5004891-80.2020.4.03.6103

PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal de São José dos Campos Rua Dr. Tertuliano Delphim Júnior, 522, Parque Residencial Aquarius, São José Dos Campos - SP - CEP: 12246-001 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5004891-80.2020.4.03.6103 AUTOR: RESIDENCIAL ALTO DA PONTE REPRESENTANTE: ALEXANDRA GODOI GUILHERME ADVOGADO do(a) AUTOR: ALEXANDRE AUGUSTO FORCINITTI VALERA - SP140741 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF TERCEIRO INTERESSADO: CONSTRUTORA E INCORPORADORA FALEIROS LTDA REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO CONSTRUTORA E INCORPORADORA FALEIROS LTDA: RODRIGO GONZALEZ - SP158817, ENRICO GONZALEZ DAL POZ - SP345965 SENTENÇA Trata-se de ação de procedimento comum, em que o autor pretende obter condenação da CEF ao pagamento de indenização por danos materiais decorrentes de vícios construtivos em imóvel, além de uma indenização pelos danos morais que alega ter experimentado. O autor, o empreendimento imobiliário Condomínio Residencial Alto da Ponte, afirma ser proprietário de toda área comum, adquirida mediante programa governamental “Programa Minha Casa Minha Vida” – PMCMV através de Contrato de Compra e Venda e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia celebrado com a CEF. Alega que, depois de adquirir a posse do imóvel, verificou o surgimento de vários problemas de ordem externa e interna nas dependências de suas instalações, afirmando existir deficiência em instalações hidráulicas e elétricas, rachaduras e trincas em pisos e revestimentos, umidade, falhas de impermeabilização, deterioração do reboco e pintura, infiltrações diversas. Afirma que a construtora não obedeceu às normas de construção e a CEF não foi diligente em fiscalizar as obras, uma vez que é dotada de um corpo interno de engenharia competente para tanto. Alega que a responsabilidade da CEF se configura no artigo 9º da Lei 11.977/2009, que indica a mesma como agente executor (pois liberou valores à construtora para realização de obras), operadora de fiscalização da obra e garante do PMCMV, praticando ato lesivo por culpa em não fiscalizar corretamente. Sustenta ter direito ao recebimento de uma indenização em pecúnia que corresponda aos valores necessários à recuperação das áreas comuns do empreendimento imobiliário. Diz que a responsabilidade de indenizar da CEF vem também do fato de ser a atual gestora do FGHAB – Fundo Garantidor da Habitação Popular, que se trata de garantia securitária de contratos de habitação, que serve para cobrir, inclusive, despesas de recuperação de danos físicos ao imóvel, entendendo ser esse o caso dos autos. Entende ter, também, direito ao recebimento de valores a título de danos morais, que afirma ter experimentado, e ressalta que o contrato firmado com a ré CEF se encontra sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, devendo as cláusulas serem interpretadas de forma favorável ao consumidor final, no caso, o autor. Requereu produção antecipada de provas. A inicial veio instruída com documentos. Citada, a CEF apresentou contestação, impugnando a concessão de gratuidade processual ao autor, sua ilegitimidade passiva, a ilegitimidade ativa do condomínio para postular sobre bens e interesses de terceiros, inépcia da inicial por conter pedido indeterminado (indenização por danos morais) e incongruência entre narrativa e pedidos incompatíveis entre si. Alega prejudicial de prescrição, alegando que já decorreu o prazo de três anos para pretensão de ressarcimento com indenização por danos materiais, nos termos do artigo 206, § 3º, inciso V, do Código Civil. Afirma não haver qualquer vínculo com Fundo Garantidor da Habitação Popular – FGHab, mas que se trata de PMCMV, com recursos oriundos do FAR, que é instituto não sujeito às normas e fiscalização da SUSEP aos contratos dessa natureza, não havendo cobrança de contribuição nesse sentido dos beneficiários dos contratos do PMCMV. Assim, a CEF afirma que somente as construtoras seriam responsáveis por DFI (danos físicos ao imóvel) caracterizados como vício construtivo ou falha de elaboração e execução do projeto, devendo as construtoras serem as exclusivas responsáveis pela execução