5005011-48.2020.4.03.6128

PODER JUDICIÁRIO Rede de Apoio 4.0 - Plano 29 Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5005011-48.2020.4.03.6128 AUTOR: BALANCAS JUNDIAI INDUSTRIA E COMERCIO LTDA. ADVOGADO do(a) AUTOR: GUILHERME SACOMANO NASSER - SP216191 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A ADVOGADO do(a) REU: PAULO HENRIQUE MAGALHAES BARROS - SP455940 ADVOGADO do(a) REU: MARCOS RIGONY MENEZES COSTA - SP479821 TERCEIRO INTERESSADO: PERITO FERNANDO SOARES SALLES, TOP LEAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO TOP LEAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA: ADILSON LUIZ COLLUCCI - SP53300 SENTENÇA Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com anulatória de ato e pedido de tutela antecipada, ajuizada por BALANÇAS JUNDIAÍ INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, posteriormente ampliada para incluir no polo passivo TOP LEAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. Narra em síntese que sua fundação ocorreu no ano de 1984 e atua no segmento de comércio e indústria de balanças de precisão. Em 25 de junho de 2013, celebrou com a CEF a Cédula de Crédito Bancário n. 25.2109.737.0000001-30 (Crédito Especial CAIXA Empresa — Parcelado — Taxa de Juros Flutuante), no valor de R$ 1.500.000,00, com sistema de amortização SAC, 3 meses de carência e 45 prestações mensais de amortização, com vencimento da última em 26/06/2017. Como garantia, constituiu alienação fiduciária sobre o imóvel de sua sede (Av. Marginal do Rio Jundiaí, nº 400, Várzea Paulista/SP — matrícula 3.576), avaliado contratualmente em R$ 2.031.000,00, conforme Termo de Constituição de Alienação Fiduciária (Id 44412275). A autora afirma ter quitado as 3 parcelas referentes ao período de carência (jul–ago/2013) e 33 das 45 parcelas de amortização (out/2013 a jun/2016), totalizando, em valores históricos, R$ 1.643.093,72. Em razão de dificuldades financeiras, deixou de pagar as parcelas a partir de setembro de 2016, e a CEF consolidou a propriedade fiduciária do imóvel em janeiro de 2017. Diante do risco de alienação do imóvel sede por preço que considerou vil, a autora ajuizou, em 2017, a ação de n. 5001415-61.2017.4.03.6128, tendo obtido sentença transitada em julgado que determinou à CEF observar a proporção mínima de 50% entre o valor de avaliação e o lance mínimo aceitável nos leilões extrajudiciais, nos termos do art. 891, parágrafo único, do CPC. Após o trânsito em julgado, a autora afirma ter buscado repetidamente a renegociação da dívida e a obtenção de extratos e planilha de evolução do saldo devedor, sem êxito, pois a CEF teria se recusado a fornecer tais informações. A autora então contratou perito técnico particular que, com base nas condições contratuais, apurou saldo devedor de R$ 681.955,22, recalculado para novembro de 2020. Em novembro de 2020, a autora tomou conhecimento de novo leilão extrajudicial em andamento para a alienação do imóvel sede. Em 24 de novembro de 2020, a empresa TOP LEAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. arrematou o imóvel pelo valor de R$ 1.539.099,35, correspondente ao preço mínimo estabelecido para o 2º Leilão Público nº 2011/2020, conforme Termo de Arrematação (Id 44412271) e registros bancários (Id 44412256). A presente ação foi ajuizada em 24 de novembro de 2020 — mesmo dia do leilão —, com pedido de tutela antecipada para suspender a hasta pública, além de pedido de julgamento de procedência para: (a) suspender definitivamente o leilão; (b) obrigar a CEF a apresentar extratos e planilha de evolução da dívida; e (c) ter reconhecido o saldo devedor de R$ 681.955,22 apurado por perito particular. Atribuiu à causa o valor de R$ 10.000,00 para fins fiscais. A petição inicial foi instruída com documentos. Custas judiciais parcialmente recolhidas (Id 43073924). Por decisão de Id 42512777 foi