5005146-12.2023.4.03.6110

PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal de Sorocaba Avenida Antônio Carlos Comitre, 295, Parque Campolim, Sorocaba - SP - CEP: 18047-620 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5005146-12.2023.4.03.6110 AUTOR: ROGERIO ALVES DAMASCENO ADVOGADO do(a) AUTOR: LEANDRO MONTEIRO DE OLIVEIRA - SP327552 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A ADVOGADO do(a) REU: JOAO ALBERTO GRACA - SP165598-A SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário, com pedido de desconstituição da consolidação da propriedade e tutela de urgência, ajuizada por ROGÉRIO ALVES DAMASCENO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. Conforme narrado na petição inicial (ID 294508940), o autor celebrou com a ré, em 15/03/2016, contrato de financiamento habitacional nº 844441166615, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida / Sistema Financeiro de Habitação (SFH), com recursos do FGTS, tendo por objeto o imóvel situado na Rua Ondina Vilas Boas Albergoni, nº 327, Parque São Bento, Sorocaba/SP, descrito na matrícula nº 179.858 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Sorocaba. O financiamento correspondeu ao valor de R$ 161.000,00, em 360 (trezentas e sessenta) parcelas mensais, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), com taxa de juros nominais de 7,66% ao ano e atualização do saldo devedor pela Taxa Referencial (TR). O autor sustenta ter incorrido em inadimplência a partir de janeiro de 2023, em razão de redução brusca e inesperada de sua renda líquida, que teria caído de R$ 5.639,42 (na época da contratação) para R$ 2.484,00. Afirma que as parcelas, ao contrário do esperado no sistema SAC, não decresceram ao longo do tempo, e que a cobrança de Taxa de Administração de R$ 25,00 mensais, além de tarifas e encargos não justificados, tornariam o contrato abusivo. Requereu, entre outros: adequação das parcelas ao limite de 30% de sua renda (R$ 745,20), com fundamento na Lei nº 8.692/1993; substituição da taxa de juros pela taxa média do Bacen; nulidade da taxa de administração mensal; nulidade de tarifas do custo efetivo total (CET); e a desconstituição dos atos expropriatórios. A ação foi inicialmente distribuída ao JEF de Sorocaba, que indeferiu a tutela de urgência (ID 300266846) e, posteriormente, declarou sua incompetência ao verificar que o cerne da controvérsia havia se deslocado para a desconstituição da consolidação da propriedade, retificando o valor da causa para R$ 201.364,79 — correspondente ao valor do imóvel consolidado em nome da CEF (ID 331344422). A CEF apresentou contestação (ID 307654426), pugnando pela total improcedência dos pedidos. Sustentou a legalidade da taxa de juros, a inexistência de anatocismo, a regularidade da Taxa de Administração com fundamento na Resolução CMN nº 3.932/2010, e a ausência de previsão contratual para vinculação das parcelas à renda do mutuário. O autor apresentou réplica (ID 309576426) e juntou parecer técnico contábil particular (ID 309576440), elaborado pela perita Anita Paula Pereira (CONPEJ nº 02.00.1121 – Ciuax Consultoria em Perícias Bancárias), apontando a existência de cobrança de taxa de administração indevida, juros acima da média Bacen e aumento abusivo das parcelas. A CEF informou a ocorrência da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária (ID 325186803), conforme certidão atualizada da matrícula (ID 325186809), na qual consta a Averbação nº 5 (Av.5), lavrada por decurso de prazo legal sem pagamento das prestações. Foram designadas audiências de conciliação. A primeira, realizada em 28/06/2024 (no âmbito do JEF), restou prejudicada pela ausência da parte autora, que não indicou endereço eletrônico no prazo fixado (ID 330131659). A segunda, designada para 28/08/2025 no CECON vinculado à 4ª Vara Federal de Sorocaba, também restou prejudicada pela ausência da parte autora (ID 415330166). A parte autora não apresentou qualquer justificativa para as ausências. A Contadoria Judicial (CECALC) apresentou parecer técnico (ID 425746316), concluindo que, sob a perspectiva aritmética e de conformidade com o contrato, os demonstrativos apresentados pela CEF refletem corretamente os termos avençados entre as partes, ao passo que os cálculos do autor foram elaborados com base no entendimento de seu assistente técnico sobre como o contrato deveria ser