5004526-51.2024.4.03.6114

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de São Bernardo do Campo Avenida Senador Vergueiro, 3575, Anchieta, São Bernardo Do Campo - SP - CEP: 09601-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5004526-51.2024.4.03.6114 AUTOR: CONDOMINIO FREI TITO ADVOGADO do(a) AUTOR: CLARISSA ARSUFFI - SP267624 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, CONSTRUTORA P4 LTDA ADVOGADO do(a) REU: EZIO ANTONIO WINCKLER FILHO - SP154938 SENTENÇA I – RELATÓRIO Cuida-se de ação ajuizada pelo CONDOMINIO FREI TITO em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF e da CONSTRUTORA P4 LTDA, objetivando, em suma, a sua responsabilização por vícios construtivos no empreendimento imobiliário. Na petição inicial, narra a parte autora que as rés foram responsáveis pela construção do empreendimento Condomínio Frei Tito, composto por quatro torres, com quinhentas unidades de apartamentos, sendo a obra concluída no final de 2020. Informa que, logo após a entrega das chaves, diversos problemas estruturais foram identificados, sem que os reparos necessários tenham sido providenciados pelas rés. Defende a responsabilidade objetiva das rés pelos vícios construtivos, com aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Ante o exposto, requereu, em sede de tutela de urgência, a produção antecipada de prova pericial, custeada pelas rés, invertendo-se o ônus da prova, para apuração dos vícios de construção. Ao final, pleiteou a condenação das rés a providenciar todos os reparos indicados no laudo técnico, ou a pagar a quantia de R$800.000,00 (oitocentos mil reais). A tutela antecipada foi deferida, conforme ID 350216413, para produção da prova pericial, com inversão do ônus da prova. Citada, a CEF apresentou contestação (ID 352881876), arguindo, preliminarmente, a sua ilegitimidade e a ausência de interesse de agir. No mérito, informou sobre a obrigatoriedade de contratação de seguro contra falhas na construção. Afirmou que possui o “Programa de Olho na Qualidade”, para apuração de eventuais irregularidades nos empreendimentos imobiliários, análise sujeita aos prazos de garantia. Por fim, defendeu a ausência de dolo ou culpa em sua conduta, bem como a impossibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor à situação narrada nos autos. Citada, a Construtora P4 LTDA apresentou contestação (ID 353368567), arguindo, preliminarmente, a inépcia da inicial e sua ilegitimidade. No mérito, defendeu a aplicação do prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC, ou, subsidiariamente, o previsto no artigo 618 do Código Civil. Alegou que o imóvel conta com anos de uso, sem manutenção, sendo esperados os desgastes em sua estrutura, motivo pelo qual não pode ser responsabilizada. Os honorários periciais apresentados no ID 357665620 foram homologados, conforme decisão de ID 368235117. Laudo pericial juntado sob ID 473570339. As partes requereram esclarecimentos do perito, os quais foram prestados no ID 574760425. Intimadas as partes a se manifestarem acerca de eventual produção de provas, a corré Construtora P4 LTDA requereu a oitiva de testemunhas, e as demais partes nada requereram. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO DAS QUESTÕES PRELIMINARES Da legitimidade passiva das rés e do interesse de agir Preliminarmente, o C. Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de reconhecer que “a Caixa Econômica Federal somente possui legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro.” (AgInt no REsp n. 1.646.130/PE, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018, DJe de 4/9/2018.) No caso em análise, observo que a CEF financiou a aquisição do imóvel com recursos do Fundo de Desenvolvimento Social – FDS, no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida” (ID 343369022). Conforme indicado na matrícula do imóvel, o credor fiduciário é o FDS, representado pela CEF. Dessa forma, a corré pode ser responsabilizada por eventuais vícios construtivos identificados no imóvel, pois atuou como representante gestora do Fundo de Desenvolvimento Social e não como simples agente financeiro. Consequentemente, resta configurado o interesse de agir em face da CEF, pois, ao menos em tese, o pedido é possível e a parte autora entende que é titular de um direito a ser exigido da corré. Igualmente, a empresa construtora responsável pelo empreendimento também possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente ação, eis que atuou efetivamente na construção das unidades habitacionais. Nesse sentido é a jurisprudência do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: “A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva porque atua como gestora e executora da política pública habitacional vinculada ao Fundo de Arrendamento Residencial, participando da contratação, fiscalização e entrega de imóveis destinados à população de baixa renda. A construtora também possui legitimidade passiva por ser responsável direta pela execução da obra e pelos defeitos decorrentes de falhas construtivas, materiais inadequados ou técnicas inadequadas de construção.” (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005310-10.2019.4.03.6112, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 10/08/2026, DJEN DATA: 14/08/2026) Logo, rejeito as preliminares de ilegitimidade passiva e de ausência de interesse de agir. Da inépcia da inicial Quanto à alegação de inépcia da petição inicial, observo que a causa de pedir foi suficientemente delimitada, sendo indicados os vícios construtivos em cada