5004580-05.2016.8.13.0223

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Divinópolis / 4ª Vara Cível da Comarca de Divinópolis PROCESSO Nº: 5004580-05.2016.8.13.0223 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Compra e Venda] AUTOR: ALEX JOSE ESTEVAM CPF: 043.651.576-80 e outros RÉU: BRITEL INCORPORACAO DE IMOVEIS LTDA - ME CPF: 07.564.231/0001-77 e outros Sentença Vistos, etc. Trata-se de Ação de Procedimento Comum Cível ajuizada por ALEX JOSE ESTEVAM, RAFAEL ELIAS RIBEIRO e ELISANGELA BATISTA MURTA em face de BRITEL INCORPORACAO DE IMOVEIS LTDA - ME e VALDIR CAMPOS DE BRITO, todos qualificados. Em síntese, os autores alegam ter celebrado contratos de promessa de compra e venda com os réus para aquisição das unidades autônomas nº 202 e nº 302 do Edifício Residencial Campos de Brito. Afirmam que os contratos previam o direito a duas vagas de garagem ou a uma vaga com capacidade para dois veículos para cada unidade, mas que, na realidade, foi-lhes disponibilizado espaço insuficiente, tornando impossível o uso conforme pactuado. Aduzem, ainda, que os réus alteraram unilateralmente a numeração de seus apartamentos, gerando insegurança jurídica. Os autores requereram o cumprimento da obrigação de entrega das vagas de garagem conforme previsto nos contratos, ou, subsidiariamente, a conversão dessa obrigação em perdas e danos, bem como a condenação dos réus ao pagamento de multa contratual e indenização por danos morais, além da regularização da numeração das unidades autônomas. Sustentaram que os réus descumpriram o contrato ao comercializar imóveis com duas vagas de garagem funcionais que não puderam ser efetivamente entregues e ao promover alteração irregular da identificação das unidades, em desacordo com os registros públicos. Em contestação (referida em ID 10632010380), os réus arguiram a prescrição da pretensão indenizatória. No mérito, sustentaram que os autores tinham ciência de que o direito era de apenas uma vaga por unidade, conforme constava da convenção de condomínio e dos contratos de financiamento. Afirmaram que os autores visitaram o imóvel e conheciam suas características físicas. Alegaram que a questão da numeração foi devidamente regularizada após o deferimento de medida liminar e que não houve danos a serem indenizados. Houve réplica e outras manifestações, incluindo debate sobre a aplicação de multa diária pelo atraso no cumprimento da liminar (ID 116527588 e 209700289). Foi proferida decisão de saneamento em ID 2041135118, que afastou a preliminar de prescrição e determinou a realização de prova pericial técnica de engenharia, custeada pelos autores. Realizada a fase instrutória, o laudo pericial foi juntado em ID 10202218098, com esclarecimentos posteriores em ID 10269636175. As partes se manifestaram sobre a perícia e, indeferidos novos requerimentos probatórios, apresentaram suas alegações finais em ID 10614000833 (autores) e ID 10632010380 (réus). Os autos vieram-me conclusos. Eis, no essencial, o relatório. Preliminarmente, deixo de reapreciar a preliminar de prescrição, novamente arguida em alegações finais, por se tratar de matéria já decidida no despacho saneador de ID 2041135118, contra o qual não houve recurso, operando-se a preclusão. Indefiro o pedido de realização de nova perícia, formulado pelos réus. A prova técnica produzida em ID 10202218098 mostra-se completa, bem fundamentada e conclusiva para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o resultado não é causa para a repetição do ato, ausentes vícios que o invalidem. Quanto ao mérito, passo a fundamentar para, ao final, decidir. A controvérsia cinge-se a verificar a ocorrência de descumprimento contratual pelos réus quanto à entrega de vagas de garagem e à alteração da numeração das unidades, bem como as consequências jurídicas daí advindas. Os contratos de promessa de compra e venda (ID 10486228 e 10486383) estabelecem de forma clara a obrigação dos réus de entregar, para a unidade 202, "01 (uma) vaga de garagem para dois carros", e para a unidade 302, "02 (duas) vagas de garagem". Tais disposições criaram para os autores a legítima expectativa de adquirir um imóvel com capacidade para estacionar dois veículos por unidade. A defesa dos réus, no sentido de que a convenção do condomínio (ID 10486937) e os contratos