revisto. Após a vista das partes, a CEF requereu a homologação dos cálculos (ID 564768984). O autor impugnou o parecer da Contadoria (ID 582690002), sustentando que a análise foi meramente aritmética e não apreciou o mérito jurídico das abusividades contratuais. Os autos foram conclusos para sentença. É o relatório. II – FUNDAMENTAÇÃO Ato atentatório à dignidade da justiça Preliminarmente ao exame do mérito, cumpre registrar fato de relevância processual. A parte autora solicitou expressamente, na petição inicial (ID 294508940), a designação de audiência de conciliação, afirmando reiteradamente seu interesse em adimplir as parcelas do financiamento. Foram designadas duas audiências de conciliação para que as partes pudessem buscar a autocomposição do conflito. Em ambas as oportunidades — em 28/06/2024 (ID 330131659) e em 28/08/2025 (ID 415330166) — a parte autora não compareceu e não apresentou qualquer justificativa para suas ausências. A conduta da parte autora configura ato atentatório à dignidade da justiça, nos termos do art. 334, § 8º, do Código de Processo Civil, que sanciona o não comparecimento injustificado à audiência de conciliação designada a pedido da própria parte. Impõe-se, portanto, a aplicação de multa no valor de 2% sobre o valor da causa (R$ 201.364,79), a ser revertida em favor da União (art. 334, § 8º, c/c art. 97 do CPC). Destaca-se que a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade da justiça eventualmente concedida ao autor não alcança as sanções processuais, uma vez que estas têm natureza punitiva e decorrem do comportamento da parte no processo, não se confundindo com despesas processuais propriamente ditas. Do mérito 1. Da inaplicabilidade da Lei nº 8.692/1993 e do limite de comprometimento de renda de 30% O autor pretende a fixação da prestação mensal em R$ 745,20, correspondente a 30% de sua renda líquida mensal de R$ 2.484,00, com fundamento na Lei nº 8.692/1993, que instituiu o Plano de Comprometimento da Renda (PCR) como modalidade de reajustamento de contratos de financiamento habitacional no âmbito do SFH. O pedido não merece acolhida. A Lei nº 8.692/1993 previu o PCR como uma modalidade opcional de reajustamento das prestações habitacionais, vinculando o valor da parcela a um percentual da renda auferida pelo mutuário. Contudo, referida modalidade depende de expressa previsão contratual, não sendo de adoção cogente ou automática em todos os contratos do SFH. No caso dos autos, o contrato celebrado entre as partes (ID 323772576) não previu a adoção ao Plano de Comprometimento da Renda. O sistema de reajustamento pactuado foi o SAC (Sistema de Amortização Constante), com atualização do saldo devedor pela TR e recálculo anual das prestações, conforme expressamente consta do extrato contratual (ID 307654430) e da própria certidão de matrícula do imóvel (ID 325186809). Não há qualquer cláusula que vincule o valor da parcela a um percentual da renda auferida pelo contratante. Sendo assim, é inaplicável o art. 2º da Lei nº 8.692/1993 ao presente contrato, pois a norma não pode ser imposta unilateralmente pelo mutuário em contrato que não aderiu à referida modalidade. Acrescente-se que a variação na renda do mutuário constitui fato ordinário, especialmente em contratos celebrados com prazo de amortização longo de 30 (trinta) anos, como no presente caso. A oscilação de renda ao longo da vida do contrato é circunstância previsível e inerente a qualquer financiamento de longo prazo, não configurando, por si só, fundamento suficiente para a revisão unilateral dos termos avençados entre as partes. Esse entendimento é pacífico na jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 3ª Região: "4. O contrato foi firmado livremente, sem vício de vontade, e utiliza o Sistema de Amortização Constante (SAC), que não implica capitalização de juros e é admitido pela jurisprudência. 5. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos do SFH não autoriza, por si só, a nulidade de cláusulas, sendo necessária a demonstração concreta de abusividade, o que não ocorreu. 6. A taxa de juros contratada está dentro dos limites legais e abaixo da média de mercado à época, não configurando abusividade. 