indeferido o pedido de tutela provisória, sob o fundamento de ausência de prova inequívoca de adimplência e de ilegalidade no procedimento expropriatório. O processo foi encaminhado à Central de Conciliação (CECON), com determinação para que a CEF apresentasse documentos comprovando a evolução da dívida. Interposto Agravo de Instrumento, foi indeferido o efeito suspensivo requerido (Id 42917233). Citada, a Caixa Econômica Federal - CEF apresentou contestação em Id 44412119. Requereu (i) o chamamento ao processo da arrematante TOP LEAN; (ii) afirmou a legalidade integral do procedimento de consolidação e dos leilões; (iii) alegou ausência de interesse de agir da autora para revisão de pactos extintos; e (iv) sustentou a inaplicabilidade do CDC à relação. Tentativas de conciliação na CECON, que restaram infrutíferas (Id 45511485, Id 84542909 e Id 121348986). Réplica apresentada pela Autora em Id 47526610, refutando os argumentos da CEF, reiterando os pedidos e requerendo a produção de prova pericial contábil. A CEF manifestou-se afirmando não ter provas a produzir (Id 47542307). Em Id 256533657 a autora peticionou nos autos, reiterando a necessidade de nomeação de perito judicial e suscitando, com base em jurisprudência do TJSP (Ap. n. 1003685-97.2020.8.26.0292), a existência de enriquecimento sem causa da CEF/TOP LEAN pela diferença entre o valor de arrematação (R$ 1.539.099,35) e o saldo devedor real (R$ 681.955,22), pleiteando a condenação da CEF à restituição de R$ 857.144,13 (ou, preferencialmente, R$ 1.298.044,78, com base no valor de avaliação). Foi produzida perícia judicial contábil pelo perito Fernando Soares Salles (laudo de 29/02/2024, Id 316233980). O laudo concluiu que o saldo devedor em 24/11/2020 era de R$ 707.740,42, após: apuração do saldo devedor de R$ 399.999,79 em 25/06/2016 (data do último pagamento) e atualização pelo CDI CETIP acumulado no período, acrescido de taxa de sobrepreço de 0,46% ao mês e multa de 2%. O assistente técnico da autora, Rubens Vasques, emitiu Parecer Convergente confirmando os cálculos periciais (Id 318053919). A CEF impugnou o laudo pericial (Id 466539040), sustentando que o perito teria aplicado parâmetros equivocados: segundo a CEF, após a configuração do inadimplemento e decurso de 60 dias, o contrato passa à situação de "Crédito em Atraso" (CA), devendo incidir a Cláusula Décima Nona da CCB (comissão de permanência: CDI + 2% ao mês), e não a taxa ordinária de encargos do item III, campo 8 (CDI + 0,46% ao mês). Com base em sua simulação, a CEF apresenta saldo devedor de R$ 1.483.144,66 na mesma data-base. Por decisão de 05/08/2025 (Id 410909875), o juízo determinou: (i) a citação dos arrematantes do imóvel (TOP LEAN) para integrarem a relação processual; (ii) a intimação da autora para emendar a petição inicial, adequando o valor da causa ao benefício econômico efetivamente pretendido; e (iii) a intimação da CEF para esclarecer e comprovar, de forma expressa, o valor da dívida por ocasião do leilão, manifestando-se expressamente sobre o laudo pericial. Em 17/09/2025, a autora emendou a petição inicial, adequando o valor da causa para R$ 1.539.099,35 (valor de alienação do imóvel) (Id 427009644). Em 16/10/2025, a TOP LEAN apresentou sua contestação (Id 438179726), sustentando: a regularidade da arrematação; a boa-fé objetiva na aquisição; a ilegitimidade passiva para discutir o valor da dívida e a aplicabilidade do CDC; a existência de ato jurídico perfeito e direito adquirido; a eficácia do contrato de locação celebrado em 01/03/2021 como reconhecimento da propriedade da TOP LEAN; e a aplicabilidade do art. 30 da Lei n. 9.514/1997. A autora apresentou Alegações Finais/Réplica (Id 327055374) e réplica à contestação da TOP LEAN (Id 562233848) e manifestação final sobre o laudo pericial (Id 562244114), requerendo o julgamento de procedência da ação com base no laudo pericial judicial. Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO A controvérsia posta nos autos reside na validade da consolidação da propriedade fiduciária e da subsequente alienação extrajudicial do imóvel sede da autora, bem como na correta apuração do saldo devedor do contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal. A autora sustenta que a CEF se recusou a fornecer informações necessárias à verificação da dívida, que o saldo devedor efetivo à época do leilão era substancialmente inferior ao valor obtido na arrematação do imóvel e que houve enriquecimento sem causa da instituição financeira e da arrematante em razão da expressiva diferença entre o valor da venda e o montante efetivamente devido. A CEF, por sua vez, defende a regularidade do procedimento de consolidação e dos leilões, bem como a correção dos encargos contratuais aplicados após o inadimplemento, impugnando o laudo pericial judicial que apurou saldo devedor inferior ao por ela calculado. Já a arrematante TOP LEAN sustenta a validade da aquisição realizada em leilão, a proteção decorrente de sua boa-fé e a existência de ato jurídico perfeito, opondo-se à desconstituição da arrematação ou a qualquer pretensão que afete sua propriedade sobre o imóvel. Da preliminar: A TOP LEAN arguiu sua ilegitimidade passiva para discutir o valor da dívida e a aplicabilidade do CDC, por não ser parte da relação contratual originária (Id 438179726). A preliminar merece parcial acolhimento. Com efeito, a TOP LEAN não é devedora das obrigações contratuais decorrentes da Cédula de Crédito Bancário celebrada entre a autora e a CEF, nem é parte legítima para discutir a abusividade de encargos contratuais ou a aplicabilidade do CDC. A relação de crédito estabeleceu-se exclusivamente entre a autora (fiduciante) e a CEF (fiduciária/credora). Todavia, a TOP LEAN é parte legítima para figurar no polo passivo no que se refere à discussão sobre a manutenção de sua propriedade, pois é titular do bem imóvel cujos atos de leilão e arrematação constituem objeto parcial desta demanda. Sua participação no feito atende às balizas fixadas pela decisão de conversão em diligência (Id 410909875) e ao entendimento jurisprudencial do TRF3 sobre a necessidade de integração do adquirente do imóvel à lide, precisamente para salvaguardar o devido processo legal e o direito ao contraditório. Assim, no que tange à validade do procedimento expropriatório e à manutenção da propriedade adquirida em leilão, a TOP LEAN ostenta legitimidade passiva. Ultrapassada a análise da preliminar, passo ao exame do mérito. O sistema de alienação fiduciária em garantia, regulado pela Lei n. 9.514/1997, representa mecanismo legal legítimo e constitucional de garantia do crédito imobiliário. Sua constitucionalidade e legalidade são reiteradamente reconhecidas pela jurisprudência do TRF3, conforme acórdãos citados nas decisões proferidas nestes autos (Id 42512777) e (Id 54472408). Da análise dos autos, verifica-se que a CEF observou os seguintes requisitos formais previstos nos arts. 26, 26-A e 27 da Lei n. 9.514/1997: (i) A devedora fiduciante foi regularmente intimada para purgar a mora, conforme comprova a averbação nº 6 na matrícula n. 3.576, registrada pelo Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Várzea Paulista em 28/03/2017, sem que a purgação fosse realizada (Id 438179726); (ii) A consolidação da propriedade em favor da CEF ocorreu em janeiro de 2017, após o regular transcurso do procedimento de intimação; (iii) Foram realizados leilões públicos em 2017, suspensos em razão de decisão judicial anterior, e novos leilões em 2020 (1º Leilão em 10/11/2020 e 2º Leilão em 24/11/2020), todos com divulgação em jornal e sítio eletrônico, em conformidade com o art. 27, §§ 2º-A e 2º-B da Lei n. 9.514/1997 (com redação da Lei n. 