5004819-78.2025.4.03.6310

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Gabinete JEF de Americana Avenida Campos Sales, 277, Jardim Girassol, Americana - SP - CEP: 13465-590 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5004819-78.2025.4.03.6310 AUTOR: MARIA DA CONCEICAO FERNANDES ADVOGADO do(a) AUTOR: ALEXANDRE AUGUSTO FORCINITTI VALERA - SP140741 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: FABIANO FERRARI LENCI - SP192086 DECISÃO Defiro os benefícios da assistência judiciária gratuita, uma vez que foram preenchidos os requisitos presentes na Lei Federal nº 1.060/50. SENTENÇA Trata-se de ação movida pela parte autora em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pleiteando a indenização por danos morais e materiais decorrente do descumprimento de cláusulas firmadas em contrato de incorporação, construção e compra e venda imobiliária, com financiamento da primeira ré. A parte autora é beneficiária do Programa Minha Casa Minha Vida, instituído por Lei pelo Governo Federal. Pouco tempo depois de ingressar na posse do imóvel, afirma que constatou o surgimento de inúmeros problemas internos e externos de sua moradia, tais como deficiência nas instalações hidráulicas e elétricas, rachaduras e trincas nos pisos e revestimentos, umidade, falhas de impermeabilização deterioração do reboco e pintura, infiltrações diversas, entre outros. Após constatado o problema, afirma que buscaram contato com a requerida para solucionar a questão, não obtendo resposta satisfatória para o desfecho do caso concreto. Busca reparação material a fim de sanar os vícios encontrados, bem como indenização por danos morais pelos transtornos causados. Em sua contestação, a CEF alegou, preliminarmente, litisconsórcio passivo necessário com a construtora responsável pelo imóvel, ilegitimidade passiva da instituição financeira, ilegitimidade passiva da ré enquanto representante do FAR – Fundo de Arrendamento Residencial, incompetência material do Juízo em razão da complexidade da causa, inépcia da inicial e falta de interesse de agir em razão do Programa de Olho na Qualidade, mantido pela ré. No mérito, alegou inexistência de vícios construtivos, afirmando que os problemas resultaram da ausência de manutenção no imóvel, destacou que a CAIXA não mantém qualquer obrigatoriedade de reparação de vícios construtivos enquanto representante do FAR, impugnou o laudo pericial produzido unilateralmente pela parte, reiterando a total improcedência do pedido. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva alegada pela CAIXA, seja enquanto agente financeira ou enquanto representante do FAR, uma vez que há previsão contratual expressa reconhecendo sua condição de agente fiscalizador da obra, sobretudo no que concerne ao desempenho técnico da construtora responsável pelo imóvel. Quanto a alegação falta de interesse de agir da parte autora em razão da ausência de requerimento administrativo, tem-se que este Juízo considera a abertura de reclamação junto ao banco réu como preenchimento parcial do requisito de constituição da lide, uma vez que o meio é inadequado, sendo a via correta o acionamento do Programa de Olho na Qualidade. Destaco que o acionamento do aludido programa impacta diretamente a análise do pedido, razão pela qual será abordada separadamente quando da análise do mérito. Por fim, a preliminar de incompetência material do Juizado Especial Federal em razão da complexidade da causa pela necessidade de produção de prova técnica pericial se confunde com o mérito e como tal será tratada. Passo ao exame do mérito. 1. Da Perícia Técnica. Conforme decisão interlocutória proferida no curso da demanda, foi determinado o agendamento de perícia técnica, com custeio rateado entre parte autora e parte ré. O pedido apresentado com a inicial exige prova técnica por especialista em engenharia. Destaco que o valor fixado para pagamentos de honorários periciais nos Juizados Especiais é limitado em R$ 200,00 (duzentos reais), nos termos da Resolução nº 305/2014 do CJF. Foi constatado em outros processos tramitados anteriormente neste Juízo que o valor médio das perícias com profissional de engenharia é estimado em aproximadamente R$ 5.000,00. Após tratativas com os peritos habilitados pelo Juízo, os honorários periciais foram fixados no importe de R$ 1.500,00. A perícia foi realizada em consonância com a Recomendação nº 16 do Conselho da Justiça Federal, sendo que a análise do caso concreto e a resposta aos quesitos foram elaborados nos termos do Anexo II do citado documento. Considerando a inexistência de hipóteses que justifiquem a correção e ou retificação do laudo técnico, entendo pela desnecessidade de complementação e ou maiores esclarecimentos pelo perito engenheiro. 