5005336-86.2024.8.21.0101

Apelação Cível Nº 5005336-86.2024.8.21.0101/RS TIPO DE AÇÃO: Sucumbência RELATORA : Desembargadora RUTE DOS SANTOS ROSSATO APELANTE : GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES LTDA - SCP BUONA VITTA RESORT (RÉU) ADVOGADO(A) : RACHEL BROCK (OAB RS049636) APELADO : ELIAMAR DE ALVARENGA (AUTOR) ADVOGADO(A) : RENATA PACHECO (OAB RS065829) EMENTA DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA INCORPORADORA. ALTERAÇÃO UNILATERAL DO PROJETO. OMISSÃO DE ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta pela promitente vendedora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual, declarando rescindidos três contratos de promessa de compra e venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, condenando a ré à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de cláusula penal invertida de 10% sobre o valor de cada contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há cinco questões em discussão: (i) a aplicabilidade do CDC à relação contratual de multipropriedade; (ii) se a alteração unilateral do projeto, com aumento do número de unidades e redução das áreas comum e total, configura inadimplemento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa da vendedora; (iii) se a omissão sobre a existência de Área de Preservação Permanente viola o dever de informação; (iv) o cabimento da inversão da cláusula penal com fundamento no Tema 971 do STJ; (v) a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. O CDC é aplicável à relação contratual de multipropriedade, pois o adquirente, servidor público sem habitualidade em negócios imobiliários, que celebrou contratos de adesão padronizados, enquadra-se como investidor ocasional, com vulnerabilidade técnica e informacional em relação à incorporadora, nos termos da teoria finalista mitigada adotada pelo STJ. 4. A alteração unilateral da incorporação — com acréscimo de 138 unidades e redução de 12% na área total e 20% na área comum das unidades adquiridas — configura inadimplemento contratual, em violação ao art. 43, inc. IV, da Lei n. 4.591/1964, que veda ao incorporador alterar o projeto sem autorização unânime dos interessados; a diferença supera o limite de tolerância de 5% previsto no art. 500, § 3º, do CC/2002, conferindo ao adquirente o direito à rescisão, sendo a prova documental extraída das matrículas públicas e dos contratos suficiente para sua demonstração. 5. A omissão da incorporadora sobre a existência de Área de Preservação Permanente de 30.163,00 m² averbada na matrícula antes da contratação viola o dever de informação previsto nos arts. 4º e 6º, inc. III, do CDC; em relações de consumo, o fornecedor tem o dever positivo de informar sobre restrições relevantes que afetam o objeto do negócio, não bastando que a informação seja teoricamente acessível ao consumidor. 6. A inversão da cláusula penal é cabível com fundamento na ratio decidendi do Tema 971 do STJ, que veda a estipulação de cláusula penal exclusivamente em favor do promitente vendedor em contrato de adesão sujeito ao CDC; a extensão analógica do precedente a hipóteses de inadimplemento culposo do vendedor por alteração projetual é admitida pela jurisprudência desta Câmara, sendo o percentual de 10% adequado e proporcional, nos termos do art. 413 do CC/2002. 7. A teoria do adimplemento substancial não se aplica ao caso, pois o descumprimento atinge elemento essencial do objeto contratado — as dimensões da unidade e a configuração do empreendimento —, sendo a entrega de produto substancialmente diferente do contratado incompatível com a residualidade que o instituto pressupõe. IV. DISPOSITIVO: 8. Recurso desprovido. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por ELIAMAR DE ALVARENGA contra GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES LTDA - SCP BUONA VITTA RESORT . Em síntese, a pretensão do autor é obter a declaração de rescisão de três contratos de promessa de compra e venda de frações imobiliárias no regime de multipropriedade (unidades D-106-CDA, D-204-CDA e D-207-CDA do empreendimento Gramado Buona Vitta Resort Spa), celebrados em 06/01/2017, com a condenação da ré à restituição integral dos valores pagos, correção monetária, e inversão da cláusula penal. O fundamento central é o inadimplemento culposo da incorporadora, que alterou unilateralmente o projeto original, ampliando o número de unidades de 445 para 583 sem a anuência dos adquirentes, reduzindo as áreas comuns e totais das unidades contratadas, além de ter omitido, no