da obra. Afirma que, quando da entrega das obras, sua função é de vistoriar eventuais falhas observáveis, e que as construtoras devem observar os vícios ocultos. Sustenta não se tratar de contrato sujeito ao Código de Defesa do Consumidor. Afirma não ter havido qualquer comunicação do autor nos canais de atendimento da CEF sobre possíveis vícios construtivos. Afirma não ser responsável por eventuais danos materiais e morais a serem indenizados ao autor (ID 38384238). O autor apresentou réplica no ID 39284665. Instadas as partes à especificação de provas (ID 39305760), a CEF informou não ter provas a produzir (ID 39758413), o autor informou já ter produzido prova suficiente, mas sendo favorável à produção de prova pericial (ID 40297518). Deferida produção de prova pericial de engenharia, foi nomeado perito engenheiro e fixados honorários periciais e determinadas indicação de assistente técnico e quesitos pelas partes (ID 403077260). Quesitos do autor e indicação de assistentes técnicos juntados no ID 40989430, e quesitos da CEF e indicação de assistente técnico no ID 41318105, que foram aprovados no despacho proferido no ID 41366840. O perito nomeado declinou da nomeação no ID 48386177, sendo destituído na decisão proferida no ID 48847734, com nomeação de novo perito, e reconsideração da decisão de deferimento de benefícios de gratuidade de Justiça ao autor, para deferir apenas parcialmente, com determinação do autor de efetuar o pagamento da diferença de honorários nos autos. Em petição juntada no ID 48851304, o perito apresentou proposta de honorários periciais. O autor apresentou petição no ID 53092083, requerendo a manutenção de concessão de gratuidade de Justiça em seu favor e informou interposição de agravo de instrumento visando à reforma da decisão que indeferiu parcialmente a concessão da Gratuidade (53092793). Em decisão proferida no ID 53212573, a decisão agravada foi mantida, e viabilizou a possibilidade de parcelamento dos honorários. O autor requereu aplicação do CDC aos autos, com a inversão do ônus da prova no caso da realização de perícia de engenharia para que a CEF arque com os honorários periciais e requereu a juntada de novo parecer técnico de engenharia civil em substituição ao juntado na inicial (ID 55419909 e 55419927). Intimada, a CEF pugnou pela rejeição da inversão do ônus da prova e do novo laudo técnico para fins de atualização monetária dos valores dos supostos reparos (ID 55976311). A CEF reiterou seu pedido de vedação à emenda à inicial na fase do processo pela juntada de novo laudo técnico (ID 56164551), com posterior manifestação do autor (ID 293216164), e nova manifestação da CEF (ID 293965171). Em decisão proferida no ID 294204881, foi mantida a decisão de deferimento parcial dos benefícios da gratuidade de Justiça e facultado parcelamento dos honorários periciais, tendo o autor interposto agravo de instrumento em relação à decisão, comprovando nos autos (ID 295297803). Determinou-se o sobrestamento do feito (ID 295386082). Juntada decisão sobre o agravo de instrumento interposto, ao qual foi atribuído efeito suspensivo (ID 295458064), foi determinada a inversão do ônus da prova, comunicando-se ao perito (ID 295465223), que apresentou petição informando atualização dos valores de perícia (ID 296020162). Intimadas as partes para a nova proposta de honorários e para o depósito a ser realizado pela CEF (ID 297716544), a CEF impugnou os honorários estipulados (ID 299109442), que foram reiterados pelo perito (ID 300391429), e reduzidos posteriormente no ID 302798841. O autor requereu intimação da CEF para juntar uma série de documentos que afirmava estar em sua posse, para fins de realização da perícia de engenharia (ID 303855852). Juntada aos autos certidão de julgamento do agravo de instrumento nº 5010118-90.2021.4.03.0000, que negou provimento e julgou prejudicado agravo interno (ID 304521404). Petição da CEF quanto aos honorários periciais (ID 304590369). Por meio do despacho do ID 305154199, foram acolhidos os argumentos do perito e fixados os honorários periciais. O perito apresentou laudo de vistoria no ID 32355234, e a partir da página 50 e seguintes, foram verificadas avarias no calçamento perimetral