de financiamento previam apenas uma vaga, não os exime de responsabilidade. A conduta dos réus de apresentar documentos conflitantes e depois invocar o que lhes favorece viola frontalmente o princípio da boa-fé objetiva e seus deveres anexos de informação, transparência e lealdade, que devem nortear as relações contratuais, sobretudo as de consumo. Tal comportamento configura o que a doutrina denomina venire contra factum proprium, ou seja, a proibição do comportamento contraditório. Como leciona Flávio Tartuce, "pela máxima venire contra factum proprium non potest, determinada pessoa não pode exercer um direito próprio contrariando um comportamento anterior, devendo ser mantida a confiança e o dever de lealdade, decorrentes da boa-fé objetiva". (Tartuce, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. 18. ed. São Paulo: Método). A prova pericial judicial (ID 10202218098) foi conclusiva e elucidativa. O Sr. Perito, após vistoria in loco e medições técnicas, atestou ser "inviável aos Autores estacionarem mais de um veículo em suas respectivas vagas" (item 13, Conclusão). O laudo detalha que, em razão das dimensões, da área de manobra e da presença de obstáculos como pilares, os espaços destinados às unidades dos autores não comportam o uso simultâneo por dois veículos. A perícia confirmou, ainda, as sucessivas e irregulares alterações nos projetos arquitetônicos, que aumentaram o número de vagas sem a correspondente ampliação da área física da garagem, em prejuízo da funcionalidade. Resta, portanto, cabalmente provado o inadimplemento contratual por parte dos réus. A impossibilidade de cumprimento da obrigação na forma específica, consistente na entrega de duas vagas de garagem funcionais, também foi atestada pela prova pericial, o que impõe a conversão da obrigação em perdas e danos, nos termos do art. 499 do Código de Processo Civil. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que "é possível a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, independentemente do pedido do titular do direito subjetivo, em qualquer fase processual, quando verificada a impossibilidade de cumprimento da tutela específica", por constituir consequência jurídica da inviabilidade do adimplemento na forma originalmente pactuada (STJ, REsp 2.121.365/MG, Rel. Min. Regina Helena Costa, Primeira Turma, j. 03/09/2024, DJe 09/09/2024). Assim, no caso em exame, os danos materiais correspondem à perda patrimonial decorrente da entrega do imóvel em desacordo com o contratado, consubstanciada na desvalorização do bem pela ausência da segunda vaga de garagem funcional prometida, cujo montante deverá ser apurado em liquidação de sentença. Quanto à alteração da numeração das unidades, a conduta dos réus foi ilícita. A questão foi objeto de tutela de urgência, e os autores, em ID 116527588, apontam um atraso de 174 dias para o cumprimento. A multa cominatória (astreintes) fixada tem por objetivo compelir ao cumprimento da ordem judicial e é devida em razão da demora. O valor de R$ 34.800,00, correspondente a 174 dias de atraso a R$ 200,00 por dia, mostra-se proporcional e razoável, devendo ser confirmado. Por fim, no que tange aos danos morais, entendo que a situação vivenciada pelos autores ultrapassa o mero dissabor. A frustração de adquirir um imóvel com uma característica essencial (garagem para dois carros) que se revelou inexistente, somada à insegurança jurídica causada pela alteração irregular da numeração de suas propriedades, configura ofensa à esfera extrapatrimonial. Conforme ensina Sérgio Cavalieri Filho, o dano moral, no inadimplemento contratual, ocorre quando há "uma lesão a um interesse existencial concretamente merecedor de tutela". A quebra da confiança e a frustração da legítima expectativa de uso pleno do imóvel adquirido para moradia configuram tal lesão. Neste sentido, segue o arresto: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INCIDÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - VAGAS DE GARAGEM - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - REPARAÇÃO MATERIAL DEVIDA - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO - FIXAÇÃO EM VALOR RAZOÁVEL.- Trata o feito de relação consumerista, pois a empresa ré e a parte autora enquadram-se nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos, respectivamente, nos arts. 3º e 2º, do CDC.