5004632-40.2024.4.03.6105

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Gabinete JEF de Campinas Avenida Aquidaban, 465, Centro, Campinas - SP - CEP: 13015-210 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5004632-40.2024.4.03.6105 AUTOR: ELISABETE JESUS DE ARAUJO SILVA ADVOGADO do(a) AUTOR: GUILHERME MENDONCA MENDES DE OLIVEIRA - SP331385 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Trata-se de ação movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em que a parte autora pleiteia a percepção de indenização por danos materiais e morais, em razão de supostos vícios construtivos constatados em imóvel por ela adquirido por meio do Programa Minha Casa Minha Vida. É a síntese do necessário, considerando que no procedimento dos juizados está dispensado o relatório. I – DA NATUREZA DA RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE AS PARTES. Primeiramente, é essencial verificar qual a natureza jurídica do vínculo firmado entre as partes, pois, tal premissa irá delinear quais são os princípios e as normas aplicáveis ao caso concreto. O Programa Minha Casa Minha Vida, instituído pela Lei n. 11.977/2009, se constitui em política habitacional que objetiva o acesso à moradia para famílias de baixa renda, a fim de reduzir o déficit habitacional, assim como os impactos ambientais e sociais decorrentes das ocupações irregulares e das habitações precárias. Trata-se, portanto, de programa de interesse social, em concretização ao artigo 23, IX, da Constituição Federal. Para viabilizar este projeto social, a lei engendra a atuação de diversos atores – principalmente entes de direito público – mas elegeu a CEF (empresa pública, dotada de personalidade jurídica de direito privado) como gestora dos recursos públicos alocados no Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. Com o intuito de desburocratizar certos procedimentos, a União incumbiu a CEF de gerir um fundo público; investindo os recursos do erário na consecução do referido projeto social. Os recursos do fundo não integram o ativo da CEF, não respondendo por quaisquer de suas obrigações (artigo 2º, § 3º, da Lei nº 10.188/2001). Por isso, quando atua como gestora do fundo (dinheiro público), celebrando os contratos com as construtoras; e firmando os contratos com os contemplados pela política pública habitacional, a CEF atua como longa manus da União. Quando firma um contrato de compra e venda – no caso do Faixa I, subsidiado em 95% pelo fundo – trata-se, por sua natureza, de um contrato administrativo (em sentido lato), na modalidade de Contrato da Administração, isto é, firmado com a Administração Pública, mas essencialmente regido pelo direito privado, com derrogações de direito público. Trata-se de uma compra e venda que, embora regida primordialmente pelo direito privado, impõe condições específicas inerentes a um projeto social de Governo. Tanto que o beneficiário do programa público, para ter direito à propriedade ao final do financiamento (120 meses), além de pagar as parcelas do financiamento, deverá por todo o período residir, pessoalmente, no imóvel e não ter nenhuma outra propriedade. Assim, estabelecida a natureza de contrato da Administração Pública, sob regime jurídico de direito privado com derrogações de direito público, descabida a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. II – DAS QUESTÕES PRELIMINARES. Inicialmente, deve ser afastada a alegação de inépcia da inicial, já que esta possui elementos suficientes à identificação do pedido e da causa de pedir. Além disso, o processo foi devidamente instruído de modo a superar eventuais falhas. No que diz respeito ao interesse de agir, ressalvo o meu entendimento no sentido de que seria necessário o prévio requerimento administrativo, mediante o “Programa de Olho na Qualidade”, criado justamente para solucionar problemas como o dos autos. Contudo, com o intuito de evitar nulidades postergando ainda mais a solução da lide, acato a significativa jurisprudência no sentido de dispensar a referida providência. Quanto à incompetência do Juizado Especial Federal para o processamento e julgamento da causa, trata-se de matéria já afastada pelas Turmas Recursais; e, ainda, a questão da complexidade da perícia foi resolvida mediante a realização de Prova Técnica Simplificada. Resta igualmente afastada a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, pois, neste programa específico atua como executora de programa de moradia para a população de baixa renda, pelo qual participa da gestão da construção, entrega e financiamento dos imóveis (PMCMV - Faixa I). Ainda, resta afastado o litisconsórcio necessário entre a CEF a e construtora, uma vez que se trata de hipótese de responsabilidade solidária, podendo o credor escolher pelo ajuizamento