momento da contratação, a existência de Área de Preservação Permanente (APP) de 30.163,00 m² incidente sobre o terreno do empreendimento. A demandada contestou no evento 59, CONT1 alegando, em síntese: inexistência de vício de vontade; cumprimento do contrato e entrega das frações; inaplicabilidade da proteção consumerista, pois o autor seria investidor imobiliário e não destinatário final; ausência de alteração na área privativa das unidades adquiridas; que a APP é restrição legal pública de conhecimento erga omnes; e que eventual rescisão somente poderia ocorrer com aplicação das penalidades contratuais previstas, sendo incabível a inversão da cláusula penal, por não se tratar de atraso na entrega de obra. Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, nos seguintes termos ( evento 95, SENT1 ): Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido deduzido na ação ajuizada por ELIAMAR DE ALVARENGA contra GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES LTDA - SCP BUONA VITTA RESORT para: (a) declarar rescindidos os contratos de promessa de compra e venda celebrados entre as partes, restabelecendo o status quo ante; (b) condenar a parte ré a restituir à parte autora os valores adimplidos, verba esta a ser corrigida monetariamente pela variação do IPCA a contar do respectivo desembolso e acrescida de juros de mora equivalente a IPCA menos a Taxa Selic ao mês a contar da citação; (c) condenar a parte ré ao pagamento da cláusula penal invertida no percentual de 10% sobre o valor do contrato, nos termos da fundamentação, corrigida pelo IPCA e acrescida de juros equivalente ao IPCA menos a Taxa Selic ao mês, ambos a contar da data desta sentença. Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios aos procuradores da parte autora, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, observadas as diretrizes do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Havendo apelação, abra-se vista à parte contrária para contrarrazões e, após, remetam-se os autos ao TJRS, com nossa homenagem. Inconformada, recorre a demandada. Em suas razões recursais ( evento 101, APELAÇÃO1 ), defende: (i) inaplicabilidade do CDC, pois o apelado teria adquirido três frações de multipropriedade em empreendimento hoteleiro de alto padrão com valor superior a R$ 286.000,00, revelando perfil investidor incompatível com a hipossuficiência consumerista; (ii) ausência de prova técnica do dano, pois não houve laudo pericial que demonstrasse objetivamente a redução de áreas ou o impacto econômico da alteração projetual, não podendo a sentença presumir o dano; (iii) aplicação do princípio do adimplemento substancial, dado que o empreendimento foi entregue, está em plena operação e os multiproprietários estão usufruindo as semanas contratadas; (iv) que a APP é limitação administrativa de ordem pública, oponível a todos por força do Código Florestal, não configurando omissão dolosa imputável à vendedora; (v) inaplicabilidade do Tema 971/STJ à hipótese, pois o precedente trata de atraso na entrega de obra, situação distinta da rescisão por alteração projetual; e (vi) redução subsidiária dos honorários sucumbenciais. Pede provimento. Contrarrazões no evento 109, CONTRAZAP1 , nas quais o apelado sustenta a manutenção integral da sentença, reafirmando a vulnerabilidade técnica do apelado como investidor ocasional, servidor público sem habitualidade em negócios imobiliários; que as reduções de 12% na área total e 20% na área comum são objetivamente comprovadas pela matrícula pública, configurando inadimplemento material superior à tolerância contratual de 5%; que a ré tinha conhecimento prévio da APP antes da contratação; que a ratio decidendi do Tema 971/STJ se estende a qualquer inadimplemento culposo do fornecedor; e que a teoria do adimplemento substancial não se aplica a descumprimento de tal magnitude. Pugna pelo desprovimento do apelo e pela majoração dos honorários recursais. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. Na forma do art. 932, VIII, do CPC, bem como do disposto no art. 206, inc. XXXVI, do Regimento Interno do TJRS, passo à análise monocrática do recurso. Saliento que a matéria é recorrente, com entendimento já consolidado nesta Câmara. Cuida-se de apelação interposta pela incorporadora contra sentença que declarou a rescisão de três contratos de multipropriedade por culpa exclusiva da vendedora, com restituição integral dos valores pagos, correção monetária e inversão da cláusula penal no percentual de 10% sobre o valor de cada contrato. Ausentes preliminares, passo á análise do mérito. Da incidência do Código de Defesa do Consumidor A apelante sustenta que o apelado ostenta perfil de investidor imobiliário, pois adquiriu simultaneamente três frações de multipropriedade, desembolsando valor superior a R$ 286.000,00, o que afastaria a vulnerabilidade típica da relação consumerista. O argumento não prospera. A teoria finalista mitigada, adotada pelo Superior Tribunal de Justiça, admite a incidência do CDC ao adquirente que, embora não seja destinatário final no sentido estrito, demonstre vulnerabilidade técnica, econômica ou informacional em relação ao fornecedor. O que importa, portanto, não é apenas o volume do investimento, mas a assimetria real de conhecimento e poder entre as partes. No caso dos autos, o apelado é funcionário público domiciliado em Colatina/ES, sem qualquer indicativo de habitualidade em negócios imobiliários de incorporação. Adquiriu cotas de lazer em empreendimento hoteleiro por meio de contratos de adesão padronizados, sem capacidade de negociar cláusulas individuais ou de avaliar tecnicamente as complexidades do regime de multipropriedade, do processo de incorporação e das alterações registradas no cartório imobiliário. Essa figura corresponde exatamente ao que a jurisprudência deste Tribunal denomina "investidor ocasional", para quem o CDC é aplicável. A aquisição de três frações, no contexto dos autos, representa uma decisão de lazer de médio prazo, e não o exercício de atividade empresarial habitual voltada ao lucro. A ré não demonstrou, em nenhum momento, que o apelado desenvolvesse com regularidade e profissionalismo atividades de investimento imobiliário que o equiparassem a um empresário do setor. Ademais, a vulnerabilidade técnica do apelado é especialmente ressaltada pela natureza do produto adquirido, eis que o regime de multipropriedade envolve estrutura jurídica complexa, regulamentada apenas em 2018 pela Lei n. 13.777, cujas alterações registrais e modificações de incorporação são desconhecidas do consumidor médio. O apelado não tinha condições de, por simples consulta à matrícula, compreender o impacto da retificação da incorporação ocorrida em 2019 sobre a fração que havia adquirido dois anos antes. A incidência do CDC, portanto, está corretamente reconhecida na sentença, e com ela a inversão do ônus probatório determinada nos termos do art. 6º, VIII, do CDC ( evento 24, DESPADEC1 ). Do inadimplemento contratual: alteração unilateral do projeto A apelante argumenta que não houve prova técnica do dano causado pela alteração projetual, que nenhum laudo pericial foi produzido e que, na ausência de perícia, o dano não poderia ser presumido. A alteração do empreendimento é fato incontroverso nos autos. A própria ré, em contestação, reconheceu que houve retificação da incorporação, passando o número de unidades de 445 para 583. O registro desta modificação na matrícula n. 32.786 do Registro de Imóveis da Comarca de Gramado, conforme narrado na exordial e confirmado pela sentença, constitui prova documental pública que dispensa laudo pericial para sua constatação. Os contratos firmados entre as partes ( evento 59, CONTR3 , evento 59, CONTR4 , evento 59, CONTR5 ) especificam com precisão as dimensões das unidades adquiridas, incluindo a área privativa, a área comum e a área total de cada unidade. Por exemplo, o contrato GVI 18025 (unidade 204-CDA) descreve expressamente "Área Total UA: 88,52 m²" e "Área Comum UA: 52,91 m²". O mesmo nível de detalhamento consta dos demais contratos. Trata-se, portanto, de venda ad mensuram , em que as dimensões integram o objeto do negócio e fixam a contrapartida paga pelo comprador. A comparação entre as áreas contratadas e as áreas resultantes das alterações registradas na matrícula revela redução de 12% na área total e de 20% na área comum das unidades. Esses percentuais, aferidos objetivamente dos registros públicos, superam em mais de três vezes a tolerância contratual de 5% prevista no parágrafo primeiro da Cláusula Terceira dos contratos (que reproduz o limite do art. 500, § 3º, do Código Civil): Segundo o art. 500 do Código Civil, quando a diferença entre a área descrita e a área real exceder a vigésima parte (5%) do total enunciado, assiste ao comprador o direito à resolução do contrato. No caso, a redução de 12% a 20% ultrapassa expressivamente esse limite, conferindo ao adquirente o direito potestativo à rescisão. Some-se a isso o art. 43, IV, da Lei n. 4.591/1964, que proíbe expressamente