uma das torres que compõem o empreendimento imobiliário (ID 343367550, p. 9-16), inclusive com apresentação de laudo técnico (ID 343369027). O processo foi regularmente instruído, com posterior produção de laudo pericial, sem provas de efetivo prejuízo ao contraditório. Assim, não verifico a ocorrência das circunstâncias previstas no art. 330, §1º e incisos do CPC, aptas a ensejar a inépcia da petição inicial, de modo que a preliminar deve ser rejeitada. Do pedido de produção de prova testemunhal Por fim, o julgamento prescinde da produção de outras provas além das já existentes nos autos, a teor do art. 355, I, do Código de Processo Civil, não sendo necessária a designação de audiência para oitiva dos profissionais que atuaram na obra. A controvérsia envolve questão essencialmente de direito e a prova documental e pericial revelam-se suficientes para a formação da convicção do Órgão Julgador. Ressalto que constitui atribuição do magistrado a supressão de provas impertinentes ou protelatórias, conforme art. 370 da Lei 13.105/2015. Estando presentes as condições da ação, bem como os pressupostos processuais, e de desenvolvimento válido e regular da relação processual, passo ao exame do mérito. Inicialmente, a prejudicial de decadência deve ser rejeitada. Nas ações que tenham por objeto a responsabilização por vícios construtivos, aplica-se o prazo decenal do artigo 205 do Código Civil, observado o prazo de garantia previsto no artigo 618, também do Código Civil. Com efeito, segundo a jurisprudência do C.STJ, “a pretensão condenatória por vícios construtivos tem natureza indenizatória e se sujeita ao art. 205 do CC. O regime do art. 26 do CDC não incide sobre pedidos de reparação de danos oriundos de vícios de construção, mas sobre as alternativas dos arts. 18 e 20 do CDC.” (AREsp n. 3.191.678/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 1/7/2026.) Compulsando os autos, resta incontroverso que a obra foi finalizada em 2020 e que as unidades habitacionais foram entregues ao longo daquele ano. Assim, adotando-se como termo inicial a entrega do empreendimento imobiliário e, tendo em vista que a ação foi ajuizada em 2024, não há que se falar em prescrição ou decadência. Prosseguindo, nos termos do artigo 186 do Código Civil, “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.” A responsabilidade civil, exige, para a sua configuração, os seguintes pressupostos: ato ilícito, dano e nexo causal, independentemente da existência de culpa no caso, a teor do Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso. No caso dos autos, a fim de apurar a ocorrência dos vícios construtivos, foi realizada perícia judicial, conforme laudo juntado no ID 473570339. Na elaboração do laudo pericial, foram analisadas as seguintes situações patológicas descritas pela parte autora: a) Infiltrações sistêmicas, tanto horizontais (coberturas) quanto verticais (fachadas, janelas e grelhas); b) Comprometimento de pisos (destacamento e afundamento); c) Falhas de execução na casa de bombas e em elementos estruturais; e d) Fissuras nas fachadas e muretas, sugerindo eventuais falhas de vedação e movimentação da edificação. Em análise pormenorizada dos vícios apontados pela parte autora, apresentou a perita as seguintes conclusões: Telhado e Laje de Cobertura: A causa predominante das infiltrações e patologias na cobertura é a degradação progressiva das telhas de fibrocimento e dos elementos de impermeabilização, decorrente de envelhecimento natural acentuado pela ausência de manutenção preventiva e corretiva adequada ao longo dos anos. (...) Não foram encontrados indícios de vício estrutural ou erro de concepção original da cobertura. As manifestações são compatíveis com falta de manutenção, reparos insuficientes e intervenções posteriores sem técnica, configurando quadro evolutivo de degradação. Botoeiras / Sistema de Incêndio: A inatividade atual do sistema decorre, conforme relatado durante a vistoria, de furtos e da remoção preventiva de esguichos, chaves e mangueiras pelo próprio condomínio. O estado atual verificado está relacionado à falta de segurança patrimonial e à retirada de componentes após a entrega, não configurando vício construtivo. Esquadria (Hall do Elevador): As patologias observadas infiltrações, abertura de juntas, perda de estanqueidade, desplacamento de revestimentos e falha do peitoril têm origem construtiva, decorrentes de execução inadequada da esquadria e ausência de impermeabilização adequada, contrariando as normas ABNT. (...) Assim, a responsabilidade pela causa primária das falhas recai sobre a construtora, enquanto ao condomínio cabe a responsabilidade pela intensificação e manutenção da patologia ao longo dos anos, pela ausência de manutenção conforme exige a ABNT NBR 5674.” Grelha de Ventilação – Escadas: O conjunto de evidências indica que as patologias nas grelhas são causadas principalmente por: Falha crítica na vedação perimetral da grelha de ventilação, associada à degradação total do selante externo e fissuração do revestimento da fachada. (...) É um problema de infiltração pluvial por falha construtiva e manutenção no arremate da grelha. Pisos: “As patologias observadas no piso dos andares têm origem predominantemente construtiva, decorrentes de falhas de execução do contrapiso, da argamassa colante e do processo de assentamento cerâmico, contrariando as exigências da NBR 13753, NBR 13754, NBR 13755 e NBR 15575. A presença de som cavo generalizado, substituições prévias, desplacamentos recorrentes e trincas confirmam vício