contra qualquer um dos responsáveis, sem prejuízo de eventual ação regressiva da CEF em face da construtora (artigo 275 do Código Civil). Por fim, descabe a denunciação da lide no âmbito dos Juizados Especiais Federais, a teor do artigo 10 da Lei nº 9.099/1995, ressalvado o direito de regresso da CEF em ação própria. III – DAS QUESTÕES RELATIVAS MÉRITO. III.1. Da prejudicial de mérito: prescrição. Conforme já ressaltado (item I) a CEF – na condição de executora de política pública habitacional – se submete ao prazo prescricional cinco anos a que aludem o artigo 1º do Decreto nº 20.910/1932 e o artigo 1º-C da Lei nº 9.494/1997 (Tema nº 553 do STJ). O disposto no artigo 618 do Código Civil não afasta o referido prazo prescricional, por se tratar de prazo de garantia legal oponível ao empreiteiro e, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, flui desde logo, a partir da entrega do imóvel (REsp 1.290.383/SE). Portanto, o evento danoso deve obrigatoriamente se apresentar dentro do prazo de 05 (cinco) anos previstos no artigo 618 do Código Civil e, uma vez caracterizada tal hipótese, o construtor (ou, no caso, o executor da política pública habitacional) poderá ser acionado no prazo prescricional de 05 (cinco) anos de que trata o artigo 1º do Decreto nº 20.910/1932, a contar do término da garantia legal do construtor. E, no caso, a pretensão reparatória manifestada pela parte autora não está fulminada pela prescrição. Neste sentido, o contrato foi firmado em 28/11/2016 (ID 325762356). III.2. Dos fatos: vícios construtivos. Conforme já mencionado, trata-se de aquisição de imóvel por meio do Projeto Minha Casa Minha Vida (Faixa I) em que o Governo Federal oferece um subsídio de 95% do valor do imóvel, de modo que cada família paga parcelas fixas em valor proporcional aos seus rendimentos (5%), respeitado o valor mínimo de R$ 25,00 e máximo de R$ 80,00, sem a incidência de juros. Houve a juntada do instrumento do contrato, no qual a parte autora se obriga ao pagamento de 120 (cento e vinte) parcelas fixas, com valor dentro dos limites acima identificados; sendo que até que ocorra o pagamento integral da dívida o imóvel será mantido sob a propriedade fiduciária da CAIXA. Neste contexto, evidente que a obra realizada pelo Governo Federal é de baixo custo, mas, ainda assim, claramente deve ser executada adequadamente e em conformidade com as normas construtivas. De acordo com as normas técnicas, o vício construtivo consiste em (i) erro na elaboração do projeto; (ii) de sua execução ou, ainda, (iii) da informação defeituosa sobre a sua utilização ou manutenção (item 3.75 da Norma ABNT, NBR 13752). Não há nos autos qualquer elemento a indicar que tenha havido falha na elaboração do projeto, e sequer que tenha havido informação errônea sobre a sua utilização/manutenção. Neste ponto, a CEF entregou ao devedor fiduciante o Manual do Usuário e, ao condomínio, o Manual do Síndico, tendo o perito constatado que as normas de manutenção não têm sido cumpridas pela parte autora ou pelo condomínio. Para verificar a existência de vício construtivo houve a realização, por Engenheiro Civil nomeado pelo juízo, de prova técnica simplificada. No referido laudo, o perito descreve as patologias elencadas na inicial, subdividindo-as entre: (1) inexistente, isto é, patologia descrita na inicial e não constatada no local); (2) existentes, ou seja, patologia descrita na inicial e constatada no local, mas não necessariamente decorrente de vício construtivo. Das patologias constatadas no local, foi verificada a existência de vício construtivo somente em relação ao revestimento cerâmico de piso, possivelmente decorrente de erro na execução da obra. Quanto aos demais problemas verificados no imóvel, o perito concluiu não se tratar de vício construtivo. Constatou que o imóvel não recebe a manutenção devida – notadamente, a ausência de pintura da fachada do condomínio; ausência de pintura interna da unidade e a não aplicação de material selante nas janelas (como o PU – sendo que, neste caso, há recomendação expressa no Manual do Usuário para que haja a referida aplicação anualmente), de modo que a ausência de conservação acaba ocasionando infiltrações nas janelas, bem como fissuras e trincas nas paredes (que seriam estéticas, resolvidas com pintura, sem comprometer a integridade da unidade em questão). Ora, evidente que cabe à ré entregar o imóvel em boas condições, mas igualmente cumpre aos moradores cuidarem do seu imóvel efetuando a manutenção e os reparos necessários, conforme dispõe a NBR 5674. Não realizada a correta manutenção, evidente que haverá o desgaste natural do imóvel, o que não pode ser considerado vício construtivo. Com relação às demais patologias elencadas na inicial, no referido laudo, o