13.465/2017), inclusive com comunicação da devedora acerca dos leilões e do direito de preferência de compra, conforme documentado nos e-mails dos autos (Id 44412286) e (Id 44412292); (iv) O lance mínimo do 2º Leilão (R$ 1.539.099,35) observou a proporção mínima de 50% entre o valor de avaliação (R$ 1.980.000,00) e o preço mínimo, cumprindo o determinado pela sentença transitada em julgado na ação anterior n. 5001415-61.2017.4.03.6128; (v) A autora foi cientificada do direito de preferência de compra previsto no art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997 e não o exerceu, conforme documentado nos e-mails trocados entre a CEF e o representante da autora (Filipo Zampa) entre julho e novembro de 2020 (Id 44412297). Nenhum vício formal capaz de nulificar o procedimento expropriatório restou demonstrado nos autos. A ação n. 5001415-61.2017.4.03.6128 questionou apenas o preço vil do lance mínimo — questão superada pelo cumprimento da proporção de 50% nos leilões de 2020 — e não impugnou a regularidade da notificação para purga da mora. O pedido de tutela provisória para suspender o leilão foi indeferido em primeira instância e o indeferimento mantido em grau recursal (Id 54472408). Portanto, tem-se por regular o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais realizados pela CEF, bem como a validade da arrematação levada a efeito pela TOP LEAN, em 24 de novembro de 2020. Da manutenção da propriedade da TOP LEAN A TOP LEAN arrematou o imóvel em leilão público regular, adquiriu-o por escritura pública em 02/02/2021 e tomou a posse do bem, inclusive locando-o à própria autora a partir de 01/03/2021 (Id 438179726). O adquirente em leilão de imóvel objeto de alienação fiduciária que cumpriu os requisitos legais tem seu direito de propriedade protegido como ato jurídico perfeito (art. 5º, XXXVI, da CF/88). A autora, ao celebrar contrato de locação com a TOP LEAN em 01/03/2021, reconheceu de fato, ainda que não juridicamente de forma irretratável, a situação possessória e proprietária da arrematante. Observe-se que o art. 30 da Lei n. 9.514/1997 protege o adquirente em leilão regular contra ações meramente dilatórias e afirma que controvérsias sobre cláusulas contratuais ou sobre o montante da dívida devem ser resolvidas em perdas e danos, sem prejuízo da propriedade do arrematante de boa-fé. Essa é precisamente a solução que se adota na presente sentença. Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. Art. 27-A. Nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de 2 (dois) ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a 1 (uma) parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo, por meio de consolidação da propriedade e leilão de todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos, por meio de consolidação e leilão de cada imóvel em sequência, à medida do necessário para satisfação integral do crédito. Mantém-se, portanto, a propriedade da TOP LEAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. sobre o imóvel matriculado sob n. 3.576 no Registro de Imóveis da Comarca de Várzea Paulista/SP, não sendo caso de anulação do leilão ou da escritura pública de aquisição. Da apuração do saldo devedor — análise do laudo pericial judicial O cerne da presente demanda reside na questão do saldo devedor real na data do leilão (24/11/2020) e nas consequências jurídicas da discrepância entre esse saldo e o valor obtido na arrematação. O laudo pericial judicial, elaborado pelo perito nomeado pelo Juízo, Fernando Soares Salles (laudo Id 316233980, de 29/02/2024), apurou saldo devedor de R$ 707.740,42 na data de 24/11/2020. A metodologia adotada: Tomou como ponto de partida o saldo devedor apurado em 25/06/2016, data da última prestação quitada, no valor de R$ 399.999,79; Atualizou-o pela variação do CDI CETIP acumulado no período de junho de 2016 a novembro