de execução de origem. A falta de manutenção preventiva pelo condomínio não é a causa das patologias, atuando apenas como fator agravante ao longo dos anos.” Shaft: Os shafts encontram-se estruturalmente íntegros, sem patologias construtivas relevantes e sem indícios de falhas nas instalações originais de água, gás, elétrica ou incêndio. Fissuras: Não foram encontrados indícios que indiquem falhas estruturais ou risco à segurança nas fissuras das alvenarias. Umidade Capilar Térreo: Não há indícios de que essa umidade seja causada por falhas estruturais. Umidade Descendente Corredor dos Apartamentos: A infiltração é de natureza sistêmica, recorrente e progressiva, não podendo ser atribuída apenas ao uso ou operação, mas claramente relacionada à combinação entre práticas inadequadas de limpeza e ausência de sistema impermeável eficaz. Piso Intertravado Externo: (...) manifestações patológicas encontradas no piso intertravado são atribuíveis ao uso inadequado do pavimento, somado à falta absoluta de manutenção, e não configuram falha de execução ou responsabilidade da construtora; Muro de Arrimo: (...) as manifestações relatadas possuem caráter superficial e não estrutural, não configurando vício construtivo ou falha de projeto/execução. A degradação constatada é consequência direta da ausência prolongada de manutenção, condição que favorece o desgaste natural dos materiais e o aparecimento de manchas e oxidação restrita, sem, contudo, comprometer a integridade ou o funcionamento do muro de arrimo; Casa de Bombas: A avaliação realizada na Casa de Bombas e no Reservatório Inferior demonstra que o quadro atual decorre da combinação de falhas construtivas de origem e de deterioração acumulada pela ausência total de manutenção ao longo dos anos. Foram identificados vícios executivos relevantes, como colunas não concretadas e escoras provisórias mantidas após a obra, evidenciando serviços não concluídos adequadamente desde a construção. Salão de Festas – Bloco B: Em conclusão, trata-se de patologia de origem geotécnico–construtiva, envolvendo recalque diferencial combinado com falhas de impermeabilização e drenagem. A situação exige medidas corretivas e o restabelecimento das condições adequadas de estanqueidade e controle de umidade, bem como monitoramento periódico. No cenário atual, não se identifica risco estrutural iminente, desde que adotadas as intervenções recomendada A compreensão adequada da responsabilidade das rés exige que se parta das próprias conclusões da perita judicial, pois, conforme apontado no laudo, os problemas identificados têm múltiplas origens: falhas construtivas, falta de manutenção, interferências posteriores e desgaste natural. Segundo a perita, “não é possível atribuir todas as patologias exclusivamente à construtora, tampouco exclusivamente ao condomínio: trata-se de um conjunto híbrido, onde existem vícios construtivos comprovados, mas a ausência de manutenção ao longo de anos foi determinante para o agravamento e multiplicação das manifestações patológicas”. A perita nomeada por este juízo é engenheira civil, ou seja, expert devidamente habilitada para exarar pareceres acerca da matéria objeto da lide. A sua nomeação não foi objeto de impugnação, conforme se observa nos autos. Da análise do laudo pericial e seus esclarecimentos, verifica-se que apenas parte dos vícios alegados na petição inicial podem ser atribuídos à construção do empreendimento. De fato, o laudo pericial apontou categoricamente que diversos problemas decorrem de desgaste comum e da ausência de manutenção preventiva, de responsabilidade do próprio condomínio. Logo, é possível reconhecer a responsabilidade da CEF e da construtora somente pelas patologias identificadas pela perita como de origem construtiva, tendo em vista que foram provocadas por falha na prestação do serviço durante a construção do empreendimento imobiliário, ou seja, a sua ocorrência está diretamente ligada à atuação das rés. Saliento que a responsabilidade, no caso, é solidária. Com efeito, entendo que, nos limites apontados no laudo pericial, estão caracterizados os requisitos da responsabilidade das corrés, quais sejam, a conduta, o dano e o nexo causal, sendo irrelevante a análise da culpa. Conforme laudo de engenharia elaborado por perita judicial, foram constatados vícios estruturais, decorrentes de falha na execução do empreendimento por parte das corrés. Portanto, é medida que se impõe a condenação das rés a obrigação de reparar os vícios construtivos no empreendimento imobiliário, conforme patologias indicadas no laudo pericial. A reparação é medida recomendável quando evidenciado que os vícios não comprometeram a habitabilidade, sobretudo em imóveis vinculados à programas habitacionais financiados pelo Poder Público, cuja prioridade é garantir o exercício do direito à moradia. III – DISPOSITIVO Pelo exposto, e considerando o que mais dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos, para condenar a CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF e a CONSTRUTORA P4 LTDA, solidariamente, a obrigação de fazer consistente na realização das obras necessárias para correção dos vícios de origem construtiva, discriminados no laudo pericial de ID 473570339, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de conversão em perdas e danos em caso de atraso injustificado. Condeno as rés em honorários advocatícios, que fixo no percentual mínimo de 10% do valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. SÃO BERNARDO DO CAMPO, data da assinatura eletrônica.