2. Da inocorrência de danos morais. Programa de Olho na Qualidade. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, destaco as medidas administrativas adotadas pela requerida CAIXA ECONÔMICA FEDERAL na tentativa de solucionar ou mitigar as perturbações experimentadas pelos beneficiários do Programa Minha Casa Minha Vida. Tais medidas se mostram em consonância com a boa prestação do serviço que se espera de uma Empresa Pública, no intuito final de respeitar e cumprir os contratos firmados com a Construtora e ou a parte requerente. Assim, a inércia ou desinteresse da parte autora em buscar a utilização de tais recursos administrativos para solução pacífica do conflito aqui estabelecido afasta, ao menos por ora, eventual responsabilização da requerida. Isto porque não houve demonstração de qualquer irregularidade na prestação do serviço oferecido pela CEF, não havendo, por consequência prejuízo algum à parte autora. Na mesma linha, a ausência de utilização da via administrativa de forma regular, dentro das condições previstas e oferecidas pela CEF por meio do Programa de Olho na Qualidade, impediu o contato direto da parte autora com a Construtora responsável, não havendo, por consequência, notificação expressa desta última para oportunizar adoção de medidas em tempo hábil e ou em condições de oferecer a resposta adequada. Dentro desse cenário, não vislumbro qualquer ilegalidade cometida pela CEF ou mesmo pela Construtora. Fica evidenciado que a parte não pretende a reparação do dano material alegado, mas mera indenização, vez que todas as medidas possíveis para efetivo reparo em sua unidade habitacional foram evitadas pela parte, inclusive em seu pedido inicial. Deste modo, não pode a parte, em Juízo alegar sofrimento pelos problemas sofridos e pretender reparação moral de tais danos. Ora, para que se caracterize o dano moral é necessário que haja, dentre outros elementos, a prática de ato ilícito por parte da ré, o que não se apresenta no presente caso. Ausente o requisito da ilicitude, desnecessário a verificação da existência de ofensa a direito da personalidade e do nexo causal entre esses. 3. Da responsabilidade pelos danos materiais. A comunicação de eventual problema construtivo compete ao possuidor do imóvel, ora requerente. A cláusula contratual que trata “dos danos físicos ao imóvel”, prevê a cobertura pelo FAR de eventos que coloquem em risco a integridade do imóvel, bem como sua utilização pela parte autora, adquirente do bem. O contrato padrão firmado com a CEF também estabelece o prazo de até 01 (um) ano a contar do momento da constatação da falha e ou dano para que a requerida acione a construtora e ou seu setor de engenharia para vistoria e providências. Destaco que a parte autora pretende a condenação da ré ao pagamento de indenização material e não na obrigação de fazer consubstanciada na reparação dos vícios identificados. Da análise do Manual do Proprietário utilizado como padrão nesses casos, é possível depreender que os prazos de garantia para reparo ou substituição de peças, materiais ou acabamentos variam de acordo com o produto e a garantia oferecida pelo próprio fabricante, consideradas desde a data de entrega das chaves até o período máximo de 05 (cinco) anos, desde que comprovada a prévia notificação da construtora. Fica claro, pois, que os contratantes definiram detalhadamente o âmbito de responsabilidade de cada parte. Não é possível, pois, aos devedores pretenderem ampliar os limites ali estabelecidos para tentar ressarcirem-se junto ao contratante de maior capacidade econômica. Compreensível a frustração da parte autora, porém, nosso sistema jurídico, e o contrato firmado, estabelecem os meios para satisfação das obrigações ali estabelecidas. Cumpre esclarecer que atribuir à CEF a condição de agente executor de políticas públicas habitacionais não amplia e ou extrapola o acordo realizado entre as partes, o qual decorre de expressa manifestação da vontade dos contratantes. A busca dessa ampliação da responsabilidade do banco financiador, desequilibra a relação econômica inicialmente estabelecida entre as partes e entre o banco financiador e o erário. Evidente que deve o agente fomentador de políticas públicas zelar pelos serviços prestados, no entanto, não é o que se discute nesses autos. Aqui pretende-se obter vantagem econômica sobre a parte com mais recursos. Em nenhum momento, a parte buscou o reparo de seu imóvel, em nenhum momento demostrou estar preocupada com a qualidade dos serviços prestados pelo agente público, mas, tão somente, usar os danos no imóvel como desculpa para perceber valores em pecúnia. Nesse contexto, entendo pela inexistência de responsabilidade em face do banco requerido. 