de 2020; Acresceu a taxa de sobrepreço de 0,46% ao mês (conforme item III, campo 8 da CCB); Aplicou multa contratual de 2% sobre o valor apurado; Evitou duplicidade de encargos (bis in idem). O Assistente Técnico da autora, Rubens Vasques (Contador, CRC 1SP063221/O-0; CNPC n. 1940), emitiu Parecer Convergente, confirmando expressamente a correção da metodologia e do resultado pericial (Id 318053919). A CEF impugnou o laudo (Id 466539040), sustentando que, após a configuração da inadimplência e decurso de 60 dias, deveria incidir a Cláusula Décima Nona da CCB (comissão de permanência: CDI acrescido da taxa de rentabilidade de 2% ao mês), apresentando simulação com saldo devedor de R$ 1.483.144,66 na mesma data-base. O argumento da CEF não prospera pelas seguintes razões: a) A Cláusula Décima Nona do contrato prevê comissão de permanência composta por CDI + taxa de rentabilidade de 2% ao mês para o período de inadimplência. Contudo, a cobrança de comissão de permanência tem sido restringida pela jurisprudência consolidada do STJ, que veda a cumulação de comissão de permanência com outros encargos moratórios, como multa contratual e juros de mora (Súmulas 294, 296 e 472 do STJ), sendo vedada a cobrança em patamar superior aos encargos remuneratórios e moratórios normais do contrato quando excessiva. b) O perito judicial, nomeado por este Juízo e dotado de fé pública, adotou metodologia tecnicamente fundamentada, calculando os encargos contratuais sem duplicidade, respeitando o princípio vedador do enriquecimento ilícito e afastando a incidência de encargos que configurariam bis in idem sobre o mesmo período de inadimplência. A metodologia escolhida pelo perito — CDI + 0,46% ao mês + multa de 2% — corresponde à aplicação dos encargos remuneratórios originais do contrato (item III, campo 8 da CCB) ao período de inadimplência, o que se mostra razoável e tecnicamente adequado. c) A adoção da Cláusula Décima Nona com CDI + 2% ao mês (comissão de permanência) pelo período de inadimplência resulta em saldo de R$ 1.483.144,66, valor superior ao próprio preço de arrematação (R$ 1.539.099,35) e significativamente acima do valor de avaliação do imóvel considerado em 2020 (R$ 1.980.000,00). Tal cálculo, se acolhido, levaria à conclusão absurda de que a CEF ainda teria crédito remanescente contra a autora após a arrematação do imóvel por valor próximo ao máximo de avaliação — resultado que ofende a equidade e o princípio da proporcionalidade na relação contratual. d) O laudo pericial judicial foi elaborado por perito de confiança do Juízo, com estrita observância das determinações judiciais e dos critérios técnico-contábeis aplicáveis. Não há nos autos prova técnica capaz de infirmar suas conclusões. A simples apresentação de planilha unilateral pela CEF, sem o respaldo de contraprova pericial qualificada produzida em contraditório, não é suficiente para afastar as conclusões do laudo judicial. e) Cabe salientar que a CEF, ao informar ao representante da autora (Filipo Zampa) em 18/11/2020 o valor para exercício do direito de preferência — R$ 1.539.099,35 (Id 44412292) —, utilizou este exato valor como o montante total da dívida acrescida de despesas e honorários para a data do 2º leilão. O fato de o valor de arrematação coincidir precisamente com o valor informado para exercício do direito de preferência revela que a CEF tratou aquele montante como correspondente ao total do débito acrescido de todos os encargos e despesas na data do leilão. Ora, se a dívida contratual pura apurada pela CEF seria de R$ 1.483.144,66, acrescida de despesas de consolidação (R$ 55.954,69) e honorários (R$ 76.954,97), o total alcançaria R$ 1.616.054,32 — valor superior ao próprio preço de arrematação —, o que demonstra incongruência interna nas posições da própria CEF. Acolhe-se, portanto, o laudo pericial judicial, que