5004132-69.2024.8.21.0145

REVISIONAL DE ALUGUEL Nº 5004132-69.2024.8.21.0145/RS AUTOR : LAURO HENNEMANN ADVOGADO(A) : RAFAEL FOGACA (OAB RS050798) RÉU : CELSO EMIDIO SCHNEIDER ADVOGADO(A) : MARVIN VINICIUS SCHNEIDER (OAB RS102403) ADVOGADO(A) : CELSO EMIDIO SCHNEIDER (OAB RS066376) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação revisional de aluguel ajuizada por Lauro Hennemann em face de Celso Emídio Schneider e Marilene Klauck Novaes , tendo por objeto a sala comercial n.º 11 do Centro Pérola, localizada na Avenida São Miguel, n.º 395, bairro Centro, Dois Irmãos/RS, com contrato de locação não residencial vigente desde 01 de abril de 2013. O autor alegou defasagem do aluguel, que estava em R$ 1.427,82, e juntou dois laudos avaliativos particulares que estimaram o valor locatício em torno de R$ 2.750,00, com base em área de 73,89 m². Pleiteou aluguel provisório de R$ 2.196,60 (80% do valor pretendido), deferido em 07/04/2025, com incidência a partir de janeiro de 2025. O réu Celso Emídio Schneider interpôs Agravo de Instrumento (n.º 5158448-05.2025.8.21.7000). A 15.ª Câmara Cível do TJRS, por decisão de 13/06/2025 , manteve o valor de R$ 2.196,60, mas determinou a incidência a partir da citação, ocorrida em 14/05/2025. O réu contestou, arguindo ilegitimidade ativa do autor e ilegitimidade passiva da corré Marilene Klauck Novaes , impugnou os laudos do autor e apresentou laudos próprios que estimaram o aluguel entre R$ 1.625,00 e R$ 1.850,00, com base em área privativa de 54,13 m². Apresentou também reconvenção, pleiteando: (a) indenização por danos materiais de R$ 15.381,13, referente a diferenças de aluguel e IPTU cobrados sobre área maior que a real; e (b) cumprimento de obrigações de fazer relacionadas à gestão condominial e à regularização documental do imóvel. O autor contestou a reconvenção, sustentando que a área de 73,886 m² consta de documento registrado na Prefeitura Municipal e que não há condomínio instituído, pois é o único proprietário do imóvel. O réu, em réplica à contestação da reconvenção, apontou que o próprio documento trazido pelo autor indica área privativa de 47,52 m², sendo os 73,886 m² a área total da unidade, incluindo áreas comuns. O autor manifestou-se sobre os laudos do réu, impugnou-os metodologicamente, requereu o indeferimento da perícia e a condenação do réu por litigância de má-fé. Por decisão, foram recebida a reconvenção, decretada a revelia de Marilene Klauck Novaes sem os efeitos do art. 344 do CPC (por força do art. 345, I), determinada vista ao autor da manifestação do Evento 37 e determinado o retorno dos autos para saneamento. Este é o resumo dos autos. Passo a sanear o processo. DO SANEAMENTO DO PROCESSO Questões preliminares Ilegitimidade ativa do autor. A legitimidade para a ação revisional não exige propriedade registral, mas a condição de locador contratual, nos termos dos arts. 19 e 68 da Lei n.º 8.245/1991. O contrato de locação firmado entre as partes é incontroverso, e o réu pagou os aluguéis ao longo de toda a relação. A ausência de prova de propriedade formal não afasta a legitimidade para a ação principal, embora possa repercutir no mérito da reconvenção. Dito isso, rejeito a preliminar. Não obstante, determina-se ao autor que junte documentação comprobatória de seu título dominial ou do negócio jurídico que lhe conferiu o direito sobre o imóvel. Ilegitimidade passiva de Marilene Klauck Novaes . A corré consta como locatária no contrato e não há nos autos instrumento formal de exoneração da locação nem prova de comunicação ao locador. Dito isso, rejeito o pedido de exclusão do polo passivo. Revelia de Marilene Klauck Novaes . Mantém-se o decreto de revelia sem aplicação dos efeitos do art. 344 do CPC, por força do art. 345, I, do mesmo Código, conforme já decidido no Evento 48. Aluguel provisório O valor de R$ 2.196,60 e o marco inicial de 14/05/2025 estão definidos pela decisão do TJRS. O pedido de revisão do aluguel provisório não pode reabrir o que o Tribunal já confirmou quanto ao patamar. Logo, inviável acolher o pedido de revisão do valor, em razão da preclusão operada pelo julgamento do Agravo de Instrumento n.