e faixa de umidade persistente, na parte de cobertura e proteções e impermeabilização e sem plano de manutenção, sendo apontada responsabilidade da construtora; quanto ao revestimento argamassado das fachadas, verificou ter sido feita manutenção pelo condomínio, mas que, para verificação do estado do revestimento, seria necessária empresa especializada em ensaios de percussão; verificou abertura de trincas advindas das esquadrias e verificação de vergas e contravergas e que as fissuras delas provenientes são de responsabilidade da construtora; apontou falhas na ligação e recalque; quanto ao gás e suas instalações, observou recalque nos abrigos de gás por causa de má compactação do solo, sendo responsabilidade da construtora; observou fissuras na alvenaria por dilatação térmica, sendo de responsabilidade da construtora; observou fissuras em algumas partes de laje, sendo responsabilidade da construtora; observou falta de estanqueidade das janelas, não tendo havido aplicação de selante e havendo falta de vedação das janelas, atribuindo responsabilidade ao condomínio pela aplicação de selantes; quanto às pingadeiras das janelas, o perito observou obstrução pelo resto de vinco da tinta da fachada; quanto à falta de vedação das janelas, afirma que a manutenção destas é responsabilidade do condomínio e que os restos de tinta são de responsabilidade da construtora; quanto aos pisos, o perito verificou som cavo (oco) com vários pisos se quebrando e se destacando, sendo de responsabilidade da construtora; quanto às escadas, o perito afirma haver concreto deteriorado nas estruturas de concreto armado, por desgaste natural, sendo de responsabilidade do condomínio; a respeito da cobertura dos “halls”, o perito não observou falha nas lajes dos “halls”, mas observou presença de vazamentos, falta da manutenção da laje do alçapão e de impermeabilização, falha de manutenção de rufo pingadeira do telhado, furos na laje impermeabilizada, sendo de responsabilidade da construtora; quanto à alegação de vazamentos no pavimento inferior, não foi verificado pelo perito; quanto à alegação de não haver local próprio para abrigo do gás, o perito observou se encontrar com declividade suficiente para escoamento da água; a pingadeira do abrigo de gás não foi feita em boa prática de engenharia, sendo de responsabilidade da construtora; quanto às tampas de caixas de inspeção, verificou o perito que não estão danificadas, mas em calçadas e área gramada, algumas estão, e são de manutenção do condomínio por causa de deficiência de manutenção; quanto ao reservatório de água, verificou que não foi bem impermeabilizado, que há pontos de oxidação, afetando a qualidade da água, mas que a recomendação é fazer manutenção de 12 em 12 meses, sendo de responsabilidade do condomínio; quanto ao salão de festas, o perito observou recalque na calçada externa, trincas de falha em verga e contravergas na abertura das janelas, não há deterioração na pingadeira das janelas, pisos com som cavo (oco) no salão de festas, sendo responsabilidade da construtora; quanto aos muros de contenção, o perito observou sistema de drenagem não efetivo, e necessidade de intervenção nas estruturas, havendo exemplos de muro com movimentação, que são de responsabilidade da construtora e há falhas na manutenção do gramado que infiltram no muro, e são de responsabilidade do condomínio; há problemas, ainda, nas rampas e muretas de acesso ao condomínio em razão de falta de impermeabilização e o calçamento deteriorado por problemas de compactação do solo, sendo de responsabilidade da construtora. O perito observou algumas aberturas indevidas na alvenaria estrutural do condomínio, com exposição estrutural e de sistema de esgoto e gás, havendo ainda a falta de apoio no piso do banheiro de apartamento térreo, havendo responsabilidade do condomínio. O perito respondeu aos quesitos das partes. Foi proferido despacho intimando as partes para se manifestarem sobre o laudo pericial (ID 323555556). O perito apresentou laudo complementar (ID 328510401), reafirmando necessidade de realização de ensaios de percussão por empresa especializada quanto aos revestimentos de argamassa das fachadas; que a manutenção pela falta de