d) ausência de nexo causal, pois sua fiscalização se limita ao cronograma financeiro da obra; e) inexistência de vícios construtivos, atribuindo os problemas à falta de manutenção pelos moradores. O Condomínio autor apresentou réplica ((ID 270502231)), rebatendo as preliminares e reforçando a responsabilidade da CEF. Requereu os benefícios da justiça gratuita, juntando balancetes ((ID 270502246), (ID 270502249), (ID 280756415), (ID 280756417), (ID 280756419), (ID 280756422), (ID 280756425) e (ID 280756427)) e extratos bancários ((ID 270502703), (ID 270502705), (ID 270502708), (ID 270502710), (ID 270502712) e (ID 270502716)). Após diversas diligências para citação da construtora ((ID 278848159), (ID 286797785), (ID 322106427), (ID 324735622), (ID 343912016), (ID 346299121), (ID 346713279), (ID 371233604), (ID 373520419)), todas infrutíferas, a construtora ISO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA foi excluída do polo passivo pela decisão (ID 429609864). Na mesma oportunidade, foram deferidos os benefícios da justiça gratuita ao condomínio ((ID 287294345)), atribuído o ônus da prova à CEF e nomeado o perito judicial. O perito apresentou proposta de honorários de R$ 14.493,13 ((ID 430285563) e (ID 430286975)), que foi impugnada pelas partes ((ID 431615415) e (ID 452431285)). A decisão (ID 457276060) acolheu a proposta, fixando os honorários em R$ 14.493,13. Todavia, a CEF realizou o depósito judicial em valor maior, no importe de R$ 18.670,00 ((ID 468495654) e (ID 468495657)), o qual foi mencionado na decisão ID.: (ID 457276060) apenas a título de fundamentação. Foi expedido alvará para levantamento de 50% do valor depositado em favor do perito ((ID 468675641) e (ID 474641200)), no importe de R$ 9.335,00. Realizada a perícia ((ID 473054468)), o laudo foi juntado aos autos ((ID 546846960)), com relatório fotográfico ((ID 546846964)). As partes foram intimadas a se manifestar ((ID 576892365)), tendo a CEF concordado com as conclusões periciais ((ID 578968532)). Vieram os autos conclusos. II. Fundamentos O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, não havendo necessidade de produção de outras provas. Das Preliminares Inicialmente, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela CEF. A jurisprudência pátria é pacífica ao reconhecer a legitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por vícios de construção em imóveis financiados no âmbito de programas habitacionais sociais, como o "Minha Casa Minha Vida", especialmente quando atua como representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nessa condição, a CEF não figura como mera agente financeira, mas como executora de políticas públicas, assumindo responsabilidades que extrapolam a de um simples mutuante. A decisão (ID 429609864) já enfrentou a questão ao determinar a exclusão da construtora e manter a CEF no polo passivo, atribuindo-lhe o ônus da prova, o que reforça sua pertinência subjetiva para a causa. Da Prescrição A CEF suscita a ocorrência de prescrição. Tratando-se de pretensão de natureza indenizatória por vícios construtivos, aplica-se o prazo prescricional geral de 10 (dez) anos, previsto no artigo 205 do Código Civil, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. O termo inicial para a contagem do prazo é a data da ciência inequívoca do vício. Conforme narra a própria petição inicial ((ID 40334022)), os problemas, como infiltrações e fissuras, começaram a surgir logo após a entrega do empreendimento, que, segundo a Convenção de Condomínio ((ID 40334035)), teve seu habite-se emitido em 08/11/2011. A ação, por sua vez, foi ajuizada apenas em 16/10/2020. Embora a ação tenha sido ajuizada dentro do prazo decenal, a questão central reside na natureza dos vícios. O laudo pericial ((ID 546846960)) esclarece que os problemas constatados são, em sua maioria, decorrentes da degradação natural e da manifesta ausência de manutenção preventiva ao longo de mais de uma década, e não de vícios ocultos que teriam surgido apenas recentemente. A prova dos autos demonstra que os problemas eram aparentes e de conhecimento dos moradores desde o início, tornando-se progressivamente mais graves pela falta de reparos. Portanto, ainda que não se possa falar em prescrição da pretensão de reparação por vícios ocultos que se manifestem tardiamente, os danos ora reclamados, por