º 5158448-05.2025.8.21.7000. Petição do Evento 37. Rejeição dos laudos do réu: os documentos foram regularmente juntados e serão apreciados no julgamento do mérito. Por tal motivo, indefiro o pedido de rejeição liminar. Manutenção da liminar: desnecessário novo pronunciamento. vez que a decisão do TJRS produz seus efeitos vinculantes. Dispensa de perícia: a controvérsia técnica é substancial, com laudos variando entre R$ 1.625,00 e R$ 2.762,10 e divergência sobre a área do imóvel (47,52 m², 54,13 m² ou 73,89 m²). Em sendo assim, entendo que a questão não pode ser resolvida apenas com base em laudos particulares, motivo pelo qual indefiro o pedido de dispensa de perícia. Litigância de má-fé: o exercício do direito de defesa, ainda que resulte em teses que não prosperam, não configura, por si só, litigância de má-fé. Dito isso, indefiro o pedido. Das questões controvertidas: Questão 1 (ação revisional): valor de mercado do aluguel da sala 11 na data da citação (14/05/2025), consideradas suas características físicas e funcionais. Questão 2 (prejudicial): qual é a área real da sala 11 e qual deve ser utilizada como base para o cálculo do aluguel. Questão 3 (reconvenção, danos materiais): se o aluguel foi cobrado sobre área superior à real e, em caso afirmativo, se há direito à restituição das diferenças pagas a maior a título de aluguel e IPTU, nos limites prescricionais. Questão 4 (reconvenção, obrigações de fazer): se o autor tem o dever de cumprir as obrigações elencadas na reconvenção, relacionadas à gestão e transparência do condomínio Centro Pérola. Questão 5 (matéria de fundo): qual a natureza jurídica do Centro Pérola e quem é o efetivo titular do direito de cobrar o aluguel. Ônus da prova Ao autor/reconvindo incumbe: (i) comprovar seu título sobre o imóvel ou o negócio jurídico que lhe conferiu o direito de locação; (ii) comprovar que a área utilizada como base para o aluguel é a correta; (iii) demonstrar a defasagem do aluguel em relação ao valor de mercado. Ao réu/reconvinte incumbe: (i) provar que a área real da sala 11 é inferior àquela sobre a qual foram calculados os aluguéis; (ii) provar os pagamentos de aluguel e IPTU sobre os quais requer ressarcimento; (iii) provar o dano material e as irregularidades na gestão condominial que fundamentam as obrigações de fazer. INSTRUÇÃO DO PROCESSO Da necessidade de perícia técnica de avaliação imobiliária . Entendo ser necessária a produção de prova pericial de avaliação imobiliária. Para tanto nomeio o perito avaliador, Sr. ODAIR LEANDRO KRINSKI CORREA , CREARS231196, que deverá apreciar os seguintes pontos: (a) Aferir a área real da sala 11, discriminando área privativa, áreas de uso comum e área total, nos termos da NBR-12.721, com base no documento "Quadro II - Cálculo das Áreas das Unidades Autônomas" e nas medições do engenheiro do réu, além de vistoria a ser realizada pelo perito; (b) Determinar qual critério de área é aplicável para fins de cálculo do valor do aluguel, conforme as práticas do mercado imobiliário local; (c) Apurar o valor de mercado do aluguel da sala 11 na data da citação (14/05/2025), levando em conta suas características físicas e funcionais, com metodologia comparativa conforme ABNT NBR 14653; (d) Calcular, caso apurado que a área utilizada para cobrança foi superior à devida, as diferenças de aluguel no período de abril de 2022 a março de 2025; (e) Verificar a situação documental e registral do imóvel, especialmente: existência de construção averbada na matrícula n.