estanqueidade das esquadrias (falta de aplicação de selante de vedação) prevista no manual do síndico não foi comprovada nos autos; as tampas da caixa de inspeção se encontram danificadas. Foi proferido despacho intimando a CEF a juntar documentos relativos ao condomínio e que estavam em sua posse para que o perito pudesse elaborar orçamento de irregularidades no projeto e respondesse aos quesitos 53 a 57 sobre orçamento (ID 330877740). A CEF atendeu à determinação judicial no ID 343845536, juntando uma série de documentos. Foi proferido despacho no ID 358946945, com relatório do ocorrido até aquele momento nos autos, desde a determinação de perícia de engenharia ao deferimento de perícia complementar com ensaio à percussão, ocasião em que a construtora Faleiros foi admitida nos autos como assistente simples da ré, e determinou-se a intimação da CEF para que juntasse documentação faltante do memorial descritivo. Inconformada, a construtora Faleiros interpôs embargos de declaração quanto ao deferimento de ensaio de percussão (ID 360232191), porém foi negado provimento aos embargos (ID 360999078), mantendo a decisão embargada. A CEF juntou memorial descritivo do empreendimento (ID 361297981). Proferido despacho no ID 364987082 para ciência das partes quanto aos documentos juntados pela CEF e determinada intimação da construtora Faleiros para juntar parte faltante de memorial descritivo quanto às tampas de caixa gordura e esquadrias hall, a construtora disse não ter documentação, e que a CEF seria a portadora dos documentos. No despacho proferido no ID 371862507, o pedido da CEF de não realizar prova pericial complementar (ensaios de percussão) foi indeferido, e determinou-se a esta a apresentação de documentação da tampa caixa de gordura e ensaios em esquadrias de hall circulação. No ID 398796584, foi proferido despacho, aprovando os quesitos das partes e assistentes técnicos, remetendo-se à perícia. No ID 425980776 certificou-se o trânsito em julgado do Agravo de Instrumento nº 5020355-18.2023.4.03.000. No ID 426383857 foi juntada decisão de agravo de instrumento nº 5009437-81.2025.4.03.0000, indeferindo pedido de efeito suspensivo, tendo em vista a construtora Faleiros ter interesse jurídico por risco de ação regressiva por parte da CEF. Realizado teste de percussão no condomínio pela empresa JR Manutenção Predial, o laudo foi juntado no ID 547448297. O perito nomeado apresentou orçamento das despesas e reparos no valor de R$ 1.323.138,88 no ID 558738466. Houve impugnação parcial do autor quanto à desconsideração de desobstrução das pingadeiras dos peitoris, e pediu, ainda, repintura geral de fachadas externas (ID 562631194). O assistente técnico da CEF se manifestou no ID 564089816. O assistente técnico da construtora Faleiros questiona natureza das anomalias apontadas pelo perito e diz que fizeram impermeabilização (ID 564430149). O autor diz que não é falta de manutenção e pede para aguardar manifestação do perito (ID 574575869). Em esclarecimento complementar, o perito diz que calçamento perimetral e faixa de umidade persistente tem origem endógena (etapas projeto e execução) (ID 580750244). A CEF refuta vícios construtivos e aponta falta de manutenção periódica destacado em teste de percussão (ID 581951912). O assistente técnico do autor impugnou laudo complementar, requerendo desobstrução de pingadeiras e peitoris (ID 582757691). Em esclarecimentos complementares, o perito afirmou que a pintura deve ocorrer somente nas fissuras endógenas e que a pintura restante seria de responsabilidade do condomínio, que não comprovou manutenção preventiva (ID 586705547). A construtora Faleiros pede prazo para alegações finais (ID 587150393). Manifestação da CEF (ID 588229784). Manifestação do autor com impugnação do assistente técnico (ID 588437004). É o relatório. DECIDO. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF, uma vez que firmou instrumento particular de compra e venda de imóvel e de produção do empreendimento habitacional discutido nos autos através do PMCMV recursos FAR, figurando como compradora em nome do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL” junto à vendedora de origem “COOPERATIVA HABITACIONAL JOSEENSE”. Rejeito, ainda, a alegação de ilegitimidade ativa do condomínio, tendo em vista a possibilidade de defesa conferida ao síndico em juízo ou fora dele os interesses comuns dos condôminos, nos termos do artigo 1.348, II, do Código Civil e artigo 75, XI, do CPC. Afasto, também, a alegação de inépcia da inicial, tendo em vista se tratar de pedido certo e determinado. Rejeito a prejudicial de prescrição arguida pela CEF, com base no artigo 206, §3º, inciso V, do Código Civil. De fato, nas ações indenizatórias por vícios de construção, o prazo aplicável é o prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, e não o decadencial do art. 26 do CDC (90 dias) nem o prazo de garantia do art. 618 do CC, que tem natureza diversa. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, e não havendo outras questões processuais pendentes, passo ao exame do mérito. A prova pericial comprovou de forma suficientemente clara que a construtora não concluiu as áreas comuns na forma a que se obrigou. O perito identificou diversas patologias como endógenas, ou seja, decorrentes de falhas de projeto ou execução, sendo de responsabilidade da Construtora. Tais vícios, em sua maioria, foram classificados como ocultos, de difícil percepção na entrega do empreendimento. Destacam-se, no calçamento perimetral e solo, a existência de recalques (afundamentos) e trincas decorrentes de compactação deficiente do solo; há também umidade ascendente, ou seja, a existência de faixa de umidade persistente na base das paredes, indicando falha no sistema de impermeabilização das primeiras fiadas de alvenaria; na estrutura e seus vãos, observou a presença de fissuras e trincas nos cantos de janelas e portas por falha ou ausência de vergas e contravergas adequadas, e o uso de pacômetro pelo perito confirmou a presença de armaduras com comprimento inferior ao especificado no memorial descritivo; quanto às lajes e revestimentos, o perito observou presença de fissuras alinhadas aos painéis das lajes, atribuídas à metodologia executiva, além de desplacamento de pisos cerâmicos nos halls e salão de festas, com som cavo, indicando assentamento deficiente; no que tange à cobertura e impermeabilização, o perito observou falhas de ligação e furos na manta impermeabilizante dos halls, atribuídos à execução. Por fim, o perito verificou haver recalque em abrigos de gás por má compactação do solo, problemas de execução em muros de arrimo e rampas, e obstrução de pingadeiras por restos de tinta, caracterizando falha na limpeza da obra. Sem prejuízo das anomalias atribuíveis à construtora, o perito observou a existência de anomalias por falta de manutenção, sendo problemas com causa e agravamento atribuíveis ao autor, conforme diretrizes da NBR 5674 e do Manual do Síndico. Foram elas: na parte de esquadrias, observou-se a falta de estanqueidade das janelas devido a selantes ressecados e ausentes, sendo a substituição periódica uma obrigação de manutenção do condomínio; na parte de caixas de inspeção, o perito observou presença de tampas deterioradas por uso e baixa qualidade, cuja substituição é encargo de manutenção; na parte do reservatório de água, o perito observou existência de pontos de oxidação interna e externa decorrentes da não realização da limpeza anual recomendada pelo fabricante. Sem prejuízo, o perito verificou, ainda, a existência de intervenções indevidas, consistentes em abertura em paredes de alvenaria estrutural realizadas pelo próprio condomínio para fins de manutenção, prática proibida que agrava a situação de recalques e rupturas. Especialmente diante das impugnações sobre a extensão dos danos nas fachadas, foi determinada a realização de perícia complementar por empresa especializada (JR Manutenção Predial), que realizou um ensaio de percussão, mapeando e quantificando as anomalias nas fachadas das 17 torres, totalizando: 2.025 metros lineares de fissuras, 1.300 metros lineares de trincas, 667 pontos de desplacamento de revestimento, e 64 pontos de ferrugem. O relatório de ensaio de percussão concluiu que as patologias eram "típicas de envelhecimento, intempéries e movimentações da edificação", diagnóstico que foi posteriormente explorado e debatido pelas partes e pelo perito