5004520-70.2024.8.13.0346

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Jaboticatubas / Vara Única da Comarca de Jaboticatubas Avenida Benedito Valadares, 52, Fórum Doutor José Sérvulo Costa, Centro, Jaboticatubas - MG - CEP: 35830-000 PROCESSO Nº: 5004520-70.2024.8.13.0346 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Despesas Condominiais] AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL FAZENDA DO ENGENHO CPF: 13.220.049/0001-00 RÉU: JH EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME CPF: 07.347.421/0001-32 VISTOS ETC. A ré contestou (ID 10477735647) sustentando a soberania das regras do Estatuto (Súmula 260 do STJ), direito adquirido, preclusão pela aprovação anual de contas e ilegitimidade passiva parcial, pois diversos lotes cobrados já foram alienados a terceiros. O autor apresentou impugnação (ID 10489309053) sustentando a nulidade do desconto com base no REsp 1.816.039/MG. Passo à análise do feito, as taxas condominiais possuem natureza propter rem. No caso de promessa de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 886, definiu que a responsabilidade é do promitente comprador se houver imissão na posse e ciência inequívoca do condomínio: TEMA REPETITIVO STJ Tema 886 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. — Paradigma: REsp 1345331/RS A definição de quais lotes pertenciam à ré em cada mês de competência e as datas de suas alienações a terceiros constitui matéria de fato complexa que demanda exame probatório e contábil. Assim, a preliminar de ilegitimidade passiva parcial confunde-se com o mérito e deve ser apreciada após a instrução processual. Outrossim, o Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que a convenção condominial outorgada pela construtora ou incorporadora não pode prever descontos ou isenções de taxas condominiais em benefício próprio para as unidades não comercializadas, sob pena de onerar excessivamente os demais condôminos: RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. CONVENÇÃO. OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial devida. 3. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial. 4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. 5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002 6. Recurso especial provido. (REsp n. 1.816.039/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/2/2020, DJe de 6/2/2020.) A alegação da ré de que a aprovação anual das contas em assembleia geral obsta a cobrança retroativa das diferenças e configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium) exige a delimitação jurídica sobre se o vício consubstancia hipótese de nulidade ou de anulabilidade: Referendando o entendimento acima, tem-se: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CLÁUSULA QUE REDUZ TAXA CONDOMINIAL DE CONSTRUTORA. AÇÃO ANULATÓRIA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE ABSOLUTA. RECONHECIMENTO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS DE ANULABILIDADE SUJEITA A DECADÊNCIA. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. NULIDADE X ANULABILIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7, AMBAS DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INEXISTÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. SÚMULA N. 85 DO STJ. INAPLICABILIDADE À DECADÊNCIA. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem enfrenta, de modo suficiente e fundamentado, as questões essenciais à solução da controvérsia, ainda que não mencione expressamente todos os dispositivos legais indicados pela parte ou decida contrariamente à sua pretensão. 2. O Tribunal de Justiça do Maranhão concluiu que o vício da cláusula da convenção condominial, que reduziu a taxa de condomínio devida pela construtora, consubstancia hipótese de anulabilidade, sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 178, II, do Código Civil, e não de nulidade absoluta. 3. Rever tal entendimento, para reconhecer nulidade do ato e afastar a decadência, exigiria reinterpretação da convenção e reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado nesta instância especial, nos termos das Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. 4. O dissídio jurisprudencial não se demonstra quando os paradigmas confrontados versam sobre nulidade absoluta, ao passo que o acórdão recorrido apreciou situação de anulabilidade, ausente a indispensável similitude fática e jurídica (arts. 1.029, §1º, do CPC e 255, §1º, do RISTJ). 5. A Súmula n. 85 do STJ trata da prescrição nas relações de trato sucessivo e não se aplica às hipóteses de decadência, relativas ao exercício de direito potestativo de anular ato jurídico. O prazo decadencial é uno e contínuo, não se renovando a cada cobrança decorrente do ato viciado. 6. Recurso não provido. (REsp n. 2.059.336/MA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025.) Desse modo, aplica-se a regra estática do art. 373, I e II, do Código de Processo Civil. Cabe ao autor provar os fatos constitutivos de seu direito (propriedade ou posse da ré sobre as unidades cobradas e fixação das taxas) e à ré provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos (pagamentos, compensações e alienações com ciência do condomínio). Para a elucidação das questões fáticas, defere-se a produção de prova pericial contábil, requerida por ambas as partes (ID 10502999655, ID 10572574282), necessária para individualizar o estoque de lotes da ré, verificar as alienações, analisar os comprovantes de pagamento e compensação (ID 10477733961) e apurar o eventual saldo devedor. INDEFIRO a prova testemunhal e o depoimento pessoal (ID 10572574282), pois a controvérsia é de natureza eminentemente documental e contábil, revelando-se a prova oral inútil neste momento (art. 370, parágrafo único, do CPC). Indefere-se o pedido genérico de "prova documental complementar", ressalvada a juntada de documentos novos (art. 435 do CPC). Com fulcro no art. 357 do Código de Processo Civil, DECLARO o feito saneado. A distribuição do ônus da prova segue a regra estática do art. 373, I e II, do Código de Processo Civil. DEFIRO a produção de provas documental e pericial. Outrossim, INDEFIRO as provas testemunhais e depoimento pessoal das partes. Outrossim, a fim de dar regular andamento ao feito,DETERMINO a nomeação de perito (contador (a)) por meio de Sistema Eletrônico de Assistência Judiciária Gratuita do TJMG (AJG/TJMG), assinalando o prazo de 10 (dez) dias para manifestação do profissional, dizendo se aceita ou não o encargo, bem como e apresentar proposta de honorários. Após, INTIMEM-SE as partes a fim de efetuarem o depósito dos honorários periciais, no prazo legal. Tão logo seja comprovado o referido depósito, INTIME-SE o perito para designar, com antecedência mínima de 20 (vinte) dias, dia, hora e local para início dos trabalhos devendo as partes e seus assistentes serem regularmente intimados. FIXO o prazo de 30 (trinta) dias, a contar do início dos trabalhos, para apresentação do laudo. JUNTADO o laudo pericial, VISTA às partes. Em seguida, CONCLUSOS. INTIMEM-SE. Jaboticatubas, data da assinatura eletrônica. RODRIGO FERNANDO DI GIOIA COLOSIMO Juiz de Direito