5005702-96.2023.8.13.0194

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Vara de Fazenda Pública e de Precatórias Cíveis e Criminais da Comarca de Coronel Fabriciano Rua Boa Vista, 72, Centro, Coronel Fabriciano - MG - CEP: 35170-041 PROCESSO Nº: 5005702-96.2023.8.13.0194 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Citação] AUTOR: FLAVIO CARNEIRO MARTINS CPF: 294.542.986-15 RÉU: MUNICIPIO DE CORONEL FABRICIANO CPF: 19.875.046/0001-82 SENTENÇA FLÁVIO CARNEIRO MARTINS, qualificado nos autos, ajuizou em face do MUNICÍPIO DE CORONEL FABRICIANO, também qualificado, ação pelo procedimento comum cível, visando a declaração de inexigibilidade de crédito tributário c/c repetição de indébito, alegando, em síntese, que, adquiriu o imóvel residencial situado na Rua Dr. Sérgio Romanelli, nº 942, Bairro Todos os Santos, nesta Comarca, mediante contrato particular de promessa de compra e venda celebrado em 21 de julho de 2023, pelo preço de R$200.000,00 (duzentos mil reais). Afirmou que a base de cálculo para fins de IPTU correspondia a R$121.362,31. Alegou, todavia, ter sido surpreendido com a emissão de guia do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) calculada sobre a quantia de R$650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), resultando na exigência do tributo no importe de R$19.500,00 (dezenove mil e quinhentos reais). Arguiu a ilegalidade da conduta do réu ao arbitrar unilateralmente pauta fiscal de referência, em desacordo com a orientação vinculante firmada no Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça. Formulou pedido liminar para o recolhimento do tributo sobre a base de R$200.000,00 e, ao final, a confirmação da procedência para declarar a inexigibilidade da exação excedente. A petição inicial foi instruída com procuração, guia de IPTU, contrato de compra e venda e comprovantes cadastrais (IDs 9908052990, 9908067032 e 9908074253). A apreciação do pedido liminar foi diferida para momento posterior à contestação (ID 9908271406). Devidamente citado, o Município de Coronel Fabriciano apresentou contestação (ID 10069533752). Em preliminar, sustentou a falta de interesse de agir ante a ausência de prévia impugnação na via administrativa. No mérito, alegou que o precedente do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 1.937.821/SP (Tema 1.113) restringe-se às arrematações em hasta pública, não se aplicando às alienações particulares de imóveis. Defendeu que o ITBI incide sobre o valor venal do bem de acordo com sua expressão econômica de mercado e não sobre o preço ajustado privadamente, sob pena de incentivo à subavaliação fiscal. Destacou ter instruído a defesa com laudo de avaliação imobiliária elaborado pela fiscalização municipal, confirmando o valor de mercado de R$650.000,00. Pugnou pela total improcedência dos pedidos. O autor impugnou a contestação e promoveu o aditamento da petição inicial (ID 10091460980). Informou ter efetuado o pagamento integral da guia no valor arbitrado administrativamente para evitar embaraços ao registro imobiliário, pleiteando a conversão da tutela em repetição do indébito tributário pago a maior, devidamente corrigido, com fundamento no artigo 165 do Código Tributário Nacional (ID 10091460980). Sustentou a invalidade do laudo administrativo apresentado pelo Município por ter sido confeccionado após o ajuizamento da ação e sem a garantia do contraditório prévio. Requereu, de forma subsidiária, a realização de perícia técnica judicial (ID 10091460980). Declinou-se da competência no âmbito da Unidade Jurisdicional do Juizado Especial e os autos foram remetidos a esta Vara da Fazenda Pública ante a necessidade de produção de prova pericial complexa (ID 10105750269). O juízo deferiu a realização da prova pericial e nomeou a perita oficial (ID 10154020920), entretanto o autor requereu a dispensa de vistoria presencial in loco com a realização de perícia indireta documental e comparativa para redução dos custos periciais. O Fisco e a perita concordaram com a realização da perícia sem a visita presencial. A perita oficial encartou aos autos