judicial. O perito, com base nos achados da vistoria e do ensaio de percussão, elaborou o orçamento para reparação dos danos exclusivamente decorrentes de vícios construtivos. Em seus esclarecimentos, o perito ratificou a origem endógena de grande parte dos danos, refutando a tese da construtora de que teriam ocorrido por mera falta de manutenção; qualificou as fissuras na alvenaria como sendo estruturais, pois o empreendimento utiliza o sistema de alvenaria estrutural, onde as paredes têm função de sustentação; apresentou o orçamento final para os reparos, baseado na tabela SINAPI de dezembro de 2025, totalizando R$ 1.302.313,31, valor esse, que inclui serviços como demolição e reconstrução de calçamentos, tratamento de umidade, reparo de abrigos, tratamento de 3.325 metros lineares de trincas/fissuras, substituição de pisos, entre outros. Além disso, o perito se manifestou, ainda, a respeito da controvérsia sobre a pintura das fachadas, pois o autor e seus assistentes defenderam a necessidade de repintura integral de todas as fachadas para garantir uniformidade estética, mas a construtora e a CEF refutaram o argumento, atribuindo a necessidade de repintura à falta de manutenção. Já o perito, em seu segundo esclarecimento complementar, concluiu que a reparação do vício construtivo impõe a repintura apenas dos "panos" de parede onde os reparos forem realizados. Já a repintura das demais áreas, segundo o expert, afirma ser responsabilidade do condomínio autor, que não comprovou ter um plano de manutenção. O perito, no entanto, ressaltou que a uniformidade estética pode ser alcançada com a fabricação de nova textura com cor e composição idênticas à original, a partir de uma amostra. A perícia judicial é conclusiva ao atribuir à construtora assistente a responsabilidade pela execução defeituosa da obra. Os vícios endógenos identificados, como falhas de compactação, impermeabilização inadequada, ausência de vergas/contravergas e problemas no assentamento de pisos, constituem o nexo causal direto entre a sua conduta e os danos materiais apurados. A alegação de que a falta de manutenção pelo condomínio autor seria a causa exclusiva foi afastada pelo perito, que distinguiu claramente os vícios construtivos (cuja reparação cabe à construtora) das anomalias funcionais (dever de manutenção do condomínio). Portanto, o pedido deve ser julgado parcialmente procedente, para que a indenização a ser paga pela CEF corresponda apenas aos problemas decorrentes de vícios construtivos, na forma apontada pela perícia. Não é procedente, finalmente, o pedido de indenização por danos morais. Embora não se possa desconsiderar, em tese, a possibilidade de que o condomínio seja indenizado por danos morais, o caráter despersonalizado da massa patrimonial que é o condomínio exige uma análise bastante criteriosa do caso. Isto porque, como sabido, para que se entenda configurado o dano moral, é necessário que a conduta do agente tenha acarretado consequências danosas de natureza não-patrimonial, como a angústia ou o sofrimento moral, a agressão à honra, à imagem ou a dignidade da pessoa, ou mesmo afrontas à integridade física que tenham reflexos não-patrimoniais sobre o indivíduo. No caso em questão, somente os proprietários das unidades habitacionais é que, em tese, poderiam ter sofrido tais consequências, o que não é extensível ao condomínio. Em face do exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedente o pedido, para condenar a ré CEF ao pagamento de uma indenização pelos vícios construtivos, no montante estimado de R$ 1.302.313,31, valor referenciado para o mês de dezembro de 2025. Tal valor deve ser corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora, adotando-se os parâmetros previstos no Manual de Cálculos da Justiça Federal que estiver em vigor quando do cumprimento do julgado. Condeno a ré, ainda, ao pagamento de metade das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Condeno o autor, em razão da sucumbência recíproca, ao pagamento da metade remanescente de custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, cuja execução fica submetida ao disposto no artigo 98, § 3º, do CPC. P. R. I. São José dos Campos/SP, na data da assinatura.