perito concluiu pela inexistência de vícios construtivos. Por fim, devem ser afastadas as impugnações ao laudo, que está claro e suficientemente fundamentado. Constatado o vício construtivo pontual, resta verificar como este deve ser reparado. II. 4. Da forma de reparação do vício construtivo. Conforme já salientado anteriormente, o vínculo que une as partes é de contrato da Administração, regido pelo direito privado, com derrogações de direito público. Contudo, a parte autora, sem observar a natureza da relação jurídica e o contrato subjacente, pleiteia estritamente que a atual proprietária do imóvel, CEF, lhe pague indenização em pecúnia (frise-se indenização, não reembolso), sem apresentar justificativa plausível para tanto. Sobre o pedido de pagamento de indenização, é necessário tecer breves considerações. 1. O imóvel em questão ainda está sob a propriedade fiduciária da CEF, não tendo havido até o presente momento o pagamento integral da dívida. 2. Contratualmente, há previsão de consolidação da propriedade em favor da CEF, dentre outras hipóteses: no caso de inadimplência das parcelas relativas ao financiamento; inadimplência das parcelas condominiais; abandono do imóvel; locação do imóvel; ou, ainda, no caso de “falta de manutenção do imóvel que deprecie a garantia” (Cláusula 10, item f). Cabe destacar que o laudo técnico constatou a situação de ausência de manutenção da unidade, de modo que a consolidação da propriedade pela CEF é uma real possibilidade. 3. O contrato celebrado entre as partes prevê, no que diz respeito aos danos físicos no imóvel: a. o dever da parte autora de acionar a proprietária fiduciante CEF/FAR para buscar a solução para qualquer dano constatado no imóvel (item 18.1 do contrato); b. a previsão da realização dos reparos dos danos físicos no imóvel pelo FAR, sendo subsidiariamente prevista a política de reembolso quando se tratar da primeira ocorrência de dano comprovadamente reparado pelo devedor (mediante o atendimento de requisitos como a apresentação de fotos, antes e depois da recuperação do dano, e apresentação de três orçamentos) e a quantia não ultrapassar R$ 1.000,00. Quando superior a este valor, ou não se tratar de primeira ocorrência de danos físicos, há previsão de avaliação pelo engenheiro da CAIXA (Item 2.2 das orientações ao beneficiário). 4. Não há abusividade das cláusulas contratuais. Conforme já explicitado, não se aplica ao caso o Código de Consumidor. Não incide aqui, para o FAR, representado pela CEF, o conceito de fornecedor, pois se trata de fundo público destinado a garantir acesso à moradia a pessoas de baixa renda, altamente subsidiado pelo Poder Público. Ademais, a cláusula contratual é compatível com a natureza do contrato de alienação fiduciária, afinal, a CEF figura como proprietária do bem até o final do contrato. 5. Além de ser contrária ao contrato, a pretensão de receber apenas a indenização em pecúnia, ao invés da efetiva reparação do problema, não se coaduna com o princípio da boa-fé. A CEF não possui garantia alguma de que a parte autora, caso receba a indenização, irá efetivamente investir na reparação do vício construtivo. Haveria, assim, uma situação teratológica caso esta fosse obrigada ao pagamento de indenização e, posteriormente, sem que o valor fosse efetivamente investido no imóvel, consolidasse a propriedade em seu favor. Com isso, receberia o seu imóvel depreciado mesmo tendo pago a indenização, em claro prejuízo ao erário (FAR). 6. A parte autora não justifica a razão pela qual almeja apenas o pagamento em pecúnia, ao invés da obrigação de fazer. Ora, o vício construtivo constatado pelo I. Perito é algo pontual, não revelando, por si só, a inépcia da construtora em efetuar eventuais reparos. E, caso houvesse qualquer receio da parte autora neste sentido, caberia a ela – em atendimento ao princípio da boa-fé e em respeito ao contrato/instruções ao usuário - solicitar o reembolso de reparos efetivamente realizados. Diante deste cenário restariam duas alternativas: a improcedência pura e simples do pedido de indenização àquele que não é proprietário do imóvel; ou a condenação da ré na realização dos reparos necessários (obrigação de fazer). À semelhança do que ocorre nas obrigações alternativas ou disjuntivas – isto é, quando o devedor puder cumprir a prestação de mais de um modo – o vício construtivo pode ser reparado pela CEF; ou então reparado pelo morador com a possibilidade de reembolso pelo fundo (Item 2.2 das orientações ao beneficiário). No que diz respeito às obrigações alternativas/disjuntivas, o Código de Processo Civil – à luz da natureza da referida obrigação, que pode ser perfeitamente atendida por mais de uma forma – estabeleceu não ser necessária a formulação de pedido específico. Neste