5004275-80.2023.4.03.6336

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O autor narrou que o imóvel financiado apresentava danos estruturais generalizados — infiltrações, rachaduras, fissuras e risco de desmoronamento —, e que, apesar de ter comunicado formalmente o sinistro ao agente financeiro, não obteve resposta eficaz, configurando mora e ensejando cobertura securitária. Requereu, além da indenização pelos reparos necessários, o ressarcimento de consertos já realizados, a aplicação de multa decendial de 2% por decêndio. Em razão do julgamento pelo Supremo Tribunal Federal do RE 827.996/PR (Tema 1.011 da repercussão geral), que fixou a competência da Justiça Federal para processar e julgar as causas relativas à apólice pública do SFH (ramo 66) quando a CEF atue em defesa do FCVS, o Juízo da 2ª Vara Cível de Jaú determinou a remessa dos autos à Justiça Federal, sendo redistribuídos ao presente Juízo (ID 301365528). Por decisão de (ID 309142563), o Juízo: (i) reconheceu a ilegitimidade passiva ad causam da Traditio Companhia de Seguros (ex-Sul América), determinando sua substituição pela Caixa Econômica Federal — CEF como representante judicial do FCVS; (ii) reconheceu a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; (iii) determinou a realização de prova técnica pericial; (iv) nomeou perito judicial; (v) fixou os honorários periciais, com custeio pela CEF; e (vi) consignou que eventual questão prejudicial de prescrição seria apreciada por ocasião do julgamento. A União Federal manifestou ausência de interesse em intervir no feito (ID 359669926). A CEF indicou assistente técnico e apresentou quesitos para a perícia (ID 312431650). Juntado laudo pericial (ID 473926103). Intimadas, as partes se manifestaram sobre o laudo. A CEF aderiu às conclusões periciais e requereu a improcedência da demanda (ID 556267126), e o autor, por sua vez, juntou parecer técnico elaborado por assistente técnico de sua confiança (ID 557012113), contestando as conclusões do laudo pericial e requerendo a realização de nova perícia. Realizado o levantamento dos honorários periciais pelo perito (ID 584376951), os autos foram conclusos para prolação de sentença. É o relatório. II — FUNDAMENTAÇÃO Do Tema Repetitivo STJ nº 1.039 O Superior Tribunal de Justiça afetou ao rito dos recursos repetitivos, no Tema nº 1.039, a seguinte questão: "Fixação do termo inicial da prescrição da pretensão indenizatória em face de seguradora nos contratos, ativos ou extintos, do Sistema Financeiro de Habitação", com determinação de sobrestamento dos processos que versem sobre referida matéria, nos termos do art. 1.037, II, do Código de Processo Civil. A presente demanda, em tese, se insere no âmbito de incidência do tema repetitivo, porquanto se trata de ação indenizatória fundada em contrato de financiamento habitacional vinculado ao SFH (apólice pública do ramo 66), tendo a ré — CEF, na qualidade de representante judicial do FCVS — suscitado a prescrição da pretensão autoral em sua contestação. Todavia, o sobrestamento determinado pelo Tema 1.039 não se impõe no presente caso, e o prosseguimento do julgamento é autorizado com fundamento no art. 1.037, §9º, do Código de Processo Civil, que permite ao órgão julgador dar seguimento ao processo quando verificar que a questão afetada ao recurso repetitivo não é determinante para o resultado do feito. Com efeito, como se demonstrará a seguir, o processo comporta julgamento de improcedência pelo mérito, independentemente da solução a ser dada pelo STJ quanto ao termo inicial do prazo prescricional. Ainda que o termo inicial da prescrição venha a ser fixado em data que afaste a extinção da pretensão autoral por prescrição, o pedido será igualmente improcedente, pois ausente o próprio fato constitutivo do direito pleiteado. Dessa forma, a definição do dies a quo prescricional não altera o resultado prático do julgamento para o autor, razão pela qual se afasta o sobrestamento e se passa ao exame do mérito. Em consequência, deixa-se de apreciar a prejudicial de prescrição, porquanto a sua análise não é necessária para o deslinde da controvérsia. Do pedido de nova perícia O autor apresentou parecer de assistente técnico (ID 557012113), no qual: (a) aponta a ausência de Memorial Descritivo e Manual de Uso e Manutenção nos autos; (b) alega que a perícia foi realizada muitos anos após a reclamação inicial, quando o imóvel já havia