o Laudo Pericial de Avaliação. Valeu-se do método comparativo direto de dados de mercado preconizado pela norma ABNT NBR 14.653-2, a perita apurou inicialmente o valor de mercado do imóvel em R$565.649,29 para o mês de novembro de 2024 (ID 10393332786). O Município apresentou parecer do assistente técnico impugnando a amostragem e formulando quesitos suplementares (IDs 10433360966 e 10433358167). A perita prestou esclarecimentos e recalculou o valor por média ponderada com expurgo de amostragem, apurando a quantia de R$580.562,67 (ID 10469054376). A parte autora impugnou os laudos ao argumento de que o parâmetro de avaliação adotou a data-base de novembro de 2024 e não a data do negócio jurídico (21 de julho de 2023) (ID 10475953926). A perita oficial prestou novos esclarecimentos e promoveu a retificação do laudo complementar. A perita justificou que, mantida a metodologia comparativa direta de dados de mercado para fixar o valor real de R$565.649,29, aplicou o fator de deflação monetária pelo IPCA acumulado de 10,92% entre julho de 2023 e novembro de 2024, fixando o valor venal do imóvel em R$509.785,93 na data da transação imobiliária (21/07/2023) (IDs 10516220439 e 10649567187). As partes manifestaram-se sobre os esclarecimentos periciais. Ambas as partes custearam a prova pericial, restando o pagamento integralmente quitado. As partes apresentaram memoriais, reiterando suas teses fáticas e jurídicas. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. Inicialmente, cumpre rejeitar a preliminar de falta de interesse de agir arguida pelo réu. A ausência de esgotamento ou de provocação prévia na via administrativa não obsta o acesso ao Poder Judiciário para o controle da legalidade dos lançamentos tributários, por força do princípio constitucional da inafastabilidade da jurisdição estatuído no artigo 5º, XXXV, da Constituição Federal. O recolhimento do tributo sob o valor arbitrado pelo Fisco, notadamente para viabilizar a lavratura da escritura e o registro imobiliário, evidencia o interesse de agir em obter o provimento jurisdicional declaratório de indevido pagamento e a consequente repetição do indébito, nos termos do artigo 165, I, do Código Tributário Nacional. De igual modo, defere-se o aditamento do pedido promovido na impugnação à contestação (ID 10091460980), visto que formulado antes do saneamento do processo e em estrita consonância com a dinâmica fática superveniente do recolhimento da exação no curso da demanda, assegurado o pleno contraditório ao réu. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, e não havendo outras preliminares ou nulidades a declarar, passa-se ao exame do mérito. A controvérsia vertida nos autos cinge-se à verificação da legalidade da base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) lançada pelo Município de Coronel Fabriciano em virtude da aquisição do imóvel situado na Rua Dr. Sérgio Romanelli, nº 942, Bairro Todos os Santos, e ao eventual direito do autor à restituição da quantia recolhida a maior. O Imposto de Transmissão Inter Vivos possui sua matriz constitucional no artigo 156, II, da Constituição Federal. De acordo com o artigo 38, do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. A expressão "valor venal" insculpida na legislação tributária nacional traduz a quantia pela qual o bem imóvel seria negociado à vista em condições normais de mercado. Sobre a sistemática de apuração da base de cálculo do ITBI e a modalidade do respectivo lançamento, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou diretrizes sob a sistemática dos recursos repetitivos no julgamento do Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP). O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor de mercado do bem transacionado e não se vincula à base de cálculo do IPTU, a qual não serve como piso tributário. Restou consolidado, ademais, que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, sendo vedado ao Município arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em pauta fiscal ou valor de referência estabelecido de forma unilateral. O Superior Tribunal de