sentido: Art. 325. O pedido será alternativo quando, pela natureza da obrigação, o devedor puder cumprir a prestação de mais de um modo. Parágrafo único. Quando, pela lei ou pelo contrato, a escolha couber ao devedor, o juiz lhe assegurará o direito de cumprir a prestação de um ou de outro modo, ainda que o autor não tenha formulado pedido alternativo (sem grifos no original). Tal dispositivo comporta interpretação analógica ao caso concreto. Ora, o interesse legítimo do devedor fiduciante é de ter o imóvel em condições adequadas à habitação; devendo o pedido decorrente de tal interesse ser interpretado de forma sistemática. Neste caso, as normas contratuais preveem que a forma do fundo público – gerido pela CEF – de reparar danos físicos no imóvel é por meio de obrigação de fazer, ou, ainda, segundo instruções ao usuário, mediante reembolso. Em nenhuma norma há a previsão de indenização sem que haja a efetiva comprovação da reparação do imóvel. E, conforme já demonstrado, pela natureza do contrato, a situação não pode ser convertida em reparação em dinheiro (TR 3ª Região, RecInoCiv 0004670-64.2021.4.03.6325, Rel. Juiz Federal Alexandre Cassetari j. em 11/07/2023); TRF 4ª REGIÃO, AC 5009680-98.2012.4.04.7001, Rel. Des. SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, j. EM 15/05/2019), salvo, evidentemente, se a CEF, condenada em obrigação de fazer, não cumprir a obrigação e esta for convertida em perdas e danos. Assim, sem que haja qualquer violação ao princípio da adstrição, tendo em vista a interpretação lógico-sistemática do pedido e o princípio da boa-fé, revela-se cabível a imposição de obrigação de fazer. III.4. Do pedido de indenização por danos morais. Sobre a matéria, a Turma Nacional de Uniformização, fixou a tese de que: "O dano moral decorrente de vícios de construção que não obstam a habitabilidade do imóvel não pode ser presumido (in re ipsa), devendo ser comprovadas circunstâncias que no caso concreto ultrapassam o mero dissabor da vida cotidiana por causarem dor, vexame e constrangimento, cuja gravidade acarreta abalo emocional, malferindo direitos da personalidade" (TNU, PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO DE LEI Nº 5004907-76.2018.4.04.7202/SC, TURMA NACIONAL DE UNIFORMIZAÇÃO, Juiz Federal NEIAN MILHOMEM CRUZ, JUNTADO AOS AUTOS EM 11/11/2022) No caso concreto, a parte autora fundamenta o pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização por supostos danos morais na presunção de sua ocorrência automática ante a existência de vícios de construção no imóvel. Não foram especificadas violações concretas a direitos da personalidade que não tenham decorrido diretamente de tais vícios construtivos, resultando na natural improcedência do pedido. Os problemas construtivos detectados pelo perito foram bastante pontuais e não inviabilizam a habitação do imóvel. Igualmente não prejudicam a solidez e a segurança do imóvel. Ao contrário do que se alega, a maior parte das patologias constatadas não decorreram de problemas de construção e sim de falta de manutenção que deveria ser realizada pelo devedor fiduciante. Não resta caracterizada, assim, a ofensa aos direitos da personalidade. IV - DISPOSITIVO Diante de todo o exposto, afasto as preliminares e, em relação ao mérito, o pedido revela-se PARCIALMENTE PROCEDENTE, extinguindo-se a ação com resolução de mérito para determinar que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL realize obrigação de fazer, consistente na realização dos reparos necessários à eliminação dos vícios de construção reconhecidos no laudo pericial (item 5.2.2 Revestimento cerâmico de piso), conforme fundamentação, devendo ser iniciados os reparos no prazo de 60 (sessenta) dias, a partir do trânsito em julgado desta decisão, sendo a data da conclusão dos reparos fixada em 30 (trinta) dias após o seu início. Defiro à parte autora os benefícios da gratuidade judiciária. Sem condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios neste grau de jurisdição (artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/1995 e artigo 1º da Lei nº 10.259/2001). O prazo para a interposição de recurso inominado em face da sentença é de 10 (dez) dias. Em caso de interposição recursal, intime-se a parte recorrida para que possa apresentar contrarrazões no prazo legal. Vindas estas, ou certificada pela Secretaria sua ausência, encaminhem-se os presentes autos para a Turma Recursal, sendo desnecessário o juízo de admissibilidade nesta instância, nos termos da Resolução nº 417-CJF, de 28/10/2016. Sem recurso, certifique-se o trânsito em julgado e se arquivem os autos, com as providências necessárias. Publique-se. Intimem-se as partes. Campinas/SP, datado e assinado eletronicamente. PAULA LANGE CANHOS VIEIRA Juíza Federal Substituta