ao incorporador alterar o projeto, especialmente quanto às unidades dos adquirentes e às partes comuns, sem autorização unânime dos interessados. Essa autorização nunca foi obtida, fato não controvertido nos autos. Nesse contexto, a ausência de laudo pericial não impede o reconhecimento do inadimplemento. A prova documental extraída das matrículas públicas ( evento 59, MATRIMÓVEL8 ) e dos próprios contratos é suficiente para demonstrar a diferença entre o que foi prometido e o que foi efetivamente entregue. Além disso, com a inversão do ônus probatório determinada no Evento 24, competia à ré demonstrar que a alteração não gerou prejuízo aos adquirentes. Intimada para especificar provas, a ré postulou o julgamento antecipado da lide, abrindo mão de qualquer prova técnica. O ônus que lhe competia, portanto, não foi cumprido. Da omissão sobre a Área de Preservação Permanente (APP) A apelante defende que a APP é limitação administrativa decorrente de lei, oponível a todos independentemente de menção contratual, e que sua não inclusão expressa no contrato não configuraria ocultação dolosa de informação. O argumento não encontra suporte no sistema consumerista. O ponto central não é saber se a APP é ou não uma restrição de conhecimento público. O ponto é que a incorporadora tinha conhecimento prévio desta restrição antes da assinatura dos contratos em 06/01/2017. Conforme consta das contrarrazões e do relato da petição inicial, a averbação da APP na matrícula do empreendimento, datada de 17/11/2017, decorreu de notificação municipal anterior à contratação. A ré, portanto, não poderia invocar surpresa ou desconhecimento quando celebrou os contratos com o apelado. Ao omitir deliberadamente esse gravame na fase pré-contratual e nos instrumentos de venda, a incorporadora violou o dever de informação estabelecido no art. 6º, III, do CDC, bem como o dever de transparência contratual previsto no art. 4º, caput, do mesmo diploma. O art. 54, § 4º, do CDC é específico ao exigir que cláusulas que impliquem limitação ao direito do consumidor sejam redigidas com destaque, permitindo imediata compreensão. Uma restrição ambiental de 30.163,00 m² que impõe obrigações de conservação e limita o uso da propriedade enquadra-se perfeitamente nesse comando. O argumento de que se trata de restrição "erga omnes", cognoscível por qualquer interessado, não afasta o dever do fornecedor de informar. Em relações de consumo, o fornecedor tem o dever positivo de informar, não bastando que a informação seja teoricamente acessível. O consumidor não é obrigado a, antes de assinar um contrato padronizado de adesão apresentado em evento de vendas, percorrer todas as averbações da matrícula imobiliária. O ônus de informar sobre restrições relevantes que afetam o objeto do negócio é do fornecedor, como condição de validade da relação contratual. Muitas demandas envolvendo o tema vêm sendo julgadas neste sentido neste Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. OMISSÃO DE GRAVAME AMBIENTAL E HIPOTECÁRIO. VIOLAÇÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA RÉ. RECURSO DA AUTORA PROVIDO. RECURSO DA RÉ NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME:Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade , declarando a resilição do contrato e condenando a ré à restituição dos valores pagos, com retenção de 20% a título de cláusula penal e desconto da comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. No recurso da parte autora, há duas questões em discussão: (i) se a omissão de gravame ambiental (Área de Preservação Permanente) e de hipoteca sobre o imóvel configura violação do dever de informação apta a ensejar a resolução contratual por culpa exclusiva da ré; (ii) as consequências patrimoniais da resolução, incluindo a devolução integral dos valores pagos.2. No recurso da parte ré, há duas questões em discussão: (i) se o adimplemento substancial impede a resolução contratual ; (ii) subsidiariamente, se é devida a retenção de taxa de fruição. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. O recurso da ré não é conhecido por deserção, pois ela não comprovou o recolhimento do preparo recursal no momento da interposição, nos termos do art. 1.007 do CPC.2. A relação jurídica é regida pelo CDC, com responsabilidade objetiva da fornecedora e inversão do ônus da prova em favor da consumidora, nos termos dos arts. 6º, inc. VIII, 12 e 14 do CDC.3. O contrato declarou o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, mas a matrícula registrava Área de Preservação Permanente averbada antes da incorporação e da celebração do contrato. Essa omissão viola o dever de informação previsto nos arts. 4º, inc. IV, e 6º, inc. II, do CDC e no art. 37 da Lei nº 4.591/64, pois o gravame ambiental constitui obrigação propter rem que impõe encargos ao adquirente e exige seu consentimento expresso.4. A omissão quanto à hipoteca incidente sobre o empreendimento também configura violação dos deveres de transparência e boa-fé objetiva, reforçando o inadimplemento da incorporadora como causa da resolução contratual.5. A resolução por culpa exclusiva da ré impõe a devolução integral dos valores pagos pela autora, com redistribuição integral dos ônus sucumbenciais à parte ré. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. Recurso da ré não conhecido, por deserção.2. Recurso da autora provido para reconhecer a resolução contratual por culpa exclusiva da ré e condená-la à restituição integral dos valores pagos.Tese de julgamento: A omissão, no contrato de promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade , de gravame ambiental (Área de Preservação Permanente) e de hipoteca registrados na matrícula do imóvel configura violação do dever de informação e da boa-fé objetiva, ensejando a resolução contratual por culpa exclusiva da incorporadora, com devolução integral dos valores pagos pelo adquirente.(Apelação Cível, Nº 50034086620258210101, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Leandro Raul Klippel, Julgado em: 26-06-2026) APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO E ANULATÓRIO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE . AQUISIÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL INDIVISÍVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE . GRAMADO BUONA VITTA RESORT SPA. RESCISÃO DO CONTRATO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR CULPA DA PARTE VENDEDORA. ALTERAÇÃO UNILATERAL DO PROJETO DO EMPREENDIMENTO. AUMENTO DO NÚMERO DE UNIDADES PRIVATIVAS E REDUÇÃO DA ÁREA COMUM E TOTAL CORRESPONDENTE. OMISSÃO QUANTO À EXISTÊNCIA DE GRAVAME AMBIENTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO E DE VINCULAÇÃO DO FORNECEDOR À OFERTA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESCISÃO SEM ÔNUS À ADQUIRENTE. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Apelação cível interposta pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com reparação de danos materiais, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade , condenando a promitente vendedora à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de cláusula penal invertida de 10% sobre o valor do contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. Há quatro questões em discussão: (i) se a alteração unilateral do projeto original do empreendimento configura descumprimento contratual apto a ensejar a rescisão por culpa exclusiva da promitente vendedora; (ii) se é cabível a inversão da cláusula penal em favor da promitente compradora; (iii) se é devida a taxa de fruição do bem. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A preliminar de violação ao princípio da dialeticidade recursal é rejeitada, pois o recurso preenche os requisitos de admissibilidade.2. A alteração unilateral do projeto original — com ampliação de das unidades autônomas — reduziu a área comum e a fração ideal da unidade adquirida, configurando descumprimento contratual , em violação ao art. 43, inc. IV, da Lei nº 4.591/1964 e aos deveres de informação e vinculação à oferta previstos nos arts. 6º, inc. III, e 30 do CDC.3. A omissão da promitente vendedora quanto à existência de área de preservação permanente (APP) no imóvel, que impõe ônus de conservação ambiental aos adquirentes, viola o dever de informação ao consumidor e constitui causa de rescisão contratual prevista no próprio instrumento.4. Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão , é cabível a inversão da cláusula penal em favor da promitente compradora, com base no princípio da equidade e no art. 6º, inc. V, do CDC, mantido o percentual de 10% sobre o valor integralizado, em consonância com a jurisprudência desta Câmara.5. É indevida a taxa de fruição do bem, pois a rescisão decorreu de culpa exclusiva da promitente vendedora, afastando a aplicação da cláusula contratual que prevê tal indenização. IV. DISPOSITIVO:1. Recurso desprovido. ___________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.358-C e 1.358-D; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, incs. III, V e VIII, e 30; Lei nº 4.591/1964, art. 43, inc. IV; CPC/2015, art. 85, §§ 2º e 11.