Justiça pacificou a tese referente ao dimensionamento da base de cálculo do ITBI: TEMA REPETITIVO STJ Tema 1113 (PRIMEIRA SEÇÃO) [DIREITO TRIBUTÁRIO]: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. — Paradigma: REsp 1937821/SP Da análise do entendimento sumulado pelo Tribunal Superior, decorre que a presunção atribuída à declaração formulada pelo contribuinte decorre do princípio da boa-fé objetiva e das circunstâncias concretas das negociações imobiliárias privadas. A desconstrução dessa presunção não pode ocorrer mediante arbitramento de ofício sumarizado pela Fazenda Pública fundado em pauta de referência fixada previamente sem prévio contraditório. A norma estatuída no artigo 148, do Código Tributário Nacional estabelece as balizas para a revisão do valor declarado: Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial. No caso vertente, colhe-se dos autos que o autor declarou ter adquirido o imóvel pelo valor de R$200.000,00 mediante instrumento contratual (ID 9908074253). Ao receber a declaração, a Administração Tributária Municipal rejeitou de plano o valor e emitiu a guia de ITBI promovendo o arbitramento prévio da base de cálculo em R$650.000,00, sem ter instaurado previamente processo administrativo sob o crivo do contraditório (IDs 9908071004 e 9908073254). A confecção de laudo de avaliação por comissão fiscal municipal em data posterior à própria emissão do lançamento com o fito de instruir a defesa judicial evidencia a desconformidade do procedimento inicial da fiscalização com as diretrizes do Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça, na medida em que a revisão da presunção do valor declarado exige motivação prévia formalizada em procedimento regular (artigo 148 do CTN) e não a estipulação unilateral antecedente de guias pautadas por estimativa fiscal pré-fixada. Nada obstante a irregularidade formal do arbitramento prévio unilateral perpetrado pela fiscalização municipal, a presunção juris tantum de veracidade que milita em prol do valor declarado pelo contribuinte (R$200.000,00) foi plenamente submetida ao contraditório no âmbito da instrução processual judicial. No curso da demanda, instaurou-se a dilação probatória mediante a realização de prova pericial de engenharia de avaliações, com o escopo de identificar o efetivo valor venal de mercado do bem imóvel transacionado à época do fato gerador. Em matéria tributária, instaurado o contraditório jurisdicional para a apuração da correta base de cálculo do ITBI, a aferição do valor real de mercado obtida em laudo pericial oficial prevalece tanto sobre o valor arbitrado unilateralmente pelo Fisco quanto sobre o valor declarado pelo adquirente, caso demonstrada a desproporção deste último em face do mercado imobiliário. O eg. Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais já se pronunciou sobre o papel da prova produzida sob o crivo do contraditório na definição da base do imposto de transmissão: EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. TEMA 1.113/STJ. PROCESSO ADMINISTRATIVO INSTAURADO PELO MUNICÍPIO. ARBITRAMENTO DO VALOR DE MERCADO. CONTRADITÓRIO. AUSÊNCIA DE DIREITO LÍQUIDO E CERTO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME - Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela liminar em mandado de segurança impetrado para determinar a emissão de guia de ITBI com base no valor declarado pelo adquirente do imóvel, em substituição ao valor apurado pelo Município em procedimento administrativo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO - A questão em discussão consiste em definir se o Município pode afastar o valor declarado pelo contribuinte para fins de cálculo do ITBI após instauração de processo administrativo destinado à apuração do valor de mercado do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR - A base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do bem transmitido, presumindo-se verdadeiro o valor declarado pelo contribuinte. - A presunção pode ser afastada pelo Fisco mediante regular processo administrativo, com fundamento no art. 148 do CTN. - O Tema 1.113 do