serem aparentes e progressivos desde a entrega da obra, e estando suas causas diretamente ligadas à ausência de manutenção, não se enquadram como vícios redibitórios de manifestação tardia. A responsabilidade por sua reparação, portanto, não pode ser imputada à CEF após o decurso do prazo de garantia da obra, especialmente quando a causa primária dos problemas é a falta de conservação. Desse modo, a análise da prescrição se confunde com o próprio mérito da causa, que passo a analisar. Sem outras preliminares, passo ao mérito. Do Mérito O pedido é improcedente. O cerne da controvérsia reside em determinar a origem dos danos existentes no Condomínio Residencial Aragão II e, consequentemente, a responsabilidade pela sua reparação. O autor alega a existência de vícios de construção, imputando a responsabilidade à CEF. A ré, por sua vez, atribui os problemas à falta de manutenção por parte dos condôminos. Para dirimir a controvérsia técnica, foi realizada prova pericial, cujo laudo ((ID 546846960)) foi elaborado pelo Engenheiro Civil José Napoleão Garcia. O trabalho do expert é conclusivo e esclarecedor. O perito constatou a existência de diversas manifestações patológicas, como fissuras, infiltrações, desplacamento de revestimentos, problemas em telhados e caixas de esgoto. Contudo, após detalhada análise in loco e da documentação disponível, o laudo atribuiu a origem desses problemas majoritariamente a dois fatores: a ausência de um programa de manutenção preventiva e corretiva ao longo dos anos e atos de vandalismo. O relatório destaca (item 8.3.1): "O diagnóstico geral do empreendimento indica que a degradação funcional, classificada como de nível médio a alto, é resultado da falta de manutenção preventiva e corretiva, combinada com o envelhecimento natural dos sistemas construtivos e ações de vandalismo. Não foram identificados vícios construtivos como causa primária das patologias." O perito ressalta que o empreendimento, com idade cronológica de quase 14 anos na data da vistoria, apresentava uma aparência de desgaste muito superior, compatível com mais de 18 anos, justamente pela "inobservância das responsabilidades de conservação" (item 6.1 do laudo (ID 546846960)). Aponta ainda que, durante a anamnese, a administração do condomínio declarou não possuir ou não localizar documentos essenciais, como o Manual de Uso e Manutenção, e que não há evidências de um programa sistemático de manutenção conforme as normas da ABNT (NBR 5674, 16280 e 16747). A CEF, em sua manifestação sobre o laudo ((ID 578968532)), concordou integralmente com as conclusões do perito, reforçando que os danos derivam de mau uso e falta de manutenção, o que afasta sua responsabilidade. A parte autora, por sua vez, embora intimada ((ID 576892365)), não apresentou impugnação técnica robusta capaz de infirmar as conclusões do expert. Dessa forma, a prova técnica, produzida sob o crivo do contraditório, é categórica ao afastar a existência de vícios construtivos como causa determinante dos danos. A responsabilidade pela manutenção e conservação das áreas comuns e privativas, após a entrega do empreendimento, recai sobre o condomínio e seus condôminos, conforme a legislação civil e a própria Convenção de Condomínio ((ID 40334035)). A ausência de nexo de causalidade entre a conduta da CEF (na construção ou fiscalização) e os danos reclamados impede a procedência dos pedidos de indenização por danos materiais e morais. III. Dispositivo Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. A exigibilidade de tais verbas fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida ((ID 287294345)). Considerando que os honorários periciais foram fixados em R$ 14.493,13 ((ID 457276060)), tendo sido depositada pela CEF a quantia de R$ 18.670,00 ((ID 468495657)) e que já foi liberado ao perito o valor de R$ 9.335,00 ((ID 468675641)), determino a expedição de alvará de levantamento para o pagamento do saldo remanescente de R$ 5.158,13 (R$ 14.493,13 - R$ 9.335,00) em favor do Perito Judicial, Sr. Eng. José Napoleão Garcia, como contraprestação pelo trabalho técnico devidamente entregue. Defiro, ainda, o levantamento em favor da CEF do valor depositado a maior, correspondente a R$ 4.176,87 (R$ 18.670,00 - R$ 14.493,13). Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. RIBEIRãO PRETO, 28 de julho de 2026.