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema 971.(Apelação Cível, Nº 50005110220248210101, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eugênio Couto Terra, Julgado em: 25-06-2026) A omissão, portanto, configura inadimplemento contratual por culpa da incorporadora, reforçando a causa rescisória já identificada pela alteração projetual. Da inversão da cláusula penal e da inaplicabilidade do Tema 971/STJ A apelante sustenta que o Tema 971 do STJ teria sido criado exclusivamente para hipóteses de atraso na entrega de obra, sendo indevida sua extensão analógica a casos de rescisão por alteração projetual. A tese firmada no Tema 971 (REsp 1.631.485/DF) estabelece que, nos contratos de adesão entre comprador e construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deve ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. A ratio decidendi do precedente assenta-se em dois pilares: (a) o equilíbrio contratual em relações de consumo assimétricas e (b) a vedação à cláusula penal unilateral que só penaliza o consumidor. Esses mesmos pilares estão presentes no caso em exame. Os contratos firmados pelas partes preveem, na Cláusula Sexta, item 8, retenção de 10% do valor do contrato e de 20% sobre os valores pagos em favor da ré, apenas para a hipótese de rescisão por culpa ou inadimplemento do comprador. Não há qualquer penalidade prevista para o descumprimento das obrigações da vendedora. Essa assimetria é exatamente a abusividade que o Tema 971 visa corrigir, nos termos do art. 51, IV, do CDC. A extensão analógica do Tema 971 a hipóteses de inadimplemento culposo do vendedor por alteração projetual encontra amparo na jurisprudência consolidada desta Câmara. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE . RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. ALTERAÇÃO UNILATERAL DO PROJETO. OMISSÃO DE ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL . SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Apelação cível interposta pela promitente vendedora contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com reparação de danos materiais, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade , condenando a ré à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de cláusula penal invertida de 20% sobre o valor integralizado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. Há cinco questões em discussão: (i) a aplicabilidade do CDC à relação contratual de multipropriedade ; (ii) a existência de falha no dever de informação quanto à Área de Preservação Permanente averbada na matrícula do imóvel; (iii) se a alteração unilateral do projeto, com aumento do número de unidades e redução das áreas comum e global, configura descumprimento contratual apto a justificar a rescisão por culpa da vendedora; (iv) o cabimento da inversão da cláusula penal no percentual de 20% sobre o valor integralizado; (v) a possibilidade de retenção de taxa de fruição. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. O CDC é aplicável à relação contratual de multipropriedade , pois os adquirentes são destinatários finais do produto imobiliário, sendo irrelevante a disponibilização facultativa da fração no pool hoteleiro; o art. 1.358-B do CC, introduzido pela Lei n. 13.777/2018, expressamente prevê a aplicação supletiva e subsidiária da legislação consumerista aos contratos de multipropriedade.2. A omissão da vendedora quanto à existência de Área de Preservação Permanente de 30.163,00m², averbada na matrícula do imóvel antes da celebração do contrato, viola o dever de informação previsto no art. 6º, III, do CDC; o argumento de que o gravame é declaratório não afasta a obrigação de informar, tampouco a alegação de supressio, pois os adquirentes não tinham ciência da APP a partir da documentação contratual recebida.3. A alteração unilateral da incorporação, com acréscimo de 138 unidades habitacionais e consequente redução das áreas comum e global da unidade adquirida, configura inadimplemento contratual , em violação ao art. 43, IV, da Lei n. 4.591/64, que veda ao incorporador alterar o projeto sem autorização unânime dos interessados, independentemente do registro do instrumento na matrícula; a cláusula contratual que autorizava a modificação é nula, por impor ao consumidor sujeição unilateral a alterações prejudiciais, nos termos do art. 51, I e IV, do CDC.4. A inversão da cláusula penal é cabível, com fundamento na ratio decidendi do Tema 971 do STJ, que veda a estipulação de cláusula penal exclusivamente em favor do promitente vendedor em contrato de adesão sujeito ao CDC; o percentual de 20% sobre o valor integralizado é razoável e proporcional, correspondendo ao patamar que o próprio contrato previa para o inadimplemento do adquirente.5. A retenção de taxa de fruição é incabível quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora, pois o art. 67-A, §2º, III, da Lei n. 13.786/2018 aplica-se apenas às hipóteses de desfazimento por inadimplemento absoluto do adquirente. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. Recurso desprovido. Sentença de procedência mantida.Tese de julgamento: 1. A alteração unilateral do projeto de incorporação, com redução das áreas comum e global da unidade adquirida, somada à omissão de informação sobre Área de Preservação Permanente averbada na matrícula antes da contratação, configura inadimplemento contratual por culpa exclusiva da vendedora, autorizando a rescisão do contrato com restituição integral dos valores pagos e inversão da cláusula penal . 2. O CDC é aplicável aos contratos de multipropriedade , nos termos do art. 1.358-B do CC, sendo irrelevante a disponibilização facultativa da fração no pool hoteleiro para afastar a qualificação dos adquirentes como consumidores finais.(Apelação Cível, Nº 50062011220248210101, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alexandre Fernandes Gastal, Julgado em: 25-06-2026) Quanto ao percentual da cláusula penal, a sentença fixou 10% sobre o valor do contrato, afastando a cumulação com os 20% sobre valores pagos. Esse percentual é adequado e proporcional, guarda correspondência com o previsto na cláusula contratual e reflete o entendimento consolidado desta Câmara para casos semelhantes. A redução postulada pela apelante não tem fundamento, pois o art. 413 do Código Civil autoriza a redução pelo magistrado quando o valor for excessivo, o que não é o caso de 10% sobre o valor contratual em hipótese de inadimplemento culposo que acarretou a rescisão integral de três contratos. Da inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial A apelante invoca a teoria do adimplemento substancial para sustentar que, estando o empreendimento entregue e em operação, o inadimplemento seria de importância mínima e não justificaria a rescisão contratual. O argumento não pode ser acolhido. A teoria do adimplemento substancial pressupõe que o descumprimento contratual seja de importância secundária, residual em relação ao conjunto das obrigações assumidas, de modo que a resolução do contrato se revelaria desproporcional em relação ao inadimplemento praticado. O instituto não se aplica quando o descumprimento atinge elemento essencial do objeto contratado. No caso dos autos, as obrigações inadimplidas pela apelante não são acessórias. O adquirente pagou por uma fração de unidade imobiliária com dimensões específicas, expressamente descritas em contrato, em empreendimento projetado para 445 unidades. Recebeu uma fração com 12% menos de área total e 20% menos de área comum, em empreendimento com 31% mais de unidades do que o originalmente contratado. Não se trata de pequena variação técnica inevitável: trata-se da entrega de um produto substancialmente diferente do que foi vendido. Além disso, o apelado quitou integralmente os três contratos. A situação é ainda mais relevante pelo fato de que o pagamento foi feito com base em especificações que não foram honradas pela vendedora. Permitir que a teoria do adimplemento substancial sirva para proteger a incorporadora nessa circunstância inverteria sua função, eis que o instituto existe para proteger o credor, não para blindar o devedor que entregou produto inferior ao contratado. Da redução dos honorários advocatícios A apelante postula, subsidiariamente, a redução do percentual dos honorários advocatícios fixados na origem em 10% sobre o valor da condenação. O pedido não merece acolhida. O percentual de 10% está dentro do intervalo previsto no art. 85, § 2º, do CPC, é razoável diante da complexidade da causa, do valor da condenação e do trabalho desenvolvido pela advogada do apelado. Não há fundamento para redução. Por outro lado, na forma do art. 85, § 11, do CPC, os honorários fixados na origem ficam majorados para 12% sobre o valor da condenação, em razão do trabalho adicional desenvolvido em grau recursal, respeitados os limites do § 2º do mesmo artigo. Ante ao exposto, NEGO PROVIMENTO ao re urso, nos termos da fundamentação. Diligências legais. Intime-se.