5004376-40.2021.8.13.0625

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de São João Del Rei / 1ª Vara Cível da Comarca de São João del-Rei Rua Antônio Manoel de Souza Guerra, 125, Vila Marchetti, São João Del Rei - MG - CEP: 36307-201 PROCESSO Nº: 5004376-40.2021.8.13.0625 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Condomínio] AUTOR: LEONARDO IMBROISI CPF: 285.141.906-44 RÉU: COMERCIAL IMBROISI LTDA CPF: 41.033.949/0001-75 DECISÃO Vistos, etc. Cuidam-se os autos de ação de arbitramento e cobrança de aluguéis ajuizada por LEONARDO IMBROISI em face de Comercial Imbroisi Ltda., em que se pleiteia a fixação de valor locatício compensatório e o pagamento da quota-parte devida em decorrência da ocupação e fruição exclusiva do imóvel situado na Avenida Presidente Tancredo Neves, números 125 e 127, Centro, nesta comarca (ID 5966348003). Registra-se que, após a prolação da sentença originária de parcial procedência (ID 10105241041), a Décima Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais acolheu preliminar em recurso de apelação para cassar o pronunciamento judicial por cerceamento de defesa (ID 10272041726), determinando expressamente o retorno dos autos à comarca de origem para a realização de prova pericial técnica de avaliação imobiliária. Retornados os autos a este juízo de primeiro grau (ID 10272088834), foi nomeada a perita oficial arquiteta e urbanista ELISA FIGUEIRA BENEDICTO (ID 10483672297), cujos honorários periciais foram fixados e majorados em R$ 3.556,10 (três mil, quinhentos e cinquenta e seis reais e dez centavos) mediante prévia autorização da Corregedoria-Geral de Justiça e da Coordenação de Apoio aos Auxiliares da Justiça (COASA), a serem suportados pelo Estado em razão da gratuidade da justiça concedida ao demandante (ID 10625449723, ID 10655268472). Concluída a vistoria in loco, a perita acostou aos autos o laudo técnico pericial de avaliação mercadológica (ID 10670624975), devidamente instruído com levantamento arquitetônico, memória estatística e relatório fotográfico (ID 10670637295, ID 10670652598). Analisando detidamente as provas carreadas aos autos, impõe-se valorar e confrontar os elementos de convicção amealhados ao longo do processo. As estimativas unilaterais trazidas no início do litígio revelavam acentuada discrepância entre as partes e reduzido valor persuasivo. De um lado, a avaliação apresentada pelo autor indicava o valor locatício de R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais) mensais (ID 5966348009); de outro lado, as pesquisas trazidas pela ré apontavam valores significativamente menores, oscilando entre R$ 12.000,00 (doze mil reais) e R$ 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos reais) mensais (ID 8129558228, ID 8129558230). Justamente pela falta de consenso e pela unilateralidade de tais documentos é que o Tribunal determinou a instrução técnica oficial (ID 10272041726). Diferentemente dos pareceres unilaterais, o laudo pericial produzido pela perita judicial (ID 10670624975) possui inequívoco valor probante e solidez científica. O trabalho pericial foi elaborado com estrita observância das normas técnicas da ABNT aplicáveis à avaliação de imóveis urbanos, empregando o método comparativo direto de dados de mercado conjugado com rigoroso tratamento por inferência estatística, análise de regressão linear e diagnóstico mercadológico da região central de São João del-Rei. Após a coleta e ponderação de elementos amostrais assemelhados, a perita do juízo apurou com precisão o valor de mercado de locação do imóvel comercial como um todo no montante de R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais) mensais (ID 10670624975). Intimadas as partes para se manifestarem sobre as conclusões da perita oficial, na forma do art. 477, § 1º, do Código de Processo Civil, e tendo havido inclusive dilação de prazo para 30 (trinta) dias a fim de garantir ampla defesa (ID 10688062759), o autor manifestou sua expressa concordância com o laudo pericial e requereu o regular prosseguimento do feito (ID 10713399369). Por sua vez, a empresa ré deixou transcorrer o prazo in albis, sem apresentar qualquer impugnação aos cálculos ou aos critérios do laudo, consoante certidão lavrada nos autos (ID 10726930350). Operou-se, portanto, a preclusão temporal em relação à ré quanto à faculdade de insurgência contra a prova técnica, não cabendo qualquer rediscussão tardia acerca da avaliação do bem. Sobre a preclusão temporal decorrente da ausência de impugnação oportuna ao laudo pericial, destaca-se o entendimento consolidado no Tribunal de Justiça de Minas Gerais: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PRECLUSÃO TEMPORAL. HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO PERICIAL CONTÁBIL. EXCESSO DE EXECUÇÃO. IMPUGNAÇÃO INTEMPESTIVA. RECURSO DESPROVIDO. - A ausência de impugnação tempestiva ao laudo pericial em cumprimento de sentença enseja preclusão, vedando ao executado discutir excesso de execução em momento posterior. - Não se tratando de matéria de ordem pública, não há possibilidade de revisão dos cálculos homologados após consumada a preclusão. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.25.115204-7/001, Relator(a): Des.(a) Maurício Soares , 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/10/2025, publicação da súmula em 02/10/2025) Verifica-se que a consumação da preclusão temporal consolida a higidez do trabalho pericial, tornando incontroversa a conclusão de que a locação do prédio comercial corresponde a R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais) mensais. Nesse mesmo sentido, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais assenta a plena legitimidade do arbitramento de aluguel por uso exclusivo de bem comum com base nas conclusões firmadas em laudo pericial oficial: EMENTA: AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS - IMÓVEL COMUM - USO EXCLUSIVO POR UM DOS EX-CÔNJUGES - PARTILHA HOMOLOGADA - OPOSIÇÃO À POSSE EXCLUSIVA CONFIGURADA COM A CITAÇÃO - POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL - VALOR FIXADO COM BASE EM LAUDO PERICIAL - IGP-M -PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA - SENTENÇA MANTIDA. É cabível o arbitramento de aluguéis em favor do condômino que deixou de usufruir do bem comum, quando restar comprovado o uso exclusivo por outro condômino após a separação ou divórcio, conforme dispõe o art. 1.319 do Código Civil. A oposição à posse exclusiva resta configurada com a citação do requerido, momento em que este toma ciência da insatisfação da parte autora quanto ao uso exclusivo do bem. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de nova perícia quando o juízo entende que os elementos constantes nos autos, notadamente laudo pericial elaborado por perito oficial, são suficientes para o julgamento da causa. O valor dos aluguéis arbitrado com base em perícia técnica que atualizou valor histórico pelo IGP-M não revela, por si só, vício ou ilegalidade, especialmente diante da ausência de contratação entre as partes e da inexistência de parâmetros pactuados. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.101953-5/001, Relator(a): Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini , julgamento em 29/05/2025, publicação da súmula em 01/06/2025) Conclui-se que, estando a perícia técnica devidamente fundamentada, equidistante do interesse dos litigantes e sem qualquer oposição tempestiva das partes, impõe-se a integral homologação judicial do laudo pericial (ID 10670624975), fixando-se em definitivo o valor de locação mensal do imóvel avaliado em R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais). Avaliando a necessidade de designação de nova sessão conciliatória perante o CEJUSC, verifica-se que a audiência de conciliação já foi realizada anteriormente no feito (ID 9739677117) e restou infrutífera. Ademais, ambas as partes informaram expressamente nos autos a recusa e o desinteresse na conciliação, ressaltando o acentuado grau de litigiosidade instaurado entre os membros da família e a impossibilidade prática de composição consensual (ID 9525656291, ID 9639311590). Tendo ambas as partes dispensado formalmente a audiência junto ao CEJUSC, sua redesignação configuraria ato meramente protelatório, incompatível com a duração razoável do processo e com o princípio da celeridade processual. Constata-se, de igual modo, que a instrução oral já se aperfeiçoou com a tomada de depoimentos testemunhais na audiência de instrução e julgamento (ID 9920224751) e que a prova pericial técnica determinada pela Instância Superior foi integralmente concluída, tendo sido expedida a respectiva requisição de honorários periciais no sistema AJG (ID 10739327624). Inexistindo outras provas a produzir, impõe-se o encerramento da instrução probatória para direcionamento do feito à decisão definitiva. Ante o exposto, decido: HOMOLOGO o laudo pericial técnico acostado no ID 10670624975, fixando o valor locatício de mercado integral do imóvel comercial em R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais) mensais. DECLARO encerrada a fase de instrução probatória. DETERMINO que, decorrido o prazo recursal preclusivo sem interposição de recurso, venham os autos imediatamente conclusos para a prolação de sentença definitiva de mérito, observando-se a ordem de conclusão e a devida celeridade. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.