sido modificado pelos moradores, prejudicando a avaliação das condições originais; (c) sustenta que as patologias decorrem de baixa qualidade dos materiais e descumprimento das NBRs; e (d) aponta a necessidade de realização de nova perícia, com observância das Normas Técnicas pertinentes e, se necessário, com uso de imóveis paradigmas. O pedido de nova perícia não merece acolhimento, pelas razões a seguir expostas. O laudo pericial foi produzido por profissional habilitado, nomeado pelo Juízo, após o regular depósito dos honorários pela ré e com observância do contraditório, tendo sido intimadas as partes para indicação de assistentes técnicos e apresentação de quesitos. A CEF, inclusive, designou seu assistente técnico, que esteve presente na vistoria realizada em 23/09/2025. O laudo observou metodologia técnica adequada, com realização de vistoria in loco, análise técnica das patologias, registro fotográfico, consulta à documentação municipal, resposta detalhada aos quesitos do Juízo e da ré, e referência a literatura especializada. O documento é claro, coerente e suficientemente fundamentado. O fato de a perícia ter sido realizada anos após o ajuizamento da ação original — circunstância que o assistente técnico do autor aponta como prejudicial — não é imputável ao Juízo, à ré ou ao perito. A demora decorreu da longa tramitação processual, marcada por intensas controvérsias sobre competência jurisdicional e legitimidade passiva, resolvidas apenas após o julgamento do RE 827.996/PR pelo STF (Tema 1.011). Ademais, o parecer do assistente técnico do autor é peça unilateral que não se apoia em vistoria própria do imóvel, não apresenta fotos ou levantamentos técnicos específicos ao imóvel em questão, e se limita a considerações genéricas sobre a categoria construtiva e a críticas metodológicas ao laudo do perito judicial, sem demonstrar, com dados concretos e específicos referentes ao imóvel do autor, que as conclusões periciais estejam incorretas. O princípio da celeridade e da economia processual, que norteia o procedimento do Juizado Especial Federal (art. 2º da Lei nº 10.259/2001), também recomenda o indeferimento da nova perícia, tendo em vista que o processo tramita desde 2015 e que a produção de nova prova pericial, sem indício concreto de erro ou insuficiência do laudo já produzido, prolongaria indevidamente a duração do feito em prejuízo da razoável duração do processo (art. 5º, LXXVIII, da Constituição Federal). Indefere-se, portanto, o pedido de nova perícia. Do Mérito O pedido autoral funda-se na alegação de que o imóvel apresenta vícios de construção cobertos pela Apólice Pública do Seguro Habitacional (ramo 66), administrada pelo FCVS/CEF, consistentes em infiltrações, rachaduras, fissuras e risco de desmoronamento. A questão central a ser dirimida é, portanto, se as patologias constatadas no imóvel decorrem de vício de construção — hipótese que, em tese, poderia ensejar cobertura securitária — ou se têm outra origem, afastando a pretensão indenizatória. A Apólice Pública do Seguro Habitacional (ramo 66), administrada pelo FCVS/CEF, prevê a cobertura de Danos Físicos ao Imóvel (DFI). Contudo, a cobertura securitária pressupõe, necessariamente, a identificação de um sinistro coberto — ou seja, de um evento determinado enquadrável nos termos da apólice, que inclui, entre outros, os vícios de construção (defeitos atribuíveis ao projeto, execução ou materiais da construção original). No presente caso, a prova pericial afastou, de forma categórica, a existência de vício de construção no imóvel. O perito judicial procedeu à vistoria do imóvel (Rua José D'Amico, 281, Jardim Pedro Ometto, Jaú/SP) em 23/09/2025. O imóvel possui área construída original de 38,74 m², com idade aproximada de 45 anos, e apresenta ampliações e reformas realizadas sem aprovação municipal e sem acompanhamento de responsável técnico. As patologias identificadas foram: (a) Fissuras em paredes de concreto: O perito classificou tais fissuras como "patologia elástica relacionada a manutenção inadequada", com causa identificada como "movimentação térmica e de serviço associada a manutenção inadequada". O perito consignou expressamente que não foram computados custos de reparo, por se tratar de questão de manutenção inadequada, não de vício de construção. (b) Umidade proveniente de problemas na cobertura: Classificada pelo perito como "falha de manutenção e conclusão