5006235-08.2023.8.21.0073

DESAPROPRIAÇÃO Nº 5006235-08.2023.8.21.0073/RS RÉU : PAULO ROBERTO XAVIER ADVOGADO(A) : MARCELO PINHO DOS SANTOS (OAB RS054043) DESPACHO/DECISÃO 1. Do pedido de substituição do perito ( evento 240, PET1 ) O réu Paulo Roberto Xavier requer a substituição do perito Edilson de Souza Leffa com fundamento no art. 468, inciso I, do CPC , que permite a destituição do perito quando este descumprir o encargo sem motivo legítimo. O pedido apoia-se em duas alegações centrais: (a) erro no cálculo da Taxa de Ocupação no laudo complementar, e (b) ausência de revisão do valor de mercado diante dos novos dados urbanísticos apurados. Quanto ao suposto erro no cálculo da Taxa de Ocupação , o réu argumenta que o perito calculou a área de ocupação sobre a área base do terreno (325,00 m² x 60% = 195,00 m²), quando deveria tê-la calculado sobre o Potencial Construtivo (1.365,00 m²). A alegação não encontra respaldo técnico nem normativo. A Taxa de Ocupação é um instrumento de controle urbanístico que, por definição legal e técnica, incide sobre a área do terreno , e não sobre o potencial construtivo. O próprio Plano Diretor de Imbé, Lei Municipal n. 1.474/2013, é expresso nesse sentido: seu art. 64 define que "Taxa de Ocupação - TO é o Instrumento de Controle Urbanístico que estabelece a relação entre as projeções horizontais máximas de construção permitida e a área do terreno sobre o qual acedem à construção". Por outro lado, o Índice de Aproveitamento (art. 61 da mesma lei) é que estabelece a relação entre a área máxima de construção permitida e a área do terreno, gerando o chamado potencial construtivo. São institutos distintos: o IA define quanto se pode construir em termos totais (1.365,00 m²); a TO define qual fração da projeção horizontal do terreno pode ser ocupada em cada pavimento (195,00 m²). O cálculo feito pelo perito no item 3 do laudo complementar está tecnicamente correto. Evidencia-se, portanto, que o erro alegado pelo réu deriva de uma confusão conceitual entre os institutos urbanísticos da Taxa de Ocupação e do Índice de Aproveitamento, e não de falha técnica do perito. Quanto à ausência de revisão do valor diante dos novos dados urbanísticos , o réu sustenta que o perito deveria ter majorado o valor de mercado após reconhecer o elevado potencial construtivo do imóvel (PC = 1.365,00 m²). Também aqui a alegação não prospera. O método utilizado pelo perito foi o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado , disciplinado pela ABNT NBR 14.653-2. Nesse método, o valor de mercado é obtido a partir de amostras de imóveis semelhantes efetivamente ofertados na região. Se as amostras utilizadas já estão inseridas no mesmo corredor urbanístico do imóvel avaliando (Corredor de Centralidade Principal, com IA 4,2 e TO 60%), o potencial construtivo elevado já está precificado pelo próprio mercado e refletido nos valores unitários pesquisados. Não há, portanto, necessidade de aplicar fator de homogeneização adicional quando os imóveis comparativos ostentam parâmetros urbanísticos equivalentes. O laudo complementar respondeu objetivamente a cada um dos quesitos determinados pela decisão de evento 220, DESPADEC1 : identificou o IA e a TO aplicáveis ao imóvel; verificou que todas as cinco amostras estão em área de mesma vocação construtiva (IA 4,2 e TO 60%); informou que, por essa razão, não houve necessidade de fator corretivo adicional; e concluiu, com fundamento técnico, pela manutenção do valor de R$ 156.146,25. A discordância do réu com o resultado da avaliação não é fundamento para a destituição do perito. O art. 468, I, do CPC autoriza a substituição quando o perito descumpre o encargo sem motivo legítimo , e não quando a parte simplesmente discorda da conclusão técnica do laudo. O perito cumpriu integralmente a determinação do Evento 220, respondeu com clareza técnica a cada quesito, e fundamentou sua metodologia nas normas da ABNT NBR 14.653-2. Registra-se, por fim, que o Município de Imbé, parte autora, manifestou-se em ciência ao laudo complementar com renúncia ao prazo, evidenciando concordância com o valor apurado pelo perito. Por todos esses fundamentos, rejeita-se o pedido de substituição do perito . 2. Do laudo complementar como base suficiente para a sentença Superada a questão da substituição, cabe avaliar se o laudo complementar está em condições de embasar a sentença. O perito, ao longo da instrução, produziu: (a) laudo pericial principal, com metodologia comparativa e pesquisa de cinco amostras no entorno do imóvel; (b) laudo complementar de retificação de área, com correção do valor para R$ 156.146,25 a partir da área real de 325,00 m²; (c) resposta à impugnação do réu sobre o valor de mercado; e (d) laudo complementar urbanístico, com análise do IA, da TO, da compatibilidade das amostras e manutenção do valor final. O conjunto probatório formado por esses documentos abrange todos os pontos controvertidos da lide: a área real do imóvel, o valor unitário do metro quadrado, a compatibilidade metodológica com a NBR 14.653-2 e o impacto do Plano Diretor no valor de mercado. A instrução pericial foi exaurida, e as partes tiveram ampla oportunidade de impugnar e obter esclarecimentos do perito. Nenhuma diligência complementar se mostra necessária. O réu não indicou assistente técnico, nem produziu parecer técnico divergente que justificasse nova oitiva do perito ou nova perícia. As manifestações do réu limitaram-se a apresentar valores colhidos de portais imobiliários da internet, sem qualquer metodologia técnica compatível com os requisitos da NBR 14.653-2, e a exigir reposicionamento do perito, o que não é o mesmo que produzir contraprova técnica idônea. 3. Homologação do laudo e encerramento da instrução Ante o exposto, homologo o laudo pericial e seus complementos. Expeça-se alvará ao perito do valor restante dos honorários periciais. Declaro encerrada a instrução processual e intimo as partes para a apresentação de memoriais escritos. Apresentados os memoriais, retornem os autos conclusos para julgamento. Agendada intimação eletrônica.