º 22.523; existência de convenção de condomínio registrada; situação de regularidade do Centro Pérola. Intimem-se as partes da presente nomeação, devendo apresentarem, no prazo de 15 dias, quesitos, bem como indicar assistente técnico, querendo, os termos do art. 465, § 1º, do CPC. Nos termos do art. 95, do CPC, os honorários serão reteados pelas partes. Aceitando o encargo, fica, desde já, o perito intimado para que indique a pretensão honorária. Após, intimem-se as partes para pagamento na razão de 50% para cada. Depositados os valores, intime-se o perito para que dê início aos trabalhos. Autorizo, caso solicitado pelo Perito , o adiantamento de 50% da verba honorária respectiva a quota parte do réu, mediante expedição de alvará. Realizada a perícia, o laudo deverá ser entregue no prazo máximo de 30 dias. Com o laudo, havendo assistente(s) técnico(s), dê-se ciência às partes para o oferecimento do(s) parecer(es), no prazo comum de 15 dias, quando os autos permanecerão em cartório (§ 1º, do art. 477 do Código de Processo Civil). Decorrido o prazo e certificado, dê-se vista às partes, pelo prazo sucessivo de 10 (dez) dias, do laudo pericial e do(s) parecer(es) técnico(s) eventualmente oferecido(s). Em sendo solicitado documentos pelo expert, intimem-se as partes para juntada. Apresentado o laudo, expeça-se alvará em favor do perito para levantamento da quantia depositada. Diligências legais. Documentos a juntar Ao autor Lauro Hennemann , para que no prazo de 15 dias junte: (i) escritura pública, matrícula atualizada, compromisso de compra e venda, inventário ou qualquer instrumento que comprove seu direito sobre a sala 11; (ii) o documento "Quadro II - Cálculo das Áreas das Unidades Autônomas" mencionado nas manifestações processuais; (iii) habite-se ou alvará de construção do Centro Pérola, se existente; (iv) matrículas individuais de cada sala do Centro Pérola, se existentes; (v) contrato de administração celebrado com a Imobiliária Becker/Arandt. Ao reu Celso Emídio Schneider, no prazo de 15 dias junte: (i) comprovantes de pagamento do IPTU referente à sala 11 nos anos de 2021 a 2025; (ii) comprovantes de pagamento dos aluguéis de abril de 2022 a março de 2025. Prova oral As partes, querendo, poderão arrolar suas testemunhas e indicar os pontos sobre os quais desejam produzir prova oral no prazo de 15 dias, limitado a 3 testemunhas por parte (art. 357, IV, do CPC). O depoimento pessoal das partes poderá ser requerido no mesmo prazo. A audiência de instrução e julgamento será designada após a conclusão da perícia. Ainda, havendo outras provas, deverão neste momento requerer ao Juízo. Assim, ante o exposto, decido : a) Rejeitar a preliminar de ilegitimidade ativa do autor, sem prejuízo da determinação de juntada de documentação comprobatória do título dominial; b) Rejeitar o pedido de exclusão da corré Marilene Klauck Novaes do polo passivo; c) Manter o decreto de revelia de Marilene Klauck Novaes sem aplicação dos efeitos materiais do art. 344 do CPC, nos termos do art. 345, I, do CPC; d) Não acolher o pedido de revisão do aluguel provisório, no tocante ao valor, por força da preclusão operada pelo julgamento do Agravo de Instrumento n.º 5158448-05.2025.8.21.7000, mantido o aluguel provisório de R$ 2.196,60, com incidência a partir de 14/05/2025; e) Indeferir o pedido de rejeição liminar dos laudos do réu; (ii) registrar a subsistência da decisão do Agravo de Instrumento quanto ao aluguel provisório; (iii) indeferir o pedido de dispensa de perícia; (iv) indeferir o pedido de condenação por litigância de má-fé; f) Determinar a realização de perícia técnica de avaliação imobiliária; g) Determinar que o autor junte, no prazo de 15 dias, os documentos indicados; h) Determinar que o réu junte, no prazo de 15 dias, os documentos indicados; i) Determinar que as partes arrolem testemunhas e formulem quesitos periciais no prazo de 15 dias, limitado a 3 testemunhas por parte; k) Deferir a prioridade de tramitação em favor do réu Celso Emídio Schneider, em razão de sua condição de pessoa idosa (63 anos), com fundamento no art. 71 do Estatuto do Idoso, determinando-se a anotação no sistema eproc ; D.L.