- A construtora deve indenizar por danos patrimoniais e extrapatrimoniais o comprador do imóvel, por descumprimento do contrato de compra e venda com previsão de existência de duas vagas de garagem quando, na realidade, possui apenas uma. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.036181-8/001, Relator(a): Des.(a) Maria Lúcia Cabral Caruso , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/11/2023, publicação da súmula em 24/11/2023)11/12/2020). No que se refere à quantificação da indenização em seu aspecto moral, filio-me ao entendimento de não ser tarifária, devendo ser arbitrada pelo juiz considerando-se caso a caso; a vontade da norma, no caso o art. 5º, inciso V, da Constituição Federal de 1988, é aquela indicada pelas exigências sociais e visando alcançar o bem comum, requisitos estes que, no presente caso, autorizam a fixação de montante a título de reparação moral, mesmo inexistindo regra básica, devendo o magistrado ater-se a critérios aceitos como "...a gravidade da lesão, baseado na conduta culposa ou dolosa do agente, a situação econômica do lesante, as circunstâncias do fato, a situação individual e social da vítima ou dos lesados, etc.". (Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil Brasileiro, 7º volume, Ed. Saraiva, 1.993, pág. 99). Partindo de tais premissas, deve o julgador se valer da equidade, adaptando a regra que manda indenizar o dano moral ao caso aplicável, levando em conta todos os aspectos acima elencados. Nesse diapasão, considero justa e razoável a indenização na importância correspondente a R$5.000,00 (cinco mil reais), quantia que se mostra proporcional e razoável diante dos transtornos vivenciados pelos autores. Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a. condenar os réus, solidariamente, a pagar aos autores uma indenização por danos materiais, a ser apurada em fase de liquidação de sentença por arbitramento, correspondente ao valor de mercado de 1 (uma) vaga de garagem para cada unidade dos autores (apartamentos 202 e 302), na data de apresentação do laudo pericial (ID 10202218098), corrigido monetariamente pelos índices da CGJ/TJMG desde então e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. b. condenar os réus, solidariamente, ao pagamento da multa cominatória no valor de R$ 34.800,00 (trinta e quatro mil e oitocentos reais), referente ao atraso no cumprimento da decisão liminar, valor que deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da CGJ/TJMG desde a data do protocolo da petição de ID 116527588 e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da intimação para pagamento na fase de cumprimento de sentença. c. condenar os réus, solidariamente, a pagar a cada um dos três autores (Alex Jose Estevam, Rafael Elias Ribeiro e Elisangela Batista Murta) a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, totalizando R$ 15.000,00 (quinze mil reais), corrigida monetariamente pelos índices da CGJ/TJMG a partir da publicação desta sentença e com juros de mora de 1% (até 27/08/2024 e conforme a Taxa SELIC, descontada a correção monetária, de 28/08/2024 em diante) ao mês, desde a citação. Em razão da sucumbência mínima dos autores, condeno os réus ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total e atualizado da condenação (danos materiais, multa e danos morais), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Remetam-se os autos à Contadoria do Juízo para apuração das custas finais, caso necessário, intimando-se a sucumbente para efetuar o pagamento, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de inscrição do débito na dívida ativa. Ressalte-se que, antes de intimada para o cumprimento de sentença, a ré poderá comparecer em Juízo e oferecer em pagamento o valor que entender devido, apresentando memória discriminada do cálculo, conforme previsto no artigo 526 do CPC/2015. Ficam as partes, desde já intimadas acerca do art. 517, do CPC/2015, que assim dispõe: “a decisão judicial transitada em julgado poderá ser levada a protesto, nos termos da lei, depois de transcorrido o prazo para pagamento voluntário previsto no art. 523.” P.R.I.C. Arquivando-se os autos oportunamente. Divinópolis, 17 de julho de 2026. Christiano Oliveira Cesarino Juiz de Direito 4ª Vara Cível e Sucessões