apurou saldo devedor de R$ 707.740,42 na data de 24/11/2020, como parâmetro para apuração do débito remanescente da autora perante a CEF na data do leilão. Apurado o saldo devedor de R$ 707.740,42 (conforme laudo pericial judicial) na data da arrematação (24/11/2020), e obtido o valor de R$ 1.539.099,35 com a venda do imóvel em leilão público (Id 44412271), verifica-se uma diferença de R$ 831.358,93 (oitocentos e trinta e um mil, trezentos e cinquenta e oito reais e noventa e três centavos) que a CEF reteve em seu patrimônio além do necessário para a quitação do crédito garantido. Essa diferença não encontra justificativa jurídica legítima. A alienação fiduciária em garantia existe para assegurar à credora o recebimento do crédito contratado, não para lhe proporcionar enriquecimento patrimonial às expensas do devedor fiduciante para além do montante da dívida. O Código Civil, em seu art. 884, dispõe com clareza: "Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários." O instituto do enriquecimento sem causa (ou enriquecimento ilícito) constitui cláusula geral do sistema jurídico privado, expressão positiva do princípio que veda o locupletamento indevido. O procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e de leilão extrajudicial previsto na Lei n. 9.514/1997 tem por escopo garantir ao credor a satisfação de seu crédito, e não a obtenção de vantagem patrimonial superior ao montante da dívida. O art. 27, § 4º, da Lei n. 9.514/1997, na redação vigente à época dos fatos, previa expressamente que, se no segundo leilão o maior lance oferecido fosse superior ao valor da dívida, seriam pagas as despesas e encargos, e o saldo, se houver, será entregue ao devedor fiduciante. O mesmo espírito normativo veda que a CEF retenha o excedente entre o produto da arrematação e o saldo devedor efetivamente apurado. A solução adotada pelo art. 27, §4º, da Lei n. 9.514/1997 e pelo art. 884 do Código Civil é uníssona: o produto da arrematação destina-se à quitação da dívida e das despesas, e o saldo deve ser restituído ao devedor fiduciante. Ao reter R$ 1.539.099,35 quando o saldo devedor era de R$ 707.740,42, a CEF enriqueceu-se sem causa legítima pelo valor correspondente à diferença. Registra-se, por fim, que a obrigação de restituição recai exclusivamente sobre a CEF, que foi a credora fiduciária responsável pelo procedimento expropriatório e quem recebeu o produto da arrematação. A TOP LEAN pagou o preço de arrematação e adquiriu a propriedade do imóvel de boa-fé, sendo juridicamente alheia à obrigação de restituição. O crédito indevidamente retido é da CEF, não da arrematante. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por BALANÇAS JUNDIAÍ INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, e IMPROCEDENTES os pedidos formulados em face da TOP LEAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., julgando extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: 1. DECLARAR a regularidade formal do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais de 2020 realizados pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com observância dos requisitos previstos na Lei n. 9.514/1997; 2. DECLARAR a validade jurídica da arrematação do imóvel (Av. Marginal Rio Jundiaí, nº 400, Área Industrial, Várzea Paulista/SP — matrícula 3.576) pela TOP LEAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. em 24 de novembro de 2020, pelo valor de R$ 1.539.099,35, mantendo-se íntegra a propriedade da corré sobre o referido imóvel; 3. RECONHECER que o saldo devedor da autora em relação ao contrato CCB n. 25.2109.737.0000001-30 na data do leilão (24/11/2020) era de R$ 707.740,42 (setecentos e sete mil, setecentos e quarenta reais e quarenta e dois centavos). 