7. Não há previsão contratual de vinculação das parcelas à renda do mutuário, sendo inaplicável o limite de 30% pretendido. Redução de renda ou desemprego não justificam alteração unilateral das condições pactuadas." (TRF-3 - ApCiv: 50031625920214036143, Relator.: Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, Data de Julgamento: 11/05/2026, 1ª Turma, Data de Publicação: 14/05/2026) No mesmo sentido: TRF-3 - ApCiv: 50094283220244036119, Relator.: Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, Data de Julgamento: 28/11/2025, 1ª Turma, Data de Publicação: 02/12/2025; e TRF-3 - AI: 50192564220254030000, Relator.: Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, Data de Julgamento: 02/02/2026, 1ª Turma, Data de Publicação: 06/02/2026. 2. Da variação no valor das parcelas e da conformidade contratual O autor questiona a variação no valor da parcela ao longo do tempo, sustentando que a aplicação dos termos contratuais resultaria em prestação de R$ 1.237,99, quando a parcela atual é de R$ 1.561,20. Essa alegação não encontra respaldo nos autos. O parecer da Contadoria Judicial (ID 425746316), elaborado pela Central de Cálculos Judiciais (CECALC) desta Justiça Federal, concluiu expressamente que os demonstrativos de evolução contratual apresentados pela CEF refletem os termos avençados no contrato e estão corretos do ponto de vista aritmético. A Contadoria esclareceu, de forma objetiva, que os cálculos apresentados pelo autor foram confeccionados com base no entendimento de seu assistente técnico sobre como o contrato deveria ser revisto — e não com base nos termos efetivamente pactuados. O parecer técnico particular juntado pelo autor (ID 309576440), elaborado pela Ciuax Consultoria em Perícias Bancárias, constitui prova unilateral produzida a pedido e no interesse da parte autora, não tendo o condão de afastar as conclusões do expert judicial imparcial designado pelo Juízo. As divergências entre os valores apresentados pelo assistente técnico do autor e o contrato decorrem, precisamente, da metodologia distinta de revisão proposta pelo técnico da parte, que pressupõe a alteração de condições contratuais que, como se demonstrará, não se revelam abusivas. Não se verifica, portanto, qualquer inobservância contratual por parte da CEF na definição do valor das prestações. 3. Da taxa de juros remuneratórios O autor questiona a taxa de juros contratada de 7,93% ao ano, alegando que estaria acima da média de mercado, que seria de 7,17%. A alegação não procede. Inicialmente, o próprio extrato contratual da CEF (ID 307654430) e o contrato firmado entre as partes (ID 323772576, ID 325186809) indicam a taxa nominal anual de 7,66% (efetiva 7,9347%, com o redutor FGTS aplicável ao Programa Minha Casa Minha Vida). A divergência nos percentuais indicados ao longo das peças do autor já denota imprecisão técnica em sua argumentação. Ainda que se adotasse o parâmetro de 7,17% ao ano apresentado pelo autor como "taxa média de mercado", esse parâmetro corresponde, na realidade, à média de juros cobrada pela própria CEF — e não à média geral de mercado. A utilização de um único agente financeiro como parâmetro de comparação não é metodologicamente adequada para aferição da abusividade. A jurisprudência do TRF-3 é firme no sentido de que a simples superação da taxa média de mercado não implica, automaticamente, abusividade da taxa de juros. Apenas nos casos em que há superação significativa e comprovada é que se pode cogitar de abusividade, o que não ocorreu no presente caso. A diferença apontada pelo autor — de 7,66% para 7,17% ao ano — é ínfima e não configura desequilíbrio contratual. Além disso, conforme a jurisprudência do TRF-3 já transcrita, a taxa de juros contratada foi pactuada livremente, sem vício de vontade, e está dentro dos limites legais, não configurando abusividade. 4. Da taxa de administração O autor questiona a cobrança da taxa de administração de R$ 25,00 mensais, pretendendo sua nulidade e devolução. O pedido não merece acolhida. A cobrança da Taxa de Administração (Taxa Operacional Mensal – TOM) está expressamente prevista no contrato firmado entre as partes (ID 323772576 e ID 325186809), compondo o encargo mensal inicial de R$ 1.539,56 já à época da contratação. O valor de R$ 25,00 mensais está em conformidade com o art. 38 da Resolução CCFGTS nº 702/2012, que estabelece o valor máximo de R$ 25,00 para a referida taxa em operações com pessoas físicas no âmbito do SFH/FGTS. A referida cobrança tem previsão legal expressa na Resolução do Conselho Monetário