da Vida Útil de Projeto (VUP) / desgaste do produto pelo tempo", com causa identificada como "telhas com problemas por falta de manutenção e idade do produto excedida". Igualmente, não foram computados custos de reparo, por se tratar de manutenção inadequada e vida útil excedida. Ademais, o perito respondeu expressamente ao quesito sobre a existência de vício de construção, consignando que "Não foi encontrado patologias de origem a ser considerada como 'VICIO DE CONSTRUÇÃO' para que possa desenvolver custo de reparo." Ao quesito sobre defeito estrutural, respondeu: "Não." O imóvel foi classificado em condições "regulares" de conservação e habitabilidade, sem restrições à ocupação. Não foi observada ocorrência de desabamento total ou parcial, tampouco risco iminente desses eventos no momento da perícia. Quanto às modificações realizadas no imóvel, o perito afirmou que "as modificações realizadas no imóvel não contribuíram para a ocorrência dos danos descritos anteriormente". O resumo geral das causas das patologias constatadas, segundo o laudo, é: manutenção inadequada, conclusão da vida útil de projeto e desgaste do produto pelo tempo. O laudo pericial judicial goza de presunção de imparcialidade e de mérito técnico-científico, por ter sido produzido por profissional nomeado pelo Juízo, sem vínculo com as partes, com pleno exercício do contraditório. Na sistemática do Código de Processo Civil (arts. 465 a 480), o juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo discrepar de suas conclusões, mas tal discrepância exige fundamentação técnica consistente que demonstre o equívoco do experto. No caso, as conclusões do perito são claras, coerentes, suficientemente fundamentadas e compatíveis com as características técnicas do imóvel. As patologias descritas — fissuras por movimentação térmica e umidade por falha nas telhas envelhecidas — são manifestações típicas do desgaste natural de edificações dessa idade e categoria construtiva, quando não submetidas à manutenção periódica adequada. O parecer do assistente técnico do autor, por sua vez, não apresenta elementos técnicos concretos e específicos ao imóvel em questão capazes de infirmar as conclusões do laudo pericial. As alegações genéricas sobre baixa qualidade dos materiais e descumprimento de NBRs, desacompanhadas de vistoria própria, medições, ensaios ou comparação com unidades paradigmas do mesmo conjunto habitacional, não têm aptidão técnico-probatória para afastar a prova produzida pelo perito do Juízo. Assim, verifica-se que as patologias identificadas — fissuras em paredes de concreto e umidade na cobertura — foram atribuídas a manutenção inadequada, conclusão da vida útil do projeto e desgaste natural pelo tempo, causas que não se enquadram no conceito de vício construtivo e, portanto, não estão cobertas pela apólice. A cobertura securitária não pode ser utilizada como instrumento de substituição da obrigação de manutenção do imóvel pelo segurado, nem como mecanismo de ressarcimento pelo desgaste natural decorrente do transcurso do tempo. O segurado tem o dever de conservar o imóvel, realizando as manutenções preventivas e corretivas necessárias à preservação das condições de habitabilidade ao longo do tempo. Ausente o vício de construção — pressuposto indispensável para o acionamento da cobertura securitária do DFI —, não há fundamento para a pretensão indenizatória deduzida na inicial. Registra-se, por oportuno, que, ainda que houvesse vício de construção — o que não é o caso —, a multa decendial de 2% por decêndio pleiteada pelo autor, com base na Circular SUSEP 76/77, não seria devida. A Resolução CNSP nº 02/93 e, posteriormente, a Circular SUSEP nº 111/1999 alteraram as condições de mora aplicáveis aos contratos de seguro do SFH, sendo a multa decendial inaplicável a avisos de sinistro realizados após 01/01/2000, conforme sustentado pela ré. III — DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado por CELSO CAZELLOTTO, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL — CEF, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Sem condenação em custas e honorários advocatícios em primeiro grau, nos termos do art. 54 da Lei nº 9.099/1995 c/c art. 1º da Lei nº 10.259/2001. Transitada em julgado, arquivem-se os autos. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. SãO PAULO, 22 de julho de 2026. MILENNA MARJORIE FONSECA DA CUNHA Juíza Federal Titular