4. CONDENAR a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a pagar à autora a quantia correspondente à diferença entre o valor de arrematação (R$ 1.539.099,35) e o saldo devedor apurado (R$ 707.740,42), equivalente a R$ 831.358,93 (oitocentos e trinta e um mil, trezentos e cinquenta e oito reais e noventa e três centavos), acrescida de: a) Correção monetária pelo IPCA-E, desde 24 de novembro de 2020 (data da arrematação); b) Juros de mora de 1% ao mês (art. 406 do CC), a contar da data da citação da CEF nos presentes autos (21/01/2021); Considerando que a autora decaiu de parcela substancial de sua pretensão, especialmente quanto aos pedidos de invalidação dos leilões extrajudiciais e de desconstituição da arrematação do imóvel, bem como que o valor atribuído à causa de R$ 1.539.099,35 revela-se exorbitante, entendo cabível a fixação equitativa da verba honorária, com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, consoante a citada jurisprudência do E. TRF-3: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - OMISSÃO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - TEMA Nº. 1.076 STJ - FIXAÇÃO EQUITATIVA - POSSIBILIDADE - VIÉS CONSTITUCIONAL DA ANÁLISE. 1- Nos termos do artigo 1.022, incisos I ao III, do Código de Processo Civil de 2015, cabem embargos de declaração para sanar obscuridade ou contradição, omissão de ponto ou questão sobre o qual deveria se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, bem como quando existir erro material. Identifica-se omissão apenas quanto à fixação da verba honorária. 2- Não se descura que o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de afastar a fixação equitativa nas causas de valor elevado (Tema nº. 1.076). Todavia, o Supremo Tribunal Federal tem entendido viável a fixação equitativa no atual regime processual com fundamento nos princípios constitucionais da razoabilidade e da proporcionalidade. 3- Mais recentemente, em julgamento concluído no Plenário Virtual de 09/08/2023, reforçando a natureza constitucional do debate, a Corte Constitucional reconheceu a repercussão geral da matéria (RE 1.412.069, Rel. Min. ANDRÉ MENDONÇA – Tema nº. 1.255). E, a partir do reconhecimento da repercussão geral, o Superior Tribunal de Justiça tem determinado o retorno à origem dos recursos especiais nos quais se postula a aplicação do Tema nº. 1.076/STJ, para observância do quanto vier a ser decidido pelo Supremo Tribunal Federal no Tema nº. 1.255/STF. Orientação da 6ª Turma desta Corte Regional. 4- Na hipótese, o valor dado à execução no momento do ajuizamento, em 25/09/2000, somava R$ 2.052.935,00. Nesse quadro, justifica-se a fixação segundo critérios de equidade. A controvérsia arguida nos autos é jurídica. Nesse quadro, é devida a fixação da verba honorária a cargo da União por equidade, em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). 5- Embargos de declaração acolhidos em parte. (TRF-3, ApelRemNec - 0000721-05.2020.4.03.9999, Relator: Desembargador Federal LUIZ ALBERTO DE SOUZA RIBEIRO, Relatora para acórdão: Desembargadora Federal GISELLE DE AMARO E FRANCA, 6ª Turma, DJEN Data: 22/10/2025) Assim, condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor da CEF, fixados em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), com fulcro no artigo 85, §§ 2º e 8º, do CPC. Condeno-a, ainda, ao pagamento de honorários em favor da TOP LEAN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, fixados em R$ 30.000,00, com base nos mesmos fundamentos. Em razão da sucumbência recíproca entre a autora e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, as custas processuais e as despesas processuais serão rateadas entre ambas, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte, nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil. Advindo o trânsito em julgado, devolvam-se ao Juízo de Origem. Publique-se. Intimem-se. REDE 4.0, na data desta assinatura eletrônica. LUÍS GUSTAVO BREGALDA NEVES 12º Juiz Federal da Rede de Apoio 4.0