Nacional e representa a retribuição pelos custos com a administração do contrato de financiamento habitacional. Nesse sentido, está consolidada a jurisprudência do TRF-3ª Região: "Não é abusiva a cobrança de taxa de administração ou taxa de risco de crédito quando prevista em contrato, uma vez que há também previsão legal para sua incidência. Nesse sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recurso especial em ação civil pública (REsp 1.568.368/SP)." (TRF-3 - ApCiv: 50030609420204036103, Relator.: Gab. 01 - DES. FED. VALDECI DOS SANTOS, Data de Julgamento: 10/03/2022, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 15/03/2022) 5. Das tarifas e despesas do Custo Efetivo Total (CET) O autor questiona a planilha de evolução do contrato onde constam valores da operação e despesas da contratação, defendendo que o custo do empreendimento seria do empreendedor e não do consumidor, e alegando que representariam serviços não informados previamente. O pedido não procede. A parte autora não comprovou a cobrança de quaisquer valores fora dos termos avençados no contrato — termos estes com os quais houve expressa aquiescência do contratante. O próprio contrato (ID 323772576) contém declaração dos devedores fiduciantes de ciência sobre o Custo Efetivo Total (CET), as taxas, os fluxos e o saldo devedor. Sequer foi juntada a alegada planilha de evolução com supostas despesas "extras" cobradas indevidamente. Não há nos autos qualquer evidência de cobrança de valores além daqueles expressamente previstos no instrumento contratual. Na ausência de prova mínima de cobrança indevida, descabe a pretensão revisional quanto a esse ponto. 6. Da consolidação da propriedade A certidão de matrícula do imóvel atualizada (ID 325186809) demonstra que a consolidação da propriedade em nome da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (Averbação nº 5 – Av.5) foi lavrada regularmente, por decurso do prazo legal sem pagamento das prestações pelos devedores fiduciantes, na forma do art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Diante da improcedência de todos os pedidos revisionais deduzidos pelo autor, e não havendo nos autos qualquer elemento que indique irregularidade no procedimento extrajudicial de consolidação, não há fundamento para a desconstituição da consolidação da propriedade. 7. Síntese conclusiva Em suma, a análise das teses jurídicas e fáticas deduzidas pelo autor conduz às seguintes conclusões: A Lei nº 8.692/1993 é inaplicável ao contrato dos autos, por ausência de previsão contratual de adesão ao PCR; A variação de renda do mutuário não constitui fundamento suficiente para a revisão unilateral das condições contratuais pactuadas; As parcelas cobradas pela CEF estão em conformidade com os termos avençados no contrato, conforme atestado pela Contadoria Judicial (ID 425746316); A taxa de juros contratada não é abusiva, pois a diferença em relação ao parâmetro indicado pelo autor é ínfima e não demonstra desequilíbrio contratual; A Taxa de Administração de R$ 25,00 mensais tem previsão contratual e legal expressa, estando em conformidade com a Resolução CCFGTS nº 702/2012; Não foi comprovada a cobrança de tarifas ou despesas fora dos termos avençados no contrato; A consolidação da propriedade em nome da CEF foi procedida regularmente, nos termos da Lei nº 9.514/1997. III – DISPOSITIVO Ante o exposto: Aplico à parte autora a multa por ato atentatório à dignidade da justiça, no valor de R$ 4.027,29 (quatro mil e vinte e sete reais e vinte e nove centavos), correspondente a 2% (dois por cento) sobre o valor da causa de R$ 201.364,79, nos termos do art. 334, § 8º, do Código de Processo Civil, a ser revertida em favor da União; JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por ROGÉRIO ALVES DAMASCENO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, pelos fundamentos expostos. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos procuradores da ré, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (R$ 201.364,79), nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observada a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, ressalvada a multa por ato atentatório à dignidade da justiça, que não se sujeita à mencionada suspensão. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Sorocaba/SP, data da assinatura eletrônica. ADSON JEAN MENDES LAVOR Juiz Federal Substituto