4. Do montante a ser indenizado. Cumpre destacar, inicialmente, que apesar de regularmente intimadas, as partes não trouxeram aos autos cópia dos projetos e memoriais para avaliação completa entre a implantação e os projetos aprovados. (vide quesito 02 do Anexo B do Laudo Pericial) Analisando o laudo técnico pericial, foram identificadas algumas anomalias no imóvel, tais como: Desplacamento do piso cerâmico e(ou) com som cavo em área molhada, manchas nos azulejos, desplacamento do azulejo e(ou) com som cavo, desplacamento do piso cerâmico e(ou) com som cavo e infiltração pela esquadria. Tais anomalias são consideradas vícios construtivos, uma vez que a existência ou não de manutenção preventiva não impediriam seu surgimento, mas apenas retardariam sua evolução. Anoto que as demais anomalias indicadas pela parte autora não foram enquadradas como vícios construtivos. Por fim, com relação ao custo apurado para correção das anomalias, somado ao período necessário para desocupação do imóvel, verifico o valor apurado no importe de R$ 8.100,64. Destaco que aludido valor deve ser limitado ao pedido inicial, quando ultrapassado. Nesse contexto, tem-se que a construtora deveria ser responsabilizada integralmente pelos danos materiais causados em razão dos vícios construtivos apontados pela parte autora na inicial, observada a data limite de até 05 (cinco) anos para acionamento da garantia, nos termos do acordo firmado entre as partes. Extrapolado o limite de até cinco anos referido acima, não há como se exigir quaisquer reparações materiais. Referido prazo deverá ser contado a partir da entrega das chaves, ocorrida em 08/11/2017, sobretudo ao considerarmos a ausência de requerimento administrativo prévio ao ajuizamento da demanda. Seguindo o raciocínio explanado, passo a considerar o prazo de garantia de 05 anos contados da entrega das chaves, conforme vícios identificados e o rol constante na tabela de garantia expresso no Manual do Proprietário. Não obstante, tendo em vista que a Construtora responsável pela obra não integra o polo passivo da demanda, bem como pela ausência de responsabilidade a ser aplicada ao banco réu, conforme fundamentação acima, entendo pela impossibilidade de indenização a ser aplicada na presente demanda. 5. Dos honorários periciais residuais. Cumpre ressaltar que a perícia técnica foi realizada após depósito parcial dos valores inicialmente arbitrados, restando saldo remanescente para pagamento. Inicialmente, a inversão do ônus da prova refere-se à demonstração do nexo entre a atuação da ré e o dano causado e não a existência do mesmo. O que pretendeu o legislador ao possibilitar, nas questões relativas às relações de consumo, a inversão do ônus da prova foi exonerar o consumidor, inferiorizado economicamente na relação, da responsabilidade de demonstrar que o produto ou serviço era a causa predominante do dano. Contudo, a existência de um dano é o pressuposto da ação de indenização. Ora, não há como pretender-se que seja o réu o responsável pela demonstração da existência do dano. Ao réu cabe, na hipótese da inversão, a demonstração de que não foi o responsável por aquele dano que a autora demonstra ter sofrido, estando eximido este de fazer a prova de que o réu o causou. Em contrapartida, uma vez não demonstrado o dano em face da requerida, tem-se que o autor sucumbente deve arcar com o valor estabelecido para os honorários periciais. Considerando o deferimento da Assistência Judiciária Gratuita, deixo de condenar a parte autora no pagamento do saldo de honorários remanescente aqui elencado. Por todo exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido em relação à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, nos termos da fundamentação supra. Sem a condenação nas custas processuais e honorários advocatícios nesta instância judicial. Caso haja interesse em recorrer desta decisão, cientifico de que o prazo para recurso é de 10 (dez) dias. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. AMERICANA, 20 de julho de 2026.