STJ veda o arbitramento unilateral prévio da base de cálculo, mas admite sua revisão mediante procedimento administrativo próprio. - O Município instaurou processo administrativo para apuração do valor de mercado do imóvel, utilizando elementos concretos para justificar a divergência em relação ao valor declarado. - Ausente prova pré-constituída da ilegalidade do procedimento administrativo, não se evidencia direito líquido e certo a amparar a concessão da segurança. IV. DISPOSITIVO E TESE - Recurso desprovido. TESE DE JULGAMENTO: - O valor declarado pelo contribuinte para fins de ITBI possui presunção relativa de veracidade. - O Município pode revisar a base de cálculo do ITBI mediante regular processo administrativo, observado o art. 148 do CTN. - A instauração de procedimento administrativo afasta a alegação de arbitramento unilateral da base de cálculo do imposto. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.25.341195-3/001, Relator(a): Des.(a) Renato Dresch , 7ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/07/2026, publicação da súmula em 17/07/2026) No exame do laudo pericial elaborado pela expert nomeada pelo juízo, constata-se que a avaliação adotou a metodologia comparativa direta de dados de mercado regida pela norma ABNT NBR 14.653-2. A perita pesquisou dados amostrais de imóveis paradigmáticos situados no mesmo Bairro Todos os Santos, na Comarca de Coronel Fabriciano, considerando localização, padrão constritivo e metragem construída de 199,43m² em terreno de 360,00m². Após a análise das objeções técnicas formuladas pelo assistente do Fisco e pelo autor, a perita do juízo promoveu o saneamento da amostragem por média ponderada com limites estatísticos e prestou os esclarecimentos finais e retificadores indispensáveis (IDs 10469054376, 10516220439 e 10649567187). A perita consignou expressamente que o valor de mercado venal do bem imóvel apurado mediante o método comparativo com amostragem local equivalia a R$565.649,29 em novembro de 2024 (IDs 10393332786 e 10516220439). Para responder adequadamente ao quesito do autor atinente à data-base do fato gerador (21/07/2023), a perita efetuou a atualização regressiva por índice oficial de preços (IPCA/IBGE acumulado de 10,92% entre julho de 2023 e novembro de 2024), fixando fundamentadamente o valor venal do imóvel em condições normais de mercado na data do negócio em R$509.785,93 (quinhentos e nove mil, setecentos e oitenta e cinco reais e noventa e três centavos). A conclusão pericial, assentada em parâmetros objetivos e dados técnicos colhidos na mesma região, demonstra de maneira inequívoca que o valor de R$200.000,00 declarado pelo comprador não reflete a realidade do valor de mercado do imóvel ao tempo da transmissão, estando substancialmente abaixo da grandeza econômica do bem. A presunção de veracidade da declaração do contribuinte restou, portanto, idoneamente afastada e ilidida pela prova pericial produzida sob o crivo do contraditório judicial. Ressalta-se que, a insurgência do autor quanto à ausência de vistoria presencial no imóvel, não prospera, haja vista que o próprio requerente solicitou expressamente a dispensa da perícia in loco e a realização de avaliação indireta por dados comparativos com o objetivo de reduzir os honorários periciais (ID 10341646506). Nesse cenário, a posterior alegação de fragilidade do laudo motivada justamente pela falta de inspeção presencial traduz comportamento contraditório, vedado pela boa-fé objetiva (venire contra factum proprium), operando-se a preclusão lógica quanto ao ponto. Lado outro, a perícia igualmente desautorizou o arbitramento unilateral de R$650.000,00 exigido pelo Município, revelando que a avaliação administrativa exorbitou a quantia venal de mercado no montante excedente. Destarte, a justa e legal apuração do fato gerador e do elemento quantitativo do tributo impõe a fixação da base de cálculo do ITBI no montante imparcialmente apurado pela perícia judicial para a data do negócio jurídico transmitido (21/07/2023), qual seja, R$509.785,93. A fixação da base de cálculo do ITBI na quantia de R$509.785,93 acarreta a parcial procedência dos pedidos formulados na exordial. Considerando a alíquota municipal do ITBI de 3% (três por cento) incidente sobre o valor venal apurado (R$509.785,93), o valor devido pelo contribuinte a título de imposto alcança a quantia de R$15.293,58 (quinze mil, duzentos e noventa e três reais e cinquenta e oito centavos). Tendo em vista que a parte autora efetuou o recolhimento do tributo calculado sobre a base de cálculo arbitrada de R$650.000,00, perfazendo o montante pago de R$19.500,00 (dezenove mil e quinhentos reais) no curso da demanda (IDs 10091460980 e 10656206450), faz jus à restituição da diferença recolhida indevidamente a maior, nos termos do artigo 165, I, do Código Tributário Nacional. O montante indevidamente exigido a maior equivale à quantia de R$4.206,42 (quatro mil, duzentos e seis reais e quarenta e dois centavos), resultante da subtração entre o valor efetivamente recolhido (R$19.500,00) e o valor legitimamente devido (R$15.293,58). No tocante à atualização do indébito tributário, incide o regime das condenações impostas à Fazenda Pública. A partir da promulgação da Emenda Constitucional nº 113/2021 (com vigência desde 09/12/2021), a atualização dos débitos e a compensação da mora nas condenações que envolvam a Fazenda Pública passam a ser efetuadas, de forma unificada, exclusivamente pela taxa SELIC (a qual abrange juros de mora e correção monetária num único índice), contada a partir da data do pagamento indevido (Súmula 162 do STJ). Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Flávio Carneiro Martins em face do Município de Coronel Fabriciano, para: a) DECLARAR a nulidade do arbitramento administrativo praticado sobre a base de cálculo de R$650.000,00 para a cobrança do ITBI incidente sobre a transmissão do imóvel localizado na Rua Dr. Sérgio Romanelli, nº 942, Bairro Todos os Santos, nesta Comarca (objeto do negócio celebrado em 21/07/2023); b) FIXAR a base de cálculo legítima do ITBI do referido bem imóvel na quantia de R$509.785,93 (quinhentos e nove mil, setecentos e oitenta e cinco reais e noventa e três centavos), definindo o valor total devido do tributo em R$15.293,58 (quinze mil, duzentos e noventa e três reais e cinquenta e oito centavos); c) CONDENAR o réu Município de Coronel Fabriciano a restituir à parte autora a quantia recolhida a maior no valor de R$4.206,42 (quatro mil, duzentos e seis reais e quarenta e dois centavos), acrescida exclusivamente da taxa SELIC (a qual engloba correção monetária e juros de mora em índice único) desde a data do efetivo pagamento indevido até o efetivo ressarcimento, nos termos do artigo 3º da Emenda Constitucional nº 113/2021 e da Súmula 162 do Superior Tribunal de Justiça. Em razão da sucumbência recíproca (artigo 86, caput, do Código de Processo Civil), as despesas processuais e honorários periciais devem ser distribuídos na proporção de 40% (quarenta por cento) a cargo da parte autora e 60% (sessenta por cento) a cargo do réu. Isento o Município do pagamento de custas por força de lei estadual, respeitado o ressarcimento das despesas adiantadas. Com relação aos honorários advocatícios sucumbenciais, fixam-se no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido (correspondente ao valor da condenação repetitória atualizada de R$4.206,42 somado à redução do crédito tributário mantido), nos termos do artigo 85, § 3º, I, e § 4º, III, do Código de Processo Civil, vedada a compensação (artigo 85, § 14, do CPC). Caberá ao Município pagar 60% desse montante aos patronos do autor, e ao autor pagar 40% aos procuradores do Município. Sentença não sujeita ao reexame necessário, nos termos do artigo 496, § 3º, III, do Código de Processo Civil, haja vista que o valor da condenação e do proveito econômico controvertido é manifestamente inferior ao patamar de 100 (cem) salários-mínimos. Certificado o trânsito em julgado e não havendo requerimentos de execução no prazo legal, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Coronel Fabriciano, data da assinatura eletrônica. MAURO LUCAS DA SILVA Juiz de Direito